懶人投資法(上) #837

你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做? 1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎? 我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝! 張小姐 ANSWER:   筆者對非上堂同學好少會係三個星期內作回答,不過張小姐係例外。因一個能力不高既人無啦啦有舊大錢係身,往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚,福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識,現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行,要知君子無罪而懷壁有罪,再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。   講返讀者自己,其實佢應坦誠面對自己一次,在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去,而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現,莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。   關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓,萬一投資錯誤,那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡,咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期,這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL,所以首期為3.0-1.94 = 106萬   筆者提出,將10萬投資去債基收息、10萬去投資買股票賺價。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物,係收息課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期,其實讀者有此金額而若學習得宜、將400萬放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不過樓要從地面起、所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。   至於賺價,利用股票去做係港人首選,而讀者要修習一套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同,應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既,懶人就算只收息都要係開首時努力。至於關於外地投資樓花之建議、下篇再談。    

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兩個保本又收15%年息法門#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 筆者同意住宅樓價再升有限,但不代表好快就會跌。讀者40歲未有樓在手,宜先為自己買入細單位一個,對沖樓市再升風險。萬一往後低息期維持十年八載而樓價到讀者近50歲都未有大跌,讀者起碼仲有個單位仔自己搬入去,一個人用已經很夠了。至於長遠目標,一個人生活肯定用爭取正現金流為目的,不容有所犯錯。四十歲一輸大錢往後要追都無時間,亦因此現時要忍手不好買樓。   正所謂民不與官鬥,現時政府政策係要除了比成世都未買過樓既後生仔(樓市處男)上會之外,其他業主或前業主都要從樓市縮手。估計讀者應已註冊過曾擁有物業、即再買700萬之下樓房都要比兩成首期,若再入手500萬價值之上樓房要首期過百萬兼月供16000以上,實不建議。   當然讀者儲蓄率高,為可取事項。買細價樓,應以流轉量高的大屋苑及400萬以下單位為目標。在港島應未有此類選擇提供,相反沙田第一城、將軍澳、荃灣都有類近供應,宜買一間再「偷偷地」將其租出,再行以租養租。即用租出第一城既租金去補貼自己係港島東租屋,即可同時滿足自己的消費需求及投資需求,特點用兩間樓完成兩種需求,避開大部份人希望買一間樓同時滿足自己兩方面。可惜好既樓自然貴,往往買到dream house卻令自己供得好辛苦。變相減低持貨能力,到樓市一跌焗賤賣令自己輸錢。   資訊日益發達,泡沫形成及爆破也會比以前快得多!現時內地亦有融資及融券服務,即內地股市可買升及買跌。此事影響為市場不會再長時間持續上升或下跌。因為個市一跌得耐,就會有人賺大錢。,當然如你係好友,點會企定讓此事發生呢? 錢要安全留係自己銀包都要靠自己既本事,成語有云:「懷壁有罪。」看倌有太多既錢係袋就係錯,一係你分哂比其他人,一係你諗到辦法唔分比人。係咁既情況下經濟起跌的週期,會由以前三至五年,變為6個月至2年!那即是市場恐慌提供良好入市的機會變得更多,但大家應早為自己準備更充裕的Holding power(持貨力)!   買完樓比兩成首期,淨低約220萬,做法是不好買有價格上落的債基,反而保險更適合讀者,貪其零價格風險,唔會輸! 當然唔係街邊有人sell你既保險,而是可抵押及提供超20出年回報,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保險方案已提及。那讀者放入80萬,5年後保証又多近80萬,那買第二間樓的首期,就是用保險產出來。   至於另一樣唔會輸既事,係擺舊錢係李生既永續債券。息係低d、但李生永不會走數,每年收6.6%起碼令自己心安。進取一點,選另一個香港地產發展商,收12.9%一年,在收息課程已展示。若果讀者有近5.0mil現金,更可入手些REITS再做融資,借貸成本只是1.2%-1.3%,計及REITS有4-7%年回報不等,一槓之下過10%亦可以。當然呢件事有價格風險,無之前兩件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。讀者萬事小心,穩妥為上。不要急於一生三宅。      

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30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?

未命名

某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多  概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現  現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄…. 現我下一步策略應該是那個方案比較好?  方案 1 本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬 你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?   方案 2 看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車 唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @[email protected]), 等樓價跌 20% 時再做方案 1 是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。   相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎?    買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。   當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。   細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。   那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。   搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。    

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買樓上車需注意的事項#784

諗sir: 你好! 初出茅廬,剛踏進社會,對於現在市埸的結構和投資一竅不通。不過每天亦會閱覽有關資訊(Homeblogger),和筆者一次機會能閱貴書(樓換樓),覺得獲益良多,而且十分實用。你們專業的觀點及角度令筆者獲益良多。盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見! 個人背景 年齡: 將近24歲 職員: 公務員現居住於父母名下已供完的居屋(估值350萬) 收入及支出 暫時月入二萬元。支出給予父母家用三千元,每月自己開支不多於二千元 資產 有四十萬儲蓄。惜沒有持有任有投資產品(股票、基金、保險等) 目標 考慮假若十年一個經驗周期,盼在五年內,能夠置業作為投資收租,沒有自住需要。   問題 首先,請問我的方向/目標正確嗎? 作投資用途的樓宇,應購買什麼類型的樓宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市價……等) 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金? 我可以承擔較大的風險,請問我應該從那個投資方向發展呢? 在短期內我有置業的目標,我還應購買一些基金和保險? (擔心剎時減少首期的資金導致錯失良機) 筆者定必虛心學習,亦能透過自己例子勉勵其他讀者,望早日回覆! 祝身心康泰 ANSWER: 讀者年紀輕,勝在有危機感及早去計劃。從行文得知投資經驗尚少,不妨由本案講解年輕人起步買樓投資需注意的事項。   首先要談是,為什麼要買樓投資? 筆者解答有財務技術上及投資心態上的原因。在財務技術上,樓是少數在港能提供投資人高槓桿至9成(半)、低借貸息率至約2%p.a.、又可長年期攤還(30年)之投資物。你將其比與股票、的士、單購車位都未有類近融資條件。將樓的幾個條件混合、配上現今貨幣內含值不斷下降的現象,買樓即可令自己早借美金,再讓時間將債務貶值。最後得出供樓越黎越輕鬆既現象。樓作投資可以穩勝、但缺點是要贏面高必須長時間。   在投資心態上,人需要為自己退休前購入資產、為自己一日無工作能力既時候打算。由於資訊發達,你在大學學到的很多東西,很多五年後已不能為用。更何況現時社會大學生充斥人力市場、筆者相信做「補鞋佬」收入更勝BBA大學生。除非你一生人都具有高學習能力、否則讓樓房為你工作是個不錯的選擇! 要股票為你工作? 只好說筆者在金融界別打混過、長遠能在股票市場獲利既人找不到很多。 讀者年紀輕可更有時間去部署買樓、有五年時間不妨考慮用5年DOUBLE保險回報方案,假設投入37萬,5年後即產出約30萬即將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬   5年回報為38/37萬即102%。那此時間後讀者可用38萬作首期九成上會。自己人工兩萬餘,計若有$25000/月,借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,讀者自己一個可購入最大市值(0.38+3.23) = […]

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初四債基15厘應市方略 #767

本人29歲有現金130萬,月入2.5萬,想考慮買一物業自住,樓價450萬16年樓齡。 母親61歲(有8千月入),有一私人物業48年樓齡,市價大約530萬,無按揭。 初步計劃:做重按(有一名擔保人,月入5萬,無按揭和貸款,可分擔重按還款),想趁樓價高按200-300萬出來,再買樓,一人做50%按揭)。另有一個家庭成員,打算未來1-2年置業,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期對沖利息。 或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息… 想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數?等等?)或者其他的財務安排才是最上算? 謝謝諗sir ANSWER: 年初四,睇清楚。唔想輸,要諗野。 筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保,不過唔係遠房親戚或朋友都可以,請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算,如果理財做法真係如此簡單,其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。 – 讀者第一步係要將母親樓加按,叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎,此物業如果係新淨同有lift既話,好彩就有銀行offer 十七年按揭,唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌,那銀行多不肯接受此作投資物,你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅,咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太,「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。 – 比筆者或會趁手賣48年樓佢,為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此,因如自住間樓都未處理好,請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手,做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前,都要知道會否對屋企人帶來太大壓力,更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30,自己又有錢在手, 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓,$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。 至於母親樓如要加按,由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用,有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算,擔保人借出了2.12mil,如只可用15年還,月供要成$13789,即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響,留待見面才更詳盡解說。 – 套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間,再加上原舊樓市值530萬,恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息,一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起,他日作首期買樓自住或收租都好。收息可用基金B(見圖)風險較高,未變法前都派高息,變後配合債基方案收15%。 基金A是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物,雖派息率較低但穩定性更高。由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」,所以除非個客自己識否則都唔想sell。   由1997年至2017年,基金A的升勢大抵都向上,死揸唔放起碼都叫有本回加每年派息,因債券本身就是到期有本回。如果死揸股票,你有幾多次可以回本? 你慬的… 下列為基金A過去5年之年回報。利用疊增可成事收10%。2月實行3月就開始收息。唔少人仲意先報收息101因為快靚正,下個月就收番學費(當然,投資有風險,呢個唔保證。不過101去到雞年收到第40個班次就保證要多謝大家) 2012: 20.1% 2013: 2.7% 2014: 3.5%  2015: 1.5% 2016: 13.6% 另外筆者不才,想問問:「2016年美國都有加息,點解債基之回報比往年更好? 加息令債價下跌之說是否不攻自破?」年初四,想清楚。唔想輸,要諗野。 見圖即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000 股票呢種咁「好」既投資物,見上圖匯豐(0005)/2017年1月中的價位,你自己考慮下仲買幾多血汗錢落去?

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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35歲迷惘人變作organic! #760

諗SIR, 您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪. 本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭. – 本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧…. – 現在希望諗SIR指點一下小弟; 1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行? 2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見? 3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢? 謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利! 迷惘人上 – ANSWER: 最要比讀者既建議,係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄,一係已達成財務自由,向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功,明白讀者要支付父母支出及租金,惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加,恐怕未有方法去達成目標。 – […]

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無晉昇單身女子買樓需知#758

  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 – 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 – 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: – 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? – 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 – 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 – 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 – 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。

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低學歷街市仔買樓疑難#757

街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! – 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! – 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! – 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 – 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 – 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 – 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! – 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 – 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 – 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。

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我的儲蓄能有什麼作為? #753

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, …….以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) 這是連續集的最後篇。 回上篇>>三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另在港可通行的借出再賺息法門作出了幾個建議。先有就咁買樓,就當七成上會買330萬樓,首期要支付99萬,而收租約$13000。當然買樓收租要支付管理費、地稅及將租金收入打稅,不過如將七成樓出租,根本未合符金管指示出租樓房最多可按5成之法規,所以作七成或九成樓房出租者自有其方法去規限風險,另對於租霸及租約好應按一拆二收租睇市課(買樓003)之內容去同租客好去簽訂。點都好,不少人會將回樓打92折如真要將租樓支出雜費反映在回報在內,如留意到近季差餉收費大增(取消了補貼),那不如直接打九折。而產出正現金流效率為(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% – 昨夜課堂搞到好夜先落堂,多謝不少人熱心發問。期間提出了將屋間套房可以增加一間屋的產出現金流,惟對此就算毫無經濟既你應唔會買間西九四小去間套房。如要對此事開展、在幾方面之人脈都要有齊才可避免選錯地方及造錯內籠尺寸、更有人試過做哂成個改建先知原來師傅從未有同佢清泥頭、或水電根本不符租客所需,構成更大麻煩。當然有方法自然可準時收齊租、買間320萬樓(呢個係2014/7月價)間好套可收租$21000,當然要投送錢去改建、而總共投入為約$130萬,供樓照8500(七成上會),現金流產出率為12500*12/1300000 = 11.5%。當然有些人不將改建成本納入回報計算,因該房轉變後叫價都高左。 – 那什麼是債基? 就是收息堂提及之一個方案。那提供12-15%年回報,即一百萬放一個月產出$10000-12500月入。風險會否很高? 只好說投資物的本身在2008年金融海嘯之波幅少於匯豐銀行股價波動,而筆者更提出可入手走勢頗為自向的一組債基。見下圖兩債基價格在同一時期的表現,上方債基價格升時另一隻債基下跌,將加息風險調堂抵銷。留意兩者走勢不是完全相反,所以從未將風險完全兌銷過,將部份不預計性剔除已符一眾同學的投資要求。債基無年期之餘產出現金流效率頗高的、有15%、難怪為不少人所愛。 – 當然壓軸出場先係最「堅」。最令人驚的保險竟可有最高之現金流產出率!? 其實關鍵在此: 首先保險同樓一樣係個好好的抵押品,大家可參考文章「115%保險回報方案」。當然筆者對讀者來文另有別註,亦可不跟讀者咁存放五年。3年或8年各有不同結果,3年令回報低點,但比上方所講去買樓就咁收租之回報高、8年時間是長一點,但回報可超越20%,詳情在課程後半課會同大家再研究。

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