懶人投資法(上) #837

你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做? 1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎? 我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝! 張小姐 ANSWER:   筆者對非上堂同學好少會係三個星期內作回答,不過張小姐係例外。因一個能力不高既人無啦啦有舊大錢係身,往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚,福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識,現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行,要知君子無罪而懷壁有罪,再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。   講返讀者自己,其實佢應坦誠面對自己一次,在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去,而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現,莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。   關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓,萬一投資錯誤,那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡,咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期,這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL,所以首期為3.0-1.94 = 106萬   筆者提出,將10萬投資去債基收息、10萬去投資買股票賺價。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物,係收息課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期,其實讀者有此金額而若學習得宜、將400萬放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不過樓要從地面起、所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。   至於賺價,利用股票去做係港人首選,而讀者要修習一套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同,應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既,懶人就算只收息都要係開首時努力。至於關於外地投資樓花之建議、下篇再談。    

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零投入本金而每月出糧三萬三#826

諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

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天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?

  諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 諗 Sir , 您好,本人剛拜讀你的著作”樓換樓”後,即茅塞頓開,本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑,希望諗 Sir 能指點迷津。   由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作,一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子,發現獲得兩所物業後,把其中一所物業供至五成後,租金可當作收入一部分,以作日後購置第三物業之用。   本人年齡36,與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K. 2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$350萬! 問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅? 問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智? 問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何? 問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎? 唔該哂!! ANSWER: 數年前筆者朋友曾講過一句說話:無錢的人必須投機,意思係如果財政唔夠充裕,就只有進行高風險投資去搏一鋪!不過睇番讀者個case,本身有層九成按自住樓,如果現價吐現可以套到二百多萬,呢個數比上不足比下有餘,又無需要走去加大自己風險,例如走去兩公婆各自買一層九成按樓,一來個借貸比率大幅上升,只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的,坊間會有好多人同你講,銀行唔會check的,咁只係代表對方執唔執行,而唔係代表你咁做無問題,總結一句,現時市場環境底下,唔值得咁做。 回答番讀者4個問題: 1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。 – 2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,真係想食呢水升幅,都起碼單工程開始先諗啦! – 3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了,係唔係穩陣一點呢? – 4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!

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30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?

未命名

某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多  概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現  現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄…. 現我下一步策略應該是那個方案比較好?  方案 1 本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬 你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?   方案 2 看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車 唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @_@), 等樓價跌 20% 時再做方案 1 是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。   相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎?    買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。   當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。   細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。   那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。   搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。    

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雙租族與傷租族的分別#801

諗SIR 你好, 我係你FANS 同剛讀完你本新書收息論. 有D樓宇方面既問題想請教一下你. 我屋企係基層, 想向上流. 同CASE SHARING. 我本身27歲, 大學讀金融, 本身會睇好多關於金融經濟,地產, 股票等等既書, 雜誌等. 上網睇既都係呢方面既野多.  但係睇到諗SIR既書之後, 覺得自己好渺少, 想學多D野, 同今次請教一下諗SIR您.   言歸正轉,教問題如下: 本人27歲, 銀行工作收入22K左右, 月用5K, 其餘全儲. 家姐28歲, 銀行工作,25K左右.  媽子54歲, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再諗做唔做. 另外她本身係大陸穩定有收租8000RMB(10000HKD左右)係有曬契的.      我地三個都係住係公屋4百幾呎, 已經買左, 唔使俾租. 我同媽聯名係2012年9月30日買左屯門一手瓏門2房, 買入價450萬左右, 俾3成,借7成, 現在欠310萬, 每月供12000, 30年期. 上年11月開始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12個月), 管理費$1400. 2014年9月30日就過SSD, 現在有客想570萬買. 另外, 我全出錢用家姐單名在2013年9月在沙田買左個細單位,唔使俾DSD同用佢既借貸能力, 不過30年樓齡, 可能黎緊要夾錢維修. 買入價227萬, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理費$520, 現欠207萬. 現在都出租左 $8,000一個月.    ***問題來了,  如果有現金100萬可以再用來投資, 想再買一層樓, 有多個方案, 想諗SIR俾D建議. 1. 如果有人用570萬買瓏門, 那我就套現260萬左右, 加100萬, 有360萬, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右. 再買入多間300萬樓FULLPAY. 兩間都出租. 唔好處係我想自住有D QUALITY既樓, 想留瓏門自住, 同埋賣左就唔會買得唔番市值5百幾萬市值既樓.   2. 如果到左兩年, 仲有兩三個月後加按至8成, 570萬左右,  吐現456萬-310萬=146萬左右. 再加100萬FULL PAY 200-250萬既樓收租. 唔好處係唔知按唔按到146萬出來, 要加MC, 不知可唔可以.   3. 570萬賣瓏門, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右.  仲有220萬左右就實行你收息班中所講的收高息方案, 或做其他高息產物, 亦有想用50萬炒下期指. 唔好處都係買唔番500萬以上樓自用, 同感覺唔夠踏實,同炒野都係高風險D.   4. 乜都唔做… 請教諗SIR有何建議 係最明智同會係最岩財務自由既做法.  謝謝. BEST,想學野既小明上   answer: 幾個方面,讀者要提升自己: A. 理財概念 知道讀者好比心機儲錢,惟此法的儲蓄水平受每月工資所限。真正要改善生活,要先改善自己再去搵多D錢。 買樓投資的回報其實都比買股及炒期指慢,惟不少人見到身邊朋友靠樓發達,係因為買樓多會做足槓桿。河畔花園在2008年初至2014年4月升幅為約176%,銀河娛樂在2008年10月24日收報$0.94,今日由高位跌到而家都係$43蚊,咁你話一間樓FULL PAY黎買,係咪浪費左樓一些好吸引人的特質呢? 此為回應讀者在上方2、3點關於FULL PAY之看法。   既然小明咁比心機問,那筆者分享自己覺得最好的理財方法,就係每月為自己產出正現金流,正所謂每月出糧不求人、洗錢唔需要再諗。請讀者在訂立自己的理財行動時、每每為自己產出正現金流為目標。好似瓏門單位而家月供$12000、管理費$1200,而月收租為$12000,雖一次過可收取一年租金,惟成舊錢壓死哂係呢間樓連一蚊正現金流都嘔唔到出黎。   讀者喜愛住較新樓瓏門、其實大家都鐘意既。這是大家共同的消費需求。可是該樓房由於新淨及獨特而享有較高溢價,在現時水平未能滿足各位的投資需求。同學此時都應該知道,應租樓去滿足自己消費而入手投資價值高去單位去補貼租金,即「以租養租」、或成為所叫「雙租族」。   只租樓而唔買樓的「傷租族」、除非有保證每月強大工資收入、而在20-50歲所儲的更夠支付80歲死前應有洗費,否則在此錢幣被遺棄的時代背景下、手上未執資產很難適應變幻的貨幣系統。   B. 樓房買賣法規 要知個遊戲規則先可以玩得投入。最討厭就係規則會隨便改、或一言堂。其實只要有規則定必可找到方法「玩得羸」,所以大家勿輕易對社會感心灰意冷。讀者不可以將瓏門加按至8成,運用香港按證服務多只接受新買樓房加按至九成、而不是將原有物業重按(回應點2)。   回應點3,讀者認為借錢作炒賣是高風險,咁買樓要借錢,係咪叫高風險? 今日買一個月之後放走匯豐股票,係叫買定係叫投資? 當清楚明白多種投資物的特性之後,才可分辨高低。至於「炒賣」一詞實無定義、惟一般人將炒賣視作投機行為而非投資行為。那讀者可在看一下有關書籍,現在速食文化、最緊要number、睇幾多本財經雜誌在投資學問上牌少見進步。   當你明白自己做的投資本質如何、會影響風險的因素如何、自會踏實。有些人揸沽期指令佢更踏實、因為佢用黎對沖自己實貨睇升個倉。   C. 投資品特性 筆者在<<收息論>>已將投資品勉強分為賺價及收息類。天下投資品繁多、最好當然是將每物視為一類、不作劃分。不過由初學者出發,將物品劃分再去學習是有好處的。留意收息的物品不頻作買賣、一收高息就係幾年。所以亦因此在市場上少人類及,市場需要的,係大家每日睇下有咩好買再比傭金。   年青人學懂賺價反比收息更重要。如你好似讀者咁28歲都未夠,好應趕快明白賺價品所予之回報及當中風險。至於讀者4個方案,筆者會選2+4之後再3,即係先加按套現、再咩都唔做好好學習,咪亂咁黎一輸就係50萬,自己儲3年都唔掂。最尾有資本再出發收息未遲。另外買樓之區份、選盤之旨要還未習得。好要比些耐性學習。    

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諗SIR-年輕人如何部署達成五年計劃? 二樓樓主、萬五蚊正現金流 #792

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約 HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 – 2014年年尾與朋友買入日本樓,本人佔50%,預算投資HKD 10-20萬 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,預期回報10% – 五年內於九龍(油塘/調景嶺)或港島(太古/杏花村)購入單位租出/自住 問題 1. 屯門單位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人應否加按? 2. 再購入的單位可能會自住,想住近父母及方便上班,所以撰擇油塘/調景嶺或太古/杏花村, 將來考慮用作一拆二。哪一個地方增值潛力較好呢? 3. 如何部署達成五年計劃?    ANSWER:     從讀者的來文格式看得出她是從事會計。另段落構成工整,因而理財方法亦工整。是的! 筆者相信「行文如見人」、如果你未能理順自己想法用文字寫出、又或者你根本未係理財方面有個想法,麻煩你先寫一寫出黎,覺得紙上面既計劃「過得到自己」,先再用此作籃本計劃往後生活。   「五年計劃」!? 通常見工時常被人問及。世事多變,做好兩年計劃已是萬幸,筆者愚見是五年為計劃之上限。至於經紀常叫人作20-30年計劃,只好說此對賣方一面較有利而經常買家都在落堂後再筆者作解。可惜合約已成、在香港以理為論的地方、實不能將訂下合同全面推翻,只能予補救建議、令「病情」減輕一點。   讀者再加按不宜,只套30萬而因此聘請律師再做契約,花費數千。你問筆者認為此事不值得。何況讀者擺位應是想財政自主獨立,那我們不考慮讀者婚後有否夫君助力。若用讀者人工四萬黎計,個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已買一樓用掉1.9MIL借貸力,現居宜向降低此樓欠債水平作努力、一旦市值再升而結欠只為當時市值50%,可將其轉作出租用途而租約可作下次買樓的借貸證明。假設租金為$11000,讀者一到時的總借貸力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到時第一間樓的結欠應在1.5MIL左右,即讀者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借貸陣藥再買樓,要完成一生三宅變為樂觀。   下年如把握機會,上段將其轉用途之目標要達到不難。下個CHECKPOINT,請不要放在海外物業,時侯未到。而讀者在股票及債券的認知未足,宜了解此兩市場。一主賺價一主收息,做好基本上要小康生活冇問題。海外物業用作錦上添花為好事、可是對廿來歲的年輕人而言還穩好自己基本盤要緊。即: 成為二樓樓主及為自己爭取15000的月正現金流。   點解要用兩間樓作目標? 首先自己住一間係緊,另一間將其放租,自己體驗收租的好壞處。那才有能在35歲將理財經驗「昇華」、到時或成為物買賣活躍者、又或坐定定做個收租佬,一切都係由你有第一間收租樓的經驗開始。至於$15000足夠令自己日常衣食,一旦有好的營商機遇,都不會因要「養家」而放棄各外闖之機會。大部份人唔敢搞自己生意、明白是關愛家中老少。若趁32歲之前搞好萬餘元正現金流方案,那到三十出頭人脈豐厚即可把握漸多的機會。   那讀者要有15000月正現金流係唔係好難? 其實佢將現樓結欠減至50%,按揭供款自然減、而租金不變下要有4000蚊月正現金流不難。五年內再買一間樓、因只持有出租單位而到時已距上次買樓時間漸遠,要批出九成借貸再買自住樓不難,此事用掉讀者手上30萬資金。淨低的50萬,連同自己月儲$27000,3年後儲有81萬而手上擁130萬是肯定的事。不要儲哂錢先將其投放債基,可邊儲邊買,平均買入成本,此為一般銷售人員不欲而投資人應作之事。到總數130萬投入,月收息1300000*13%/12 = $14083,連同之前間樓的$4000月正現金流,合共已超出$15000月正現金流之目標。

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買樓上車需注意的事項#784

諗sir: 你好! 初出茅廬,剛踏進社會,對於現在市埸的結構和投資一竅不通。不過每天亦會閱覽有關資訊(Homeblogger),和筆者一次機會能閱貴書(樓換樓),覺得獲益良多,而且十分實用。你們專業的觀點及角度令筆者獲益良多。盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見! 個人背景 年齡: 將近24歲 職員: 公務員現居住於父母名下已供完的居屋(估值350萬) 收入及支出 暫時月入二萬元。支出給予父母家用三千元,每月自己開支不多於二千元 資產 有四十萬儲蓄。惜沒有持有任有投資產品(股票、基金、保險等) 目標 考慮假若十年一個經驗周期,盼在五年內,能夠置業作為投資收租,沒有自住需要。   問題 首先,請問我的方向/目標正確嗎? 作投資用途的樓宇,應購買什麼類型的樓宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市價……等) 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金? 我可以承擔較大的風險,請問我應該從那個投資方向發展呢? 在短期內我有置業的目標,我還應購買一些基金和保險? (擔心剎時減少首期的資金導致錯失良機) 筆者定必虛心學習,亦能透過自己例子勉勵其他讀者,望早日回覆! 祝身心康泰 ANSWER: 讀者年紀輕,勝在有危機感及早去計劃。從行文得知投資經驗尚少,不妨由本案講解年輕人起步買樓投資需注意的事項。   首先要談是,為什麼要買樓投資? 筆者解答有財務技術上及投資心態上的原因。在財務技術上,樓是少數在港能提供投資人高槓桿至9成(半)、低借貸息率至約2%p.a.、又可長年期攤還(30年)之投資物。你將其比與股票、的士、單購車位都未有類近融資條件。將樓的幾個條件混合、配上現今貨幣內含值不斷下降的現象,買樓即可令自己早借美金,再讓時間將債務貶值。最後得出供樓越黎越輕鬆既現象。樓作投資可以穩勝、但缺點是要贏面高必須長時間。   在投資心態上,人需要為自己退休前購入資產、為自己一日無工作能力既時候打算。由於資訊發達,你在大學學到的很多東西,很多五年後已不能為用。更何況現時社會大學生充斥人力市場、筆者相信做「補鞋佬」收入更勝BBA大學生。除非你一生人都具有高學習能力、否則讓樓房為你工作是個不錯的選擇! 要股票為你工作? 只好說筆者在金融界別打混過、長遠能在股票市場獲利既人找不到很多。 讀者年紀輕可更有時間去部署買樓、有五年時間不妨考慮用5年DOUBLE保險回報方案,假設投入37萬,5年後即產出約30萬即將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬   5年回報為38/37萬即102%。那此時間後讀者可用38萬作首期九成上會。自己人工兩萬餘,計若有$25000/月,借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,讀者自己一個可購入最大市值(0.38+3.23) = […]

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諗sir – 24歲儲夠錢買樓 #778

諗sir你好,小弟現年24歲,兩年前畢業。一直都係做sales,每月月入計埋份佣平均有35000,現有積蓄250k現金。無股票係手,亦都唔諗住買(特別係睇完你既文章,知道同覺得自己會輸多過賺) 受到父母同啲長輩影響,一直都覺得今時今日,要保障將來既生活,買樓永遠係皇道。最近有幸拜讀你既文章,亦都啱啱睇完你本樓換樓,加深左我要上車既決心。但始終可以參考既例子唔太多,所以決定請教請教 問題如下, 我每個月最少可以儲到15000,假設人工無加,我到2015年尾就最少有現金500k係手。依個數到時會夠我比一層400萬樓既9成首期,但如果將啲律師費印花稅其它雜項計埋(around 100k or up),到時基本會令到我手頭既資金變為零。 之前睇過你講,銀行最多可借比我既錢係3.5×2.5×0.5=4.3m(有錯請跟正),咁係未代表多出黎個100k雜費都可以問銀行借左先然後慢慢每月供還? 如果我條數計錯,又或者我係唔可以問銀行借黎比堆雜費,咁我係未會好危險?萬一樓價跌,我會無備用資金應急? 如果我條數計啱,而銀行又會借到錢比我應付埋個堆雜費。除左首期外,我應該夠儲幾多為備用資金?定係一於少理,一儲夠個手期就即刻上車?(eg我睇中一層350萬既,我只有35萬夠唔夠做呢?) 本人現正住喺港島區,但係睇黎睇去港島都只得一啲單幢唐樓,或者一啲比較二綫既單位。反而新界區比如嘉湖山莊既樓價一黎較易負擔,同時之前你有提及過香港未來發展會向西部移,個人對該區將來既前景都有信心。但如果要入到咁遠,一黎因為9成無得租比人,二黎我係港島翻工唔打算搬去新界,好似好唔划算。究竟應該主攻港島,即使二綫三綫都上?定係主攻新界? 其實問題仲有好多,但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘,自己都會再做下功課,報讀你啲course了解多啲=]   Answer:   呢位讀者24歲,懂得將收入儲起,亦有用自己能力去置業既打算,態度確實不錯了。要買樓難度就係: keep住儲$15000一個月,為期兩年。就當你收入未有呢位讀者咁可到三萬六,係將一半即$7500月儲起,兩年都有180,000,加多些少夠九成上會買翠屏或荃德花園了。與其埋怨,不如堅持向目標邁進。   關於買(二手)樓既雜費,有經紀傭金,一般為樓價之1%。從價印花稅,如果三百萬樓預7-8萬吧。再貴既樓印花稅再會高些少。至於此等價碼既樓房,現律師費要約$5000。同舊業主的管理費差餉對數就唔計啦,另而家問銀行借錢有1%貸款額之現金回贈,那330萬既樓,雜費約為33000+80000+5000-33000*90% = 約$85000。不過銀行回贈要正式成交個日先會攞到。所以買家一般要先預備13萬雜費,銀行不會加借此等使費比你。九成上會,除上述幾項外再要額外多比按揭保險保費,由於此保費一筆過付清都要十萬八萬(詳見HKMC的保費表),銀行可加借此保費予客戶。   讀者計借貸力之算乘應2.59得出4.53mil。2.59是指一個有能力月供$10000按揭貸款既人可借$2.59百萬。有此幣數,可很快粗略算出自己最多買到幾大銀碼既樓,而旺市更應只用一半借貸力入市,好等跌市有銀彈入場低價買貨。留意正常港人之真正借貸力會比2.59算乘計出的少了,原因很多,不在網上文章講述。至於讀者,入手四百萬樓令其銀借力用掉超過七成,故不會建議2015年尾買400萬樓。原降低目標至2.5百萬。   當然,不少同學都知筆者有計「借東風」,首期都可借而不影響借貸力。惟一般後生仔買第一間樓,實不宜用「借」去開展買樓理財之路。對於有資金而想保留實力等跌市者,「借」來的首期或是好方法。至於初心讀者不宜起手買入單幢唐樓,一黎唐樓借錢難而在拉長還款年期有限制,二來唐樓定價不似大屋苑,未花時間在該區打躉實在難掌握業主開價是否偏低抵買。就當兩間在同街同齡的唐樓,都可因建築質素不同而令價錢變異。點去查察一幢樓是否用料上乘,不是初始買樓人仕探討的範疇。   初心者宜在大屋苑出發。見屋苑中座各及高低不同而變異之開價,買家可快習得最基本影響一個單位價值之因素。另大屋苑單位出貨較快,實力不足者宜投資流通性較高之標的物,唐樓做按揭難做去接貨者都比較少。   買樓可滿足一個人的投資需求及消費需求(自住)。讀者可買潛力高而新西地區收租,再租住港島樓去令自己有地利之便,即以租養租。當然港島樓租金應貴於新西,要有方便當然要補貼些少。  

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無晉昇單身女子買樓需知#758

  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 – 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 – 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: – 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? – 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 – 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 – 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 – 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。

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沒女唔知點算好 #754

諗SIR你好!本人已年屆40,未結婚,亦唔覺得會結到,現與父母兩人同住新界居屋,由父母擁有,本人月入4萬,每月儲11,000,PLoan outstanding15萬,出年年尾將還清,現有投資相連保單大約有27萬,股票7萬,無樓。父母暫時唔係好需要太花錢去照顧。問題係,我唔知應唔應該一鋪清袋買樓,另外咁少錢就算做9成好似無地方可以買?同埋點樣可以令財富增值,有點擔心年老都唔知點算?年少時理財不善,而家先知攪唔點,望諗SIR指點!謝謝。 VIDEO_ANSWER

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