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諗SIR-買樓令我金錢及精神損失非常嚴重#802

LAGUNA

諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!   現家庭情況如下: 丈夫48歲,月入28K,15個月糧;   小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱); 家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。 1) 現有資產: – 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。   2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:   原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有   銀行2014年5月估價 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還)  每月供款 每月收租 購入價 工廈A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工廈B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工廈C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共貸款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工廈C – 自用加部份租出 (已分間) ## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750   想法:  l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。 請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。   學生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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旺市賣樓部署安穩收息 #777

諗Sir,您好, 小弟(38嵗)和太太(36嵗)想現在買入一間400萬左右的土瓜灣單位(二/三房),方便兩女兒返學(大概要住9年至15年),現1.2萬租住土瓜灣三房。 如果新買入單位自住, 希望可以省回1.2萬租金, 免得年年被業主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要賣走車位作為首期,唯本人和太太的借貸能力可能已經用盡。另外,太太打算一/二個月後半職工作半職陪女兒讀書或者做全職媽媽,這樣更難上會吧! 資產如下: 房屋A: 紅磡私樓(三房), 聯名, 買入450萬, 現估值730萬, 租金2.3萬 車位(沒有按揭): 單名, 買入 79萬, 現估值130萬, 租金3.6千 (與屋A同一屋苑) 房屋B: 深水埗私樓(三房), 聯名, 買入260萬, 現估值360萬, 租金1.65萬 房屋C: 深水埗私樓(二房), 聯名, 買入215萬, 現估值280萬, 租金1.37萬 尚欠按揭供款: 615萬 每月按揭總供款: 3.4萬 每月總租金收入: 5.68萬 物業收益: 三層樓+車位的租金收入-管理費-供款-租金支出=$7500 本人收入: Full-time: 4.5萬, Part-time: 5千至1.5萬 15萬流動現金 太太收入: Full-time: 2萬 & Commission: 5千至3萬 20萬流動現金 家庭總開支:2.5萬至3萬 (不包括物業收益) 問題: 1. 有什麼方案可以上會買入第四間樓呢?現在再買貴樓,是否不合時機? 2. 如現在不買樓,有什麼方案快速將現有組合增值? 3. 車位位於紅磡區,將來有沙中線,該車位還有升值能力嗎? 4. 有其他方案可以優化,可以增加現金流嗎? 希望諗Sir百忙中解答小弟問題, 非常感激!    ANSWER: 紅磡相信未來幾興旺,但小心道路規劃令該區他日時常塞車,車位價未必可升起。讀者在樓方面已做得很不錯,家庭收入六萬可以在40歲前撈到三間樓仲令手上CASH用到近「一滴都無淨」,只餘三幾萬萬係手,足完一定功力。當然3間屋入面有兩間只係深水埗細住宅,夾埋只值四百幾萬,可是與不少讀者比已行快一步。   在為讀者計劃前有兩資訊十分重要,如可提供可更準確計出讀者現擁之借貸力 1. 深水埗私樓究竟有冇簽租約? (筆者估係冇的。應是行套房之法。因為215萬樓正常好難租到13700) 2. 讀者的COMIMISSION如何出及作何形式記載? 會決定是否計入人工去增加借貸力。   那用讀者之底薪計借貸力,為(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,現借貸力已用6.15/8.41 = 73%。係旺市只宜用借貸力一半之原則,加上讀者手持現金太少,所以不宜此時再買樓。當然讀者租金收入成56800一個月,如果識做及找對人問,就當維持原狀租出都可照將租金收入計作借貸力,情況即有起死回生之象。   至於係咁少現金情況之下,仲要大部份錢壓死在樓房之情況再問畸去將資產快速增值,讀者宜再為自己的投資取向三思。首先筆者唔係黃大仙,如何你睇筆者文章係想找出秘技去用低風隧在短時間找出高回報的話,那請不要再看本頁,坊間有大把什麼爆升、速成班。只要人投資經驗一多,基本上明白投資同事業奮鬥一樣,是沒有什麼速成的。由於紅磡樓市實不太看好,不妨趁高將樓賣走套280萬,再加上車位收番80萬,有360萬在手即有不少可能去做。更重要是解決了現金水平少,萬一樓市回調有錢可「執死雞」。   留意太太一旦離職家庭借貸力會大大減少。希望讀者不要過份高估自己財務情況。雖名義上叫完成了一生三宅,亦有不錯正現金流,可是投資組合太側重舊樓收租,如太太轉全職家庭主婦真要男人有一定能耐才可支撐。請三思再三思。   360萬如全部作首期再借盡,加上租約效應,勉強可以入手土瓜灣三房。不過此舉不建議。因暫未想到此方案在跌市下有何退路。可以將360萬放在債基收息,由於本注資金要再投入買樓及對讀者都係大錢一舊,那建議一對走勢亙反,有對沖風險作風之債基作收息方案,收息口為約9%年息。360萬得$27000/月。有機會仲高過佢兩間舊套房提供之正現金流。萬一大市走差,見上圖在同時間一債基價升而另一債基價跌,將大部份風險除走而安穩收9厘息。   當然想更穩陣,不妨比幾年時間入手直債。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直債之年回報升回8%,長江、和黃及TRAVELEX之直債之回報都提升了。當然明白不少人不知就裡,未知運作就去同銀行問價,購入成本就咁比多成幾萬銀,我們會在堂上為同學會拆解此情況。

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三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

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一間舊樓收租勝過黃埔加奧運 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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部署退休的步驟與分析 #714

Hi Lum Sir, I am 35 and married with 2 young kids (both under 4 yo). My monthly base income is $123K x 13 mths(guaranteed). My spouse is a house wife so we can assume no income on her end. I currently own the following assets (all in HKD): – 1. 2BR Apartment in Sha […]

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9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

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理財A餐定B餐?#627案窮中產

諗Sir, 看到你的blog, 很有啟發性, 自問理財麻麻地, 希望可以買多一至兩個物業(其中一個是村屋作退休自住)及早日計劃一下退休生活, 希望諗Sir幫忙, 謝謝! 現況: 物業業主現況 居屋(已供完,但未補地價) 本人與家人同住 唐樓(沒有任何按揭) 媽媽放租 (收租$5,900) 唐樓(沒有任何按揭) 男友放租 (收租$4,500)   本人現況: 40歲, 銀行工, 月入約$38000, 另外現金 + 股票約$8 萬, 沒有太多流動現金 (因為剛完成碩士學位, 從英國回來, D錢用完了)! , 唐樓收租用來作家用, 月可儲$12,000人仔, 銀行福利的9成按揭未用   男友現況: 41歲, 政府工, 月入$2 萬多, 另外現金 + 股票約$20萬, 唐樓收租用來補貼租屋與家人自住   ANSWER: 幾件事要留意,一間供完既未補價居屋、可以住人、不過唔可以加按,大大影響之後部署。如將間居屋補價做價投入私人市場,咁不如買私樓。當然如閣下打工收入已近見頂、亦有些原因令資產不在自身名下,那用綠表買間居屋住大些少都係好。今次讀者間居屋可能是家中父母名下,暫且當讀者可有權打理。   另一件是係,40歲人從英國留學碩士後返回香港,現金及股票淨8萬。相比如果有另一個香港40,土炮大學加上150現金係手,今會想做邊個? 學歷係A餐而錢銀係B餐,筆者會選B餐的。可能不少人會話筆者過份市儈,可是在現今學歷大幅縮水、網上資訊爆澎之下、真係要付出全職時間及學費去搞個碩士博士返黎嗎? 當然如果尋覓知識、發掘道理是閣下興趣或志向,那請勿因錢財事而誤失時機,好應深化本身學問,造福人群。若進修是想增加收入,那不如省下時間,將心力去為自己累積財富,再入手資產去替自己加人工。好過讀完Master返黎又等老細發落,一句無位比你升你個master都唔知讀黎做乜。   係英國讀個碩士,全職可要兩年。再加上每年15000鎊學費,讀master之成本為15000*2*13 + (38000*24) […]

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剖析三個收息方案 #605案庸才

TEA

諗Sir你好   拜讀老師的新作後、想老師提供一些意見   本人33歲未婚、工作穩定月入50k左右、現有一層自住樓已番按、欠款3.6m/月供14k ,30年(H+1.7%)….每月除淨家用及冼費:剩13.5k   因番按提取到900k及手持現金300k. 現有3計劃希望賜教   1.於内地購一房人民幣价值1m作長遠投資賺人民幣升值及養老之用.一次性付款因該屋苑售賣規定、年租金回報為3里   2. 於香港購一市區房价值3.2m….以個人身份做7成按揭後租出賺取租金以作供款、年租金回報3.5里    3.因早2年前以弟弟身份共同購入一屯門屋苑4.2m(85%按揭、每人每月供7k), 現弟弟想賣出他的份换出市區。所以我考慮以作价900k購入弟弟的份但仍可使用弟弟按揭人身份、曰後自住及将現有自住屋出租賺取租金(3.6里)以償還每月按揭供款。   請問諗sir那個計劃較低風險、合符經濟效益及產生正現金流,謝謝賜教   Video Answer

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四樓樓主加薪四萬養起七個人 #569案偽專才

謝謝諗Sir,相逢恨晚偽專才: 現況:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫婦年齡38,有2小孩7歲及2歲與工人姐姐同住 自住:荃灣兩房 市值4.2M,欠銀行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有 父母住:荃灣三房 市值5.2M, 共欠銀行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (剛完成加按) 出租1:元朗細戶市值3M,欠銀行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有 出租2:洋樓細戶市值2.6M,租金$7800,冇欠銀行,丈夫持有 扣除家庭開支每月可儲45K左右,現有現金5.2M, 股票0.8M 想再買新界2房收租 around 3M, 或自已買3房自住 around 4-5M. 是否太進取. 偽專才   答案 讀者算得上犀利! 38歲完成一生四宅、正向下一目標進發。手上物業有:     市值 欠款 收入 正現金流 荃灣兩房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero 荃灣三房 5.2mil […]

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如何製造現金流而達至財務自由?#517案庸才

諗SIR你好, 本人因讀過你的書及BLOG後 ,對有關投資理財增進了不少知識,獲益良多,現就本人個案,希望諗SIR能幫忙提供一些意見,本人31歲,月入$28000,公務員,我先生33歲,月入$33000,每月可儲$15000,因先生父母幫忙下,以先生名下於2009年以$370萬買下一紅磡私人屋苑,現市值$650萬,作自住,無按揭供完,另於2011年3月仍以先生名下於土瓜灣(近歐化傢俬)以$200萬買了一單幢樓,現仲有按揭$180萬,供30年,2.15%, 現作收租$8000。 另外本人父母之私人屋苑物業(2002年以$130萬買下)已轉去與我和父母名下(作我父母一家自住),現市值$350萬,因轉按及加按下,現加按了$120萬,另有$60萬按揭未還,即共欠銀行$180萬,供25年,2.15%,每月約供$7500。現手上一半股票一半現金共$170萬($120+50萬),現應怎樣部署下一個買下第345層樓的計劃或製造現金流,而達至財務自由。   現方案如下: 1)50萬買債去以8﹣10﹪年收息作目標 2)另持有之股票繼續作投資,因仲有蟹貨 3)等多幾年約2015﹣2016年(希望下跌)能用約$140萬,一分二,以三成首期,買多兩層約$200萬多之樓仔作收租(近歐化附近,坐享隣近何文田站升值),以我和先生聯名購入   希望諗SIR幫忙提供意見,萬分感激! 答案       地區 市值 欠款 租金收入 讀者先生單名 紅磡 650萬 0   讀者先生單名 土瓜灣 現時不詳 180 8000 讀者和家人名下 私人屋苑物業 350 180               自住樓冇加按,反而加按自己樓再同屋企人聯名,一是浪費了自己下間九成買樓上會的可能,更大問題是加按了自己人工的42倍後將部份用作自己不熟悉的股票(1200000/28000)投資。看來讀者在借貸力、賺價投資、收息方案幾方面都可用心整理一下。   借貸力 另外家庭借貸力不能忽視,家庭借貸力為$(28000+33000)/10000*2.59*50% = 7.8mil。不是差但讀者肯定不是靠高人工去拉高借貸力而完成345間樓之事。不知道讀者的人工會否添加,現已用借貸力約為(180+180)/7.8 = 46%,如要借貸買樓看來不是時候。   由於人工方面暫未有很大優勢、讀者買入樓房收租後要想辦法向銀行申明投資用途,令租金收入可作買下間樓時的核實收入證明,這樣才可令借貸力不至在買入兩房後耗盡。   筆者同意讀者買銀碼細的樓房作收租,雖大單位在長線必提供更好回報,因讀者幾樣都好,就是在舉債方面能力有限,不宜冒進。另外如真的有2015樓價下跌的盼望,筆者自己就會即刻將紅磡自住樓加按,等跌市多注錢肯定比你信任何股票貼士好。加按出金額可放在靈活信貸戶口,已可減一半利息支出,再唔係將一部份作港元定期,來回要支付的年利息少於1%。   收息方案 […]

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