書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]

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產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好, 本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚. 1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k. 2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭. 3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k. 4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k. 5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k. 6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k. 7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m. 8. 現金hk$2.8m. […]

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讓樓房為你努力 #564案半山居民

Lum Sir,您好!   本人(45歲) (月入4.5萬),丈夫(46歳)(月入14萬),家庭收入約18.5萬,均專業人仕,收入十分穩定,没有小孩,支出不多 (約17%稅和供養雙方父母)。   自住物業是本人婚前買入,所以是自己單名,現值约900-1000萬,已供滿,九龍塘區3房,但樓齡40多年),另一層樓在深水埗,SSD 前買入,夫妻联名 (想将它轉為我個人名),值约270萬,1m 按揭,月供5400,收租8,500,。現金約4-5m(放在儲蓄戶口,差不多沒有利息)。   本来計劃換新樓,但同區實在太貴,所以這2-3年都在呆等,樓價有升冇跌咁滯。而家錢放在銀行貾值,怎麼辦?現在買樓定遲d買好?   答案 像讀者此情況筆者見的很多、高收入夫婦膝下無兒。雖然生育與否乃個人決擇,但年紀老邁被社會淘汰就肯定發生在各位身上。那讀者既不是樓奴,可否反使用樓宇為退休生活打算?   不要被眼前「高」樓價被嚇到,只係你自己唔習慣。不是叫你高位冒進、但等樓市回落少許再買一些中等貨色收下租是安身保命之條件一。另外作其他投資如債券、海外物業都是減低自己各項資產關連性的好方法。有些心酸的較低收入者實可考慮其他方案、一樣有得出生天。   關連性有時作分散風險的系數形容,而分散風險之道理就是要投資於各項非關連的資產。簡單而言,你買間樓、又買隻領匯股票,你認為是分散了風險嗎? 不是的。因兩者價格關連性頗大。當然有人心想要一注獨贏、何必煩幾樣野呢? 如果你係廿幾歲、或荷包乾個隻、筆者認同你只有一注獨嬴仲要1賠66先可以翻身,可是如你已累有不少資產,何必要返去「打爛仔交」呢?   講開分散風險,現時不少人談及幾樣投資物,究竟分散投資有咩效果呢? 我們提出了四種投資物為股票、高收益債、日本樓(股東)、香港樓及用其指數化後由2006-2013年的數據作比較。 四種指數: 恆生指數、日本首數圈平方米呎價、中原城市指數及BARCLAYS 高收益債ETF的價格,而比較用關連性。+1為走勢一致、-1為完全相反。那我們選兩種投資物想分散風險的、最好關連性為負數、或至少是約0.3,即無明顯走勢關連。當然有人想投資物走勢易睇些少、那選投資物同恆指關連性高的如0.7之上,你會感覺佢同香港股市同上同落。   看筆者自家作的分析(見上圖結果): 日本/中原: 0.42 香港樓同日本樓關連性有少許。但未有明顯相同走勢 恆指/中原: 0.31 香港樓同恆指是較低相關性。亦有人道恆指走在樓市前、已研究是無關連的 恆指/JNK: 0.89 恆指同高收益債是極高關連。不過波幅債比股只是十分之一或更低。再一次論證買在港買股票打算作收息、是九唔搭八。另外高收債雖有風險、但其走勢不難掌握。是易上手的投資物 中原/JNK: 0.32 香港樓同高收益債可幸未有大關連性。將港樓套出後買債可分散風險   當然在此文章只列出正關連性的部份。用負關連性的投資物去分散風險效果更佳。見課程。 假設退休後支出為現月薪之一半,每月支出為185000/2 = $92500,如全用港樓作收租,在平均租金收入為4%之下,收九萬幾月租要有物業總值: 92500/0.04 = $23mil。物業需作退休時全部供滿。否則單一物業的回報不能過4%。   現在讀者之借貸力為185000/10000*2.59*50% = 24mil,剛好等同佢如淨用買樓去完成退休收入之目標。惟讀者自己有些少借貸,現已用之借貸力為2.7/24 = […]

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攻守兼備換樓攻略 #554案半山居民

諗Sir你好。機緣下拜讀閣下的大作,方知道用盡自身借貸力的重要,但經過連日思量,仍未想通達成理想的做法,煩請諗Sir賜教。   本人32歲,已婚,為專業人士,月入12萬,太太月入2.5萬。09年與太太聯名買入450萬單位自住,息口為H+0.7,月供1.9萬左右,現欠銀行330萬。單位已升值至700萬左右。手上流動資產約70萬,每月可儲3萬左右。因第二名小朋友剛出世,太太打算辭職做家庭主婦。另外,亦希望搬到廣播道或亞皆老街的三房單位。現想到兩方案:   1. 將現單位轉至太太名下,再由本人作擔保人加按套現。待樓價下跌及儲蓄增加,在2015年用本人名買新居,並將現居出租。此乃最理想做法。不過,即使樓價下跌1成,心儀單位亦要800萬左右。現行制度下要付320萬首期,實難做到。 2. 先賣出現單位,再租屋住。再在樓價下跌時,分別用本人及太太名,買心儀單位,及另一細價樓(250萬以下)用作收租。此方法似乎較可行,但風險較高。萬一樓價不跌,手上又沒有物業對沖,又要交租及獨力負擔一家人開支,怕好難再有機會買到心儀單位。 諗Sir,我應該怎樣做? 敬愛你的讀者司徒上    答案  讀者問題不是借貸力不足、而是銀彈唔夠,換唔到名校網三房住宅。可能你問:「咩話!? 12萬月入都唔夠錢買間三房? 咁同醫生律師夫婦有咩分別? 咪又係一個眼高手低既算術蠢材?」 那又不是,讀者的情況頗為寫實,梁班子可攞去研究一下。就係現今係香港搵十幾萬既人、只想買間八百萬既樓都好困難。因借貸收得太緊加上極多稅項,如果讀者咩都唔做就咁行入去買三房,佢要準備首期(800-420)=380萬,DSD雙倍印花稅60萬,再加十萬經紀傭及至少幾十萬裝修錢,現今在港買八百萬樓要四百幾萬cash。試問香港人:「邊個隨時係袋拎到四舊幾水出黎?」   正所謂「民不與官鬥」,而家要住大屋,不妨去九龍城租下新盤,又平傢俱又新,租金可由首期妥善收息取締。要買八百萬樓手上要有四百萬係手、那將呢個數用作「一重天心法」收息,如何? 正所謂買債收息都收成6%,更是保本,何不將四百萬投放一隻或幾隻近似之債券收息,樓價到心儀水平即取出買樓,有智慧的理財方法。   昨天恆大地產豪派息、股票價上升。有銀士可一注獨贏。買隻人仔恆大債券2016年到期、收年息9.85%。保守人仕黎隻和黃perp bond,6.11%年息,李生爭你錢點會唔還呀? 要錢隨時放,見今日和黃既差價係105.75/106.5,即1%。你就當第一年收少1%息又如何?     上過收息101、102既同學了解此開端之後,通常都會暗嘆:「OMG! 咁正既野點解我唔知。」當然呢樣野唔一定係正,請親身了解下對自己適唔適合。另外不同機構有唔同既報價,行外人問價比起行內人有唔同結果,同女人街講價既道理近似。筆者幫到手的,就係於堂上不偏倚地道出每投資物之風險、正確咁解一次少人提及的投資物,及為大家指示最平價的方案執行方法。   講返讀者,將現居轉比太太後更應拉長還款年期,原因已在筆者書本<樓換樓>有提,不再重複。順手加按可套出8.0MIL*70% – 3.3MIL = 約2.3MIL,計埋手上資金應有300萬餘。用上文一重天心法收息已有320*6.11% = $195,520一年,即$16293一個月。之後將原居租出、點都租到$17,000,那一重天收息方案加上$17,000租金收入,即有約$34000。保證係九龍塘租完樓之後仲有幾千蚊淨!   太太宜在轉做家庭主婦前做好借貸,他日無業好難再借,所以今次務必用盡佢張糧單。點解讀者唔而家買樓而去租樓呢? 你諗下讀者而家買要比成60萬稅、唔DOUBLE都要30萬。你就咁將錢套出黎再做人仔定期都收十幾萬,每年自己再補多廿萬已經夠租九龍塘三房啦! 廿萬只係DSD既1/3,咁點解要而家買樓比稅? 而唔觀望三年呢? 講到尾,梁生令好多「有米仕」換樓不成,你知道成日唔比小朋友打機既後果會點? 所以樓價想大跌真係唔輕易。且看新盤能否在年中前將樓價壓多10%,之後又迎一轉向上炒作吧! 筆者有感發展商現時改為有盤慢去、而不急於去貨。可能大家有感情況未必如想像中壞。至於收息的二重天及三重天心法、見下方就滿既收息課程啦!      

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供13萬月薪者的一片安眠藥#479案半山居民

>本人為你的忠實讀者,你的書寫得十分精采,本人獲益良多。在報讀課堂之後,心急想請教一下 >以下是一些投資上的想法,誠心向諗sir賜教。 >  > 本人家庭及投資狀況如下: > 本人42歲,太太36歳,太太為家庭主婦,兩名女兒4及6歲,月入13萬,經常出差上海。每月儲蓄5-6萬,另有現金及股票約400萬。 >  > 於荃灣區有一自住物業(太太為業主),3房700呎單位,現值580萬 (8成按揭,尚欠360萬,月供1.4萬)。 >  > 另在國內有兩個物業,現值約1200萬 (7-8成按揭,尚欠500萬,月供2.5萬,租金收入2.2萬,利息6.5%)。短期未有出售考慮。 >  > 按你書內《借贷能力計算》,借貸力為16.8M(13/2×2.59)。升巿剛只持一半貨(3.6+5=8.6)。 >  > 初步想法如下: > 1.加按自住物業至現樓價7成(50萬),用作還國內物業高息貸款。 >  > 2. 如樓價回落20%以上,用150萬首期買500萬物業投資用。初步想在土瓜灣,何文田或紅磡。有何屋苑推薦? >  > 3. 餘下錢等小朋友定了學校再考慮怎换區作自住。 >  > 請問此想是否合理?荃灣這幾年供應很多,或者是否先賣自住樓換個好區? >  > 人到中年,因女兒漸漸長大,希望给她們更好居住環境,我為此已多睌失眠,希望諗sir能明燈引路,在百忙中回复,本人不勝感謝! >  > 煩惱人上 >  答案 可能有部份讀者看著不是味兒:「頂!!!搵十幾萬都失眠!?你有冇病呀!」可能筆者對此類個案有更深認識和理解,更可肯定說月入比讀者高十倍之人仕,可以患有更嚴重之失眠。金錢世界追追遂遂,你究竟在找尋什麼呢? 如果是高薪? 那每月人工要用手搵才有,而人工越高越有被裁風險,獅子銀行的「三條四」故事令中高層不斷警惕。試問自己成世人都夠三個後生仔「好打」嗎? 雖然經驗同人脈都是年青人欠缺之地方,惟幾年時間老闆便可飛起middle man同provider建立起關係。在科技日新月異下經驗亦越不見值錢。除非你有興趣不斷結交新朋友,否則時間一到你份十萬月薪便無可避免被幾個上位青年取代。   讀者在問題中的三個建議只有一個能主動改變其財務狀況,亦因書本<樓換樓>未有完全交待筆者理財概念,所以不少人在個人計劃中側重賺價思維,會在下本書作更深入講解。賺價思維即是想低買高賣賺取差價獲利,此舉對於社會中層人仕不作建議,反而身無分文的窮人可作一博。原因可見大家之股票投資,相信都係蝕錢人眾,賺錢人少,解釋涉及投資心理學,不在此詳談。讀者希望等樓價回落20%再置業投資是普遍一個賺價思維,筆者希望大家考慮多個角度,就是如果你能在現在找到一個能提供正現金流港幣五千元之上的樓房投資,不妨買進。   在買房而言,正現金流是租金減去按揭加雜費支出。筆者在投資買樓103更介紹產生萬元正現金流之買樓方案,在此暫不論述。那為什麼是爭取正現金流而不是賺價呢? 筆者眼見人每月有幾萬蚊落袋感覺,比起你月袋十萬人工更愉快。其實賺錢大部份人是為一個安穩愉快生活,而賺現金流最能達到此目的。賺價當然是一步可登天之方法,可是你能告訴大家一個很大機會成功翻一翻之投資方案?   所以讀者有時間要去睇下樓盤,如沒時間真要託人先了解一下。買樓是穩當而又實在,所以要自己花點時間。而荃灣區、土瓜灣、何文田均是適合買進之地方,當然不同區份所買樓房類別有異。就當讀者住既荃灣,如有時間同仔女出街有否細心留意已改變不少。所以請先了解怎樣為自己產生正現金流,後再決定怎樣將手上資金運用。只可以說讀者在其工作領域當中固然專業,但現有之理財想法太普遍、太被動、結果亦和大部份人一樣不會成功。請花時間了解一個在港適用又實在的投資方案。   […]

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十一年沒交稅點買樓?#469案半山居民

本人不是庸才是蠢才一名, 41歲單身,  十一年前辭掉工作, 就靠當時百來萬積蓄,間中做下網上拍賣及投機賺了生活及一些積蓄, 現有六百六十萬元積蓄(基本我只是十一年年內有年多時間月入三十萬以上, 兩年多時間月入十來萬, 其餘時間很多時都沒甚麼收入,而不是有固定平均收入), 其中存了460萬人民幣在國內收息2.85-3.05厘 , 港幣只有八十萬元   因為一直未婚就與家人同住, 自覺沒急切置業需要, 又沒固定工作收入證明及十一年沒再交稅, 所以覺得不能做按揭, 等待一炮過, 但現在又覺錯失了時機, 我現時個人一年平均支出大約是20-25萬左右   所以現剛開設了獨資公司, 準備正式做生意, 希望重建借貸能力,可以過1-3年後做按揭上車(亦希望到時樓價回落20-30%),     現請教: 1. 如想準備做按揭, 我應該開獨資還是有限公司, 應該固定每月做一個出糧的AUTOPAY嗎? 如不每月做, 就只有年終報稅填寫的全年收入, 能借到70% 甚或90%嗎?, 但如自己一人做董事的有限公司, 出糧給自己又可以嗎?? 我想每月固定出大約40000月薪, 不知可不可咁做 2.  十一年沒交稅, 突然交大額稅款, 會不會被調查過去十一年沒交稅的原因? 如真的每月支40000元交稅上應該怎樣可合法交到最少稅? 應該開多間公司做不同類產品嗎? 還是一間公司運作較好? 3. 我的生意還在籌備, 40000月入只是假設, 我現收息只有14000月入, 以我現金多但收入少的情況, 我的借貸能力應怎計算 ??   是不是暫時跟月入14000元的打工仔沒分別??  所以我不知我應該可買幾錢的樓,  如目標是中原指數 […]

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我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?#419

家庭情况:小弟今年34岁,内地人士。太太,女儿,外父,外母均为香港永久居民,太太33岁,女儿3岁,目前与外父,外母住在一起。 入息情况:小弟在某中资公司任职,常驻海外,公司包吃包住,工资加补助22K人民币/月,另外每年奖金有100K-150K人民币左右,加起来每年净储35-40万人民币。太太为家庭主妇。   物业情况:2011年,以外父名绿表购入560尺居屋一间,时价250万港币,现在估值350万港币,外父已经还款150万港币,还欠银行100万港币,要由小弟负责供完。2013年4月,以太太名,小弟做担保,购入已补地价400尺居屋一间,购入价305万,7成按揭,每月银行按揭8050港币,目前出租,租金1万港币。   中期目标: 小弟太太马上会生第二胎,然后会带着孩子们出来海外和小弟在一起。小弟可以预见未来11年,每年扣除所有花费,可以保证净储30万人民币以上。小弟希望在45岁时,能够full pay这两间居屋,然后再四成按揭,买一套现价700万港币左右的三房,然后就转香港身份,回到香港工作生活。 长期目标:等两个孩子都大学毕业时,也就是小弟55岁左右,我和太太手上可以有至少三间已经full pay的房子,一间自住,两间出租。 还请指教:我的这个目标是否合理,或者我该如何制定行动计划来实现我的中长期目标。 谢谢!  答案 有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里,不過外地人長大後多離鄉別井找工作,而港人少此煩惱,實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠,那都是平日在內地、假日在港吧,很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的,見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個,能記載本地外地人的理財故事,十分欣喜,希望大家續欣賞本樣的自家創作。   讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水,談到石蔭村八百幾呎三房,經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元,真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村,睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買,有正現金流二千(10000-8050),well,由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。   先講讀者45歲時,能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年,所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭,本樣建議下列步驟: 現時讀者係34歲,目標係45歲,那先將所有按揭的單位之還款表抽出,看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬,供款年期不詳,就假設是15年吧,那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。   2.列出各項開支,知道自己每月儲蓄 *月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000 月入 $43000     收租 $10000     支出 $8500 支出細分1(如有需要)   供樓1 $6500 支出細分2(如有需要)   供樓2 $8000 支出細分3(如有需要)   儲蓄 $30000     筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表,看能否成功BALANCE!   3將到時(45歲)的結欠加起,即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數,知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠,所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。 […]

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五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好,小第今年39,已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset ,希望 50 歲前能有 5 個物業,請諗樣給小第一些意見如何善用,優化,整合。家庭收入和支出如下﹕   收入﹕ 自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m 單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m 共 $1.32m 另外3,6,9月每季大概有$100k quarterly bonus ,年尾$300k, total $600k 大概一年家庭總收入$1.92m   支出﹕ 單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k 車﹕                $10k X 12 = $120k 讀書﹕            $10k X 12 = $120k […]

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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