想買樓但現在看是否時候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天會去收息003…   以下是我家庭financial status: 人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暫無工作; 有一4yrs 女女)二月開始每年1.10M而太太會2016再工作估有25-30k 人工 資產: 香港-自住剛轉按(由長命契轉我單名攞到1.50M作投資)   七成即3.78M (樓價5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k) 英國-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net Cash: 300k 本人想買樓但現在看不是時候, 請提點。  answer: 讀者完成了一些課程,行了一拆二之法套了150萬及將名下物業轉為自己單名。有一重要消息係,太太是否香港永久性居民? 另外看買樓之時侯,謹記先看自己能力,再看大市走勢。97年不少人不自量力,在市旺時過份投資,最尾得不償失。反之一批有實力既投資人,97年守到而家,結局比傾家蕩產者大為不同。所以呢,先用現時人工計讀者借貸力,為(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由於三人家庭只一人搵錢,財政狀況實為一般。   已用借貸力為(3.78/8.41) = 45%。再買樓令其借貸力將消耗過半,在跌市時恐進退失據。   套出1.5mil加上30萬現金即有1.8mil係袋,點去收息最明智? 係現時市場波幅較大,可考慮投放於一對走勢頗為相反,而兩者均有派息之債基(見圖)。 上者基金投放的評級差,而派息較高,所以在早月跌市時月跌幅為1.25%,在派10.8%息的情況下此波幅可接受。 下方投放的評級較高,派息少。在市況差時價格上升,一個月升0.5%而派息7%。 假設兩者各投一半,市場風險(尤其加息)可著量去除。留意筆者無意找出將風險完全對沖的投資方案,一個無風險又回報高的投資方法,只聖誕老人或騙佬可予。想不求甚解而投資又回報高,最尾只係貪字得個貧。   讀者將1.5mil投入此風險對衡後的方案,回報由單買債基的12-15%減少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年計9%息率。   計及英國物業及債基方案,兩年儲多480,000,夠再買樓首期。當時太太有工作借貸力又高了,整個情況更宜投資。當然為家庭主婦去無收入地產出借貸力,亦是買樓課其中會提及的事。祝大家聖誕快樂。

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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諗SIR-無儲蓄首期點再買樓? #764

諗sir, 我人工$52000, 公務員, 預期每年有穩定人工升幅, 扣除開支供養父母供樓保險, 月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票, 都是由2008年買了一直keep到而家, 大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會. 如你所料, 我投資經驗不多, 以前買股票只是跟人買冧巴, 沒有了解背景和市況. 除了買樓, 因為這幾年升市, 才令我資金有所進帳. – 我現在已有兩層樓在供, 但都是最近才買, 升幅不大, 再加上按揭成數高, 加按沒有著數. 我的目標是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年內,甚至更快可達到財務自由, 唔洗返工有糧出.:) 有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我計劃將我手上$200K作進取投資, 再加上儲蓄, 務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅, 我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租. 請問諗sir我的方向對嗎?   answer: 公務員破產會連份工都無埋,讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成,有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票,萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物,萬一銀行再CALL LOAN,真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事,咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>,但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具,如<收息論>所言,賺息的工具回報較低,因為投資人是靠借出資金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以風險較低。賺價的回報較高,投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。 – 賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去,銀行不會再予借貸,他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技,公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員,用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯,請不要再攪進取投資,就算係都只用5萬適宜,留番僅餘的10-20萬比自己,係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘,請逐漸增長自身理財智商,畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。 – 讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年歲37。再行落去一要增長自己選股能力,二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票,你問筆者,如男仕又有一定收入宜在技術分析開始,因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案,弊處係分析源自統計學,要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難,提高買股命中率。 筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化,得出20大抵買股云云。點講都好,買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股,投資自己就係買中最高升幅股票。 – 至於要保証讀者幾年後有首期買樓,不妨參考下讀者來信之「5年115%回報方案」,大致是咁的: 讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」,所控保險面值250萬,每年派息4.5%(假設5年內不加息),5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排,5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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令張太感動的理財方案 #745

  諗Sir, 睇過你本樓換樓和BLOG之後, 感到很多個案都十分有趣。但當自己真正去實行,又唔知得唔得呢? 想請教: 本人41歲, 太太38歲, 2006結婚聨名用219萬買入大角咀港灣豪庭二房單位, 現在何文田間三房單位, 只得媽媽同細妺住, 感到有點浪費. 故此本人想在南昌站買多一層三房單位, 媽媽同細妺搬來大角咀住二房單位, 何文田間三房居屋單位, 就放租. 希望何善用一家人的資產, 改善生活. – 一家人財務狀況如下: 1.      何文田居屋三房單位, 1985年34.5萬(媽媽名購買), 並已供滿. 2.      大角咀港灣豪庭二房單位, 2006年219萬, 聨名買入(屬長名契),總欠款150萬(H+0.7 / P-2.5%)月供$6,800 3.      大角咀港灣二房單位,估價500萬;租值14,000/月(2.8%回報) 4.      何文田居屋三房單位,估價460萬;租值16,000/月(3.5%回報) 5.      本人借貸力為82,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 10.17百萬 6.      太太借貸力為34,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 3.95百萬 7.    […]

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真的一切都太遲了? #744

諗SIR 你好! 小弟是一名庸才, 個人財富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多點理財知識, 看見你在BLOG的分享覺得很有道理,之後亦買了你的兩本著作,並將收讀你的9月的收息班,希望可以學習多點好既理財概念和方法,為將來的人生籌劃.另外,因為父母可能將在2-3年內退休, 心感多頭收入來源的時日不多, 希望可以在他們退休前能幫他們獲取多一份穩定的收入來源(e.g.物業), 但現在理財方面欠缺方向, 希望諗SIR可以為小弟的情況作出一些建議, 謝謝! – 小弟27歲, 文職工作, 收入尚算穩定; 母親56歲, 學校文職工作, 收入尚算穩定; 父親59歲, 收入不太穩定. 我和家人也不擅投資(近乎沒有投資), 只有少量股票和IBOND, 面對銀紙眨值也很無奈, 幸好母親在2012年買入嘉湖, 才可稍為資產增值 資產與收入如下: 收入與開支: 本人收入: 27,000開支: 10,000, 收入(NET): 17,000 母親收入: 18,000開支: 7,000, 收入(NET): 11,000 父親收入: 12,000開支: 8,000, 收入(NET): 4,000 嘉湖出租收入: 8,600開支: 5,600, 收入(NET): 3,000 第一城自住收入: N/A開支: 10,500, 收入(NET): (10,500) TOTAL收入(NET): 24,500 […]

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軟飯王成為負責任既男人#742

  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. – 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 – 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]

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賣樓。捨棄後得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): – 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 – 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 – ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: – 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 – 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 – 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: – 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 – […]

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停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

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唐樓換新樓三房個案#707

諗SIR你好, 多謝你一路以來在此BLOG跟大家分享一些樓宇買賣的心得, 令大家獲益良多. 本人現有一問題, 希望諗SIR能幫忙解答一下: 本人30歲, 月入$28000, 14個月糧 女友28歲, 月入$25000 二人每月可儲$25000, 收租$12000 – 我們聯名擁有一個單位, 200萬買入, 按揭H+0.7%, 供25年, 月供$6000, 尚餘$140萬欠款. 現值380萬, 正在放租$12000. 另本人名下一唐樓單位自住, 現值250萬, 已供滿. 我們二人資產如下: 現金: 140萬 股票基金: 45萬 人民幣定期: 75萬 除放租單位外無其他負債 – 因為遲些我們想有小朋友, 希望買入一個約6M到7M的三房單位 (要俾DSD). 現有方案如下: 1. 用盡現有資產, 買入三房單位, 按7成. 保留手上兩個單位收租($12000 + $8000), 並作為新樓按入息. 2. 把自住唐樓賣出, 保留放租單位 ($12000), 再購入三房單位. 3. 把手上全部單位賣出, 再購入三房單位 4. 其他方案?? […]

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