做個9%、15%、31%年息收息佬?#1004

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諗Sir, 您好!本人是超級庸才一名,現已年事已高,為了妥善地處理財務,已在8月及9月頭修讀101,102及103收息課程.修畢收息課程後,希望能學以致用,所以有以下財務安排構思,希望諗Sir給予專業意見.   本人46歲,待業(預計月薪$25,000),太太42歲,月薪$17,800,現有資產如下: *自住樓市值280萬,1996年聯名購入,沒有按揭; *沙田樓市值360萬,2004年太太單名購入,於2012年加按至70%(息率2.15%),套現$155萬,尚欠銀行$190萬.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,準時交租(好租客難求),所以租金收入偏低,還有續租時沒有訂立新租約〕,還款$7,500; *銀行存款$170萬,其中$95萬放在mortgage-link戶口,@2.15%; *其他投資$140萬〔股票 $75萬,股票基金 $30萬,iBond $9萬,MPF自願性供款$26萬(計劃停止供款及提取所有資金)〕; *每月生活開支$12,000(不計按揭還款及MPF自願性供款); *為了將來用本人單名購入第3層物業,已於2012年將自住樓由聯名轉至太太單名持有. 現有以下構思,希望諗Sir給予意見:   1)首先補回沙田樓租約以增加太太的正式收入,新的借貸力是$320萬 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接著將自住樓做按揭,套現$130萬〔$320萬 – $190萬〕; 2)將最新資金$400萬放入以下投資: a)$100萬放入15-18%債基,做3轉,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100萬放入12-15%債基,做3轉,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100萬放入10-12%債基,做3轉,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50萬放入DOUBLE保險,5年後希望總回報80% (每年約16%); e)剩餘$50萬放入mortgage-link戶口備用,@2.15%,每月利息收入$900.   3)如5年內樓價回落20-30%,用本人單名購買約$300萬物業 (70-90%按揭),完成一生三宅願望. 請問諗Sir如果我將$300萬放入債基,是否過份集中?是否需要將部份放入直債?如是,有否好建議? 謝謝你的寶貴意見!   超級庸才   ANSWER:   今天生果報用人仔匯價見低位為題、實在早於年初筆者已少叫人做人仔投資、定期。就連昨日的個案,都叫讀者將人仔轉做double保險或保證8保險。原因一是港幣轉人仔差價比其他外幣高,此為國務院早前為防止外資流入的行為。故人仔未收息在差價上已被影響回報。原因二是銀行同業留意到大量遠期買人仔跌的沽盤需被對沽。不少結構產品如「一年期保本、人仔升仲有5%」呢類產品在各大零售、私人銀行出現。今日近年尾大家慶幸只比佢呃左一年,當買個教訓。當然啦,買一百萬輸4%就係$40000,究竟你人工多少才能不需正視此等損失? 閣下自判。   若將自住樓再套多130萬,手上資金為170+140+130 = 440萬。此資金買債基收息有餘、惟入手直債仍嫌稍為勉強。直債入場多在10至20萬美金起跑,可能一條債已抵讀者1/3資金。將問題縮窄為除了行債基方案外,有否其他非債類的10%收息建議? 有的。亦不需要用保險。保險雖然回報係最強,惟有存放年期3-5,買都不宜存入多。 建議為ETF,當然唔係盈富2800、或任何香港類的。香港市場有食水既窩輪、但無績效高而收費低既ETF。筆者受訪時講過,不過估計因廣告客戶有話語所以ETF資料未能刊登。見下圖: […]

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三姐妹的退休策略 #998

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  諗Sir: 本人家庭概況如下,單身三姐妹,各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母,一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓,現估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 現已出租,收$14,000租。 (註:此私樓當初由B單名購入,並由C做擔保)。 手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租,應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓,還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。 已報名”買樓003″等12月上堂的學生上   answer: 將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的,因就當交雙倍租,家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要,實在十分之抵。三姐妹人多好辦事,最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略,最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流,一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多,其實每個人整間劏房係手,供滿間三百零萬既樓,三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休變成望到既事。如同意,一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。   至於翻按沙田私樓唔使諗,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬,不值得。三房走勢會比細單位好,不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的,由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解,各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。   若唔做劏房用原樓收租,沙田5.5MIL樓租金收入為14K,租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案,原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋,先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手,細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主,比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。   債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用,合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。

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思退求進、股票trader投資怎部署?#986

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Hi!諗sir!   一直閱讀Blog,很欣賞!請幫手參考下本人情況!   本人33歲,月入12萬,未計算入內的花紅一般相當於12個月糧,太太27歲無工作。現自住奧運站700尺,full-paid。本人工作未來2年內應是暫時穩定的,但2年後應會轉工收入會大減。不需要給兩邊父母家用。   手上持有: 股票,5球 人民幣理財產品,半球 現金,4球   目前看跌房地產,不看好債券。   目標:17年下半年可以搬到千尺單位,原自住單位收租,如屆時房價大跌,希望多買入一個單位收租。本人極其保守,工作也受大市影響很大,除了投資股票是職業外,不喜借貸,新單位亦盡量少借為安樂。   Q1:如何改進目前產配置,保值增值呢?是否買車位或者低價鋪位更合適? Q2:如買樓(1000尺以上),是奧運,長沙灣,青衣,東涌,甚至未來南昌站,哪裡更有發展潛力呢?本人中環ifc返工,未來可能繼續中環或者金鐘。如果遠一些如東涌可能可以買大些,上班卻有些不便。不考慮校網。 Q3:諗sir對未來香港樓價的看法如何呢?   希望諗sir 能解答!萬分感激!謝謝!   AS   ANSWER: 按讀者自述應為全職股票trader,對投資物應頗有心得的,已講明唔睇好房地產及債券、亦不喜借貸。列出三個問題為關於地區選擇、有咩好買? 咁咁… 筆者由文章已感到讀者為典型的一個舊同業: 對自己判斷很有信心、內心有杯裝滿既水。筆者自己看法,因路行得更長亦離開了金融業此「戰場」、會審視一下自身優勢、所在行業發展及行將發生的事情,為自己好好計劃人生。知道讀者是在人生衝刺期、每日上班都為個十幾萬蚊博殺、惟筆者想提出凡事要拓寬視野,多角度去豐富自己人生上沿途美景。   對於讀者來文,有此發現: 1. 讀者兩年後預計要轉工收入大減,留意到時問銀行借錢唔會借到咁多。若人工減一半,借貸力由120000/10000*2.59*50% = 15.54mil跌至7.75mil。即只等個夫婦都搵三萬蚊一個月的小康家庭之借貸力。 – 2. 知道計埋供斷既奧運站樓房、讀者手持至少約2000萬港幣淨資產,實有能力叫老婆唔使做。不過若老婆對返工唔太抗拒,作為男仕仍會叫太太去搵份簡單既工作去做一下。可能筆者經歷了沙士、海嘯、97年都叫要開始自己搵書薄費、睇住班uncle上上落落有感「花無百日紅」、何況講到尾做打工仔一封信可以令佢由40樓即墜落地下。若有日失意既老公加上冇野做既太太留係屋企、情況太令人擔心。另外女仕出去增廣見聞、就算係賺錢買花帶、都可以減輕男仕心理上不少負擔。 – 3. 見文如見人、讀者語法詞短而偏急速、在30歲時作為公司前鋒、此般處事態度屬正常不過。惟人過三十,筆者自己會時間提醒自己慢處理、慢考慮既好處。   建議: 1. 寫到呢度想起homeblogger.com.hk博客「美股隊長」既一篇文: 「人皆投資望聰明、我被聰明誤一生」。美股隊長是什麼來頭大家可再查看,早年辭退了ifc基金分析員的頭銜,希望在工作上少要娘親被問候,退下來做點散作,幾年前開始靠坐禪醫病。上句意指投資人皆望自己係聰明個位,可以掌握大市升跌,極速執錢。到今時開始明白物業投資者或是抱著另一個「大智慧」做事,就係買樓焗住坐實大大注,無得斬,「焗住」捱過幾十個危機。如果專業股票炒手能有同樣做法,已經是神級基金經理,可以上財經雜誌封面了。明白到買樓那些人,其實在玩這個「難入難出」的遊戲。 故筆者建議讀者少借貸、但唔好唔借貸、去透個不斷在各地累積物業旨在令生活安穩。亦因此、佢問關於樓市升跌的事、筆者直接答未來兩季唔睇好、但究竟往後點? 其實無論點都唔太影響自身在樓市的部署。 咩為之少借貸? 其實將樓只加按5成已令自己有很高安全系數。1997年至2003年,樓市累跌70%。那你將樓只提一半錢出黎、再將提出既一半錢之40%放係mortgage link account,收等同按揭charge你個息口作備用,那你直係提左出黎做第二項投資的只30%,就當樓市點跌你都好難負資產。何況你若咁叻可以摸到頂加按、定可被眾人冊封為樓市燈神、朝拜者眾。 既然讀者唔看好債券、咁就唔好買。惟筆者之看法是加息或經濟環境轉變下唔同類型既債券係有唔同既反應。美國加息、美國國債會債跌,YIELD升、但不代表全部債券都係。何況直債持至到期係保本、若識選擇找些有提早贖回特別的博CALL,即收息101談及過個隻新濠環彩一年19%、何猷龍點解比到咁高息你,就係呢個原因。當然穩穩陣陣揸直債HOLD到尾的、可選瑞房債,6.6%, 2018年到期。利豐的6厘債。至於本身就有8-10%的直債不在此述,而槓埋當然可增加回報至>10%。明白有些人就咁落去銀行問、都會被敷衍了事,因為銷售人員唔想比呢D low […]

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超頻爸爸怎問老闆取回人生?#973

N4

Hi Lum sir, 我是收息班的學生也讀完你三本書,覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下: 本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。   資產 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k 4. 已行債基,投500k, 月收5k 5. 股票100k, 蟹貨 6. 現金300k   債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.   由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流及完成一生三宅。   個人想法如下: 沽出大坑物業,住將軍澳,得12m 開展直債,一年如收8%,每月可得80K,但這與一生三宅方向背馳而且在現行辣招下會令之後兩樓成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。   不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time (9+4+2.8*0.8-2.5-2.3-1)/2*2.59=12m , 10/12m =80%可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望lum sir 不吝指教走出正確的路。   萬分感謝!   超頻爸爸  ANSWER: source: 金管局 典型一個香港窮中產、出入大坑毫宅、生活質素很差。需要靠理財去改善自己生活質素、而唔係去搵錢。本案讀者已累有一定資產、月薪亦接近10萬水平,惟人近40仍靠自己雙手去爬,忽略了可搵人幫手及乘勢而上兩項生存法則。   如何出示合適證明、令銀行借錢比你是一種技術。低息環境應在2016年不變、而看倌亦需戒走「唔好爭人錢」呢個想法。沽空物品的方法就是要先借,只要你評估好自己借貸能力、及了解到息口是低廉的話,借入港紙「先沽為敬」實為上佳策略。試問歐洲同中國正發動印鈔機之際、美國怎可獨善其身將息口上推呢? 人行已幾度降準、歐央行有暗示12月會擴大貨幣規模,各位手上的鈔票每日都有大量供應。 […]

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48歲父母還有未完成的責任#966

N4

    諗Sir, 您好。   拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。   我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。   家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。   物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完, 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。   現有問題如下:   1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!   或是   2. 現在按出自住樓房,約得到400萬,去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? […]

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樓奴煉成六間樓收租退休#957

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諗SIR: 你好。本人31歲,是一個專業人士,月入7萬,計及bonus年薪95萬左右。女友跟我同齡同行業,年薪90至95萬左右。我們資產如下: 本人: 現金150萬, 股票50萬,人民幣20萬, 沒有物業 女友: 現金200萬,外幣兌港紙60-70萬, 股票30萬, 沒有物業   我同女友由於行業關係,投資有一定限制,不是所有產品都可以買。而由於工作繁忙,根本沒有時間睇市,本人股市損失了20幾30萬。而女友主要投資外匯,回報不錯,但近期外匯市場波動,已轉做可轉換定期。 由於我出身公屋,入息超標,3年前搬出來住,現時月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6個物業收租。但父母的資產會用作養老,我們不會依靠。我由細到大都沒有買樓概念,世伯伯母都是基層,靠儲蓄同租客幫忙現時生活寫意,我跟女友未來都希望可以這樣。   我們計劃兩年內結婚,兩年內買入500萬左右物業自住,而女友婚後可能會轉一份較輕鬆的工作,月入可能只有4-5萬左右,因此希望有其他被動收入彌補。 請教一下我們應怎樣部署呢?回想3年前已做錯決定,當時沒有想過入市,現時樓價已升幾成。未來自住物業成數低一點則可有餘錢作其他投資。那麼現時應該撥部分資金買直債,再物色自住; 還是做債基, 待大市調整時較易吐現買入細價收租? 謝謝。 不懂理財的人上 隨文附送: 香港明星十大炒樓功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在讀者(男方)的立場、或許感到有點滴汗。雖自己年薪已近百萬、但面對手執5-6間樓既未來外父外母、自己辛苦每日做都唔夠佢地坐係度收租收得多。早幾日筆者個案提出15K月入人仕有可能在退休時手執千萬、引來有人批評無可能。其實現今香港不少人認為自己儲200萬都難上難、殊不知每月儲一萬儲16年就有呢個數($1萬x12x16 ~ 200萬),兩公婆夾埋儲一萬蚊個月都唔係過份,當然16年唔係短時間,但是否真的「難上難」及「無希望」呢? 父母養育自己都堅持左20年,後生仔不應踏入社會無耐就放棄自己、辜負父母既期望。   讀者當然唔係每月儲一萬之流。回望佢30歲前無做好兩件事、一係擠點時間及部份收入作投資,之前只係「人買我買」咁入手股票,最尾因無睇實個市,輸錢為可預期結果。二是對自己過份自信,這亦是男仕一般通病。佢「睇準」樓市將會跌而放棄買樓機會作租客,現在承受睇單邊睇錯既後果。留意買升買跌係可以,不過事前要做好基本準備。即有一樓在手自住、及起碼24個月的支出金額看門口。衣食住行為人之所需,食飯同搭車要依個人返工同地理位置去決定,不好同供應者協定價格去鎖死支出好預算。惟住所一般唔會每日變,既有機會買樓做按揭去鎖死居住成本、亦可當逼自己儲下錢,到老黎好似而家外父外母咁寫意、那何樂而不為早作樓奴呢?   相信未來外父外母係讀者既「好師傳」,諗sir只可添加上算乘、計出點樣達成呢條路。如讀者及女友在銀行工作,可考慮用staff loan借九至十成,息率1%或更低,慳返幾萬蚊按揭保費支出之餘更唔使比首期。當然明白而家樓價高了,以往例如5萬月入既銀行員工可最盡借人工100倍,即500萬。而現時呢個數同意都買唔到咩好野。不過考慮讀者而家租住既樓租金只13000,應是大眾化選擇。那400-500萬預算應可購回同等貨色的。   由於可九成上會應買一間樓後大把錢淨、見讀者年青、應用債基收12-15%息而放棄用保本的直債。   若不用staff loan,那照計一計借貸力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。當然1800萬借貸力是理論上的,實際有什麼因素會借唔足呢個數會面授同學。另外留意若入手500萬樓後租出$15000/月,假設九成上會(因讀者應未曾置業仲可九成上會),借貸力會被先用掉450萬。及後如想再買樓、可將第一間樓補錢轉正出租用途租出,借貸力由原本1800-450 = 1350萬會重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 減 樓價一半,即1948-250 = 1698萬。比完全未買樓前的1800萬只少1800-1698 = 102萬。換句話只用了102萬借貸力便持有了市值500萬的樓收租。餘下50萬欠額由租客供滿。要搞定6間樓、大抵是用此方法。   當然外父外母當年食正香港黃金時期,就當知識較少都可受惠樓價上升而不靠租約都夠照去一間買完又一間。可是讀者身處時代與當年不同,計好數去買為必須。買樓收租已是咁多樣投資當中,最唔使打理及最生活化一項。不少人以為買股票係最方便,這造就了有心人利用上市規則去合法咁將投資人權益攤薄去搵錢。

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中年辭職創業開拓新天地#940

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(Translated by Google) 尊敬的先生/女士,  我是“中年危機”,48歲,已婚,有只有一個兒子(22歲,大學生,第3年及將畢業)。我自己的細節:   擁有四住宅物業,按揭尚欠HKD9.2M 而市值HKD42M   1.HKD16M在紅磡,未償還貸款額是HKD3.6M,獨自佔用。 2.HKD12M在大圍,交通極好貸款金額HKD4.2M,月租金在HKD26,000 3. HKD7M在紅磡,未償還貸款金額HKD1.4M,月租金在HKD13,800 4. HKD7M在新蒲崗,免費,無抵押貸款,我母親所佔據,   我個人的現金+證券:圍繞HKD8M   每月租金收入:HKD39800(HKD26,000 + HKD13,800) 總計每月按揭還款的HKD53,000(HKD28500 + HKD9,500 + HKD15,000) 每月家庭薪金收入在HKD143,000(HKD75,000妻子+ HKD68,000自己) 每月家庭開支:HKD60,000   我想請問我是否可以開始自己的公司,投資HKD2M和辭退目前工作。我剛加入新公司數個月,還沒有通過試用期。但對現職業不滿足。辭職後,家庭月收入將下降減少到只有HKD75,000。請告知是否是太冒險了這一行動。請協助我的電子郵件詢問。感謝和問候   中年危機  answer:   讀者在一般港人評估水平當屬有錢人啦! 四間樓揸手只欠9.2MIL,家庭月入143K,現想詢問應可辭工幹別的? 不少人可能心想:「我每個月搵十萬就一定唔返工啦!」可是每人對生活的要求有不同,而「能退休」的第一步就係家庭開支等於被動收入。被動收入就係你唔返工都可每月出現的正現金流,用讀者個案,就係租金收入減按揭供款,現為39800-53000 = -13200(負數)。再顧及每月家庭開支$60000,即若讀者明天就開始唔返工、即要保證每月有60000+13200 = 73200才可生活下去。就咁睇聽日唔返工係可以,但過幾個月心理壓力變得好大。     讀者太太收入為75000,其實就算讀者收入為零、太太一個人打工份糧都勉強可維持家庭支出的。但既然有心來信提問,相信讀者唔想攪到要靠老婆一個養家的。更好的安排,就係趁樓市高位快手用低息將錢按出黎、再用高息收取每月現金、利用高息收息及低息套現當中之息差為自己爭取正現金流。你或會問:「若然加息點算?」是否令供樓支出大增? 所以筆者為各位選取之收息物、都是在加息周期會增派利息的、好去補貼提升後的供樓支出。   方法如何? 明顯讀者忽略了一間樓之可抵押性、未有提及持有每間樓的重要資料。買樓除了location,還有不少特徵會令樓好值錢或無人要。另外有人問買樓收租若租客自殺變兇宅如何? 首先了解現市況兇宅比其他單位賣平20-30%,其實相比起你這幾個月來持有的股票,一間屋「兇」左比股票跌得仲算少些少。何況輕生個案、比人買股票輸錢既機率少很多。據金管按揭規限、讀者可考慮將自住樓加按至5成,套有16mil*50% – 3.6mil = 4.4mil。加上自己撥3mil現金落去,利用Jackson師兄早前發問的方案。   事源jackson完成了收息堂後到銀行拿了個意見,內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。   即保本又11%的收息策略、垂手可得。讀者投入7.4mil收息、每月收入為7,400,000*11.4% = 843,600,即每月產出收入$70300。咁套左4.4mil按揭每月供幾多? 係4.4/2.59*10000 = $16988。即產出正現金流$70300-16988 = $53312。已等於讀者唔撈前的收入之53312/68000 = 78%。成大份人工就咁攪左出黎。   當然,如你冇700萬,只得70萬,有冇得攪? 咁要行債基收12-15%息、但唔保本。我們對於投資上近乎無可能的事會如實告訴你。資金只幾十萬又想保本又想收高息這是近沒可能的。最後是攪生意、對讀者生意內容不清楚所以難comment。惟人到50攪生意有感難上難、生意要做起佢、當初需投入的精力頗多。當然讀者當比二百萬了左個創業願,以佢財力而言是可以的! 記緊在開始前為自己安排足夠月正現金流。

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如何比買樓收租更進一步? #813

諗Sir您好 我算係你半個fans,已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>,上了收息101至103及買樓001至003,之後做了以下動作: 1. 自住樓轉了單名,市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地區(為小朋友),月租14k 3. 停了所有基金供款,及encash了一部份出來 4. 買了一直債 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 買了基金 China market 9%,每月收3.8k, 夫婦共月入120k, 三十幾歲,還有cash 1.8M, 人仔 600k, 之後想diversify risk, 請問師父: 1. 下一注點買好?直債、債基、日本樓、劏房也在考慮… 2. 睇左個上水樓2.8M,如做劏房,應可月收20k,另一問:如劏房火災有人傷亡,我有刑責嗎? 3. 其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢,有何合法避稅法? 4. 美中歐,那個market和industry較睇好? 萬分感謝!!! 心急fans上  ANSWER: 年近歲晚,多謝大家仲有花時間睇下homeblogger,不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色,筆者有幸在當中擔任策劃角色,當中之經歷及對個人成長之啟蒙,實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既,唔係錢又或者什麼財務自由,而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色,看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作,實不枉筆者每日埋首文字工作。   要知道,書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的,除了一些親身經歷及見聞外,就是從書中學習到的他人智慧。   讀者修畢103,做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」,即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓,從而改善居住質素又可援近校網,每月自己收租再對比新租金的差額,同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財,此幾年應好潛行及努力儲蓄,在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次,利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。   現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月,直債$12000/月,供樓為280/259 = 10800加租樓-14000收租$18000,合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000,雖少但總好過不少人吧。   要分散風險,其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物,計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做? 好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套,融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年, 或$11200/月),係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差? 咁當然不是,對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債,變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易,又或有資產者可以有比樓更低的融資成本,所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。   比起大把人買的股票,筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告,真係叫人買都難(除了^2823)。 如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野,咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」,又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見,其實只不過因為金融機構在港「食水深」,將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食,最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。   回應讀者問的劏房,可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅,在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的! 主動報稅準時交錢係大家應作行為,有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的,那又是易一回事。  

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諗SIR-窮爸爸求出路 #793

諗Sir, 您好! 本人巳報”買樓教學課程”及”收息投資課程”, 剛上了101, 心急想詢問諗Sir 意見.   家庭狀況: 父母+姊, 剛賣出自住居屋, 於11 月交樓, 扣除費用應淨現金約3.5M. 因姊上班之交通問題, 未找到心儀單位購入自住, 現巳租住將軍澳15K月租單位.。姊姊收入13K, 借貸力約1.68M, 本人一家住在太太名私樓, (不知太太有多少儲蓄, 亦不打算動用她的額度所以不列其收入, 私樓市價及尚欠銀行額)。兒子剛出世,唔想咁快搬。本人收入24.5K, 有早前因父親生意需要有月供9K借貸, 餘額約11萬, 借貸力只餘約0.77M, 另有約200K 現金. 還清貸款應有約3.17M借貸力. 兄 + 嫂現正租住23K樓, 與兒子及傭人同住. 他們收入共約80K, 有月供3.8K 借貸, 淨借貸力約9.38M。   賣樓得出的3.5M資金有以下打算.   因兄+嫂尚未上會, 打算留1M 給予兄+嫂, 將來上會用. 亦不打算用其借貸額度. 另打算以1.1M, 還清借貸, 再以姊名, 本人擔保, 8成按揭購入屯門 / 元朗 / 新界北4M 以下, 30年樓齡之下, 3房單位出租 (請問諗sir 覺得選屯門, 還是元朗區較好? 還是都不好?) 扣除供款淨現金流出估計約 2k至3K 淨下1.5M, 1M 作債基方案求收10-15% 息, 月收8.3K 至12.5K; 0.2M 望找到能對沖債基風險之ETF投資, 淨0.2M 作父母備用現金.   請問諗sir 有可看法? 另有一問題, 假設我的收入是31K, 借貸力是4M, 買5M樓, 息2.25%, 借8成, 月供15.3K. 但壓測加3%計, 月供既變了22k, 過不了壓測. 能成功按揭嗎? (可能上堂失神, 望諗sir 稍作說明) 感激!   ANSWER: 讀者先不要介意筆者用窮爸爸開題。一家人健在已經是財富。   唔明白賣左居屋之後讀者父母住邊? 是與姊同住在將軍澳?  點都好,筆者需為讀者賣樓所得3.5MIL作建議。居屋不可加按,要發圍需補價賣樓。當中1.0MIL付與兄嫂,自己打點的計為2.5MIL。由於讀者收入只24.5K屬一般,正確咁運用呢筆相等於100個月收入之金額對個人理財很有幫助。   首先叫姊姊買樓而自己擔保是可取的,因姊姊收入只13K,基本上自己買樓冇可能,但有個好珍貴的九成上會名額。所以用佢名買樓可用盡借貸名額,若家姐唔夠借自己擔保就是。不過要留意的是,讀者擔保都會對其借貸力有損。假設私貸全清,讀者借貸力去盡都只3.13MIL,加埋家姐都係(2.4+1.3)/2*2.59MIL = 4.79MIL。若八成上會買4.0MIL樓房當中借3.6MIL,兩人之借貸力會用掉3.6/4.79 = 76%,買三房有點夾硬黎,如遇上跌市更會令人後悔莫及。   兩人不妨只用借貸力一半,買300萬樓而九成上會,借2.7MIL。宜物色單幢舊樓買入,因此類單位回報較高,另一方面筆者想讀者要再上一層多要將單位間做套房,如不作此靠讀者及其姊姊之工資,係現時食個茶餐都將近40蚊既香港基本上無出路。各位工資偏低既朋友,一係就令你工資變成「極低」! 政府會打救你。否則停留窮中產,交稅之後就只有捱世界既生活。高官個女就係英國讀書而你連去旅行都冇份! 窮中產求出路可將間屋改裝變成超高回報、又或靠平民財技行債基方案之後又對沖風險。10-15%年息的債基回報可為自己產出多份收入,改善生活。   300萬樓在荃灣、元朗、新墟都有供應。筆者買樓當然要睇區份、可是除了該區的升值潛力之外,該區之租客質素好要留意。如是大量新移民湧入的元朗或北區,好多時只會遇到一心求平之新移民,而佢地真係冇能力負擔一間整得靚靚既單位,在消費力低下之環境你點叫價都無用,更有可能收唔到租,同佢地講道理更浪費氣力。至於油尖旺區,尋寶機會高,可是租客背景亦比較複雜。上過筆者堂都知讀者由細細個開租,就係該區遇上慘痛經歷。   在九成預算下,買樓連雜費加埋幫讀者還P-LOAN要用60萬,淨低50萬加原打算之100萬可入手債基。收息提高50%至月$12500-$17500。對讀者而言都好有幫助,將當中利息儲3年更可累有50萬,到時自己單名九成上會買樓便有首期。最尾有關壓測,是+3%之後各項還款不能高於工資60%計算。

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男人給不到的幸福,小女子自救換出自由身 #741

未命名

<個人情況交代> 諗sir你好,先感謝你如此熱心為各迷途人士指點方向,行善必有好報. 本人32歲,老公35歲,有一子4歲. 夫婦二人都是公務員,月收入共140K. 我們都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活開支,供養雙方父母,交稅後可儲90K. 我們的人工在未來10年都有增長空間. 二人月收入共130K, 每月扣除生活開支只餘72K,未計租金 二人儲蓄合共4M,主要是債券基金1.3M,人民幣定期800K(在國內銀行),股票基金300K,其餘是現金. – <陷於困境之說明> 但我們還未有樓在手.因為之前收入未有這數時,一直傻仔地覺得要有3成首期去買樓才安全,而且以前心頭高,想買奧運站大屋苑,又誤以為樓價很貴而錯過了上車機會.加上投資態度超級保守,總之只可以怪自己! 我們現租住一實用2百多尺的大角咀老屋苑單位,是當年初出茅廬時開始租,所以租金到現在也只是7K.我們一直留守的原因是想儲大首期,也因為孩子要由居於附近的長輩照顧. – 現在孩子長大了,想改善一下生活環境,我們終於再去睇樓,看了奧運站的大屋苑,但覺得如果此時買7-8M的物業要全副身家都拿出來有點危險. 我是近日看到你的文章才開始醒悟,我們轉向老屋苑,目標單位開價四百多萬,可是業主叫價非常進取,和銀行估有大段距離,計算之下可能還是要拿出百多萬首期,令我有點卻步. – 我其實是相當想親自照顧孩子,但如果我做全職媽媽,家庭收入即時減半,老公不能接受. 近日小女子終於看完你的<樓換樓>和<收息論>之後,滿心歡喜地和老公分享你的見解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投資作風.但他只同意開始物色自住物業而不願買樓收租,一心要等樓市大跌才買入他的dream house自住,到時的舊居放租.就此算了. – <小女子自己搵方法> 個人收入每月約70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a. 300k stock fund,黃金同ibond 共 100k, 剛把500k 跟朋友夾錢投資工廈(我是小股東) 現支出每月約30k,人工每年會加2k 左右.沒有負債, 現打算用1.5M ,付5成,買入一宅收租,另再努力儲另1.5M再買,直至完成財務自由的目標. 我當然比較同意諗sir 的見解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我憑個人之力也可做到一生三宅,所以請諗sir 就我個人情況給予意見吧. 萬分感謝! 我希望可以用現有積蓄作投資帶來現金流,令我可以換出自由身,即使轉做PART TIME都好. 希望諗SIR可以指點下.萬分感謝! – ANSWER: 諗sir曾經自己都上過一堂課,講者問在座邊個男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(當然最happy梗係叫老婆你鐘意返就返啦…..,你估由朝到晚留係屋企真係咁幸福咩!?)。咁答案唔講都知,在場維持了十五秒的沉默,就好似為陣亡將士做默哀既情況。幸好有一個男人勉力、顫料地將手由口袋提出,又用了一個升旗咁長既時間將手舉起, 獲得了全場男士熱烈的掌聲。猶記得當時沙士完左冇耐,要男人作出此等承諾真的不容易。 – 睇到呢度筆者都有點感慨,讀者兩公婆收入其實都幾令港人羨慕,夾埋搵14萬一個月,仍然無返屋企照顧小朋友既權利,可知我們的老祖平日生活就係摘下生果、湊下仔打發時間咁,到了2014年已過工業革命後百年,機器多了而人的心境生活竟越見困難。係咁情況下亦難怪有「人」提出14000蚊人工以下係香港就唔可以投票權,話唔定遲下冇份交稅就唔比出街,唉大家都係醒定些少… 讀者個男人早年唔買樓,現在就惟有堅持而家都唔買。就好似你等左架巴士15分鐘,唔等落去真係好衰仔。如各讀者有近似情況,建議你再睇一次「放低擁有豪宅的虛榮」,不欲再此再重覆論點。至於十幾萬人工租大角咀二百幾呎真係令人難過的,明白兩夫婦係為左加快儲蓄速度去買dream house,可是在過往幾年都說明,dream house價格上升的速度,相信你要係「月球人」*先可以追到。間接表達人工升幅永遠追唔上樓價,想清楚咁當然係呢,公司有錢剩老細自己都用左黎買樓先啦! […]

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