理財差劣的有錢人 #726

  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? – 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 – 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? – 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 – 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。

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窮人買樓三部曲#721

你好諗sir 小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝! 本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。 – 本人開資 父親4000 工人4000 保險300 電話費200 兒子學費500 兒子泳班1500 自己使費5000 每月儲蓄8000 現有現金150000(銀行活期) 本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢? 想法1 儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮) 想法2 儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。 公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎? 希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真! 謝謝 ANSWER: – 知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。 step1: 看自己能力 第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。 – step2: 考慮資助房是否適合自己 到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。 – step3: 尋找資金 如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。 – 係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。

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佔中樓市是何從? 撤自由行求出路 #718

Hi Lum Sir I have read discussions in this forum and your analysis for a good few months. At an age like myself (36) without any properties or much savings / assets, any advice will be much appreciated. But first, let me apologise for not able to type in Chinese. – The situation is this. […]

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佔中後市何從? #717

問題 我跟很多人一樣,近期才發現諗Sir名blog,爬了很多文章實獲益良多,自知hold住筆現金租樓等樓市跌並非上策,剛報名諗sir 9月的收息班,希望從債基方案等投資工具再獲啟發。但由於距離開課尚有個多月,近幾天反覆思量,想出2個理財方案,望諗Sir多多指教我這個傭才。 – 小弟今年29,老婆30,跟老婆剛於上年年尾結婚,當時眼見樓價好貴,決定租住先想等樓價跌再買,但租樓差唔多近一年,加上近日拜讀諗Sir的文章,越諗越唔對路,決定作理部署。現租金每月$15800,無負債,現金$1.5M,小弟月入$30000,老婆月入$16500另加佣金$17500 (平均每月計)。但礙於老婆需要調理身體生育,下個月開始會Home Office工作,屆時應該變成月入$7000另加佣金$17500 (平均每月計),家庭月入即是$30000 + $24500 = $54500,計算所有支出後每月可儲$20000。此外,小弟經常有freelance projects,每年可約有$50萬左右收入從freelance獲得。 小弟借貸力為$30000/10000*2.59*0.5 = $3.885M,由於老婆有部分薪金為佣金,所以唔知點計借貸力…. – 方案1 由於要跟家人同住青衣區,計劃先買入一個$400萬二房單位自住,用小弟個人名義做9成按揭,連所有買樓雜項支出為大約$53萬,拉長30年還每月供$14000左右。然後將其餘的$97萬投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$8000左右現金流,總計-$14000+$8000=-$6000。待樓價下跌後將債基贖回並以老婆名上會買入第二間物業收租。 – 方案2 繼續租住現有單位(月租$15800),並將$150萬全數投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$12500左右現金流,總計-$15800+$12500=-3300。待樓價下跌後將債基贖回,並一次過買兩間物業,一層自住一層收租。 小弟極期待諗sir的9月收息班的授課內容尤其是債基方案,但由於比較心急想知道小弟的方案有冇諗錯,或者有更佳方案,望諗Sir賜教!謝謝! – answer: 揸住150萬住$15800既單位,人工只有5萬餘,說實不是妥當。明白讀者有額外50萬freelance收入,可是一年交租近20萬而手上150萬現金只夠頂8年,太太更因要預備生育而「半脫產」(大陸名詞: 半脫離生產線。睇黎而家都要開始學習),只好說讀者要多添努力搵多些錢,否則太太唔做野加租金近16000蚊呢個支出,用佢現有人工可支持但不夠謀後路。另外收息堂可予同學10-22%不等之收息方案,惟在如何倍大個人借貸力、或解決bonus、commission出糧又計唔到入借貸力既情況要靠買樓教學課程補足。 – 雖然佔中令前路不明朗、亦有同學問未來半年是否現買樓時機,只好說筆者是烏鴉口,早前在<經濟一周>1698期提及的「第四季現入市良機」竟然被up中。筆者當時作第四季入市的評述完全未考慮有佔中呢回事,而係睇美國10年期「孳息通道」作之結論: – 美國政府非常願意貨幣印發規模及秩序在現時情況,你說美聯儲加息,是同意會發生的,不過加幅唔會多,因美國作為最大債仔,加息只會令利息支出大增。美聯儲再減息,或再大開印鈔門,又令美元之認受性及內含值(虛無的)太快下降。那兩相權衡下維持在現水平就天下太平,未來更要處理伊斯蘭國的因素,美元再印只會再催谷油價上升、令俄羅斯及「伊斯蘭國」更為囂張。 – 因上段起因,而有美國10年期孳息在通道內上落之結果。早前孳息率在年初觸底、當然係年尾是升的機會大,現符預期重向3.0%附近高位進發。在此期間,加息風會再吹、樓價會跌、股市向下。當然佔中令大家失了預算、做淡的大戶都因跌幅穿了獲利區,未可以係九月賺大錢。惟筆者只係做睇下大方向呢d小事,要求性未有期指大戶咁高,希望提出上述理論在此時勢提倡各位多獨立思考。 – 另一個問題係:「咁會跌幾多?」同意香港人是貪心的,最好同佢set埋個盤幾錢幾時買,自己乜都唔使諗就可以賺錢。人民普遍既質素,決定了地區點發展。當然睇得呢個blog既朋友,相信係想同筆者一齊教學相長的。因為而家搵人睇本書或比心機睇筆者回答近千字的文章真係好難! 人人都只係想「有圖有真相! 唔好要我諗野。」 – 所以真係多謝大家收睇本blog。亦提出答案如下: 細單位跌極有限、而大單位跌幅或可至30-40%。因香港人普遍收入上升、對居住需求殷切。針對消費(居住)需求的中小型單位應有一定支持,惟價格點都要跟大市調一調,整理10-20%不等。收入上升之說,見下方稅局資料(部份節錄): – 2005年至2013年香港增長家庭數目: 21.47萬戶(9.9%) 月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目,同期由20.35萬戶增至31.43萬戶(增幅54.5%) 月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目,同期由11.22萬戶增至18.41萬戶(增幅64.1%) 月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目,同期由6.60萬戶增至12.77萬戶(增幅93.5%) 月入超過HK$100,000的家庭數目,同期由4.95萬戶增至9.17萬戶(增幅85.3%) –  既然大家「受惠」於最低工資。「加左人工、生活好左」。買樓自然出得起錢,細價樓私升幅相信未到位,仍然看強一線。至於豪宅,回報一般較低但點解仲有人買? […]

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賣樓後每月收息$41374 #713

  諗sir你好,看了你的blog已一段時間,想問問你一些意見。 本人與太太2007年時買入一港島樓(6xx建呎)自住,樓價當時250萬左右,眼見樓價升了不少,單位內裡要大裝又冇地方暫住,想另有打算(見topic),剛剛$580賣出,扣除銀行按揭,雜費等,將會有450萬現金。 因看不清樓市前景,想於同一屋苑中找另一大些少向海單位(7xx-8xx建呎)自住,當作供多些少儲錢。但大單位業主不斷反價由750萬至800萬,實非理性,另一方面,因本想新樓用我們其中一個單名買入,按揭將成問題,不想聯名及追價。所以想另找出路,問問諗Sir意見。找九龍7xx呎樓自住?還是租住樓先,現金作其他投資?或將現金一開二,買入兩間細少少,一間自住一間出租。 我們沒打算生小朋友,但自住地方要可養寵物,因有兩隻狗仔。 我們經濟情況如下: 收入: $42,000及$31,000 開支: 車輛: $11,000 (供、車位、日常開支),兩年後車會供完,開支將減至 $5,000 各自父母兩家家用: $12,000 請諗Sir指教!   ANSWER: 讀者問題係剛賣樓返錢450萬,想買三房目標800萬,但由於唔想聯名買樓一次過浪費兩個九成上會名額,現想問好唔好轉買細碼些少既九龍樓。筆者對此事回答如下:   樓其實係可以單名買而聯名作擔保人。借貸力一樣可用盡。所以九成單名上會名額照可用。 讀者家庭借貸力為(42000+31000)/10000*2.59*50% = 9.45mil。所以就各水算買800萬樓係夠計的。當然一買就會用掉超過7成借貸力。所以在投資策略上不建議,惟讀者能力上可以的。 當然借貸力要減除個人借貸,信用卡結欠是明顯的。亦有不少係唔講唔知的,到簽左約買樓先知會令人失預算。 讀者諗住買一間樓自住及一間樓收租,那究竟係買收租樓先定自住樓先其實都有點算法   另一件更煩人的事,係現在自住買樓借盡都係480萬,那讀者無論買700或800萬樓,200-300萬首期走唔甩,印花稅先比30萬之後先退回一半。那讀者現金450萬,需不是少數目做仍感力有不逮。為對沖樓市(資產)再升風險,讀者宜入手400萬樓一間,令首期及印花稅付出減少,剩餘資金450-40 = 410萬可作收息待買樓時機再來。   20萬美金作直債、200萬作債基再將約37萬作「double保險」方案,效果如下:   直債(香港持牌銀行2020到期) 單買回報4.5%/槓桿後7.98% 即年回報$124,488。月為$10374 由發行人保本 債基 回報為12-15% 即收息月$20000-25000 不保本但可隨時放。有價格風險。留意呢幾個月夾埋會跌4.78%(是的,係幾個月夾埋跌4.78%) double保險 回報年20% 即每年有投放本金的20% = $370000*20% = 74000。月計為$6000 由保險公司保本。要固定放5年。如到期前3年放只得本未有息   那讀者400萬分為上述三投資物,月收息為$6000+25000+10374 = $41374   近日社運,筆者略盡綿力。國內習近平主席明言會盡力落實中國兩制。那大家知唔知習主席父親係邊位? 稍有學識同記憶都知係習仲勛。習近平年少時不太如意,相信佢而家都唔介意有人咁講佢。由於父親習仲勛係開國名將,係學生運動:「文化大革命」時習仲勛因為一本小說<劉志丹>被指亂黨而遭長期軟禁(16年)、而習近平花了不少力氣人脈才能成功「下鄉學習」。後因務實地幹出了成績而步步高陞,其父親在風暴結束後亦成功平反。習的一家被學運潮所害、而上台後其強硬作風亦明顯可見,而家英國首相已出聲,筆者看法是此國由鴉片戰爭至而家,都係一個唯利是圖的國家。究竟習會點對待現時在靜坐的學生,由大家去細想。

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年青人如何理財出發?#712

諗Sir 你好, 本人快29歲,遲小小升職月入大概40000, 可儲約 25000, 同父母住,暫冇家庭負擔. 冇物業,大概只有55萬現金,15萬股票,冇負債. 之前冇乜去理財,所以財不理我,主要靠儲蓄. 最近先開始係 Homeblogger 學野, 實在覺得要努力直追. – 屋企人有間奧運樓想賣,市值約550萬, 月租應可15000。自己借貸能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的話, 1) 我應否向父母借20 萬, 加自己 35萬做首期, 買樓收租? 2) 由於是由家人轉讓,屋可以低價交易(e.g. 4百萬)我再慢慢還多150萬,計算方法又有冇分別? 3) 定係我自己先學買債增加現金流,再去買間新界細價樓收租 (3佰萬左右)? (因為我樓價咁高,唔知奧運樓抵唔抵買) 4) 父母有現金約100萬做港幣定期收1%息, 我可以運用這筆現金,加埋我自己既借貸能力會唔會有更好出路? – 感謝指點迷津 ANSWER: – 讀者係典型後生仔,感覺做得不錯,未夠30歲起碼上到4萬人工,如果唔大洗再努力些少起碼可保有基本盤(即有家庭事業及住處)。可能大家會覺得讀者好庸俗,將人生同工作又或者係錢掛勾了,更比不上要追求理想上的層次。可是大家十幾年來每日忙碌,不就是為自己家人安居樂業而作嗎? 對於呢個後生仔,計劃是有,可是要「落地」實行,還有不少細節要注意。 – 首先讀者將自己的借貸力預計到好盡。將屋企人間樓買入要借550萬之九成,即495萬,惟現在金管指引借到盡都係480萬,所以70萬首期先要預備。另外留意大家計出的借貸力會因一些因素要有加有減的: A. 一些你未為意的借貸會影響你借貸力 B. 準備不齊文件令自己人工計唔哂。其實支票出糧既人只要文件妥,一樣可以借到鏘。自由工作者做些預備、 更可令自己借貸力突然暴增。留意銀行批貸係睇你借錢個一刻,「呢張相」點映靚d,視乎你會唁會搵人埋你映相前執下頭髮化下粧咁 C. 一些潛在的借貸力你未必知竟可運用,例如單親媽媽既贍養費,究竟計幾多係買樓借貸力入面呢? 當然有其他收入可計入去幫到手。亦有些收入是借七成適用,借九成不能用的。 – 讀者要買屋企樓需預鬆小小,另外他只有70萬現金,入手屋企人樓好難搞。當然筆者是建議他買樓的,係現今時代實在係有資產者勝,揸現金只係政府既主張、唔儲錢既「肥龍」更當年搞左個強積金,收集哂大家份糧比基金公司再撈一筆。所以呢,政府臭屎不時都有,當然同意好需要公關手段去搞好個門面。另外不時有人將屋企人間樓平價賣比自己人,筆者都係。但只會比市價低10-20%,因如550萬樓400萬賣,萬一比差餉物業估價處或稅局搵左出黎,此交易之印花稅會用合價處應予之金額再計算,如果佢到時話620萬,你就冇得走。所以有時咪做得太過份,小心「偷一罰十」。 – 建議後生仔去入手同級之新界上車盤,買樓件事如返到350萬就會輕鬆好多。首期少一半、比稅又只約8萬,借貸亦只300萬餘,讀者一人可應付。當然將九成樓租出去是違規的,要搞清楚責任同風險。加上萬一樓市真係要跌,300餘萬既樓輸極有限,但有一層樓在手令讀者可收住租再諗第時結婚會唔會收番黎住,29歲完成「坐一望二」,令往後道路通順一點。 – 當然父母有錢可作支援,大家睇左本blog亦知100萬只收1%年息真係「唔要得」。至少都可收「1%月息。」感謝各位whatsapp番黎同筆者講已經上完堂實行左債基或保險「五年double」方案之同學,希望每月15號出多既一份糧令大家多份安全感。亦留意市況不穩,無年期既債基係有升跌,有年期既「double保險」方案係冇升跌風險。世上萬物必有利弊,弊多於利之物必會被取締,而兩相共存之品必有利害可兩相比較。 […]

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輸200萬窩輪的完美風暴#711

DEAR諗SIR: 已報HOMEBLOGGER收息COURSE,現在雖然是2014年7月, 但8月COURSE已FULL, 唯有上9月的COURSE, 實在有點心急, 想現在就請教諗SIR。 – 在下女,35歲, 因健康問題, 於今年年初辭工, 現正休養。有0.7M CASH, 0.2M債券 (年息9.X%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 哥哥40歲, PROJECT-BASED的FREELANCER, 收入不穩定, 約2-4萬, 有0.8M CASH, 0.6M債券 (年息8%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 男友40歲, 數年前炒WARRANT蝕2M (全付身家), 現剛還晒債, 但沒有任何積蓄, 亦無物業, 月入25000。我現在與哥哥與男友租住鄉郊, 月租6000。 – 因為我和哥哥都傾向不結婚亦不要小孩, 我男友亦無膽再投資, 故我想與哥哥一起投資。 早前與哥哥合資買了工廈 (夾份買, 但物業只用哥哥名字, 3.3M, 付了2.04M即六成首期, 加雜項裝修約0.5M, 估價約3.6M), 月供約9000, 租出作迷你倉/ 商務中心, 月租約30000, 每月有約2萬淨收入。 – 因暫時無收入, 剩下的資金想好好運用。我有一親人有一唐樓, […]

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陰差陽錯結婚無買樓點算?#710

  諗sir 較早前報選收息101 課程,獲益良多,而閣下的網站實在造福很多人,我經常跟朋友推介。雖然我是做銀行,但由於是內部,其實對買樓及投資認識不多,希望你能抽空解答我的個案。 本人35歲 銀行工作月入$37000,公司提供大約P-4.25%的按揭(最高可借樓90%,人工100個月,其餘的按揭為P-2%) 每年約有15萬bonus 老公37歲 月入$29000 結婚後陰差陽錯加睇錯市而一直沒有買樓。現租九龍區10000蚊單位。有1小孩。 手上只有有80萬股票(2007年也是這個數!主要是中國股票跌太多,一直持貨加再入貨),少量現金,近年開始儲蓄率稍為提升至35%(以前很大洗)首期可以有家人支持,希望2014年尾-2015年購入400萬以下的單位。 想問: 1. 一生二宅(我都不敢想三宅了)有機會嗎?如何部署?假設我在樓市離高位10-15%入市,什麼時間再買第二間更好? 2. 如果以自己名問公司借錢,限制較多,例如只能自住,日後不能再加按,其實是否有利? 3. 如果沒有沒特別好處,其實是否由老公單名9成上車先買會較好(他人工相對低,那將來我再買時更靈活?) 註:最近奶奶說賣了她其中一套物業現值700萬,我正想著應否借部分來買自住單位。另外請她再買個400萬左右的單位讓我們供及收租(給她)。另因小孩讀書及接送問題,暫不能搬往新界區。 ANSWER: 首先呢個世界係冇陰差陽錯,當然買左樓亦唔代表一定好,筆者側重睇一個人對事的看法。另外再次看見人生流流長、各位開飯買樓都只能靠自己的屋村仔不用太擔心、最緊要落手做唔好回頭望,埋怨都無用,只要每天比人努力10%,3年累積共1000日得出分別都可以好大! – 讀者個仔都返學啦,手上計埋只有八十萬。對投資認識不多其實係冇問題的,好似筆者過往工作打去問個客佢新返果筆錢做唔做一個月定期(大碼係無人會做半年三個月咁既,最多人做既係隔日,如年息1%第日訓醒收息100,000,000*(1%)/365 = $2800蚊)。那對於此類人,佢係冇需要去理財。一切諗sir既課程都對佢無用。那如你發覺自己未到呢個層次,咁唯有學下點利用自己手上幾百萬用到同人地一樣效果囉。 – 後生仔高價買樓、頂多同有樓既同輩係跌市一齊捱,大家齊齊負資產,其實冇問題的,03年沙士都係咁過。當年一蚊一隻雞。讀者如果完全靠自己,當然可以用銀行staff loan,自己借月薪100倍、又或用街plan都借到(37000+29000)/10000*50%*2.59 = 8.54mil。超八百萬的借貸力、說明讀者其實好有條件買樓、買樓亦是其適合之買樓格局,因讀者係借錢易但現金少。相反生意人好多時係錢多借錢難。大家出發前都好似打機咁,明白自己係香港社會個game入面係咩角色先? – 如讀者自行買九龍三房一家要用staff plan,因為金管對新造物業最多只借四百幾萬。係九龍三房入場至少6-7百萬的市況下,首期超200個,對讀者而言是不可能。另讀者在銀行出糧的bonus係計得到既,比佢高幾個banding(ranking)既老闆到一向都係bonus大過份老底架啦! 仲要成份打足稅添呀! – 睇到呢度大家都會想不如出「奶奶」張牌! 有7百萬,問題就完全解決,一家人開心過聖誕。可以如果讀者想往都聖誕都一樣咁開心,加上相信每一美金之購買力必跌之下,佢應該用自己名買一間約4百萬樓九成上會,唔用staff plan,開始做收租婆生涯。此計劃只需付40萬首期加十幾萬稅,收回租金可抵銷仲樓支出及地`稅,當然買新樓就一定唔得,因為租金回報較低。至於買邊就要留意下本blog有提及買樓之文章。呢40-50萬,問奶奶借吧。對於冇咁強後盾而又差不多情況既讀者,可以叫老婆借p-loan而自己九成上會‧留意如果自己借完p-loan再即申請九成,會令批按揭一事添難度。 奶奶「仗義fore水50個」之後,不如比條好路數奶奶。由於老人家唔嚇得,那入手保本之直債。如果奶奶知咩係馬雲,不妨入手同佢搞波既恆大。當然風險唔係細、但2018年前年年有10%,唯一風險係恆大清盤。 恆大集團 2018 8.75% 10.463% – 當然低些風險又息口差不遠既唔係免費session講咁多。惟筆者近日睇中的,係兩隻係香港有上市的零售銀行所發之債券,2020年到期,就咁買息口為4.5%及4.6%。當然筆者唔係45歲前都會將買入後之債券再槓,奶奶可先買後用1.68%借回,那650萬收息為年$295,750,而因銀行債可借出率高入手650萬借回70%,即年付出息口為650*70%*1.68% = 76,400。總結是投入了195萬,年收息295,750 – 76,400 = 219,350。成件事回報係11.2%。大家可比心機去問,或者大家可真係問得到。  

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居屋仔150萬收息攻略 #690

Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… – 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? – 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 – 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 – 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? – 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? – 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 – 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 – 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 – 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?

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41歲無殼蝸牛點上岸? #688

諗sir你好, 本人自問對理財一竅不通,現已四十一歲也是無學蝸牛,已婚,先生五十一歲,兒子十六歲正於外國留學,女兒十四歲留港。在九七年買樓後,立即做負資產,所以對賣樓有恐懼,十多年一直租樓(現時租金三萬元),不敢置業。眼見樓市不停升值,加上租金昂貴,現有欲置業又怕負擔不起。 – 我文職月入二萬七千元 先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多 人民幣定期一百萬 港元定期 六百萬 股票 一百萬 現金 六十萬 – 每月支出  租金 三萬 生活費 一萬五千 保險 三千 兒子留學 二萬 每月入不敷支,銀行做定期太少,請教諗sir應該怎辦? 我在西貢看中實用840呎,連天台的單位950萬,以我的經濟狀況,現時購買是否適合? 請指教,謝謝! ANSWER: – 此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000,而女兒相信未來幾年將去留學,家中長子應未開始搵錢,洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產,究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬,即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月,即十年後讀者五十歲而仔女只24及26歲時就用完。當然讀者自己係有收入的,或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢,冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停,正現金流即停又未有資產係手,對一個51歲男人而言,講真只可以望往後仔女生性,呢場波「挨住完場」,真係唔happy。如將手上資金用作東山再起,萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢? – 記得收息堂時問過同學,究竟你咁辛苦打工理財,目標係點? 同學答:「想儲多d錢。」 諗蛇:「咁,你要儲幾多?」 同學答:「三億。」 – Well, 三億呢個數得罪講句,大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定,你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工,你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法,原因係同學都知通脹猛於虎,加上自己又鬼咁長命,自己每月用淨人工又唔夠一半,咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢,養活你50-80歲時的生活呢? 要出路,一定不以儲錢為目標,要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資,因為佢提供的正現金流,係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性,可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據,不妨先睇下樓:   –   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 […]

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