輸200萬窩輪的完美風暴#711

DEAR諗SIR: 已報HOMEBLOGGER收息COURSE,現在雖然是2014年7月, 但8月COURSE已FULL, 唯有上9月的COURSE, 實在有點心急, 想現在就請教諗SIR。 – 在下女,35歲, 因健康問題, 於今年年初辭工, 現正休養。有0.7M CASH, 0.2M債券 (年息9.X%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 哥哥40歲, PROJECT-BASED的FREELANCER, 收入不穩定, 約2-4萬, 有0.8M CASH, 0.6M債券 (年息8%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 男友40歲, 數年前炒WARRANT蝕2M (全付身家), 現剛還晒債, 但沒有任何積蓄, 亦無物業, 月入25000。我現在與哥哥與男友租住鄉郊, 月租6000。 – 因為我和哥哥都傾向不結婚亦不要小孩, 我男友亦無膽再投資, 故我想與哥哥一起投資。 早前與哥哥合資買了工廈 (夾份買, 但物業只用哥哥名字, 3.3M, 付了2.04M即六成首期, 加雜項裝修約0.5M, 估價約3.6M), 月供約9000, 租出作迷你倉/ 商務中心, 月租約30000, 每月有約2萬淨收入。 – 因暫時無收入, 剩下的資金想好好運用。我有一親人有一唐樓, […]

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41歲無殼蝸牛點上岸? #688

諗sir你好, 本人自問對理財一竅不通,現已四十一歲也是無學蝸牛,已婚,先生五十一歲,兒子十六歲正於外國留學,女兒十四歲留港。在九七年買樓後,立即做負資產,所以對賣樓有恐懼,十多年一直租樓(現時租金三萬元),不敢置業。眼見樓市不停升值,加上租金昂貴,現有欲置業又怕負擔不起。 – 我文職月入二萬七千元 先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多 人民幣定期一百萬 港元定期 六百萬 股票 一百萬 現金 六十萬 – 每月支出  租金 三萬 生活費 一萬五千 保險 三千 兒子留學 二萬 每月入不敷支,銀行做定期太少,請教諗sir應該怎辦? 我在西貢看中實用840呎,連天台的單位950萬,以我的經濟狀況,現時購買是否適合? 請指教,謝謝! ANSWER: – 此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000,而女兒相信未來幾年將去留學,家中長子應未開始搵錢,洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產,究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬,即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月,即十年後讀者五十歲而仔女只24及26歲時就用完。當然讀者自己係有收入的,或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢,冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停,正現金流即停又未有資產係手,對一個51歲男人而言,講真只可以望往後仔女生性,呢場波「挨住完場」,真係唔happy。如將手上資金用作東山再起,萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢? – 記得收息堂時問過同學,究竟你咁辛苦打工理財,目標係點? 同學答:「想儲多d錢。」 諗蛇:「咁,你要儲幾多?」 同學答:「三億。」 – Well, 三億呢個數得罪講句,大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定,你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工,你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法,原因係同學都知通脹猛於虎,加上自己又鬼咁長命,自己每月用淨人工又唔夠一半,咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢,養活你50-80歲時的生活呢? 要出路,一定不以儲錢為目標,要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資,因為佢提供的正現金流,係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性,可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據,不妨先睇下樓:   –   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 […]

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沒佬大翻身 #683

諗Sir, 您好! 本人31歲:收入25k/月,太太:17k/月。(除樓按外,無其他債項) 200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨) 2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m,9成上會利率2.25%),現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出),扣除供養父母,每月有約8k儲蓄。 – 一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書,唯: 親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住),眼見如放售樓房有近10年儲蓄,及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢,考慮襯市場成交反彈(較旺)出售,套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高,擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手,9成上會後(家人入住,會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。 曾考慮加按,但因只可加按至樓價7成,套出100k沒甚作為,如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行? – 還是放售後用盡所有儲蓄,用太太單名5成購買上會再出租物業,產生多8~9k銀行認可的收入,為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄,需重新儲首期) 還是一動不如一靜。 希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。 謝謝, 心大心細煩惱人上 ANSWER: 讀者2012年九成上會買入新西樓房,2014年現今可按至七成只套有100K現金,沒作為。這也是的,大家有留意銀行現時做按揭較難批,反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的,最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件,長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%,即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%,即借出收回息口不比資金成本高,所以不少銀行已提早收爐,中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買,減低PANIC BUYING的情緒之外,計好自己買唔買到樓,買樓之前算好借貸力為上策。 – 同意讀者加按套十萬不如借私貸,所以不搞也罷,律師費都要$5000。當然讀者也是賺了,由欠九成既樓降低都欠七成,惟在現今房策下樓只可加按至70%,所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil,儲蓄睇哂只28萬,算係典型受困香港人,即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬,呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄,仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨,唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女,人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人,點去「沒佬大翻身」呢? – 既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住,二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事,但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲,再循規蹈矩咁做,佢真係會有出路嗎? 樓要賣出,不過唔係賣比其他人,而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人,可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓,都可將原本新西住宅「按」至樓價90%,即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬,即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。 – 那新西自住樓比家人住,按揭同收家人的租金應可平手,該房在2012至今的升幅已釋出,73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩,有間平價屋租點算? 比著筆者,會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會,就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息,100萬應可收12-15%年回報,即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380,每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作,因為輸都不見有咩可輸。 – 當然讀者自己有親友提供住宅,那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬,即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000,那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手,原本間新界西欠貸水平又下降了,如樓市適量下跌,才領軍出關博殺,九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間,話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道,唔通旨意老闆會幫你發達!?

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買樓換樓必要參考個案 #680

  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   – 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 – 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? – ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 – 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 – 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 – 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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股票贏過百萬再樓換樓? #667

  諗Sir, 你好, 拜讀你的文章已經大半年了. 你見解獨到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。 先提供一下小弟現狀況: 資產入息 : • 小弟和太太於2008年以3.8M聯名買入自住兩房物業連車位(黃大仙區),在父母幫助下 7成上會,H+0.7%(30年),網上估價現值5.6M(尚欠銀行2.0m ) 每月按揭還款約7K 。車位出租每月1.8K • 小弟名下有一間舊唐樓(九龍城區)收租每月租金5.5K, (經紀估價1.5-1.8M) • 小弟今年32,月入15K,扣除按揭,家用,保險,火險,個人開支,(車位+租金後)月儲10K • 太太同齡,月入20K,扣除父母家用,保險,個人開支後,月儲10K • 育有一女兒,今年入讀K1! • 現金0.5M,港元/人幣定期+IBOND 1.6M,股票1.1M,儲蓄保/基金0.2M 計劃: • 計劃於2015-16生一個小朋友 • 購入多一個兩房/三房收租 • 定期轉換成債券 問題: 1. 小弟與太太儲蓄能力還算可以,人工會有增長但不會突瀑漲!!想知道如果可以增加借貸能力? 2. 自住樓不想出售或出租,因為近父母同方便照顧小孩,但留意到諗Sir不看好黃大仙區。同出售舊唐樓是否可行(經常要夾錢大維修同保養)?但會即時沒有了穩定租金收入。 3. 如果定期(港定/iBond 今年七月到期)轉了債券便沒有太多資金付首期,買大單位收租(觀塘/。其實會否債券穩定回服比樓更加適合小弟?因為將會增加多一位小成員&小女兒入學後支出都會大增,父母年齡都接近退休,即使有退休金但每月小小心意都比多少! 4. 幸運地,小弟大部分額外資金都在股票獲得(0.7M-1M),但今年沒有任何增長(內銀/礦業) 同時少了很多時間去找資料和注視市況。是否應該將資都轉入債券,換取穩定回服 & 如何在增加被動收入? 5. 買樓教學課程(收息101、102) 會有機會星期六/日開班嗎?? 平日小弟根本未收工or上夜班。   answer: 讀者可真犀利,搵萬五儲一萬,嚇死筆者。現資金有50萬cash,1.6mil定期加債、又有1.1mil股票,以讀者所講係股票賺返黎。無論點,佢既錢唔等於你既錢,最緊要係月入十萬既你看畢此案後可立心儲多些少錢。   […]

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太古城1976年開賣係幾錢呢?#664

諗Sir您好, 同好多人一樣, 最近發現您個blog, 日日一有時間就睇同research您講過ge野…報左收息班同財技班, can’t wait! 比左150%上收息班   本人25歲, 澳門人, 澳門冇物業, 但屋企人買左大陸樓, 本人單名。以前以為乖乖打工, 唔好咁大洗, 做下投資儲下錢就可以過世。睇左諗sir個blog先知道自己真係太大安旨意… 個人資料: 剛轉工, 收入30k左右, 有14個月糧。 現金有 75k (剛剛賣左上年買落d股票) 而家有 525k 係股票, 有470k (market value) 係好耐之前媽咪買落d blue chip. 帳面而家 -145k, 有50k我上年入,而家有market value 55k。   有份好細個已經開始供的基金, 不用再供, 可取回 USD 24k。(冇賺過) 大陸物樓, 380萬人仔, 已付全款, 2015年年中先交樓。其實仲有多層大陸樓, 父母退休用的, 我幫手每月供20k, 但書面上係我父母供。(澳門借錢, 已付全款, 可以隨時入住。) 本人知道自己十分好運, 有父母支持, 穩定工又有樓。但睇完諗sir個blog, 發覺自己真係冇好好利用已經有ge野, 個個月淨係得份糧, […]

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41歲極為困擾男。買樓又死唔買樓又死#661

諗sir你好,剛拜讀了閣下樓換樓一書,得知閣下的網站,發覺從中吸收到很多新的知識,也會報讀下個月的投資收息課堂,在此先謝. 在下想將自己極為困擾和壓力甚大的情況說出來,希望諗sir可以指點一些. 本人情況如下:41歲,兩個小孩,老婆沒有工作(因要在家照顧小孩,因為是新移民,就算去工作也工資不高) My salary:31k + double pay. cash: ~1.1M, 深圳一物業收租3.2k rmb(市值應~1M rmb), 現住在父母物業(正常情況應可住下去), 正常情況應該可以月儲10k. 在二零一一年也看過樓,但因決定錯誤諗住跌一些才入市,結果不問而知,到而家都係得個睇字)請問現在在下應該怎樣做,才是對自己最為有利? 過去不能改變,本人現在的想法是唯有是將錢使用閣下的投資收息課程去增值,然後希望樓市有無機會回調再諗(再放租用黎支持供款),但看來樓市應該來也跌不了多少,但本人年紀就越來越大,所以好像進退兩難. 還望諗sir能指點一些,謝謝 心急人上   本人剛補充了一些一個多月前發問的問題,再重看發帖的時間變了做一分鐘前,很怕又要重新再排過,特此通知一些,如能快點解答問題,感激萬分.謝謝: 「諗sir, 想補充一下問題.以本人的年紀和收入,本人應該僅有的1M資金買間細樓,七成上會,再放租出去cover 供款?還是應該用1M資金去收息,等樓價跌才買?本人有感現在買樓又死,唔買樓又死,因為而家300萬樓根本都無咩選擇.但樓市越等就越升.而且本人年紀已大,都沒有很多時間去等.麻煩諗sir指點一下明燈. 謝謝.」  answer: 看畢本案,再次奉勸兩件事: 父母唔好輕易將自己物業比仔女免費住。人有安樂窩,難免懶散 如自己只剩一間樓,請勿賣走   筆者冇資格說教人。亦借用讀者自己講既說話形容佢環境:「極為困擾和壓力甚大」。   點解困擾? 一個人賣走股票賺一百萬應好開心。但賣走之後睇住該股票再升兩倍,那種失落肯定比賺一百萬感受到的更慘。何況讀者賣走既,係遲早都要買返黎住既樓? 好在父母間樓唔係公屋,那讀者都總說有個根據地,惟40歲人帶住兩個小朋友樓都冇間,情況已由讀者來文說明。   如讀者不解決現況,在41歲後借貸力會下降,每有能力月供$10000按揭,可以借的錢如下: 借貸年齡(借設息口2.15%) 每還10000最多可借金額 40歲 2590000 45歲 2320000 50歲 1950000 55歲 1550000   讀者而家人工$31000,老婆又冇收入證明,又要養父母,可借4mil。到45歲,可借 2.32*31000/2/10000 = 3.6mil。既然等幾年之後自己肯定借少幾十萬,首期焗升。不如用幾十萬先買間樓自己住又得、租比人又得。當然九成上會租比人真不建議!   在往後時間,請承認自己在市場前是無力的。讀者2011年估個市會跌、而家證明錯左冇人會指住佢黎笑,最殘酷的是自己每秒面對心中想法。既然有1.1mil cash,可拆出30萬買樓一間,令自己先同大市「平手」,即市升市跌,自己都有間樓揸手。萬一入市後真係摸頂輸30%,收番5-6年租,條數唔係番度咩? […]

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到35歲什麼還沒有的人#659

諗sir﹐你好,今天才無意從GOOGLE轉入此網,閱讀十數篇文章後,發現閣下對大家的回答很有見地,望能得閣下幫忙看一下今後該如何。   – 本人女﹐年尾就35﹐剛畢業時在私人公司打拼(即那種常常無薪OT到凌晨,有大學學位但人工得幾千的那種專業助理人員),先後經歷過金融風暴、沙士及金融海嘯。在這十一、二年除來,差不多每三年就有一年只得9個月糧,再加上自小在屋村長大,對錢沒什麼觀念……   簡單來說就是沒有什麼錢剩,所以在2009年尾,即金融海嘯後就躲進政府,成為中低級公務員,但是新制是沒有長俸的,所以就開始著緊日後老來的生活了。 – 現每月扣除MPF實得約21,000,仍有每年約1,000的增薪點,直至10年後31,000,與家人同住公屋,未婚單身,沒拍拖﹐給家用6,500,保險費一年16,200﹐父母免稅額全給弟弟,每月儲約10,000。現金、股票、等等約40萬,敢問諗sir女子到了這樣年紀,什麼都還沒有該如何理財?    ANSWER: 既然讀者都用中女自稱,不妨單刀直入。不少單身中女為求解決問題,很容易墮入理財陷井。原因是心態及面對問題太易被人掌握、思考缺點外在暴露。由於香港有平等機會委員會,所以此問題不好研究,只好說是讀者觀察到的一個現象。   其實女仕們想法是較實際,亦較愛和諧。你知道世上有些小部落,他們仍然奉行女性當權,好像阿馬遜的舒亞爾人? 部落的男人負責打獵、訓練自己在武鬥上的技巧。女仕們負責決定男人幾時要打、幾時要停。這樣的女人管男人組合令女人在決策過程扮演更重要角色,恰如其分運用了女性細心及愛好穩定、不喜賭博的性格,看來是令各人安穩及社會欣欣向榮之關鍵。回望現今社會,仍是男人當道,你看我國的政治局常委有幾個係女人? 美國總統到而家都未搞到一個女總統。這樣的男性統決制度、令貪婪不是罪惡、令女人都喜愛上過度消費、令錢只會流入有錢人袋入面。當去除了政府為你制造的偏頗資訊,你會更易撥開眼前迷霧。   錢究竟係咩呢? 錢其中一個作用係方便你每日同美國政府交稅。下次議息美聯儲話2016都唔加息,市面既樓即刻升兩成,你老細一蚊人工都唔會加比你。就係咁,你交左美國稅架啦。有些國家令自己貨幣不完全流通、外國資金不容許通入金融體制、只准投入建廠,那情況會因而好一點。起碼資金要入要走唔係咁方便,易令美國人有所顧忌。惟在資金出入「一click就攪掂」既香港,大家根本係面受美國英國德國既百般凌辱、更要同內地人短兵相接。你可以叫停呢件事既方法,就係唔再用錢、同埋叫多幾個人出糧比你。   唔再用錢? 係架,最好一出糧將全部錢轉哂做資產。錢係唔能夠為你產出收入、資產可以,所以你要將錢買入資產。冇用既資產好平,例如一隻唔派息又唔係點升既股票。有用既資產係人都想要,所以樓要用好多錢買。35歲人實不可再拖,要買樓就要借銀行力打力,讀者月入$22,000,按揭可問銀行借盡為$22000/10000*50%*2.59 = 2.85mil,宜買樓。一個公務員如果都擔心比人炒魷,根本轉咩工都無用。如果行合約制、都應趁此時買入,因為你唔知道下一步可能係:「低處未算低。」何況銀行借出錢後就算借貸人失業、只要每月準時還款,銀行係冇咩理由要搞佢的。   搵幾個人出糧比你 由於讀者單身,借貸力不足是肯定的。單身人仕惡搞原因不外乎違背了<樓換樓>提倡「庸才」應有的作法。知道兄弟姊妹的借貸力可「過戶」後,讀者好應找該等人仕幫手,幫先入手間2.4mil-2.8mil的25年樓齡細兩房。付28萬首期後租比人,收租及供樓應同在$9000水平。此事即得出了問題一: 九成樓可以出租嗎? 問題二: 供完樓都冇錢剩冇正現金流,讀者搞黎做乜? 問題一不好公開答、上堂的學生都知阿sir經常在講課時夢遊、大談自己夢境之事。問題二係讀者有租客幫佢供樓、每月還本部份咪就係租客幫你儲既錢,搞得十幾廿年成間樓有租客幫你供哂,到時起碼自己有個地方訓覺,不再寄人籬下。   留意供樓都係頭幾年辛苦,這是老人家講的、唔係諗sir講。原因? 睇下呢篇文既198x年老麥價錢: 細可樂一蚊,芝士飽四個一($4.1,最貴架啦!)。今日賣個爛雞內飽比你要收廿皮,時間只廿年。所以今日係同銀行應承左銀行要月供$9000,十年過後$9000蚊都可能係買到張台灣機票。所以任自己冇資產係手、每日任美國政府打你稅,如此做法,愚蠢至極。當然不排除有醒目仔想用百倍股票回報去跑贏「地心吸力」、今日是恆生指數成立50年、50年升250倍、那買股不是會贏得更多? 只好說股票輸錢人多、贏錢走既人少既現象,就如地心吸力每秒都存在。

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