十一年沒交稅點買樓?#469案半山居民

本人不是庸才是蠢才一名, 41歲單身,  十一年前辭掉工作, 就靠當時百來萬積蓄,間中做下網上拍賣及投機賺了生活及一些積蓄, 現有六百六十萬元積蓄(基本我只是十一年年內有年多時間月入三十萬以上, 兩年多時間月入十來萬, 其餘時間很多時都沒甚麼收入,而不是有固定平均收入), 其中存了460萬人民幣在國內收息2.85-3.05厘 , 港幣只有八十萬元   因為一直未婚就與家人同住, 自覺沒急切置業需要, 又沒固定工作收入證明及十一年沒再交稅, 所以覺得不能做按揭, 等待一炮過, 但現在又覺錯失了時機, 我現時個人一年平均支出大約是20-25萬左右   所以現剛開設了獨資公司, 準備正式做生意, 希望重建借貸能力,可以過1-3年後做按揭上車(亦希望到時樓價回落20-30%),     現請教: 1. 如想準備做按揭, 我應該開獨資還是有限公司, 應該固定每月做一個出糧的AUTOPAY嗎? 如不每月做, 就只有年終報稅填寫的全年收入, 能借到70% 甚或90%嗎?, 但如自己一人做董事的有限公司, 出糧給自己又可以嗎?? 我想每月固定出大約40000月薪, 不知可不可咁做 2.  十一年沒交稅, 突然交大額稅款, 會不會被調查過去十一年沒交稅的原因? 如真的每月支40000元交稅上應該怎樣可合法交到最少稅? 應該開多間公司做不同類產品嗎? 還是一間公司運作較好? 3. 我的生意還在籌備, 40000月入只是假設, 我現收息只有14000月入, 以我現金多但收入少的情況, 我的借貸能力應怎計算 ??   是不是暫時跟月入14000元的打工仔沒分別??  所以我不知我應該可買幾錢的樓,  如目標是中原指數 […]

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向你輸緊錢的投資組合說再見

  買股票輸錢、可在兩方面改善,一是投資物品的寬度、二是投資策略的改善。昨天美股下跌約170點,受累美國劍指敍利亞,那裡是俄羅斯唯一在俄共國家外存有軍事基地的地方,當中發展耐人尋味,但發展成大規模戰事的機會不高。       那如果拓闊投資物品的寬度? 一是不只買港股、二是由傳統股票轉買ETF。ETF是交易所買賣基金(Exchange Trade Fund),再深入解說暫時略去,重要的是Exchange Trade Fund可以幫你捕捉某國家的股市升幅、某國家內某行業的獨有升幅、或某外幣將會現之跌幅。例如你看淡澳元,不用去炒外幣孖展,可入手3x澳元inverse ETF,澳紙跌3%,該投資物升9%。當然ETF有維持費、上文是稍簡化了的概點。但利用ETF比你只係睇報紙日日123、3800仲好。如你想為何要跑到美國買當地之ETF,只可以講美國貴為全球最大股票市場、淨係ETF的玩法都比港股多樣很多,而引申出的就是可行更多賺錢策略。       如睇上圖再配合知識,自然攞到金庫的鎖匙。上圖是道瓊斯指數和一隻美國科技行業股之ETF的對比。見到過去一年,兩類投資物是同上同落的、惟道指比ETF一年跑贏12.30%。那你可以將此引申出策略,就是先入手道指的正向ETF,再入手科投行業的反向ETF,這如新鴻基CALL OPTION加信和PUT OPTION策略大同小異。得出結果是如道指升得比科投行業快,道指ETF的賺幅蓋過科投行業反向ETF的跌幅,投資者賺錢。       那如美股跌呢? 那道指ETF蝕錢,惟科投行業反向ETF做到COVER,由於科投跑輸道指,即比佢跌得更多,那在反向ETF賺得多過道指ETF,都係會賺。換言之只要你搵到一樣野係成日跑羸另一樣野,你都可以因此大賺!           外國ETF不會有人在港賣報紙吹噓的,因財演們無水過手,自然專心介紹本身有聯繫的公司。買美股不是你想像中難,有時臨訓前落好盤逼自己貼實執行所議策略,仲好過你炒港盤日日係公司改盤。此文章講述次等方法,有修正更好版本可在日後課堂提出。當你好似筆者咁,現在天天看著會面讀者一個又一個的PORTFOLIO,自然留意到讀者們「買左又蟹埋」的股票不外乎都係「個幾隻」,所以要改變命運,請找個新路向。新INPUT自然有新結果,係時間閉上眼睛,向你輸緊錢的投資組合說再見,重新出發。

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由居屋步向私樓之法第二集

Hi 諗樣 Sir,   本人是昨天 “樓換樓導讀會” 的其中一個參加者,以下的問題在你昨天在講座上亦有稍為解說, 你說我的個案為 “焗賣”,但我還想請教諗Sir你再詳細解釋一下,我現下的方案是否可行,感激不盡!!!!   本人跟太太今年都係40歲,有一女兒4歲,兩公婆加埋月入四萬,97年抽中末代居屋屯門龍門居, 當年105萬購入,3房2廳大單位,高層,現時居二價大概市值 280萬,上年已供完,因支出頗大, 雖則供完樓但一直都儲唔到錢。   1.) 因一直想換回私樓,又見現在居二價高企,現在想放售給 [白居二]  後先租樓,有朋友放租屯門       [邁亞美海灣],月租 8千包差管,因朋友放租不收按金上期,可節省不少費用,大概會租 1-2年,      租得過嗎?   2.) 因為層樓已供完,賣左樓既280萬係全數入袋,之後會用100-150萬左右換人民幣、買中電股收息或       其他股票投都資黎頂番租金,這安排可以嗎?   3.) 等1-2年後,私樓樓價下調後買入屯門 [南浪海灣] 或 [嘉悅半島] 自住,目標係買350萬左右既2房單位,      付三成首期,七除八扣後,當我280萬冇增減,我應該重有百幾萬用作之後投資或收息,這方案可行嗎?   4.) 樓市會在未來1-2年下調嗎?    5.) 現在馬上高賣高買好嗎? 我知高處未算高,但真係好怕樓市一跌,無端端供多一百幾十萬樓,      個心一定唔多好過,老婆係d保守既人,成日驚賣樓之後上唔番車,怕變成你書中的一個Case,      唔想成為 “新書case8「賣樓傷感情」 ” 既主角拍第二集,哈哈!!! 答案 如果你們賣出居屋,接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋,但賣左居屋後十年,除非年老及無依,否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋,原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少,賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄,此舉可改變一生。   「焗賣」同「焗坐」 至於是「焗賣」,原因是不靠此舉,讀者撫心自問,如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出,反而諗樣想道出重點是,賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬,如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租,此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋,可視為擁有約6成業權的一間私樓,賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓,令自己暴露在市場的風險無減低,能獲好處只係同政府講拜拜,以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利,那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓,即少於2.8mil,在此市況,唔係咁易搵到,即係要「焗坐」。   當然賣左樓就咁「裸等」,即任sir提及的「沽空樓市」,行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今,諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資,都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」,問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則,再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓,不妨入番間三百萬,等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者,由於賣出已是2.8mil樓房,再向下行已「退無可退」,所以要「焗住裸等」。     […]

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投資起步點? 債券如何投資? (下)

>>>>>>按此回上集 上回提及何評級之債券會有何違約率。咁大家係香港見到既公司,究竟係咩評級呢? 正因成日講AAA比你知都無用,不如比幾個例子: *SOURCE: Moody’s website. 聲明:請以該行提供之最新資料為準。評級每日更新,投資者不應依靠此欄資料作投資考慮,本公司亦不會為此負上任何責任 公司 Moody’s評級 香港政府 Aa1 港鐵 Aa1 新鴻基地產 A1 大新銀行 A3(為長期存款評級) 星展銀行(香港) Aa1 希慎發展 A3 建設銀行中國 A1 建設銀行(亞洲) A2 State Bank of India Baa2 中國海外投資 Baa2 越秀地產 Baa3   那你就會有個大概,如完到是有個A字的,大概至少比A3的大新銀行相同或強吧! 另外買債要留意發行人違約風險,令你沒本或蝕息。另外要注要是現在美國大唱「收水」,且看最近各種債券有何波幅,回顧一下各類債券到今年目前為止的表現。 由於債券未有好像恆生指數的代表性指數,故用下表以追蹤債券指數的ETF做為範例。好似”Vanguard Total Bond Market Index”咁,我唔講可能香港人以為華潤有賣債券,所以還是用ETF好了! ETF是另一個大課題,好想講,但手只得一雙,要再作一星期鍵盤戰士才行。        代號    代表資產類別    2013上半年表現*         […]

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規律儲蓄,婚期可實,上車有期, ETF

你好呀諗sir! 睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉/工作壓力過大/其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工月入會升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。 男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。 由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000(希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?(小女子可能始終較保守,只對real estate有興趣)如果是的話應該有那一種適合?(工作較忙,未能分秒monitor市況)之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合辭職創業 (以破斧沉舟心態) ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣荃威/荃德,九龍灣得寶,花園城/河畔等上車盤,可是如果今年內買的話有3個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 2)基本上會用盡儲蓄 3)因未有住屋需要,如上會後收租,租金收入很大機會不夠填按揭月供 感謝諗sir指點! […]

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收息投資有策略

諗SIR:     過左2年澳洲Working holiday生活,回港後一直有留意諗SIR既文章, 還有前來上諗SIR既講堂   本人26歲,之前在o係澳洲賺左 賺左AUD$53000擺左o係澳洲銀行收息… 香港現金HKD$40000,股票HKD$10000,人工HKD$10000月淨$6000 …   之前冇留意投資,所以比較保守將大部錢放o係澳洲銀行收息, 最近開始留意股票,用左$10000小試牛刀,日後仲會再買d股票, 目標買樓收租,想問諗sir有問計劃可以建議一下   希望諗 SIR可以指教多多指教,讀者兼學生 >>>> 按此看答案   讀者想買一間樓收租唔難,想買多一間樓就有點困難。筆者不是想扯開話題,又或談論邊個人工高低。而是理財必須要有個全盤方略,太則重一筆到手的資金而忽略自己本身才能未免太可惜,綜觀全局讀者借貸力不強,亦很少人可單靠投資去打穩事業基礎,所以如果讀者將眼光放入這幾十萬港幣是不應該的,自己應有更多潛能。     至於讀者因工作在澳洲已有戶口,那就不應浪費,保持本身為澳元的本位,實有助身處香港的自己分散風險。澳元和美元的負相連性很突出,雖然近日澳元疲弱,但如你將這幾萬澳元作中長線投資,實在不用太介懷。當然捱價幾個月難免。你看上年捱沽的歐元,現在兌美金十分堅挺。   更好做法就是不賭單邊,可買入逆向澳元ETF或買入衍生產品,當然這是另一番解說,留待他日再談。最重要的莫過於加大自己人工,就當而家跌到二百萬一間樓,自己都借唔到三百幾萬去完成自住一間收租一間之理想,所以做好本身工作明白身處行業的遊戲規則為上策。     澳元可放在澳洲銀行買入短債,7%年息可達。如銀行要求定要返澳洲才可代買債券,那只好在澳洲定期,或支付更多差價在港買入。仲有一個方法,係在香港開立國際投資戶口,買入澳元計價收息ETF。幾個方向任君選擇。另一點要提的是,港人也可在澳開戶口的,有些國際銀行可代辦。當然你要在澳有業務或讀書理由才可提出,在現時4%年息下都幾吸引。   人工是$16000, 借貸力為16000/10000*2.59*50%=2.0mil. 其實讀者強行買入樓一間是有可能的。但在堂上和讀者見面,見年輕人一個,應暫未有住屋需求。現在買樓如是投資用途,除非本身借貸力高,或在樓市有不少斬獲,否則一動不如一靜,坐定定收息。所以讀者問本樣如何開首理財已是個好開始,後生時了解到不只賺價,亦石可收息是好得著。如果能配合良好借貸力可令財務自由更快完成。

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新客戶新優惠、賺多一萬幾千實有可能

Question: 你好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一九龍兩房單位作自住,荃灣三房單位作出租。我和我先生收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭月入可用60K去計算。現在資金0.2M為股票,0.2M為港幣定期。  *贊助者來文,內容自行參閱   上年年底把荃灣單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有流動資產共1.6M。可動用的流動現金更將增加至 1.2M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的收入會大幅降低到 33K。     財政狀況: 1) 九龍兩房單位現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。   2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。   為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。那資金到手後該如何為財富增值? 再加添累積? 那樣做較合適我們的情況?   希望能得指教。小儀上   ANSWER: 首先多謝小儀千字來文,看你在財政狀況之推算及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有一百六十萬資金係手,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。其實你只要找對零售銀行作服務對象,自然發現其實穩定收息不是什麼難的事。     七月荃灣樓交吉之後,小儀會時有一百二十萬現金在手,在不涉及複雜之投資工具下,仍可利用人仔、澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。    新資金定存+1% 可將九十萬轉做人仔一年定期收息,一般銀行提供年息約2.2%次定期,但如小儀提取款項至另銀行作定存,可享有新資金定期優惠。人民幣新資金定存有望達至3.2%年息,即一年收回等於港幣28,800的利息。將九十萬港元轉作人民幣要經歷一定程序,讀者宜先到銀行查詢,既可在兌換價享有更好優惠,另外可知清當中步驟。提一提讀者當中要承受人民幣兌港元之匯價風險。     剩低三十萬元,建議找銀行理解更多澳元債券基金,用之前派息記錄計算,可予年息約8%。買入基金可於需要時贖回,年期大大減少,增加靈活性。另基金是不保本的,而收息約$24000港幣一年。將上述人幣加上澳幣之收息,再折合成港幣即一百二十萬組合年收$(28800+24000)=$52,800,組合年回報拉高至近5%,大勝於存放本身銀行。筆者見過有銀行會推出新客戶買入基金優惠,一次性認購費見過低至1.25%。     當然任何組合都有風險,如澳元兌港幣(或更深入諗係人幣)下跌,假設那一百萬港元變做澳元之投資受到匯兌損失,澳元在一年後由7.95跌12%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因三十萬港幣跌12%就輸掉$36000,咁你一百二十萬組合只賺$16800,慘淡地收2%總組合回報。當然這亦好過你就咁存放於本身銀行。你又會問如果澳元跌低過七蚊點算呢? 那要運用逆向ETF去減低澳元下跌為投資耆者帶來之損失,惟上述組合已有一定防守性,即澳元跌至7.0亦能為投資者帶來一定回報。如要更深入了解逆向ETF怎去改善組合回報,請留意homebloggerhk將舉辦之交流會。   禮物都係錢! 有一點實在的是,筆者亦將錢搬過到其他銀行作新資金定存,除息率優惠外,更有現金獎賞! 其中一間銀行可用電話安排分行約見,方便之餘更有副水晶麻雀送! 好彩更可中埋Audi名車,以小儀之投入金額可獲獎賞高達千元,有興趣可以去睇下:http://bit.ly/YJhZrB。有冇人話到比大家知其他銀行仲有咩野可送??

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窮人、窮中產、中產、有錢人

諗樣兄,  想請教你一下依家既環境自住樓KEEP住自住好?定放賣套現等遲D換大D好呢?先講少少BACKGROUND.   小弟28歲,月入21K,有層供左3年既自住樓.現值3.3M,當年買入價1.8M,做左95%樓按,30年.用HIBOR+0.7.依家月供都唔洗1厘.因為係開放式單位,其實一個人自住都夠.不過諗住搬返1房住大D.諗樣兄覺得依家呢個時間,先放賣套晒現金出黎,等第時再入市買返1房單位好呀?   定係自住樓唔好放呢??等第時再儲多D錢買多一層一房自住,依家呢層收租.因為依家政府好多招..令到想買第2層都幾多限制.怕第時買多層都有難度.如果依家賣樓,當扣晒成本同開支雜費,有1M入袋.租層10K樓住2年(10Kx24=0.24M)  FOR EXAMPLE 1:當2年後個市回返30%計,我有現金0.76M1房單位現價4M,回30%即係(4Mx0.7=2.8M)2.8M做返7成按,未計其他費用,都要(2.8mx0.3=0.84M)84萬做首期  FOR EXAMPLE 2:當2年後個市回返40%計,我有現金0.76M1房單位現價4M,回40%即係(4Mx0.6=2.4M)2.4M做返7成按,未計其他費用,都要(2.4mx0.3=0.72M)72萬做首期  即係黎緊2年要個市回到4成我先有機會上返車?(希望無計錯)當然呢度未計我自己都會再儲蓄同投資收益喇.  希望諗樣兄比D意見小弟喇~THANKS   答案 你好,在你個案而言,原本可為退休買落三層樓完成首兩步。但因開放式單位始終都會跑輸大市,所以應趁市旺將其沽出,另外增7加個人收入亦是重點,本文與你一一解說。     樓房是投資物,有人買先可支持價格。你現時開放式單位如建築面積有330呎,計埋都賣成一萬蚊一呎。呎價都不是大問題,最大問題係該房只合單身、或未婚而不打算生小朋友,或在港工幹之人仕。當然凡事有例外,請不要在這點多耗。除了客路小之外,已婚人仕購買力相對較強,好容易明白就係,你兩個人走去銀行借錢都借多左啦。   因為時下入住「冇房」單位成為潮流,所以市面都有不少一房加廳,而門窗位已預好,可以隨時間多間房之開則設計。如你好想續住開放式請應考慮上述設計,如要放售套現都快手些少。你開頭用極平息HIBOR PLAN供個細單位,只怪我們相逄恨晚。既然現售單位可套現1.0mil,可能已等於你近十年才儲到之人工,不妨套現而博轉高賣低買,改變人生。     當然此策略是因人而異的,如你人工在幾年內都不會升至三萬或更高水平,只好老實跟你說你好需要呢舊錢,博一鋪黎幫自己「翻身」。在香港已分成幾類人,是窮人、窮中產、中產同有錢人。窮人有福利、有公屋、你趕緊返工佢仲訓緊。中產係筆者之前講過,家庭月入至少月入12萬之人仕、或資產擁有八百萬港元或以上之人仕。點解係呢個數字呢? 因為八百萬等於你唔使做都可以每月穩袋三萬蚊,夠兩公婆慳慳地洗同租樓。更可兼任「看更」,每月儲多萬餘元為將來打算。至於八百萬點樣幫你穩袋月入三萬,只好遲些再談。     至於月入12萬,代表你應有可能每年儲起六十萬,子女教育支出加上個人洗費,以一般生活來說是有個限度的。當然係餐餐食翅、日日放工又要去shopping減壓又另作別計。幾日前有個case都提及過,有人是月入十萬都唔係點儲到錢!  這都不要緊,最起碼你仲有該水平月入,同埋唔好話比我聽你仲有成街數未找,你起碼「仲有得諗」。往後增加儲蓄份額更可行平均入市方法,為自己往後鋪路。有錢就是為了給自己多個選擇,真正中產不是取決於生活態度,而是他們在生活上有幾多選擇權利。窮中產冇咩好諗,你冇得唔捱,冇得唔睇老細面色,otherwise間樓就供唔完、仔就養唔大。   套現一百萬後,極之建議你買入有年期之債券基金,或ETF。有投資物可做到兩年內沽出收費較貴,而往後大幅下降的!  總之千祈咪亂洗,集中精力返工轉工,令收入多至少一倍,多一萬都好。因以你收乒$21000計算,其實你沽出現樓,再做返九成上會,即借3.30mil*90%=2.97mil是不可能的! 你單人總購買力只是$21000*50%/10000=2.59=2.72mil,仲要假設冇卡數冇car loan冇擔保。所以筆者開文都講,如果你間樓係兩房單位,根本唔會建議沽出。至於你買樓不要假設買入一房了,筆者寧願住係元朗、筲箕灣都想買兩房。至於個人目標,相信將example1修改較為合理,就是只用一成首期上會,只付28萬買入一個兩房單位,到時現金還剩(0.76-0.28)=0.48mil。好好咁持有呢48萬,再向第二層樓出發才可

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