賣樓。捨棄後得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): – 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 – 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 – ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: – 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 – 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 – 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: – 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 – […]

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放棄債基方案收息 #739

    Hi諗Sir, 我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,如Japan買樓及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

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一間舊樓收租勝過黃埔加奧運 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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部署退休的步驟與分析 #714

Hi Lum Sir, I am 35 and married with 2 young kids (both under 4 yo). My monthly base income is $123K x 13 mths(guaranteed). My spouse is a house wife so we can assume no income on her end. I currently own the following assets (all in HKD): – 1. 2BR Apartment in Sha […]

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全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! – 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 – 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 – 負債 只有上述供樓款項 – 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) – 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 – 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]

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渴望退休的人 #687

諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;   2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000。   3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險,8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%。   4. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。   5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.   6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎? 2. […]

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個案給在本blog起始出發的讀者 #673

諗Sir, 你好,想請教樓换樓的利弊?現有新界樓市值約1100萬,欠銀行200萬,全家有2M現金,為兒女已搬去何文田,現把新界樓放賣,用月租$17000租了俊民苑,現問以下情況: 1) 賣出自置單位套9M再到何文田入12M楼,改善居住環境,因全家六口。 2) 賣出自置單位套9M再在何文田入間9M樓(小一點),再多入一間俊民苑作出租。 2) 現住樓出租30000/月,再租俊民苑至兒女畢業6年後,再搬回。 3) 現住樓出租30000/月,再買俊民苑,兒女畢業後再作打算。 家庭月入約十五萬,現供樓$18000,没其他借貸,但除去日常開支每月只能儲3萬圓,本人想退休前有一自住兩出租作退休開支。 ANSWER: 星期六選件easy job作回,因為不想長答。讀者其實只要學其他人咁係本BLOG先爬文,可能已找到答案。筆者在買樓的見解,是要先知自己荷包有幾錢,才去作出買賣樓房決定。那點會有人連自己有幾錢都唔知? 現金幾多當然可睇存摺,但人買樓好多時要借錢,所以除了自己現金要計及借貸力: – 讀者150K月入,家庭借貸力為: 150000/10000*2.59*50% = 19.4mil 而新界樓只欠2.0mil,欠貸比率只為2/19.4 = 10%。在旺市人建議人維持借貸比率在50%之下,建議讀者持有新界樓。為什麼是借貸比率在50%? 參考<樓換樓>當中「樓市必勝法」一個案。有人可將上句視為筆者為書本所賣的廣告字眼,可是在書本根本斷了市之下。就當有人肯付費買書,你都要等月尾才在書局取有。有不少到堂同學更笑言咁大個人都未試過係三聯預訂書買的。那看你對自己錢銀會不會找方法優化處理。 – 欠債可以是好的,書本或blog對此概念已有解釋。美國佬都不斷欠債,邊個同佢每月還錢? 就係閣下。那你會否反手做美國佬? 加入讓時間將債務貶值的概念? 閣下自決。 – 賣出單位再租何文田,係一個令人遺憾的想法。可參考書本「為樓傷感情、賣樓前醒定」。較可取是將新界樓加按,即能取出220萬。按揭供款增至$16000,而220萬作收息,12%-15%月息收25000-27000,總之每一百萬收每月$10000息是各師兄正享有的。那讀者有27000多出了,而供樓只係由月供8000增至17000,所以27000用作付多出了的9000供款,仲有19000淨,夠哂比何文田樓的月租。所以呢….識做根本連租都唔使比。 – 當然有個更優化的方案,是將現新界西賣走的,套回900萬。用240萬買保本收息案,參考jackson師兄在本blog的「32萬。11.4%。低風險」個案,利用債券將240萬港幣收11.4%息,即月$22800。而淨低900-240 = 660萬,入手兩樓而當中只付某成數的首期,每間可淨收$11000。最後有400萬淨不妨債基,都話係每100萬月收$10000,那即400萬收$40000。計埋每月可收$22800,保本。樓又月淨收$11000*2,樓市跌回一原指數90點前都唔使補錢。仲有債基提供$40000,所以每月收成40000+22800+22000 =$ 84800。而仲有新界樓月月交租。那讀者不禁問? 咁辛苦返工為何? 其實方法早在本blog。 – 讀者應作的是認真睇睇筆者在本案引用了的文章,佢拚命咁搵返黎呢15萬月入係可以有辦法取代、或倍出。明白大家太忙、問題未必可詳細地寫。所以讀者短問用了本次答題quota,為表公平再有follow up quaestion要等更長時間。

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點樣優化資產收息產生現金流? #671

多謝Lum sir的分享讓本人明白到儲正現金流的重要, 並應該時刻裝備知識。 現況: 1. 本人30, 月入32k, 現同家人自住, 上年以2m買入觀塘樓, 9成按揭, 每月收租8.6k, 回報5%, mortgage 2.15%; cash 150k, 月儲11k, 月供2k tracker fund。 2. 男友38, 月入95k, 工作穩定, 有1供滿居屋同媽媽自住 (13年樓齡, 綠表價3.8m, 銀行自由市場估價4.9m); 上年以8.5m買入將軍澳新樓自住, 7成按揭, 現月供24k, 1按 2.15%, 發展商2按下年升至6%, cash 1.2m (mortgage-link), 扣除所有開支連稅月儲36k。 男友屬穩健型,買樓賣出所有匯豐後無任何股票; 有少量基金但都無掂過。英國戶口有少量cash作每年去英國的日常洗費。 疑問: 1. 借與不借 雖然男友cash足夠下年還清2按 (到時亦已多儲430k), 但銀行只剩約630k好似不太安全。剛剛收到HSBC p-loan promo都係3厘年息, 所以想借d。 如不借p-loan, 可等年尾tax loan (估計暫不受加息預期影響, 應少過2厘息), 年期較短但還款不成問題。 […]

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渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]

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現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才

Lum Sir, 我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽,嫁了一個老外,我們都是專業人仕,有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習,自修到今天。看到你的金石良言,專業分析,頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野,不想行差踏錯,現虛心請教。 有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k,另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫,所以租了大3房有工人房個隻間格)。 問過銀行,估價西環樓現值$8m所以可以加按攞大概$1m出來,加手上有$0.5m現金,加按後月供$18.5k。 請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K,這個投資好嗎? 老公今年55歲,家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人),另每月有一份$16K基金儲蓄計劃,大約3年後期滿不用再供,等多兩年收錢,屆時再有大概$400K現金。 我們計劃6年後移返倫敦,我想之後不用工作,請教Lum Sir, 應怎樣部處?   ANSWER: 讀者只提供了淨收入,其實銀行計借錢係用全家庭月入,所以欠缺重要資料,不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難,亦假設了每人收入能將收入之40%儲起,實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高,一個家庭只有50萬現金在手,無論係35歲或45歲都顯然唔夠。   決定樓房是否抵買? 關於讀者看中的「高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流,效率如是用最少既錢,能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資,首先要鑑定該投資物的市場流通性,如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票,那市場估值太難衝量,不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物,如讀者是可三成上會,即用120萬買值400萬既樓,那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還,那月供約$11000,正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%,產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會,月供金額減至約$7600,正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會,此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住,亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。   增加現金流方法 由於手上現金不多,建議先將現居加按。西環樓現值$8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k,為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難,問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事,好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險,銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走,原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬,收息$10000/月至$13000/月,現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%,那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做,產出現金流不只上段那方案咁少。   保險儲蓄計劃的敗筆 至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆,痛心。3年後先供完,那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費,計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外,想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要,街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。   當然要為保險扳回一板,昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報,引用讀者提出:「是15%回報,100%是本金,15/5=3%才是真!」。此源於下方算式   Insurance amount      $2.5M First Deposit :           […]

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