三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) #752

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) ANSWER: – 好耐無寫過連續集。 – 昨天筆者提出了三十男要發力向上追,雖名聲不高惟參考三位港產特首之成功之道、更應知道錢從何來。錢的魔力何在? 就是當你越擁有它、越能從旁觀者的心態去看一眾人為追求錢所出的百態之後、更發覺錢所能推動的事情竟比原先想像的大。羅斯柴爾德提及:「如果讓我掌管一國的貨幣體系、我就用不在著乎誰在制定法律。」如果大家認為法律真可被錢收買、那更應先滿足自己生存條件,去追求一些金錢根本買唔到既親情及感情。 – >>回上集文章 http://homebloggerhk.com/?p=27335 一個人要生存就要有野食、或者間唔中睇下戲去旅行咁,明白而家香港人的「生存條件」已不能和廿年前相比了。 公屋仔出發之前,好應該為自己先定下生存條件。佢現時月入$30000,月儲$10000,即每月洗費$20000。當然公屋仔係要結婚的,所以將洗費乘2都不為過份。可能你心諗:「阿老婆自己唔識搵錢咩? 咁你要睇睇自己想做一個幾有承擔既男人。」 – 要為自己提供$40000被動收入,關鍵係儲到錢、同找一個高產出效能的資產作提供正現金流。即係你想飲鮮橙計都要先買橙、同搵黎勁既榨汁機。點去「買橙」在上篇已提到、今篇主要講一講大家有咩「榨汁機」可以用。惟有一點可提,就係世間有「賭場」,有運氣或能力可你一個橙投入換返三個的,不過你要肯定自己係聰明及贏面高既一位,絕不易事。勉強投入1個換1.3都或者可以,長期成功1換2跟本太貪心、或你應該係「偉人」。筆者會形容此為「賺價」行為、在<收息論>一書有詳解,本文不解賺價投資物,主解「賺息」投資物。 – 賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借,唔通你借條毛比人去收錢咩? 所以大家唔該係年少時比心機累積資本、到中年有收成再借錢比人、在港可通行的借出再賺息法門作幾個建議: – 三百餘萬香港樓。七成上會。月供$8500 投入96萬不裝修 月收租$13000 效率 =5.6% 三百餘萬買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5% 債基 投入100萬 每月收$12500(不提供算式。只從本BLOG讀者實行後留文所誌數字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15% DOUBLE保險方案 投入31萬 5年後利潤約為30萬。忽略通賬因素,每月收益為約300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 […]

Read more

公屋、三十、一事無成(上集) #751

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 answer: 筆者知道blog中解答的個案有時收入太高,予其他讀者不夠真實的感覺。此點回應有二,首要是如果你本身無財在手根本無野需要理,至於是否儲錢去改善人生是個人選擇。另外由無錢變有錢固然令人選擇更多、生活改善,可是更重要的是豐厚人生經歷。呢樣野帶到落棺材,更幫忙了身邊關懷你的人。  – 三十而立,坦白講如果男仕們到此階段仍然不見起色,在殘酷的社會要再追趕可真有難度。就借用我地香港三個特首為例,他們的「成功」模式正是由三類不同助力而成。當然人的成功很複雜,唔可以用一個因素就解釋到點解今日你咁掂,惟根據坊間資料,三個特首的成功之道係頗為不同的。董伯伯大家都同意佢係一個老好人、當年家族生意失敗由中資撐起,成功源於屋企勁有錢既董伯對於中方的支持是義無反顧的,冇愛國商人霍英東注資打救東方海外,伯伯既game一早係85年over。明白董伯呢條成功路大家得個聽字,而你仲坐係度應因老豆都唔夠錢。可是留意有錢人的言行舉止、政治取態,可能比街邊一個阿伯「走到既位」更少。受人恩惠、真係年老至70都要走返出黎回報。所以呢,最有作為都係提升自己! – 至於donald,選舉都不忘提打工仔,證明佢真係好識上位。同意係香港要突圍,做一個成功的推銷員是必經的。你連自己都sell唔掂,點叫老闆升你呢? 可是對自己的定位太官僚,人一走再沒人斟茶。即大家對佢的敬畏是源於其職銜、而唔係其功德。年輕人在發展自我同時必要參考donald的往史。 – 最後係當今「紅人」梁生。首先講筆者對梁生係好支持的! 唔戴返個「頭盔」恐怕呢篇文好快被和諧、更有滅版之災。只不過作為納稅人之一想提個意見,就係梁生既成功、大部份係源自於年青時既貴人。大家係狂[email protected]#$%!佢之餘,要知道梁生係31歲就成為基本法咨詢委員,即82年中英敲定香港前途後既三年。當時英資洋行正考慮從香港遷冊、香港人仲大多諗緊移唔移民,而呢個「死靚仔」竟然同鄧蓮如男爵(當時未受勳銜)坐埋同一個room開會。諸位30諗下如果你有個friend正擔任呢件事情,你點都會覺得佢有些少勁啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung簡直係super! 有此果的原因、按現時資料係因為有貴人引薦。當然懂得為自己招徠貴人,是一門很有技巧的學問。 – 所以三位港產特首,上位分別係靠老豆、識上位、及遇貴人。筆者敢講識上位係見效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔係點解要係在位幾年狂搲野落袋呀? – 咁讀者30歲3萬人工只得30萬儲蓄係手、係聽完呢三位人兄既故事之後可怎自處呢? 那關鍵解決點當然係「錢」,咁你要先明白世間的錢從何來? 最直接梗係諗每個月打工出糧就有錢,可是在世上有三類(法)人是可自行制造金錢、而不是由人打救的。一是政府,批出國債比人買、就有錢了,此事之成來於大眾對該政府之信心。二是銀行,收你一百萬做1%息定期就借返比人、假設將其中70%用4%借比商人、咁利差當然有3%,而更重要的是社會上有多了70%既錢。因為你存了的一百萬仍然在你的戶口,「無」借走比人的。 – 正因為咁、做政府及銀行都要「攞牌」、人總係為自己利益而走在一起、成立商會、醫生會同律師會咁。口講係提升專業、真正原因由自己判定。最後亦係大家最有機會得到的逃脫口,就係搞創作,係獨一無二的創作,最好係有專利而極難被抄襲的。正如你是畫家,每出作品一幅都係錢,當然係現今網絡世界點搵人欣賞你,就係另一技巧。其實30歲人搵幾萬蚊都唔錯,但如想有突破性發展,好似方程式咁做跑頭既車甩開主車群,照樣「人打工你打工」就當加足鞋油都不見得可突圍。大家每日掛住搵錢既人不妨重新組織一下想法,從基本定路向再開始出發。讀者要往後生活改變,最大助力係改變「玩法」。當然懂得財技亦有次等既幫助,答文已千字,明天再續! […]

Read more

計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28歲,有穩定職業,已上買樓及收息課, 不過因為結婚一直未有實行. 現家庭收入$76000,每年加$3000, – 現有資產: 港元定期:$500000, 可收$10750; 人仔定期:RMB120000,收RMB3500; REIT:$100000,收$6000; 股票:$80000; 流動現金:$300000; – 兩人都未持有物業,無負債; 現住屋企人物業,不用交租; 月儲:$40000; 因為現金流及負債比率不足,希望可以得到啟發,先謝! – ANSWER: 讀者尚年輕,宜先定立方向再堅定進發,究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人,都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司,做自己喜歡既事,或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由? – 上方的話語,有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析,再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的,如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃,保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物,更要扣除行政費,那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與? – 大家都知筆者十分推介年青人買樓,原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同: 1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣,滿足個人心理上需要 2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金 – 時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤,如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋,恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念,可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目,咁一動不如一靜,現時勢唔好買樓。 – 好啦講返讀者,建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流,現時夫婦月入$76000而儲蓄40000,即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流,如後生仔用樓係最好的,因為工作較穩定而租金一旦產出,其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款,將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力,所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者,欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者,係時候考慮下會否是太大貪想賺過界? – 由於讀者有家人提供住處,夫婦資金共約一百萬,借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil,有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人,在他們而言屯門 或是個好地點,惟不是每屋苑皆合適,一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」,咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會,當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位,一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百,條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil,而每單位按揭供款係每月$10138,而還本係$5346。 – 讀者自己月儲$40000,唔計佢之後年年人工加$3000,咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?   X(5346+5346+40000) = 5,400,000 X= 106 – 即要106個月就可以供滿兩間樓,亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步,36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓,再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金,又有人工加,所以有更大可變性,亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字,筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。    

Read more

夾心白領逆轉勝 #748

你好Lum Sir, 我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓, 現在香港無樓. 2012年10月,我們賣了香港自住單位,改為租樓。現在十分後悔!遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程. – 本人,39歲,白領,月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。 先生為新加坡人,39歲,白領,月入HK$48,000,無貸款。(2017便成為香港永久居民) 我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000。 扣除開支,租金,交稅, 兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款, 兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000. – Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步,所以人快到40但財富不多…. 在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位(aroundHK$2.2M),現在還是樓花,2017 尾收樓,已付10% 首期,現不用供款,到時月供大約S$1,600(HK$9,760)(fixed interest rate ),該地段同類單位現租值為S$2,300(HK$14,000). 因要照顧父母,不能搬離沙田,但沙田3房單位已要HK$6M以上,會用完手上資金。又已剛簽了一年死租約。 Q1: 應該立即先買一間細單位收租,補貼 租金支出,這樣做對嗎?    2: 睇過沙田中心,偉華中心,荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上,而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580萬. 較新但怕該區前景不及沙田好? 請問Lum Sir 點睇? 3. 丈夫現不能單名買樓,要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多謝Lum Sir指點,夫婦二人無限感激!!   ANSWER: 首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出,買債基係最好,因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,效率如下:   買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 […]

Read more

後悔賣樓的煩惱人 #746

  你好,本人已報買樓及收息班,希望你能指點迷津。本人及妻子40歲,有兩孩,是早年賣樓如今後悔的一群。本人月入38k,妻子月入20K,扣除支出每月僅儲5000元。手頭資金250萬,但無物業在手。租樓每月支出17k。希望善用借貸力,盡快買樓抵銷租金支出或作自用。 本人有以下想法,希望諗Sir給點意見: – 疑惑一: 先上車,但未決定九成買約350萬物業, 還是以七成買逾400萬物業, 或是以五成購300萬套房舊樓?餘下現金運用債基方案,抵銷租金支出。   疑惑二:全數資金運用債基方案,以債養租,等待明年更佳時機? – ANSWER:   恕筆者偏頗,認為人到四十未有樓係手是個大問題。說得再精準一點,係人到中年如未開始為自己建立資產,問題將會延伸至50、60、令自己賺錢既速度永遠不上錢幣失去的借貸力。近日不少人問點解外幣跌得咁「殘」,筆者愚見是美國QE3已停,即加印銀紙告一段落,早前由美國借走去投資海外的資金要回籠,買起美金。另各國樂於見自己貨幣貶值,令年尾公司埋數可以靚仔一點。所以美金上升、一呼百應。惟花旗人善於操控大家對美元的預期,升跌韻律存於一通道之內。可能今日美金之上升、是為了他日再貶做準備。至於日圓兌美金下跌逼近120近期低位,如同之前的160或早早年的330兌1美金相比,實還有很大距離。當地要復興經濟,或要親和中國去脫出花旗人之看管。 – 樓實在可以唔買,如果你手上已有更能為你提供正現金流的資產,如生意、硬商品或直債。筆者早年工作亦為不少客戶到老時將樓換做直債,制定老年穩妥收息策略。試問一間每隔幾年都要夾錢裝修既舊樓,點夠誠哥或獅子的直債實在? 當然大部份人如淨資產值未過10MIL,宜趁後生快手借入美金去控樓房再讓時間貶抑債務,讓租客令你持有債務而不心荒、令借貸力不受損。讀者管有250萬,每月幫人供樓,一心等樓市大跌再買不屬好方法。 – 要知2009年至今香港樓市已升一倍,真係唔知要點搞跌個樓市先滿足到各位心中既「低價」。讀者在兩年之後借貸力會各下走,實現時先入手較細碼樓房一間,行以租養租。五成上會用不盡槓桿、而當中產出之租約亦不合讀者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租約去完成一生三宅之夢,相反讀者人工未低見此地,故五成上會不是選擇。七成同九成相比差別在要否支付按揭保險費、及九成上會要求文件較足。所以買樓001在開首便提出買樓要做足準備,文件及可買之樓房是可一早計好哂,咪比自己亂去發夢買大宅、或夾硬上錯玖瓏山。講返讀者,較有建議九成上會之傾向,按揭保費是加借多十萬,即每月供多幾百,惟假設買350萬樓,保有2成首期(即70萬係手)有更好運用方法。 – 讀者借貸力為(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此數字幫助各位判斷自己借盡可買幾貴既樓。當然本身有債務會令其下降、又或可作些事情將補削弱的借貸力補回。近日開辦新課程買樓002談點去不傷借貸力去借首期,變相加快買樓速度,或為做生意人仕重新規劃點去較易問銀行去批出貸款。如像讀者無樓在手者,宜在旺市用一半借貸力去入手樓房,故350萬價位樓房為合適。 – 250萬手上資金用掉50萬去買樓,那不禁有人問:「讀者自己租緊間樓都唔係細,成$17000月租,咁點會自己屈就入住三百幾萬樓?」其實3.50mil係可以在2014年買到三房的,仲要係西鐵站附近(唔係朗屏、錦上路),呢間樓買完筆者仲有錢淨落返自己袋。當然選取技巧在一篇文講唔哂! 至於讀者暫冇預佢有能用50萬入手三房安置好家人、只想像佢會好似其他人咁將入手間樓借比朋友住,每月朋友之打賞希望夠cover按揭支出。而時間一過,樓自有人幫手供滿,而樓市升跌亦可用此樓房將其適當對沖。 – 用剩200萬,可將當中150萬作債基方案,收息12-15%,即每月產出$15000-$18750被動收入。其本上每月租金支出已抵。  

Read more

公屋仔零首期買樓 #743

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,結婚都用左好大部份既儲蓄,結婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦,因為本人現在買不起樓,租屋的話會生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬),3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),儲10K 本人手上: 11萬 現金,4萬 IBOND,股票8萬 (現價值蝕小小,主要買恒生指數既股,諗住收息,現在睇完你本書,知道有更佳方法,有需要可蝕小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K 老婆手上: 30萬現金,2萬 IBOND – 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。 本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確? 以我們的能力,如果買樓收租,可以負擔到多小價錢既樓? 本人知道自己未夠LEVEL去財務自由或有幾個單位收租,所以先定目標是有一個400-500實用面積既自住單位,同一個出租單位。 – 另外,有經紀給我2個儲蓄計劃,話好岩本人,睇左本書知道“雋陞“計劃既“預期金額“係估計的,但經紀說最小一定有80%,咁值得買嗎?? 人民幣5年儲蓄計劃是否比較好一點呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 讀者係個典型香港人,其實人工都唔係佢描述咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。結婚用大錢是一個敗筆,明白一世人只得一次,可是審視自己情況後要知所進退,實為做人基本道理。況且根據讀者資料,讀者自己現每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真請讀者好生發奮,做賊都要諗掂條數佢,相信長時期月用$4000,應唔係一個女人嫁比自己之後想要既生活。 雖錢不是一切,亦可以選擇搬去深山住,但如決定仲要留係香港社會,打工理財兩方都大為進步。而家婚後老婆仲淨30萬係手、自己有11萬,同阿媽一齊屈係一間屋,讀者自稱呢個「老婆加老母」住埋一齊既格局仲未出事,惟各位男士都有感情況實在有幾兇險….. – 關於經紀給予的兩個計劃,請讀者叫佢經紀唔好再為生意而作孽,放你一馬啦。當然如保險有利用港元貶值特點,再加上儲蓄計劃本身再提供利潤那可考慮買入,但不是呢份。另外由於讀者的問題係資金少,所以買靈活性低既保險不建議。再想想讀者早年被勸供一份廿五年之投連計劃搞到而家儲到錢都冇得用,那更不應再另開新單。當然錯買投連單也不能盡怪他人,投資者本身都有責任。 – 讀者宜先訂下理財方向,由於錢少所以花時間鑽研股票為好開始,但不要因買股而打唔好份工,本末倒置。其實學股要有一個系統,唔係靠上網或睇報復閱讀零碎資料便成。筆者已將股票分為大、中、細價股,各有數十塊錢的講座予大家有個好開始,而講者均是重量級嘉賓,定時擔任電視台客席嘉賓。買股的錢可由IBOND退出,在讀者而言買IBOND係冇意思的,到佢死個日收既息都係十萬八萬(假設讀者有7X歲命)。債券宜「半上岸者」買入,當然大把香港人透過IBOND去賺餐茶錢是可理解,但資本少者無謂將錢壓死在此。 – 至於讀者買樓,計現家庭借貸力為(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就當減除自己本身有些少欠債,買層三百幾萬既樓仍是可以的,再次證明庸材婚後合兩人之力實可起死回生,。如果有人係人工低又搵唔到個盤(伴),雖呢件事通常都一齊發生,但請預預成個理財方案都好難打理,或要搵有錢親戚打救先掂! 講返讀者,可以用零首期買樓法,即首期都係借返黎,然後再問銀行借按揭上會。此舉主要時洞悉不同貸款之特性,放在借貸力進階班再講,學生更要先習成買樓001才有能力在進階班開展此項學習。 – 至於讀者收息未係時候,買樓只宜先想一間,更要現在準備而下年侯低買入。有錢人、窮人都宜留意市況捕位買進,套用德國股神話句:「有錢人同窮人都必須投機。」至於大家留意買樓需用六個月時間去準備,尤其新手。不知就裡就想借錢買樓,有人最尾發覺唔夠借而比業主殺訂,有人買左發覺間屋好唔掂! 總之大家宜先準備後出發。

Read more

男人給不到的幸福,小女子自救換出自由身 #741

<個人情況交代> 諗sir你好,先感謝你如此熱心為各迷途人士指點方向,行善必有好報. 本人32歲,老公35歲,有一子4歲. 夫婦二人都是公務員,月收入共140K. 我們都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活開支,供養雙方父母,交稅後可儲90K. 我們的人工在未來10年都有增長空間. 二人月收入共130K, 每月扣除生活開支只餘72K,未計租金 二人儲蓄合共4M,主要是債券基金1.3M,人民幣定期800K(在國內銀行),股票基金300K,其餘是現金. – <陷於困境之說明> 但我們還未有樓在手.因為之前收入未有這數時,一直傻仔地覺得要有3成首期去買樓才安全,而且以前心頭高,想買奧運站大屋苑,又誤以為樓價很貴而錯過了上車機會.加上投資態度超級保守,總之只可以怪自己! 我們現租住一實用2百多尺的大角咀老屋苑單位,是當年初出茅廬時開始租,所以租金到現在也只是7K.我們一直留守的原因是想儲大首期,也因為孩子要由居於附近的長輩照顧. – 現在孩子長大了,想改善一下生活環境,我們終於再去睇樓,看了奧運站的大屋苑,但覺得如果此時買7-8M的物業要全副身家都拿出來有點危險. 我是近日看到你的文章才開始醒悟,我們轉向老屋苑,目標單位開價四百多萬,可是業主叫價非常進取,和銀行估有大段距離,計算之下可能還是要拿出百多萬首期,令我有點卻步. – 我其實是相當想親自照顧孩子,但如果我做全職媽媽,家庭收入即時減半,老公不能接受. 近日小女子終於看完你的<樓換樓>和<收息論>之後,滿心歡喜地和老公分享你的見解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投資作風.但他只同意開始物色自住物業而不願買樓收租,一心要等樓市大跌才買入他的dream house自住,到時的舊居放租.就此算了. – <小女子自己搵方法> 個人收入每月約70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a. 300k stock fund,黃金同ibond 共 100k, 剛把500k 跟朋友夾錢投資工廈(我是小股東) 現支出每月約30k,人工每年會加2k 左右.沒有負債, 現打算用1.5M ,付5成,買入一宅收租,另再努力儲另1.5M再買,直至完成財務自由的目標. 我當然比較同意諗sir 的見解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我憑個人之力也可做到一生三宅,所以請諗sir 就我個人情況給予意見吧. 萬分感謝! 我希望可以用現有積蓄作投資帶來現金流,令我可以換出自由身,即使轉做PART TIME都好. 希望諗SIR可以指點下.萬分感謝! – ANSWER: 諗sir曾經自己都上過一堂課,講者問在座邊個男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(當然最happy梗係叫老婆你鐘意返就返啦…..,你估由朝到晚留係屋企真係咁幸福咩!?)。咁答案唔講都知,在場維持了十五秒的沉默,就好似為陣亡將士做默哀既情況。幸好有一個男人勉力、顫料地將手由口袋提出,又用了一個升旗咁長既時間將手舉起, 獲得了全場男士熱烈的掌聲。猶記得當時沙士完左冇耐,要男人作出此等承諾真的不容易。 – 睇到呢度筆者都有點感慨,讀者兩公婆收入其實都幾令港人羨慕,夾埋搵14萬一個月,仍然無返屋企照顧小朋友既權利,可知我們的老祖平日生活就係摘下生果、湊下仔打發時間咁,到了2014年已過工業革命後百年,機器多了而人的心境生活竟越見困難。係咁情況下亦難怪有「人」提出14000蚊人工以下係香港就唔可以投票權,話唔定遲下冇份交稅就唔比出街,唉大家都係醒定些少… 讀者個男人早年唔買樓,現在就惟有堅持而家都唔買。就好似你等左架巴士15分鐘,唔等落去真係好衰仔。如各讀者有近似情況,建議你再睇一次「放低擁有豪宅的虛榮」,不欲再此再重覆論點。至於十幾萬人工租大角咀二百幾呎真係令人難過的,明白兩夫婦係為左加快儲蓄速度去買dream house,可是在過往幾年都說明,dream house價格上升的速度,相信你要係「月球人」*先可以追到。間接表達人工升幅永遠追唔上樓價,想清楚咁當然係呢,公司有錢剩老細自己都用左黎買樓先啦! […]

Read more

放棄債基方案收息 #739

    Hi諗Sir, 我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,如Japan買樓及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

Read more

為窮讀者借東風買樓 #738

本人37歲, 無小朋友,2011年結婚一直租樓,每月兩人總收入為30,000。手頭資金約有80,000,扣除日常開支租金費用,兩人每月合共只能儲大約6,000。現時居住空間小,希望未來1至2年內有小朋友,也想搵一間約實用400尺單位 (爬文當然明白開始買3房為上策),但心知手頭資金少,短期內供樓資金每月大約8-9,000。 睇過諗sir不少回覆,但多為本身入息高或有樓在手人仕之資金/資產增值,心中又有以下想法,想諗sir能比D意見: – 方案一: 正如諗sir 講,人工收入低要轉工改善都唔係一時三刻可以做到。如想上車改善居住環境,可否把我媽現住之居屋加按? 當然層樓未完全供完(仲有3-4年供),加按之金額應該大約取30-60萬以減少負債壓力(其實是否應盡按作其他用途?)。是否應該全放去直債,收最少每年7-8% 息(最好有10%),等資產增加才入市? 方案二: 將30-60萬作首期(8-9成上會)買大約360萬單位先作租出,以租抵供。但自己便需繼續租樓及還加按的金額,但沒有了改善生活環境的原意。 雖然借貸力用左一半以上,但估計將來加人工可以增加返借貸力,不過想請教諗sir應如何善用僅有之資金去抵消以上方案均面對之困境? – answer: 立冬已近,昨夜北風已起。惟低收入人仕係香港每日都過寒冬,難聽咁講想買間樓打份工「苟存」一下都唔得。係咁既情況之下唯有出術去將自己命運稍稍改變一下。當然,一個人係香港的人工被比下去梗有原因,月收入連幾萬都未到的,不妨問下自己係咪唔肯學習定唔肯去努力? 當然「人和」亦是重要因素,亦咪再一味賴「天時不合」啦。就當筆者真係識借東風,都只係幫到一時,改變唔到個人一生的軌跡。 – 首先要將目標降低,係市區買入一間400呎實用之單位,就當40年樓齡都做梗7300蚊呎(係2014年頭),而家已經成9000蚊一呎。即由300萬升到370萬冇走雞,更是有lift的舊樓,按揭做唔到太長。讀者宜將買樓目標再下調,至2.4mil至2.6mil的樓房,計有大埔翠屏、荃灣中心、或屯門市中心最細類單位。買樓目的是為了減除每月$8000的租金,令個人儲蓄可再增加。再次作出善意提醒,年輕人結婚時冇買樓、或心想樓價太早他日再買,他日只餘空悔恨。當然樓市唔係一味升唔會跌,但要再等到樓價係自己心水而到時自己工作又穩定,怕係有一定難度之事。所以想結婚鋪張真不如儲錢踏實買樓。 – 攪清楚直債有年期亦需較許多資金,對現金水平少既人不宜。至於債基,可以用少許資金都能買進,息口達12%,當然就欠缺了直債那到期保本之性能。如讀者仲想有機會完成「一生三宅」,反而要七成上會而不好九成,快手將第一間樓之結欠還至五成或之下,令其變成合規出租樓,租金收入即可計作借貸力,而借款可由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil增至(38000)/10000*50%*2.59 = 5mil,在此等借貸水平下才有機會為第二宅作打算。 咁不少人都心想:「有得選梗係七成上會啦! 但兩成首期即50幾萬何來?」 – 方法一係加按媽咪間樓,好處係可攤長還,月供2000餘就可多50-60萬現金在手。惟筆者有法「借東風」,可借錢而不被記錄。要知借左錢就一定要還,但有些借貸是作後而不影響借貸力,讀者人工是可再借40萬係手冇問題的,利息支出約每月$600。係咁既情況下,讀者只要供多二千幾再比600蚊息就可控有多90萬現金。關於此事詳情,在新學課買樓002-借貸力加強版再解。讀者可抽出當中70萬買入上車盤,七成上會而月供2.4*70%/2.59 = $6480,那由居住而來的支出大為降低。就當計埋要供呀媽間樓個二千幾仍然有數圍。 – 關於下一步,如果讀者有朋友係好似佢咁租開樓(物以類聚、讀者應不難找到),日後再儲多幾十萬即可買入第二宅九成再送比朋友住。由於第一樓買時先借東風而結欠有望低至五成,所以此房之結欠一低於五成讀者借貸力有望膨漲至5mil。若就咁用方案一買借貸力計盡只3.88mil,日後點都湊唔夠借兩宅。所以呢,先睇清自己幅牌,下一步棋源始於今日呢步,此句借用學生clara係上完筆者各課程之後的分享(上方video)。另外係入手第一間樓後其實仲淨幾十萬,不妨入手債基收息15%,即300,000可收$3750一個月,對讀者而言都好大幫助。係計劃後讀者租樓支出可移除、更有$3750新收入,而新支出只係2000餘供款及$600蚊息,來回個人每月進賬(+9000+3750-2000-600)=$11000,即多了$11000,對讀者家庭已很大幫助。

Read more

按父母樓、收高息之策不行 #728

Hello lum sir,本人 (37yrs)與丈夫 (45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay 物業。儲了六十萬。看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策, 但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。現住物業如出租,租金 $9000 歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓. 這情況你建議我買樓搬出嗎? 時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?還是在現在有更好的建議給我?感謝 lum sir ! ANSWER:

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室