40歲窮老板不知怎樣走#841

  唸sir請救命,你好 我41歲,夫43歲有一子大家都是老板 我是開hairsalon每月25000-30000 夫用貿易公司每月25000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000,欠錢行1900000有現金有500000, 有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休, 我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和 有工人,仔私校又補習,之前輸了500000萬股票,所以想將層放先再租。 拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見   Answer:   此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。   1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。   各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。   2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。   3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。   咁諗sir,你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下: SOURCE: 香港政府統計處   樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) SOURCE: 差餉物業估價處 […]

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]

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按揭辣招印花稅一幅圖作解#833

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諗sir,本人有幸拜讀<樓換樓>,深受啟發!之後,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 現請諗sir指點迷津。 本人今年37歲,公務員,月入29k,太太30歲,月入20k。 於2012年尾聯名買入自住樓,買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,銀行現估價4.3m。 兩人現金40萬,股票20萬,每月可儲15k。 小朋友剛出世,唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工,可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井,那應該賣走深井樓套100萬,再買北角樓房? 請諗sir賜教。謝謝。   answer: 讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓,可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得,筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖),希望幫到大家,如有錯漏請[email protected]指正   借盡480,即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房,換唔到大屋更令自己負擔重重,不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」,要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?   其實買樓同是消費行為及投資行為,而當中的需求按消費類及投資類劃分為:   消費需求: 近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感   投資需求: 校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應   不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值,將軍澳好多盤就專攻呢類客,即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值,即未必是個好選擇   又有人一味搵平價筍盤,可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣,那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。   惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此,讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓,咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000,舊樓絞租返$11000,當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。

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窮中產與低稅數人仕何需套現?#829

Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲 answer: 不看好樓市、究竟係睇跌定係點? 筆者看法是樓市下跌空間有限,自2010年有SSD後樓市成交大減,見上圖2008年全類樓宇成交合約每月穩座10000宗以上,到2013及2014年每月為6000-8000宗。留意2008年係金融海嘯年(2008/9/18 雷曼倒閉),年尾樓房買賣成交急速下跌,由一月16000宗跌至十月6054宗。時至今日成交熾熱既一個月都係9000單deal,少既4000單。即而家點比都不及有SSD實施以前的2008年,引致參與市場的人少了,即引出兩個社會現象: 1. 樓市價格由更少數人決定。之前每月買賣雙方16000對,而家每月只7000餘對。即要再推升樓價、只要少數人肯再買上去便已攪掂 2. 近幾年樓市上升帶來的財富效應只得少數人可分享,貧富對立更嚴重。   樓市要大跌必要無序大瀉,惟近年「高價」承樓的只係少數,加上金管不斷收緊按揭借貸,而家仲可以比四成首期買到第二套樓既都被歸入異能人仕、要呢班人驚青咁不問價去沽樓比人!? 難矣。成個政策只收淨一個空位比實力少既買家同呢班「異能人仕」陪跑,就後成世未買過樓既後生仔,可用廿幾三十萬首期九成上會買個上車盤做業主。 讀者顯然係現今房策既被打壓者,再買第二房的難度被收緊按揭政策提高,加按可至360萬,即360-130 = 230萬。比次前可盡套420萬又少60萬。你問筆者好唔好加按套現? 筆者繼<<樓換樓>>一書提出「專才、通才、庸才輪」之後,本文想提出兩個新類別,一係「窮中產」、二係「低稅數人仕」。   窮中產 此類朋友指收入高、而儲蓄率不高既人。呢班朋友既特徵係識享受、一年或會去3-4次旅行、而銀行儲蓄只得廖廖可數幾十萬。如有此症狀藥方如下: 1. 減少無謂支出、分清「想要」同「需要」先好用錢 2. 人工高而儲蓄少、即家庭借貸力高的、可是在買樓一事,欠缺了做首期的頭寸。如未曾買過樓可九成上會,為自己添自住房。如已買樓但小朋友長大了需要換三房,那要好行「以租養租」、即成為雙租族。 3. 如已有一房的,由於手上現金少,宜利用自己借貸力高去套出現金,補償自己手上現金少既特點。令自己借貸力及現金水平都維持在好的水平     低稅數人仕 此類朋友係「窮中產」既反轉特徵。即收入低、而又手上資金多的。可能各位心諗係咪玩野!? 即皮幾野人工但手上有500萬CASH!? 香港有呢類人架咩? 當然係有的,去除富二代一類後、有人係報比稅局既人工低、而自己每月實質豬籠入水,此類brother大多係做生意的。可能不少打工仔對老闆交稅仲可能少過你恨之入骨,呢件事其實政府唔係唔知道,打壓老闆令佢地冇心機創業,最尾中招既又咪係打工仔自己。   讀者profile當然係簡單一點既窮中產。聽完筆者講完呢個拆局之後佢都應該知點做。至於低稅數人仕點為自己補強借貸力,有一個一堂過既課程係5月開辦,先修畢買樓001知道取用借貸時有咩要注意,再學點將借貸力由冇變到有吧!     至於直接將樓放售,可即套5.2mil。要決定賣樓定加按好,要考慮到讀者自己準確的家庭收入為多少。如放售後再買配合新政策仍未令自己借貸力用超過50%,可行也!    

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羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815

諗sir:   你好!   本人和丈夫皆為40餘歲,有一自住物業,原持有另一收租物業,去年中由於見樓價己升了不少,且打算送女兒往外國升學,便把它賣掉,得款約800萬(賺幅為約1.5倍),其中1/3己轉為人民幣做了定期,另1/3由親人進行股票投資,後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班,由於對債基認識不多,所以只小試牛刀,投入1M買了債基,現銀行己批出第二轉錢再買,加上本人手上仍有1.2M可作投資,加起有約2M,但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,,之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險,所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?   懇請諗SIR抽空回覆,謝謝! 心急人上  ANSWER: 由於本案同學有800萬資金係手,亦持有一樓在手,將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案,私銀予之直債投資法門有幾個不同:     債基 直債 保險 股票掛勾再融 年期 無年期 一般為1-5年期 年期為5年或更長 3個月到2年 回報 由報約10-15%p.a 回報6-20%不等 回報14-25% 回報20-50%p.a. 風險1 波幅1-10%(海嘯年可年達30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 風險2 遇上海嘯或有機會被call loan 很少機會被call loan 不會call loan Call loan 機會50/50   以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物,知所由來,定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候,有多「幾把刀」係身去應對低息環境,保住每月份糧的購買力更為容易。   有人話,樓價低咪就係因為息低囉,其實未然。見上圖17息口在97年之前上升,樓價又升。息口維持在高水平,樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時,樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較,找不出有什麼關連性。有實力既,宜做足準備在跌市時入貨。未有能者,先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢,係羊年重新出發!   近日比亞廸股價上升,很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了,不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的,12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市,個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%,到而家剛好一個月,可以開始每日贖回,點知呢幾日個價就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物,維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數,知道聰明錢係邊,即刻係過年前認輸找數。   點都好,朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾,比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨,融資成本只1.2%,那300萬收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇錯,係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500,月息為4.9%,年息為58.8%(簡單平息計),直逼大耳窿收數水平!   那如果看倌未能開私銀戶口,點算? 都有得玩,不過要4%融資成本,利息支出為$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息為46.6%,不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本,何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險,有資產可由此處出發是也!   至於直債,由於借貸成本在2%或之下,吸納些直債而將其50%借出,到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早兩天的文章解說了。此法回報係低左,不過冇用股票及到期可保本。至於債基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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兩房換三房換樓策略#812

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諗sir你好! 我近來十五十六, 希望諗sir可以俾些意見小弟.   我31歲公務員, 人工連房津每月約12萬, 太太36歲, 人工連房津每月約6萬 供養雙方父母開支較大, 每月共約4萬, 其餘開支(供樓, 交稅, 工人等)每月約6萬 有一女兒2歲, 明年年初會再添一仔 目前現金130萬, 股票30萬 2009年買入約200萬沙田兩房, 2013年4月約400萬出售, 同時我單名買入同區三房740萬(實呎6XX), 按6成供20年, 月供約2萬 目標是幾年後再換大(實呎八九百左右) 老婆將來有可能唔做, 但暫時未有確實計劃 現考慮是否應用老婆名買入同區細樓放租, 但按5成目前資金不足, 即使我借p-loan都好緊拙, 而且細價樓已升很多, 賣完再買好似蝕左好多 如暫不買樓, 儲多陣錢, 目前的資金有否好建議, 是否買債基? 謝謝 ANSWER: 選取此案解答的原因,是因為呢個月入12萬既讀者在理財方案做得差。差之原因,在於基本功儲蓄未做好,同時亦發覺理財概念和筆者圴有所不同。當然,大家無需要跟筆者在書中提出個套,亦有些人是毫無理財需要。先恭喜讀者下年再添男丁一位、留意新成員會否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零儲蓄。   呢句連筆者都講到悶,所以只講不解:「分清你的需要同想要。」   讀者一樓在手,2013年買入借444萬,月供$20000,借貸力用掉約20000/1200000*50% = 33%。此樓房讀者當年付4成首期買入,即支付了740萬的40%,為296萬,去為自己提供居所,產出零現金流。另外關於佢幾十歲人都仲15/16之原因,估計是從未為自己訂立理財目標。筆者曾在收息堂問同學有什麼理財目標,有位後生仔話佢要儲三億。雖然引得不少學生發笑、惟認真再想呢位同學想表達的,係佢真係唔知道死之前究竟要用幾多錢,所以唯有比個佢覺得好大既數目去令自己安心。其實人搵錢大多志在令生活富足,一份同自己月入相約的薪水、可以跟隨通賬而每年加人工的,其實已經接近足夠。那讀者個案,應以人工7成或自己現時的支出取較大者作每月「出糧」目標。   那讀者個案,需為自己產出每月10萬月入。而現在已產出的正現金流為零。更要每月供樓兩萬。   當然,讀者有公務員呢隻鐵飯碗、真係唔知佢雙手加上特區政府會否在成就未來20年肯定月月十幾皮落袋呢件事。不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。   何況,讀者形容自己借PLOAN都緊拙。話唔定有降低借貸力的事情影響正著自己而未及察覺。   回望, 如果讀者知道自己係借貸力強而儲錢弱呢個情況,2013年將樓拆比老婆自己再借盡九成(2013年2月22日收緊按揭後只480萬)上會,屈就些少入手650-680萬的三房,首期只付170-200萬而當年賣的細價樓更有現金流產出,計當年重拉長至30年還,即月供$7690而現收租應有$15000,每月正現金流即時就有7000多係手,更有租客幫手供樓。十幾年後供滿樓更多了萬幾蚊月入(當然租金會著量隨十幾年通賬而上升)。關於新買三房,由於拆左一個人名可九成借盡,用爆槓桿去買,符合年青人應趁後生借盡及拉30年還之原則。要知按揭供款一般是定額的,你拉長左供樓看似痛苦,其實廿年後月供萬幾兩萬蚊,又真係會好傷身嗎?   附上幾十年前買太古城月供千餘元的賣樓傳單。當年月供千幾蚊已超一般人每個月的平均月入,到今年今日的千幾蚊,你用黎交間屋管理費都唔夠。   讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。要追時機不妨用賺價之ETF而棄債基。本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。  

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新方法! 零本金產出$11000月入#809

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  諗SIR你好,有幸拜讀閣下〈樓換樓〉及〈收息論〉兩本大作,獲益良多,猛然醒覺要為家人計劃一下日後的生活。本人己完成十月的收息課,正等待上收息103課程。希望可以及早實現一生三宅的目標。以下是本人的資料:       本人和太太分別35歲,均從事社福界,收入穩定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分別5歲及2歲的小朋友,現自住九龍灣2房聯名單位,幸好早年買入,現市值 660萬,剛轉按7成(轉按時仍未認識一拆二的概念,因此仍然是聯名),吐現約400萬,現欠銀行按揭 420萬,每月供款15k,供30年。每月儲蓄扣除供樓按揭、供養三老、兩小朋友、月供基金及保險等使費,每月最多可儲3-4K。另外夫婦二人手頭現金有15萬、股票5萬及月供基金約10萬。       本人家庭收入不高、儲蓄率低。在修畢十月的收息課後,本人計劃投入200萬購買債基,收取10-15%的年回報,另外投入30萬購買(5年115%)的保險方案,改善正現金流及增加儲蓄,為下次入市作準備。現在希望諗SIR指導一下,以上計劃是否正確及如何才能夠完成一生三宅的目標。 社工仔 answer: 讀者明白了自己情況,低儲蓄率及少現金流。至於收入在對比香港水平算是不俗的,兩個人搵七萬幾,其實已為不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只係用剩幾千蚊,萬一咩大病都只可由街症排起,實在令人感唏噓。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而無暇陪伴家人,呢類香港人用窮中產黎歸類。   要解此象,一是放棄窮中產所謂的享受,二是要找出資金為自己套多份糧。正所謂人搵錢辛苦而錢搵錢更容易,好在讀者早年有買樓可套出一大舊錢,我們本案對套到四百萬或四十萬既人都我比方法應對。   套到四十萬既人 先講賺少既一位,即係如讀者遲買樓而只能加按出40萬,咁加埋手上都係70個,可以點搞呢? 由於套有40萬令每月利息支出減少,每月只七百幾。咁讀者不妨在今年看好亞洲債,入手年予10%的人民幣債券基金。留意現時有一間銀行提供將人仔基金轉為債基之服務,更能同時轉變貨幣本位的。我們存人民幣而提走澳洲紙,變相沽空澳元。澳元另投放債券,夾埋人仔債券基金我地約用70萬就收到115000利息。回報16%。當中之風險,係澳幣升而人仔跌就大鑊。不過在2015市況,中國政府開始實行寬鬆貨幣政策,而澳元剛減息幣值亦不看好,上述之設置,為睇淡澳幣而設,令收高息之外更有賺價的能力。   由於讀者已將手上資金用盡,為求保險,宜在實行之前向一家銀行開立循環貸款戶口,萬一要動用資金或自己慘被call loan, 雖循貸收4至6厘不等更有年費,不過逐日計息加上借一晚都得很切合作流動補倉資金的需要。當然呢個方法係假設一個人去到盡,現實上未必會用哂每一蚊去投資更要利用循貸。留意認識不同類別的貸款之特性,對理財好有幫助。就好似諸葛識借東風一樣,靠實力之餘亦要他人助一把。   套到四百萬既人(行零成本) 至於賺多有400萬既一位,宜利用一些新服務。可以將錢存在一銀行,而享有該行提供的無抵押借貸服務,年息4%。息口唔係平,勝在存在該行的400萬可以隨時動用或轉走,另亦由於無需硬性規定存款金額,所以只能將有證明的資金之30%作借貸上限。變相只要出示400萬,即有120萬資金用4%奉上。淨低環節,當然係選取超10%的收息物。計120萬每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班債基方案為120萬之15%,月收$15000。那每月淨賺11000。四百萬資金保存完好,可以轉走買股票又得,在該行當新錢做定期都得! 無啦啦又有11000落袋。筆者定必努力落區,將每月最新可找到的有用銀行服務提出予大家!   所以讀者,可以保存哂400萬在手而用借番黎既120萬收息,每月為自己月入提升11000。當然400萬用作收息或其他投資、產出月入將很不錯。本篇先介紹零資金變出錢之法。    

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不看好後市應否賣樓?#808

  Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位學生既問題為不少人所有。早年買落樓一間、現在獲利一至三百萬不等,不想再買樓,咁莫非要係咁等而他朝萬一值650萬既樓又跌返去300萬,咁咪見財化水? 要解答此問題,首先要避免「點子想法」。即只考慮一投資物之升跌同抵唔抵買,作為考慮自己出入市的決定。本案讀者未有提供個人的資產及薪金,但為了多謝參與收息101課程,加上今天作者未有時間深入解答一些發問詳細的題目,所以用點列方法及舉出三個假設去回應學生發問:   1. 假設讀者家庭月入3萬,月儲4千,而手上儲蓄50萬 那讀者將樓賣走是必然的! 筆者建議如賣樓得10年儲蓄所得,不妨賣樓。樓市有周期,如果自己一年儲蓄只有$48000,而賣樓得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等於自己100年所儲,咁點解唔即刻賣樓? 何妨樓市必有周期,磨劍等十年,必有一跌。各人修為差異只在會否為對的事情作忍耐堅持。讀者賣走得錢再想想點去好收息都未遲。   2. 假設讀者家庭月入7萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 若讀者家庭月入高一點,第一個提高是個人借貸力、第二個提高是儲蓄十年金額為2.4mil,現在賣樓所得即有20年儲蓄,都非常吸引。惟賣樓所得同自己儲蓄所比已經無上一個假設(100年!)咁大。可考慮不賣樓而將其加按。   明白到政府政策是600萬自住樓可按盡七成,即借極都為420萬所限。那讀早將樓加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金額都很吸引,當然同5.2mil比仍有不及。家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按後用掉借貸力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可進可退。萬一樓市大跌令自己成為負資產(要跌40%),由於借貸力未用盡則仲有辦法可展期令自己在跌市保持良好心態。進取去想若自己在跌市時份工仲保得穩,可再動用借貸力去買樓。當然9.06mil是計算上的借貸力,真實的自我情況要學懂各加減借貸力的因素令成件事更有計劃。   3. 假設讀者家庭月入4.5萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 此例是舉出一個收入平庸而勤力儲蓄的家庭。面對手上住宅大升的情況怎去把握? 同假設二相比呢類家庭借貸力少而資金水平尚可,那不同之應對方法是只將自住樓加按至五成再改為出租用途,下次再買樓就可以出示租約將自己最弱的一環:「低借貸力」改善,即可對症下藥。樓房加按至五成得資金6.5*50% – 1.3 = 1.95mil。假設6.5mil樓租值$18000,家庭借貸力同時提升為(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫夠完成一生三宅,手先執兩間。因自住樓是已住租或「假租出」。   關於不同儲蓄水平點去應對,未在此文交待。 另一點要留意,是買樓最好的事情是可運用槓桿。就當讀者覺得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有責任提醒能同時再用九成上會買樓自住。例如放走6.5mil的兩房四小龍,再舉家搬遠同舊些少既荃灣廣場三房550萬,首期(550-480)=70萬,月供480/259 = $18500,而手上資金仲淨520-70 = 450萬,放債基可收息4.5*12500 = $56250/月,夠哂供樓仲有幾萬蚊淨。   如自己仲有資金係手,即可再upgrade用直債行堂上已授的14.8%保本方案,已當面詳細計了一次,所用物品亦已提及。有錢人,始終可得高息及保本兩全。所以,最改善個人理財取向係自己既財政實力、手上件貨係哂只佔考慮少部份。好似你個朋友小明,佢可以九成借盡用幾十萬買間樓,升可以賺價跌左咪宣佈破案又住返係公屋,同而家環境無變。又或者富如李嘉誠可以投放100萬美金去幾間startup company,幾年間回報百倍,輸哂都唔當係一回事。世間投資的點子多著,爭在你有幾明白自己情況才去做投資。  

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想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….   本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500) 每年可儲200000. 太太33歲, 2016居港才夠7年. 女兒 6歲   資產如下 1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年) 2) 現金加股票0.68M, 3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500 4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m 本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會? 所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M 另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車. 剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)   宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋 A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M, 收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000. B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓. 因為上收息101變左去買樓的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。   由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。   至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。   買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…   更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。   筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。   當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。  

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無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

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