20歲月入5萬之後的路 #681

諗sir你好,這兩個月有睇開你既文章,亦開始上你既堂,獲益不小,十分感謝。 小弟剛廿歲,大專剛畢業,與女友感情穩定。由於我倆一年前已返兼職,本身讀音樂,亦搞音樂,因此都有小量儲蓄,不過就不是固定每月金額,始終是自由身人士。 – 小弟現每月有大約五萬人工,女友一萬,兩人相信還會有增長,尤其女友。現時儲蓄有一半在股票,其餘有人仔定期,港幣,共約二十萬多,金就不會動的,因此不計。每月與女友大約用一萬,九月會俾家用,不需太多。由於暑假會正式開始工作,九月底希望會有三十至四十個的儲蓄。 – 小弟目標係用一切方法滾大錢,最終想錢搵錢,因此接受高風險投資,而且感覺還年輕,nothing to lose. 心也想五年內置業,一來為未來自住,二來想過在有能力之時買來収租。但對樓真係唔多認識。有想過現在就買平價的樓,首期家人可代出小小,因為驚樓價越來越貴,家人亦有穩定收入,可代自由身既我做九成按。 究竟我應該點樣運用我既錢,投資應如何分配,最後達到有樓,同時又錢搵錢呢?十分感謝。 來信者:普通九十後 answer: 20歲月入5萬,真係幾叻仔! 當然讀者教琴收入不穩定,這也是他要改善的重點之一。先講兩件事,一是覺得讀者做得好既,就係行左條香港人少行既路: 搞藝術。現時太多人畢業之後一心想打份寫字樓工,無冷氣又話唔做。導致一些洗豌、補鞋、又或教琴這些不好用機器替代的工作反而搵到錢。白領中產會向下沉已為事實、每次裁員都係一些人工高的管工,像匯豐都選「三條四」:4年年資40歲四萬幾蚊人工的! 有賴excel老闆已可更易管理下屬,未來一間公司只會有老闆同跑腿。 – 第二件事係覺做得差既,就係滿腦子只係錢。當然對於一個廿歲的年輕人實屬正常,惟年近30時要改善。當然筆者在堂上說自己都十分貪錢的,可是你越想找辦法搵錢,你越搵唔到,或者只放工去seven做散打的工作,人生格局不會因此而改變。那想錢到應作何法? 去幫人。上次同陳振康先生係茶記吹水,身經百戰更坐係上市公司頂層的他亦同意比錢可以係代表了你認同一個人、想獎勵一個人。而正在辦公室的你、做了什麼廣為人認同的事? – 筆者認同25歲之前應多做賺價工作。賺價方法,可用股票及期權。不少人都想抄小路行捷徑,那應選取最能以小博大之工具,此為期權,最虛無物而產出的價變為最大。可惜大部份香港人投資選最就手的股票,筆者仲未識到好多只靠炒股就搞掂成世洗費既人。讀者買股票要有個方法,對一間公司的升跌分析,有三個角度: 基本分析、投資分析同財技分析。學習宜由基本分析學起、正規咁了解一間公司何謂賺價? 盈利預測如何影響股價。不少人本末們置,先看一間公司搞出來的財技,想鑽空子同上市公司主席共富貴。結果當然係「成為香港一千個上市公司主席之一」。我們股民百萬,如果上句行得通既香港就唔只得千餘間上市公司咁少。 – 筆者絕不是否定買股,但工具要用得正確。當頭幾年花錢花時間係股市賺點經驗後,讀者對自己能否賺價一事應有個預計,不少人因而更腳踏實地做人。一般人在年近三十時錢應儲得快了,讀者亦有個好開始廿歲已賺5萬一個月,希望能從現時控制每月只用月入一半去買股賺價,另儲蓄現金30%。假設過了8年人工冇變,到時都儲到96*(50000*30%) = $1440000。即近百五萬在手。相信不少人已參考過<收息論>當中的case23:百五萬收息攻略。 – 讀者如28歲有此金額,40萬就作首期九成上會買樓,行趁後生借盡的道理,記緊要放低擁有豪宅的虛榮。要住就住係半山、唔好搞d不文不類既假豪宅。另豪宅租務回報一般較低、需要對錢無視之人仕才可入住。又或自己可租豪宅而投資舊樓,希望大家明此道理。 – 用左40萬而淨低100萬,到時樓市低可再買一間,同未婚妻每人一間九成上會。或到時辣招已撤,買樓借錢係好易的事。假設有100萬係手又唔想買樓,不妨學其他師兄踏上收息之旅,100萬保守都收7000蚊,或進取可收至15萬一年,即年15%回報或月12500,隨時贖回。當然佢後生更可做些有年期的,回報超20%,更是有人保本。點都好,有一百萬係手,月收$12500月月11號入落戶口令人更安心。當你有三份此類收入,即每月產出之正現金流多過你自己打工份糧,咁咪可以同老闆say goodbye,做些更有意義的事。 – 那借鑒了不少師兄之經驗,年輕人條路應咁行嗎?

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80後結婚置業的煩惱 #676

看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 – 本人 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工– 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) – 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工–平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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個案給在本blog起始出發的讀者 #673

諗Sir, 你好,想請教樓换樓的利弊?現有新界樓市值約1100萬,欠銀行200萬,全家有2M現金,為兒女已搬去何文田,現把新界樓放賣,用月租$17000租了俊民苑,現問以下情況: 1) 賣出自置單位套9M再到何文田入12M楼,改善居住環境,因全家六口。 2) 賣出自置單位套9M再在何文田入間9M樓(小一點),再多入一間俊民苑作出租。 2) 現住樓出租30000/月,再租俊民苑至兒女畢業6年後,再搬回。 3) 現住樓出租30000/月,再買俊民苑,兒女畢業後再作打算。 家庭月入約十五萬,現供樓$18000,没其他借貸,但除去日常開支每月只能儲3萬圓,本人想退休前有一自住兩出租作退休開支。 ANSWER: 星期六選件easy job作回,因為不想長答。讀者其實只要學其他人咁係本BLOG先爬文,可能已找到答案。筆者在買樓的見解,是要先知自己荷包有幾錢,才去作出買賣樓房決定。那點會有人連自己有幾錢都唔知? 現金幾多當然可睇存摺,但人買樓好多時要借錢,所以除了自己現金要計及借貸力: – 讀者150K月入,家庭借貸力為: 150000/10000*2.59*50% = 19.4mil 而新界樓只欠2.0mil,欠貸比率只為2/19.4 = 10%。在旺市人建議人維持借貸比率在50%之下,建議讀者持有新界樓。為什麼是借貸比率在50%? 參考<樓換樓>當中「樓市必勝法」一個案。有人可將上句視為筆者為書本所賣的廣告字眼,可是在書本根本斷了市之下。就當有人肯付費買書,你都要等月尾才在書局取有。有不少到堂同學更笑言咁大個人都未試過係三聯預訂書買的。那看你對自己錢銀會不會找方法優化處理。 – 欠債可以是好的,書本或blog對此概念已有解釋。美國佬都不斷欠債,邊個同佢每月還錢? 就係閣下。那你會否反手做美國佬? 加入讓時間將債務貶值的概念? 閣下自決。 – 賣出單位再租何文田,係一個令人遺憾的想法。可參考書本「為樓傷感情、賣樓前醒定」。較可取是將新界樓加按,即能取出220萬。按揭供款增至$16000,而220萬作收息,12%-15%月息收25000-27000,總之每一百萬收每月$10000息是各師兄正享有的。那讀者有27000多出了,而供樓只係由月供8000增至17000,所以27000用作付多出了的9000供款,仲有19000淨,夠哂比何文田樓的月租。所以呢….識做根本連租都唔使比。 – 當然有個更優化的方案,是將現新界西賣走的,套回900萬。用240萬買保本收息案,參考jackson師兄在本blog的「32萬。11.4%。低風險」個案,利用債券將240萬港幣收11.4%息,即月$22800。而淨低900-240 = 660萬,入手兩樓而當中只付某成數的首期,每間可淨收$11000。最後有400萬淨不妨債基,都話係每100萬月收$10000,那即400萬收$40000。計埋每月可收$22800,保本。樓又月淨收$11000*2,樓市跌回一原指數90點前都唔使補錢。仲有債基提供$40000,所以每月收成40000+22800+22000 =$ 84800。而仲有新界樓月月交租。那讀者不禁問? 咁辛苦返工為何? 其實方法早在本blog。 – 讀者應作的是認真睇睇筆者在本案引用了的文章,佢拚命咁搵返黎呢15萬月入係可以有辦法取代、或倍出。明白大家太忙、問題未必可詳細地寫。所以讀者短問用了本次答題quota,為表公平再有follow up quaestion要等更長時間。

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無樓中年求救 #672

剛上完諗SIR的地產課,獲益良多,希望相逄未晚! 本人現況: 年紀: 35歲 月入: 44K 現金: 1.8M 澳幣: 0.4M 股票: 1.0M(蟹了大籃籌) 每月可儲 28K 有公司PLAN可零首期0.8%息 之前對樓市的無知,由08年一直觀望到現在.結果是被市場重重的懲罰.當初3M可買到的,現在要6M,已經不用諗了.本人明年結婚,有置業的需要,目標係4.5M內的樓,是否太合適呢? 本人對黃埔花園有興趣, 請問該區有潛力嗎?   女友因有自往樓要供, 每月只能提供5K現金. (1) 等年尾樓市調整(愈睇愈冇可能, 現在又話小陽春了), 買入4.5M樓, 再把現金買債收息. 即使將來加息都能頂往 (2) 買入3.5M樓, 3成首期, 出租. 另再租平少少的樓等調整   answer: 首先,將錢買債收息,將來加息都未必令你頂得住樓價向上/下的。理據如下:   讀者就是無趁後生買間樓、更試圖用自己個腦去諗贏大市,最尾結果佢自己都識講。由讀者來文他的人生有三件事要盡快解決: 1. 對沖樓市再升風險。2.準備中年入息突然被裁。3.攪結婚。   對沖樓市再升風險 中原城市指數的成立就是為了將樓市升幅用數字量化,等人好似恆指咁買升買跌,賣樓者可補注「call中原城市指數衍生品」去對沖再升風險。當然因樓市成交不比股市透明,故搞左17年都搞唔成。現在無樓者,宜買樓。有1間樓者,宣購入一關連性同樓市極高(correlation>+0.8)之投資物去對沖樓市再升風險。即在香港其實有易於購買的證券是同樓市同升同跌的,在一拆二睇市收租班(買樓103)有說明。講返讀者,零樓再手那什麼對沖都唔好搞,買間市值四百餘萬的c類單位,市場供應較少,價比較硬,九成上會。   年尾究竟調整與否都應買,放棄睇市入手心理。在香港,未搞定自住樓唔好學人睇咩樓市。反正九成上會,首期極少,就當睇極400萬餘既樓都不合自己住,那租比朋友。一邊供等於租客一路將佢份糧每月進貢,而家香港人,得一份糧已經唔夠用。原因係大家賺既銀紙正快速貶值,政府知而不言,唔通要特首親口同你講打工係冇用? 讀MASTER係冇用咩? 我係特首都想你班老襯每朝準時返工,少d打風。   所以一邊打工,一邊租樓,只好說你情況為同時比包租公、特首同老細月月搵笨。當然如你本身已有樓在手再去租第二道、或根本錢太多,咁就當幫下包租公每月幫佢供左間樓佢,完成任務後和平退出。黃埔花園係不合買既,過去亦有不少人問筆者好唔好買d將會有鐵路站既樓,其實黃埔樓係2012年筆者最後一次有睇,依稀是469呎賣469萬,呢間樓個客房,真係要訂造床先入到。個陣已經炒貴一浸,而憑大家係報紙睇到既cheap content什麼鐵路概念,你認為七蚊可以幫到你發達? 當然筆者個blog係唔使錢的,仲cheap。所以係文章資料程度會相應調較。   準備中年入息突然被裁 年近40都係人工低d好。筆者可真認為繼後生要自願減人工申請公屋外,中年人都要自願簽野減人工。你唔係40歲前為自己準備好被動收入,萬一裁員殺到埋身真係好冇預算。讀者呢個1.0mil買股票,敢問買足十年比左佢什麼? 在筆者眼看大部份人投身股海,成世人夾埋唔輸錢已算萬幸。今日恆指進逼25000點,半年之後邊個能笑到最後都未知。所以讀者原本買股舊錢,宜將1/3買進取beta值高的賺價股。買股一定要識選股,唔係求其人地中銀你又中銀。點知2388同3988都未搞清。2/3錢宜開始利用ETF收8%年息。66萬收$4400。咁既組合月月收錢,個市升因為將購入股票beta值提升了,在賺價方面同原本冇分別。   […]

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三房換樓。12%。日本樓。ETF。#666

本人40歲,沒有子女,亦不計劃生育,現租將軍澳蔚藍灣畔兩房單位月租$15,000,現有幾個計劃,請問那個方案較為可取? > > 財務狀況如下 > –夫妻2人月入口合共$65,000 > –儲蓄現金約60萬 > –股票投資約70萬 > –深圳南山2房單位約值港幣240萬,10年樓齡,未來深鐵站旁,現在沒有租出。 > –日本新宿單位67萬,租金收入$4700,回報率約8厘 > > 方案1 > 賣出深圳單位240萬,買入一個約500萬將軍澳兩房單位(按揭75%,首期總額约150萬,月供$17000),餘下90萬投資日本樓市,每月回報約$3500,回報率約6厘。 > > 方案2 > 賣出深圳單位240萬,買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位,一個自住(按揭70%,首期總額約123萬,月供$12000),另一個單位出租,約可租出$9000,每月補上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。 > > 方案3 > 保留深圳單位升值潛力,將單位租出,月租約港幣$5000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出深圳單位,再選擇方案1或方案2。 > > 方案4 > 睇好日本樓市升值機會,賣出深圳單位240萬,買入2個日本單位,每月回報約$9000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出2個日本單位,再選擇方案1或方案2。 > > 會否還有更好的方案建議?希望得到你寶貴的意見,謝謝! > > 另外本人收到滙豐銀行低息私人貸款信,貸款額$513,000,分48個月還款,每月$11,491,總利息為$38,568,如果買一間約50萬日本物業,自己月供$7,491加物業租金約$4,000,回報合理嗎?又會不會影響本人香港樓宇按揭紀錄?   ANSWER: 先講筆者幾個投資概念(當然不一定是對的!) 1.未搞掂香港自住樓,唔好諗外國貨。除非你有移居的打算。否則香港一間樓幫你可對沖大市升跌及通賬風險。即出面猛加租你可免受於難(尤其呢兩個月做租客真苦~),出面大市跌你頂盡都係同大家一齊受苦(即如沙士大家間樓冇一半,冇問題的)。最「膠」既就係人人賺錢唯你獨輸,咁樣等於輸左兩次。 2.買樓係買業權。一個不重視私有財產及權利的地方,樓價即時打折。資金不能便利進出者,再打折 3. 將筆者投資竅門總結,是本人深信大家活在美元崩圍的年代。故建議大家先借入美元再慢慢還,用免費(亦寶貴)既時間將幾百萬債務貶掉。時間一過幾可肯定財源廣進。此概念亦比中國騰飛、或日本復興更肯定會出現。因而大家的理財基石、由借美金(即港紙)出發更佳。如港元日後掛於人仔、貶值只會更激。 4. 同上星期汪總座談會說的有所不同,筆者反認為美元崩圍不會短期出現。見証一個國家的衰落要耗人一生。當然再次感激汪敦敬博士專業的講解,肯同各HOMEBLOGGER朋友SHARE自己的1.5小時 5. 「識買樓。一定用槓桿。」(資產淨值二千萬之下人仕適用。筆者都係!!)   因而,筆者認為讀者的內地樓雖有升值潛力,但何不將樓轉回港幣,用幾萬首期在香港置業,餘下買入三倍於上證綜指升幅的ETF去緊釘大陸市? 當然大陸股市不同樓市,不過你看清現在內地政府是在提振股市? 還是催谷樓市? […]

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41歲極為困擾男。買樓又死唔買樓又死#661

諗sir你好,剛拜讀了閣下樓換樓一書,得知閣下的網站,發覺從中吸收到很多新的知識,也會報讀下個月的投資收息課堂,在此先謝. 在下想將自己極為困擾和壓力甚大的情況說出來,希望諗sir可以指點一些. 本人情況如下:41歲,兩個小孩,老婆沒有工作(因要在家照顧小孩,因為是新移民,就算去工作也工資不高) My salary:31k + double pay. cash: ~1.1M, 深圳一物業收租3.2k rmb(市值應~1M rmb), 現住在父母物業(正常情況應可住下去), 正常情況應該可以月儲10k. 在二零一一年也看過樓,但因決定錯誤諗住跌一些才入市,結果不問而知,到而家都係得個睇字)請問現在在下應該怎樣做,才是對自己最為有利? 過去不能改變,本人現在的想法是唯有是將錢使用閣下的投資收息課程去增值,然後希望樓市有無機會回調再諗(再放租用黎支持供款),但看來樓市應該來也跌不了多少,但本人年紀就越來越大,所以好像進退兩難. 還望諗sir能指點一些,謝謝 心急人上   本人剛補充了一些一個多月前發問的問題,再重看發帖的時間變了做一分鐘前,很怕又要重新再排過,特此通知一些,如能快點解答問題,感激萬分.謝謝: 「諗sir, 想補充一下問題.以本人的年紀和收入,本人應該僅有的1M資金買間細樓,七成上會,再放租出去cover 供款?還是應該用1M資金去收息,等樓價跌才買?本人有感現在買樓又死,唔買樓又死,因為而家300萬樓根本都無咩選擇.但樓市越等就越升.而且本人年紀已大,都沒有很多時間去等.麻煩諗sir指點一下明燈. 謝謝.」  answer: 看畢本案,再次奉勸兩件事: 父母唔好輕易將自己物業比仔女免費住。人有安樂窩,難免懶散 如自己只剩一間樓,請勿賣走   筆者冇資格說教人。亦借用讀者自己講既說話形容佢環境:「極為困擾和壓力甚大」。   點解困擾? 一個人賣走股票賺一百萬應好開心。但賣走之後睇住該股票再升兩倍,那種失落肯定比賺一百萬感受到的更慘。何況讀者賣走既,係遲早都要買返黎住既樓? 好在父母間樓唔係公屋,那讀者都總說有個根據地,惟40歲人帶住兩個小朋友樓都冇間,情況已由讀者來文說明。   如讀者不解決現況,在41歲後借貸力會下降,每有能力月供$10000按揭,可以借的錢如下: 借貸年齡(借設息口2.15%) 每還10000最多可借金額 40歲 2590000 45歲 2320000 50歲 1950000 55歲 1550000   讀者而家人工$31000,老婆又冇收入證明,又要養父母,可借4mil。到45歲,可借 2.32*31000/2/10000 = 3.6mil。既然等幾年之後自己肯定借少幾十萬,首期焗升。不如用幾十萬先買間樓自己住又得、租比人又得。當然九成上會租比人真不建議!   在往後時間,請承認自己在市場前是無力的。讀者2011年估個市會跌、而家證明錯左冇人會指住佢黎笑,最殘酷的是自己每秒面對心中想法。既然有1.1mil cash,可拆出30萬買樓一間,令自己先同大市「平手」,即市升市跌,自己都有間樓揸手。萬一入市後真係摸頂輸30%,收番5-6年租,條數唔係番度咩? […]

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28歲低級公務員求出路#660

諗SIR 你好, 近期無意中發現貴書’’樓換樓’’, 閱讀後把我整個人生觀改變, 慨嘆點解唔比我早D 發現你個BLOG, 客氣說話唔多講, 希望你可以解答小弟的無知問題。   本人28 歲, 低級公務員一名, 月入25K, 女朋友28 歲自僱人士, 收入不穏定,約10K-20K, 兩人合共每月儲蓄約20K , 兩人合共儲蓄1.8M , 當中有400K 人民幣定期。本人和女朋友都係超級保守型, 對投資毫無概念及知識 ,所以將人民幣定期外的所有錢只放係活期儲蓄戶口。但睇完樓換樓之後, 明白只靠儲蓄無可能安享晚年, 唔想再放D錢係銀行蝕通賬。   我同女朋友將於下年結婚, 經商量後,女友會暫搬入我家公屋同住, 幾年後會有宿舍。想問諗SIR 而家買新界北約300萬上車盤或沙田大圍約380萬上車盤收租,但計過回報率只有2-3厘, 從投資方角看,現在入手是否合時,或而家做其他投資, 等樓市回落先入市, 請問諗SIR如何部署一生三宅既第一步 ?  ANSWER: 恭喜大家睇到homeblogger呢個blog,希望為大家帶來點啟發。是的,儲錢只會令你被玩弄於權貴掌上,當然有些人連錢都未儲到或欠債既,都要由規律的理財儲蓄做起。那理財以什麼為終點? 你可以視「買樓收既租多過你收入一倍」為首目標。做到後恭喜你來 你只要大病唔好亂花錢醫,一切隨緣,錢應可夠用到到80歲。   為什麼是一倍? 為什麼是租金? 而唔係政府既強積金呢? 條數係咁計的:     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 […]

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到35歲什麼還沒有的人#659

諗sir﹐你好,今天才無意從GOOGLE轉入此網,閱讀十數篇文章後,發現閣下對大家的回答很有見地,望能得閣下幫忙看一下今後該如何。   – 本人女﹐年尾就35﹐剛畢業時在私人公司打拼(即那種常常無薪OT到凌晨,有大學學位但人工得幾千的那種專業助理人員),先後經歷過金融風暴、沙士及金融海嘯。在這十一、二年除來,差不多每三年就有一年只得9個月糧,再加上自小在屋村長大,對錢沒什麼觀念……   簡單來說就是沒有什麼錢剩,所以在2009年尾,即金融海嘯後就躲進政府,成為中低級公務員,但是新制是沒有長俸的,所以就開始著緊日後老來的生活了。 – 現每月扣除MPF實得約21,000,仍有每年約1,000的增薪點,直至10年後31,000,與家人同住公屋,未婚單身,沒拍拖﹐給家用6,500,保險費一年16,200﹐父母免稅額全給弟弟,每月儲約10,000。現金、股票、等等約40萬,敢問諗sir女子到了這樣年紀,什麼都還沒有該如何理財?    ANSWER: 既然讀者都用中女自稱,不妨單刀直入。不少單身中女為求解決問題,很容易墮入理財陷井。原因是心態及面對問題太易被人掌握、思考缺點外在暴露。由於香港有平等機會委員會,所以此問題不好研究,只好說是讀者觀察到的一個現象。   其實女仕們想法是較實際,亦較愛和諧。你知道世上有些小部落,他們仍然奉行女性當權,好像阿馬遜的舒亞爾人? 部落的男人負責打獵、訓練自己在武鬥上的技巧。女仕們負責決定男人幾時要打、幾時要停。這樣的女人管男人組合令女人在決策過程扮演更重要角色,恰如其分運用了女性細心及愛好穩定、不喜賭博的性格,看來是令各人安穩及社會欣欣向榮之關鍵。回望現今社會,仍是男人當道,你看我國的政治局常委有幾個係女人? 美國總統到而家都未搞到一個女總統。這樣的男性統決制度、令貪婪不是罪惡、令女人都喜愛上過度消費、令錢只會流入有錢人袋入面。當去除了政府為你制造的偏頗資訊,你會更易撥開眼前迷霧。   錢究竟係咩呢? 錢其中一個作用係方便你每日同美國政府交稅。下次議息美聯儲話2016都唔加息,市面既樓即刻升兩成,你老細一蚊人工都唔會加比你。就係咁,你交左美國稅架啦。有些國家令自己貨幣不完全流通、外國資金不容許通入金融體制、只准投入建廠,那情況會因而好一點。起碼資金要入要走唔係咁方便,易令美國人有所顧忌。惟在資金出入「一click就攪掂」既香港,大家根本係面受美國英國德國既百般凌辱、更要同內地人短兵相接。你可以叫停呢件事既方法,就係唔再用錢、同埋叫多幾個人出糧比你。   唔再用錢? 係架,最好一出糧將全部錢轉哂做資產。錢係唔能夠為你產出收入、資產可以,所以你要將錢買入資產。冇用既資產好平,例如一隻唔派息又唔係點升既股票。有用既資產係人都想要,所以樓要用好多錢買。35歲人實不可再拖,要買樓就要借銀行力打力,讀者月入$22,000,按揭可問銀行借盡為$22000/10000*50%*2.59 = 2.85mil,宜買樓。一個公務員如果都擔心比人炒魷,根本轉咩工都無用。如果行合約制、都應趁此時買入,因為你唔知道下一步可能係:「低處未算低。」何況銀行借出錢後就算借貸人失業、只要每月準時還款,銀行係冇咩理由要搞佢的。   搵幾個人出糧比你 由於讀者單身,借貸力不足是肯定的。單身人仕惡搞原因不外乎違背了<樓換樓>提倡「庸才」應有的作法。知道兄弟姊妹的借貸力可「過戶」後,讀者好應找該等人仕幫手,幫先入手間2.4mil-2.8mil的25年樓齡細兩房。付28萬首期後租比人,收租及供樓應同在$9000水平。此事即得出了問題一: 九成樓可以出租嗎? 問題二: 供完樓都冇錢剩冇正現金流,讀者搞黎做乜? 問題一不好公開答、上堂的學生都知阿sir經常在講課時夢遊、大談自己夢境之事。問題二係讀者有租客幫佢供樓、每月還本部份咪就係租客幫你儲既錢,搞得十幾廿年成間樓有租客幫你供哂,到時起碼自己有個地方訓覺,不再寄人籬下。   留意供樓都係頭幾年辛苦,這是老人家講的、唔係諗sir講。原因? 睇下呢篇文既198x年老麥價錢: 細可樂一蚊,芝士飽四個一($4.1,最貴架啦!)。今日賣個爛雞內飽比你要收廿皮,時間只廿年。所以今日係同銀行應承左銀行要月供$9000,十年過後$9000蚊都可能係買到張台灣機票。所以任自己冇資產係手、每日任美國政府打你稅,如此做法,愚蠢至極。當然不排除有醒目仔想用百倍股票回報去跑贏「地心吸力」、今日是恆生指數成立50年、50年升250倍、那買股不是會贏得更多? 只好說股票輸錢人多、贏錢走既人少既現象,就如地心吸力每秒都存在。

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如何脫離月光族? #652案屋村仔

各位你好, 小弟今年啱啱30, 同父母住緊02年買落將軍澳區某大型屋苑。舊年家父因為欠債而屋企需要按咗層樓(Valued 5.3Mil Mortgage 2.2Mil OS 2.1Mil 每月還12.7k 供25年)小弟月入22k, 家父家母準備退休但又冇乜積蓄, 小弟早年又唔生性欠近200k卡數每月要還7k還多4年,想問吓各位我應該點樣先可以改變而家每月清嘅現狀呢?   VIDEO ANSWER:

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