賣樓收息19%如何對沖風險?#697

你好諗SIR 相信在會員專員已顯示了本人所修課程,聽你指示現有問題如下: 已婚先生收入月$94000,太太收入$16000。兩人年齡分別36及33歲。 婚後2年,租住一個約$15000的單位,儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金 – 先生與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。依家我們有以下嘅諗法:賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。 以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎?(2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場? 先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 – ANSWER: 首先令本案添難的,係未確定讀者家庭之總儲備資金為多少。依讀者所言為約100萬,仲有一半放左係保險。好在讀者在講低令月可儲32000,惟此月儲蓄額對比所儲資金100萬,只係30個月,明顯係少。姑且用此數據作往後計算。讀者打算將青衣居屋賣走套現200萬,筆者支持。原因是細價居屋未來市場大把,莫因早前白居二致價格中期走高而貪勝不知要放手。 – 至於賣走後處理手法讀者建議為「一拆二」,留意此一拆二讀者係就咁指將一間屋拆做兩間屋,而不是筆者在買樓003提及將聯名業權妥善安排再避稅之法。拆後讀者主張夫婦一人一間,每人九成上會,咁就可以借盡。行此案兩件事要計較,一是此舉會否令家庭負債比率太高。在讀者家庭總借貸力為(94000+16000)/2*50%/10000 = 14mil之下,讀者打算九成按入手500萬單位再上300萬會,兩件事後令家庭借款力剛好用掉一半,在此方面可予過關。可是讀者自己人工不高,要先生擔保做按揭。假設先生九成上會在年初入手500萬樓一間,半年後又用按揭證券公司服務幫太太做擔保買樓九成上會,那即擔保人在5年內重覆使用過香港按證之服務、加上明顯比人睇到兩夫婦一人一間買黎自住,仲要係先大後細,就算家庭內有生老病死之解釋,都覺幾難講得通。 – 在顧及讀者手上現金不多,上唔到九成即有撻訂風險下,倒不如先買一間樓。樓價在500萬是適宜,因為而家買700萬樓只可借480萬,印花稅更要先比262,000,即要準備資金要超250萬,對讀者而言相信是大數目。這亦順便解釋埋點解細價樓近年咁有承接,中價樓有盤冇人接價軟之事。至於買樓的地區,可以在其租住地點一買即省回月17000之租金,不過此事即中讀者先生提及:「最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋」。那筆者對此都冇辦法,因為讀者家庭現擁有的,只係一間細價居屋。原本件貨都麻麻地。唔換左佢又點向一生三宅出發呢? – 至於讀者問買樓選區之事,留待買樓課程再提。總括地區多供應令該區樓價升唔起報紙有講。至於該區人流湧入我們可看幾個數據知其樓價將行攀升之象。 – 所以套出200萬之後,50萬予先生買樓。而淨低150萬可行債基,由於讀者的家庭收入實頗高,建議行高息類債基,提供15-19%的年息收入,即150萬月收$18750-23750。收此相對高息率首先要「做三轉」、收15%可用港幣/美金為本位之投資物,而要收到高達19%就要用外幣的! 假設我們用了日圓,我們收高息之餘更要對沖日圓再跌風險。近日朋友Derek提及他不斷接受傳媒訪問,因日圓下跌令人想到買日本樓會賺租但蝕匯。日圓由兌港幣由7.6跌至7.3之際,見上圖隻三倍於沽円持美元好倉之ETF價錢由7月尾至今9月中大升15%,對沖了日圓跌4.1%之風險有餘。有此幫手,買年9%的日本收租樓更可控制風險了。當然此逆向及3X之ETF要了解後才進場是必須,避免用刀反被其所傷。 – 亦不時有人問買日本樓收租定債基好? 初心者而言,債基是好的。因可隨時買賣而入場傭金更只是1-2%。收息課程同學更知點可以在買債基時減低傭金至0%,亦避免了銷售人員為求跑數出糧所予你的陷井,因而令課程「含金量」大大提升,有謝各位舊生將此課程推薦比朋友。其實舊生推薦予從未在homeblogger上過課的學生,自己上另課程時都有學費減免優惠。只不過你見下video的上堂有山頂位情況、在推薦宣傳上筆者還是收斂點好些,所以少提。再一次感謝大家喜愛筆者的分享。筆者的分享是有私心的! 而老闆當然係大家啦!

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賣樓定加按去出多份糧?#696

諗Sir您好, 拜讀貴blog巳一段時間, 以前一直不察覺理財的重要性, 亦無計劃過怎樣開始, 不知不覺都巳經三十多歲, 發現真的不能再「懶懶閒」。報讀了你的收息課101-103及讀畢<樓換樓>和<收息論>後, 現開始著手處理個人理財, 希望離一生二/三宅不是太遲。   先給予部分家庭資料: 本人 年齡 35 月薪 hkd$28K (每年花紅不固定, 估計約一個月薪金) 有一大埔私樓物業2008年買入, 自己單名, 買入1.2M, 一次過支付, 現估值3.3M 先生 年齡 38 月薪 hkd$25K (先生公司每年薪資調升為約5%) 手持現金不多, 連一些月儲基金都只有約 hkd$100K, 計及先生每月給我的家用, 扣除支出後, 約可儲蓄10K-12K。 我倆均沒有債務在身。 我們早年曾一起做過生意, 薪資不固定, 一直沒有整理完整會計紀錄, 故2008年買樓時都是一次過買入, 沒有找銀行承做按揭, 唯巳用掉手頭大部份現金。 2011年由於生意錄得虧損及難敵租金上升, 故結束生意及返回職場做打工仔。現我倆工作皆屬穩定但難望人工有大升幅, 故希望請教諗sir怎樣為未來作好資產配置可達財務自由。   現有以下難題, 煩請諗sir給予意見: 1. 08年買入之私樓物業是為單幢樓及低層, 我們覺得物業質素不佳, 自住是無問題, 但長遠計好像升值能力遜色。應否襯旺市沽出換貨? 經紀告知如放售約可達3.5M-3.6M。 2. 我們有意遷入同區大型屋苑, […]

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全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! – 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 – 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 – 負債 只有上述供樓款項 – 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) – 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 – 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]

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孖仔爸爸被裁前求出路#693

諗sir: 小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習 生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。 家庭背境: 小弟37歲,一家四口,孖仔一歲,妻(34歲)工作中 我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老! 財務狀況: 1) 資產: 房屋A:居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M 房屋B:居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保 Property Size Purchase Amt Mortgage Outstanding Mortgage – payment A 450 sq ft        1,300,000       1,800,000              7,600 B 650 sq ft        3,600,000       3,500,000            13,000  Total        4,900,000       5,300,000            20,600 現金: 200K,股票: 400K 2)收入🙁總收入: 89,800) 夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus 收入: 81,000,房屋A: 收租8,800, […]

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如何重新配置去提升月入?#692

  你好諗SIR: 小弟近半年開始閱讀諗SIR的文章及意見,覺得非常有用, 並已報讀你在8月尾的收息課程.而在上課前,小弟希望能在上課前向你咨詢有關理財的意見,使我在上課後能更好地規劃我的理財方案. – 以下為小弟的資料以供諗SIR參考: 年齡:40 月入:港幣35000 家庭狀況:太太無工作,現有一年幼孩子 支出每月23000 每月儲現金2000元,月供股票10000元(分別為盈富,領匯及長江基建) – 資產: 活期儲蓄:港幣30萬 定期:約港幣35萬,當中10萬屬人民幣 股票:約港幣80萬,主要屬藍籌及ETF,股息約3厘 基金:約港幣70萬,有派息年只3.8% 債券:ibond及人民幣債券共約港幣10萬(約3至4厘) MPF:約港幣50萬。 樓宇:自住物業一間,於2001年用140萬買入,現估值約400萬,每月供款5200元,剩餘10年供款期,利息2.5厘,剩餘本金約港幣58萬. 借貸力: 35000/10000*50%*2.59=4.5MIL (只是參考諗SIR過往用的公式,如有不對,請指正) – 問題: 1本人想將樓宇加按至200萬(連同舊有按揭金額),再用當中150萬去投資於你在課堂上介紹的產品,並等待下一次樓市調整時買多一層樓,這是否可行?(不過小弟仍有點擔心下年利息會上升) 2.我現有的資產可如何重新配置以增加現金流? 3.諗SIR有否其他意見可進一步改善小弟的財務狀況? 謝謝諗SIR,期待8月出席你的課堂。   ANSWER:   一個好典型既香港人,在理財方面已做得不錯。唔計MPF儲到215萬加上樓已就供滿(只剩58萬),感覺到是個殷實的香港人。其實沙士對港人而言真是個深刻記憶,起碼大家仲記得有樣野叫「沙士價」,此事往後申延令香港人起碼5年都唔敢唔買樓,就當係2007的炒樓活動已比97年收斂不少。2010年開始更因SSD冇樓可炒。正事造就出一批冇買樓只供樓既人,即好似本案讀者咁。400萬樓只欠58萬,係呢批業主大量存於市面,加上上星期歐洲又再減息,你話想樓市快速急跌,確實十分之難。唔夠實力,千萬不要放棄自住樓走去做「裸租族」。 – 當然讀者問題在於收入只中等,加上太太無工作照顧家庭,實在要想好他人二人退休之法。加按是必須的,即用自住樓套出150萬,另加按至50%的水平實為正確,趁手同埋銀行講間樓會轉出租用途,若有租約租貸力即升至(35000+12000)/10000*2.59*50% = 6.08mil。比起取了150萬後咩都唔做令借貸力減至4.5-1.5 = 3.0mil好了不少。 – 看讀者組合,明顯是個乖學生但冇努力方向,努力了可是心不安。改變點是訂立自己理財目標為提高每月正現金流,他日就當唔撈都有糧出比自己,咁就安心享受生活。樓房當可提供正現金流、所收租金更是隨通賬上升,對沖通賬風險十分有用,所以有財商既人都唔會輕易放比你,何況佢係做緊收租個位? 所以樓賣得貴係必然的。在世界自有市場為各種商品定價,一樣野賣咁貴而你唔明,原因應在你個邊,而唔係人地賣貴個邊。而於債券同ETF,你留意到不少機構是收埋唔賣的,原因當然在收息堂再解。而你作為各「霸權」隙縫中的生還者,各種節目教導你每日炒多幾轉股票,信多d「生埃」點士,咁產出傭金咪為人提供定額收益,而長賭必輸下你份糧又再流返入「霸權」手上。 – 可惜,不少人到今天仍是心甘情願的。 – 讀者在收息堂後應知咩基金應買、咩基金係唔抵買,不會再成為銀行的「水魚」。重組後再用債基之法,銀行不情願地幫你做多了文件、更因讀者已知一般所應收的傭金水平而令行賺少了。將那70萬基金A加上從股票套出之30萬,合成一百萬買番基金A、可是轉另種外幣買,再加債基方法收手只做一轉,收息率即由3.8%提升至10%。而基金A在2008年用港紙買就當金融海嘯都係成年跌3%,算太穩陣,因此筆者注入了外幣因素再行債基,回報即大於10%。可是波幅仍是低,我們在下段行一個更進取收息法門。當年更有極「狼死」同學,是上方法行配更進取基金收19%年回報,可是讀者新手不要攪太複雜,有100萬收到10%已完成第一步,月息$8333。 – 至於讀者套出之150萬仲未攪。筆者建議全投資。因見讀者底子,此時不可再買樓。佢就好似一個兵少既小城主,你自己一個領兵進發都係冇用,只好慢慢等時勢轉而進之。可以用40萬入手「5年115%回報」保險方案,這名稱是由收息堂師兄李生提的,他已入手了翠屏、又有5年115%幫手,理財可找到了路向。那讀者不妨抽40萬出黎,5年後有多於100%回報,即有多40萬係身,呢份咪就係買樓既首期。如果唔夠5年樓市就急跌,債基方案的錢可隨時贖回,咁即係有得諗。淨低150-40 = 110萬。唔用基金A而用返我地常用之基金B去做債基,收年12%息是正常,即又多了月$11000收入。 – 最後係股票在上上段叫讀者沽出了30萬,那用活ETF去幫讀者買入更有用的投資物。item 1係倍空於中國市場之ETF,半年已升92%,同比盈富基金升19.53%,見#689「六間樓係手仲有咩擔心」http://homebloggerhk.com/?p=25871 有左呢隻野,你仲買咩大籃籌。買股就要爆升的! 因為股票係用黎賺價、唔係收息。今次快手咁談及了幾種投資物,讀者完成後正現金流為 […]

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29歲六間樓有咩擔心? #689

諗sir 你好! 小弟29歲,已婚,未有小朋友,同太太(29歲) 一齊搞小生意,另出面各有一份part-time 小弟月入約 $60k – $85k (part-time報稅收入約$25k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支約 $27000/月 淨約$33 – $58k/月 – 太太月入約 $85k (part-time報稅收入約$50k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支 $32000/月 淨約 $53000/月 另有私人貸款 $800k, 每月還 $17600,分4年還 每月可儲 $68 – 98k 現租住沙田蚊型單位 $9200 / 月 (上面開支已計) 喺香港冇樓,但雙方父母持有物業分別有我地名,所以受DSD影響 – 現有 股票約 $1.5M,都係D無錢賺既香港藍籌股 現金 $650k 日本東京樓6間 (睇左「進擊日本樓」獲益良多!): 2012-2014買入 買入價共約 5830萬yen,本金3380萬yen,按揭2440萬yen,分15年還,利息2.8% 以每年供款199萬yen,首年供息66萬yen計,淨回報9.95%,淨現金流(供本金果部份唔當現金流) 6% – 現正煩惱,應該: 其中一人從家人物業除名,借9成買樓; 唔除名,俾DSD買樓; 繼續租樓,儲到既錢作其他投資,等多兩三年先喺香港買樓? 希望指點迷津!! – 另外買的話傾向買3房,因有生小朋友的打算. […]

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晉身老有所依的安樂姑婆#684

諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. – 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: – 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 – 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 – 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 – 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 – 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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無樓中年求救 #672

剛上完諗SIR的地產課,獲益良多,希望相逄未晚! 本人現況: 年紀: 35歲 月入: 44K 現金: 1.8M 澳幣: 0.4M 股票: 1.0M(蟹了大籃籌) 每月可儲 28K 有公司PLAN可零首期0.8%息 之前對樓市的無知,由08年一直觀望到現在.結果是被市場重重的懲罰.當初3M可買到的,現在要6M,已經不用諗了.本人明年結婚,有置業的需要,目標係4.5M內的樓,是否太合適呢? 本人對黃埔花園有興趣, 請問該區有潛力嗎?   女友因有自往樓要供, 每月只能提供5K現金. (1) 等年尾樓市調整(愈睇愈冇可能, 現在又話小陽春了), 買入4.5M樓, 再把現金買債收息. 即使將來加息都能頂往 (2) 買入3.5M樓, 3成首期, 出租. 另再租平少少的樓等調整   answer: 首先,將錢買債收息,將來加息都未必令你頂得住樓價向上/下的。理據如下:   讀者就是無趁後生買間樓、更試圖用自己個腦去諗贏大市,最尾結果佢自己都識講。由讀者來文他的人生有三件事要盡快解決: 1. 對沖樓市再升風險。2.準備中年入息突然被裁。3.攪結婚。   對沖樓市再升風險 中原城市指數的成立就是為了將樓市升幅用數字量化,等人好似恆指咁買升買跌,賣樓者可補注「call中原城市指數衍生品」去對沖再升風險。當然因樓市成交不比股市透明,故搞左17年都搞唔成。現在無樓者,宜買樓。有1間樓者,宣購入一關連性同樓市極高(correlation>+0.8)之投資物去對沖樓市再升風險。即在香港其實有易於購買的證券是同樓市同升同跌的,在一拆二睇市收租班(買樓103)有說明。講返讀者,零樓再手那什麼對沖都唔好搞,買間市值四百餘萬的c類單位,市場供應較少,價比較硬,九成上會。   年尾究竟調整與否都應買,放棄睇市入手心理。在香港,未搞定自住樓唔好學人睇咩樓市。反正九成上會,首期極少,就當睇極400萬餘既樓都不合自己住,那租比朋友。一邊供等於租客一路將佢份糧每月進貢,而家香港人,得一份糧已經唔夠用。原因係大家賺既銀紙正快速貶值,政府知而不言,唔通要特首親口同你講打工係冇用? 讀MASTER係冇用咩? 我係特首都想你班老襯每朝準時返工,少d打風。   所以一邊打工,一邊租樓,只好說你情況為同時比包租公、特首同老細月月搵笨。當然如你本身已有樓在手再去租第二道、或根本錢太多,咁就當幫下包租公每月幫佢供左間樓佢,完成任務後和平退出。黃埔花園係不合買既,過去亦有不少人問筆者好唔好買d將會有鐵路站既樓,其實黃埔樓係2012年筆者最後一次有睇,依稀是469呎賣469萬,呢間樓個客房,真係要訂造床先入到。個陣已經炒貴一浸,而憑大家係報紙睇到既cheap content什麼鐵路概念,你認為七蚊可以幫到你發達? 當然筆者個blog係唔使錢的,仲cheap。所以係文章資料程度會相應調較。   準備中年入息突然被裁 年近40都係人工低d好。筆者可真認為繼後生要自願減人工申請公屋外,中年人都要自願簽野減人工。你唔係40歲前為自己準備好被動收入,萬一裁員殺到埋身真係好冇預算。讀者呢個1.0mil買股票,敢問買足十年比左佢什麼? 在筆者眼看大部份人投身股海,成世人夾埋唔輸錢已算萬幸。今日恆指進逼25000點,半年之後邊個能笑到最後都未知。所以讀者原本買股舊錢,宜將1/3買進取beta值高的賺價股。買股一定要識選股,唔係求其人地中銀你又中銀。點知2388同3988都未搞清。2/3錢宜開始利用ETF收8%年息。66萬收$4400。咁既組合月月收錢,個市升因為將購入股票beta值提升了,在賺價方面同原本冇分別。   […]

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婚後無樓公居仔浴火重新 #670

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.   每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000. 現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓.   綜合上次諗sir答案,看到幾點 趁翠屏仲有2.4mil既樓,應用老婆名九成上會入手一間,供只係2.1/2.6 ~ $8000,首期亦係24萬,我有總借貸力為37000/10000*2.59*50% = 4.8mil可有力購買。買後如樓市下跌25%,帳面輸都係60萬。可是如樓市再升20%,中原城市指數見150點。我真係有機會成世冇樓揸手。間翠屏可比阿媽住。 如弟弟肯夾份,那可一人一半首期用36萬買粉嶺花都三房換大屋。不過名落自己供樓都自己。如有升幅就兩份分。即是我出個九成借錢名額、而弟弟出一半首期及借貸力,相互補益。弟弟輸都盡都係18萬,大家叫有著數     由發問到現在再睇過諗sir不少回覆, 又剛睇完收息論一書, 心中又有以下想法, 想諗sir再比D意見:   正如諗sir 講, 我要一人養四個人, 明白人工收入低, 但改善要轉工都唔係一時三刻可以做到. 如想快快手上車入手一間改善居住環境,可否把現住公屋出售(綠表)? 大約可回130-140萬. 因我媽為業主, 就當佢收晒錢。然後放100 萬去直債, 收最少每年7-8% 息(最好有10%), […]

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