「二百萬收息」仲好過「三千萬三宅」? #732

  Hello 唸Sir 您好! 首先衷心多謝您及您的blog及《樓換樓》書籍, 令一向不善理財的本人如當頭棒喝,從夢中驚醒,可幸是丈夫十分幸運能於早年超低位時入樓市,才不至於退休也不成。雖然惟時已晚,但希望遲到好過無到,用剩余的日子努力達至財務自由。基本上您blog的所有文章已經爬過,並這月已約見多個銀行或理財機構及保險的理財顧問,初步了解唸Sir所提及的理財產品,等本人上完已報讀的10月收息班,學習後便馬上行動,所以十分期待唸Sir的教學。現敬希唸Sir指教一下我們家庭的財務狀况,感謝萬分! 收入方面 本人,38歲。工作穩定,月薪約7萬(已減MPF) 丈夫,47歲。半公務員,月薪約15萬(已減MPF) 月租金收入: 8.4萬 (冇計大陸樓) 月收入共30.4萬。數字好似好高,但家庭開支亦大。丈夫有一次不愉快婚姻經驗,所以大家各自樓房買賣和供款分得好清楚,他除了提供住的地方、家裡的一齊開支、外饍、少量shopping及旅行等外,基本上沒有給予本人家用。大家財政上是比較獨立,本人除打工月薪外,完全沒有其他被動收入。   支出方面 丈夫與前妻有一仔一女,都在海外唸書,負擔較重。每月家庭支出包供樓、供養父母、膳養費及子女海外學費、食宿費、旅行、保險、車、月供基金、個人開支等為23萬 (本人佔6萬)。   借貸力: 304,000/10,000*50%x2.2(因丈夫接近50,保守計) = 33.4m,現只用9.1m, 即27% (計法是否對?) 現住丈夫家人物業,但應於約兩年後將要遷出,搬回丈夫物業。到時月租收入將減少26,000。但同時亦可請本人父母同住,把他們現住我名下的樓出租,增加月租收入HK$18,000。   現有資產如下: 1. 樓房 (HK$) No 買入價 按揭 HK$ 月供 現價 淨月租金 名 現金流 1 4.2m 2.5m (P-2.1%),尚余6年早幾年加按吐現買樓房3 33,000 11m 26,000 丈夫 -7,000 2 5.4m Full paid。準備申請加按吐現5m (H+1.7%), 20年,候用出擊   12m 30,000 丈夫 30,000 3 7m 3m (H+0.7%),尚余6年 33,000 […]

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儘力達成一生三宅之目標#730

諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 – 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 – ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 – 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 – 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 – 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 – 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。

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停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

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債基收息應市策略 #725

  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. – 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]

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40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir,你好!剛上完買樓001,發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前,扭轉敗局,重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。 本人,33歲,IT Engineer,月入$16000。無貸款。無望升職,每年加薪有限。 – 先生,37歲,Engineer,月入$76000,加$18000房屋津貼。有稅貸(仲有6個月還清),無其他貸款。雖然不是公務員,但每年加薪約$6000,大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。 婚後我們兩人租住一個約$15000的單位。 婚前兩人分別幫屋企人供樓,婚後2年,先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金(史上最失敗投資……) – 先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。 依家我們有以下嘅諗法,希望可以趁未夠40歲,可以回到正軌,唔駛仲係拿住個30出頭portfolio: 賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎? (2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。 希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 ANSWER: 讀者現在問題是心急,而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢,可是婚後都而家只儲到100萬,對一個月入$76000的人而言實不夠,令自己錯失早退休機會,更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙,因居屋之成立就係想大家慳返地價,從自由市場買入,那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵,希望快些忘記佢最失敗份投資。 – 居屋賣走是需要,因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位,再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力,相信佢要好好檢視銀行不同之月結單,已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念,係為自己盡早建立資產,為自己產出正現金流,完成被動收入等於人工,那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高,缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野,你可以話佢好寶貴,亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期,可是十年過後錢紙貶值,供樓輕鬆容易,租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變,那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事,一般係不看自己借貸力過份買入,抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤,不妨再向股票、期權再深造。 – 讀者訴說自己已輸時間,明白心有不甘,手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間,一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間,因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成,筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼,即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!),九成上會供約$15000,而該區未來供應將以A及B類單位為主,讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門,可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規,要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓,除了加擔保,可考慮同朋友攪下生意增加收入,而用6個月部署好當中收入證明,令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產,人工頗高可是儲蓄不足,生活質素好唔好就未知。 – 淨低150萬,同意是找流通性高可贖回之債基,就咁買是回報低的,要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排,就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多,再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地,否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張,有幾千萬既戶口都要照cut,因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名,少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符,基本上都最好拒絕。 – 債基保守些少收12-15%可期,即每一百萬收息約$15000,足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF,派息8%(除稅後),而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF: ETF在過往一月下跌難免,美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%),少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。 利申: 本人持有上述ETF

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投資不同範疇的A股ETF

在港股投資A股ETF,歷史最悠久並受到廣泛認識的,應該是X安碩A50中國(2823)。故名思義,此ETF可算是投資富時A50指數的縮影。富時中國 A50指數包含中國A股市場市值最大的50家公司,其市值佔A股總市值的33%。因最大規模的A股大多數是銀行及保險公司,所以指數受國內金融股股價走勢影響較大。 X安碩A50(2823)過往一年走勢  (圖片來源:ChartNexus)   若投資者較看好非金融板塊的中國A股,那便可留意滬深300指數。滬深300指數是滬深證券交易所於2005年4月8日聯合發布,並由中證指數有限公司編制,由上海和深圳證券市場中選取300隻A股作為成份股,當中滬市有179隻,深市則有121隻。滬深300指數以規模和流動性作為選樣的兩個根本標準,並以流動性更為重要,成份股覆蓋了滬深市場六成左右的市值,包括銀行、鋼鐵、石油、電力、煤炭、水泥、家電、機械、紡織、食品、釀酒、化纖、有色金屬、交通運輸、電子器件、商業百貨、生物製藥、酒店旅遊、房地產等數十個主要行業的龍頭企業,具有良好的市場代表性。   若看好滬深300指數,在香港亦有ETF可選擇,例子為X安碩滬深300(2846),如X安碩A50中國(按此)般,到其網頁(按此)便可知道其最新股價及淨值,以了解溢價或折讓有多少。 X安碩滬深300(2823)過往一年走勢(圖片來源:ChartNexus)   (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有安碩A50(2823)) ————————————– 紅猴股評: 熱爆財經博客。喜愛發掘價值被低估的股票。有志在此者可同行。 紅猴(簡志健先生)最近一期在經濟一週受訪資料

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香港人的致富方程式#709

諗sir,本人自讀過樓換樓之後,獲益良多!一直以來都追看其blog,請諗sir指點迷津。 – 本人今年32歲,月入20-25k.先生42歲,銀行職員,月入44k.有一個未滿一歲兒子。因家庭開支很大,兩人一直都是月光族,由下個月起二人最多一個月只可儲蓄7k. – 有一層聯名買入自住兩房樓,於2008年年尾2.6m 9成5按揭上車。現欠1.98m. 息率2.1%,月供13.5k.銀行現估價5.3m. 放租可放17k一個月。 – 兩人現金5萬,股票10萬,基金20萬。先生跟其兩個兄弟3人聯名擁有一個已供滿寫字樓單位,銀行現估價3.8m.是奶奶早年買入,但由阿哥租用,租金收入歸奶奶。 本人一直想住3房改善生活環境,有3個方案,請諗sir賜教。 1)放售自住樓,賺3百萬現金,做人民幣定期,直到樓市跌再買入3房樓自住。但期間要租樓,如果想住同區3房租金最低2萬。 2)將自住樓再按,借到嘅錢就再投資,等到樓市跌就買另一層樓收租。 但唔知投資咩好,同埋聯名再買第二層樓唔可以9成按揭,我地現金又好少。 3)將自住樓由聯名轉到本人單名再問銀行借錢,等樓市跌嗰陣就用先生單名用銀行員工利率9成按揭買入3房自住,將2房樓租出。但由於本人收入個個月唔同,唔知可以問銀行借幾多。 請諗sir賜教。謝謝。 ANSWER: 讀者想住三房,那其實不少人都想的,或更大單位。用先生年齡計,理財水平完全不合格。42歲人同太太夾埋50萬資金都無,幫到手贏錢既又係間樓! 筆者不用賣樓賺傭為生、盡能力將眾多人的理財故事整理,得出「買樓」就係最適合香港人的致富方程式。 – 得結果後尋因,香港是資產儲存中心、樓價同美金掛勾、再加上樓房本身的高槓桿性,同香港人成日心急手多多買股票既心理下,買房是將港人貪心賺快錢既心態去除、借錢買樓更是掛了個沽空美金既盤。係方向做得對、心態攞得正既情況下,錢就自己滾滾來。當然有人係九七大浪輸盡財富,只好說萬事不要貪。貪心想買多間賺錢、貪心想住好D但不努力工作又人工唔夠、貪心想買樓但作為新客又唔比足經經傭,這一切一切都在某日要找數。天理不循環、但人的作為令一群同自己「臭味相投」既人圍住自己,呢班人決定左自己一生命運。 – 讀者有staff loan有95或10成按上會。不少行外人都認為做銀行買樓易有staff loan一定借! 可是就連筆者自己都會盡量避免用staff loan。要知經濟一差樓價跌,銀行可以裁走同事之後即時call loan的,如果到時間樓負資產緊,咁就失業同call loan兩件事一齊黎,唔好講讀者,就當平時有番一百幾十萬saving既同事,都未必頂得住…..至於破產呢條路,銀行職員一旦走上就要轉行。到時由銀行冷氣房轉坐「看更control room」,未必咁易接受到。 – 講返個案,讀者最叻就係2008年買左間樓,冇其他。將樓放出再租樓、等樓市跌買樓呢個計劃,由2007年開始就大把人做。呢班人到而家都未得到「回報」、租就比左成百萬。至於將樓「賣黎賣去」或「九成上會」又借錢呢類事,你見筆者講就容易、可是在昨晚課堂都談及過,不少人在實行細節位未試過及考慮清楚,提交文件時不難發現有矛盾地方,想借或套既錢都係唔到手。當然讀者先生做銀行、應對文件處理有起碼上的細心,加上銀行批staff loan話就話要都要跟金管指度、不過寬鬆度就……至於讀者的不定額收入、其實香港大把人都係、那請到買樓教學課程學好如何提早準備借錢證據。 – 由自己樓著手加按、套出5.3*70%-1.98 = 1.73mil,呢筆錢有兩件事可做。一係撥40萬買下保險,五年後又收多40萬,夠再買樓的下次首期。二是叫先生用銀行優惠買基金、知道有銀行提供staff買基金只收0.2%傭。而入手後又轉去另一度做債基、收息11.8-15%。用的基金波幅在差市況(如2008年)可由10-33%一年不等,在2009至今的平淡市況一年波幅不過10%。當然昨晚ETF堂更舉出有一年波幅7.8%而派息10%之投資物。那點都好、係冇年期限制下收12-15%息是不少同學已實行的、而1.3mil投入每月收息為$12800 – $16250。不過你問如筆者自己有此情況,都係將收到既月息儲起好過。將其津貼作三房租金係可以、不過改善低劣現金水平更重要。

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倍升法解救一星期工作7天的人#704

諗sir, 你好! 已經拜讀左諗SIR的Blog 大約有一年時間,可惜讀得太遲,因為我一年前剛剛買左樓,如果可以早點知道這個blog 咁我唔駛行咁多冤枉路。有感現時賺錢能力有限,與財務自由的距離很遠,所以已經報左9月的收息堂同ETF堂希望可以早日達成目標。因為想上堂前為自己的portfolio 計劃一下,所以希望諗SIR賜教。 – 言歸正傳, 小弟今年33歲準備下年年頭結婚,因為準備結婚的關係所以一年前買左一層灣仔兩房,我一人單名,現網上銀行估價為4.0M, 分30年供, 月供10.4K,現欠銀行2.7M。因為早年投資失利,令手頭現金只夠應付結婚所需。小弟月入38k,另加每月9k額外收入(有報稅紀錄),借貸力為47000/10000*2.59*0.5-2.7= 3.38M。因為將來工作地點關係,結婚後暫時不會住係灣仔。所以現在租給朋友住,月收11.5K。打算婚後用11K左右租公司附近的屋苑居住。未來太太(28歲)收入不穩定,月入大約只得13K,所以家中洗費會由我一人負責。結婚後估計應該可以月儲14K(不計入太太,因想讓她自己儲點私房錢)。 – 雖知一生3宅是日後退休的基本要求,最初想透過婚後每月慢慢儲至足夠首期,然後用太太名9成上會再加我擔保,購入約400萬的”細價樓”自住。但發覺這樣會令日後再買第三層樓會出現問題,而且轉按又會困難。知道庸才唯有靠人幫手,所以就想起可以用父母的自住樓加我作擔保套多一筆錢等市況向下時可用太太單名按揭購入自住樓。但由於家人理財不善,所以家父已經於兩個時段分兩個account 於同一銀行按出了600k 及300k作周轉。現在層樓於網上銀行估價為5.0M,尚餘可借入金額為5.0*0.7-0.9=2.6M。由於父親現時的收入沒有報稅,只能得我一人作擔保。 – 問題: 1. 可以的話,想盡量用自己的資產作投資。如果不用父母的樓加按而用自己的樓加按至9成,那可讓家人心理舒服點。同一時間,我亦向銀行查詢,職員建議如果用自住樓加按至9成要收保險費。所以佢地建議可以申請個p-loan。最後批到370k 最長分60期,月供6730,利息總支出為33200。唔知諗sir 覺得邊一個做法最好呢?  – 2. 長遠黎講我都係想買第二層樓,由於係BLOG 上見到太多方案,花多眼亂。到底我應該用那個最好呢? 買債劵同ETF的比例應該如何分配好? 因為錢是借出來的,如果買債基會唔會因為將來加息而令價格大幅波動? 我怕每晚難以入睡。未知諗SIR 有咩意見?  – 3. 如果貪心點,先將自己樓加按至9成,套大約900k,然後再申請p-loan拎370k。因我仍未套900k 出黎,所以未知之後申請p-loan 的terms 會否一樣。假設整件事可行,咁我每月總支出為: 14k + 6.8k = 20.8k。假設我會將其中1M 放入較穩陣的債基方案,希望每月收11k。另外餘下金額再加點錢至300k用115%方案,希望5年後有600k為第二層的首期。加上租金收入及每月儲的14k, 應該可以應付之餘亦可為自己儲點流動資金。未知諗sir覺得的想法如何? 較穩陣的債基方案,是否可以每月收到11k的息?  – 4. 如果照以上的方法進行,請問諗sir 會否覺得這樣提升借貸率很危險? (因為借貸率會變成(3.6+0.37)/6.08*100%=65.3%, 如果只計全職收入的借貸率會變成(3.6+0.37)/4.92*100%=80.7%) 如果我有我的額外收入公司幫我報稅的資料,申請時銀行會否將我的總收入打折? 還是十足計算?  – 5.  因未知將來家人會否再加按作周轉,所以我盡量想不用家人的自住樓作投資。但如果真的需要,未知銀行會否讓我作擔保將餘下的2.60M借出,還是要先清還之前所欠才可借出?  – 6. 因為我需要幫家人供其中的30萬,每月供4.1k,如果借夠2.63M將債項統一處理,在壓力測試時,銀行會這樣(47K – 10.4K)*0.6 = 21.84k計算我的還款能力嗎?   – 因為現時我一星期工作7天,連公眾假期都唔選擇休息才可以有較高的額外收入。雖然體能上能夠應付,但這樣女朋友已經有微言。婚後我都想有些二人世界的時間,所以到時可能收入會減少。當然錢梗係愈多愈好,但有時都要平衡一下。到底我應該點樣執好自己的portfolio 好呢? 望諗SIR 指點指點! 感謝! […]

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拯救中年的庸才脫苦海#702

諗Sir 你好 本人刚拜讀你收息課後,覺得非常神奇,獲益良多,感到自己多年來原來只是胡亂投資,浪費寶貴青春,故立即報讀九月份的收息103,繼續追隨諗sir   傭才37歲 ,任職銷售經理,近兩年收入大減,底薪19800元及每月佣金約15000元。太太任職文員,人工18000元。   幸本人早年收入尚可,每年約100萬 現資產如下: 1)沙田市中心五百多呎單位一個,夫婦聯名,市值480萬,尚欠125萬,分15年還,每月7800元 2)大陸東莞甲級寫字樓,市值HKD177萬,full payment.困難租出,空置兩年 3)大陸常平500多呎住宅,自己名,市值HKD37萬.每月收租HKD1375元 4)大陸人民幣存款80萬,港幣現金50萬   本人計劃如下: 因本人收入較高,自住樓轉到自己名下,加按多200萬,用太太名full payment 買約350萬樓收租,產出約11500元租金,又可多一層物業。 本人兒子今年開始入讀預備班,每月開支加大,而且夫婦二人希望多生一位小朋友,想在香港買多兩層樓收租,希望諗sir施展財技,拯救我這個開始步入中年的傭才脫苦海.用有限資產產生現金流,希望盡早達到財務自由.誠心請教. ANSWER: 相信讀者上完收息課程之後,要再買<樓換樓>看一看。讀者現大部份投資在樓房,更有大陸樓只放不收租,而將來更打算不槓桿去買入樓房,明顯錯誤運用投資工具。筆者會將投資物分好為賺價類同賺息類,賺錢要用賺價投資物,如股票期權外幣都是。賺息集中用樓房、債券或債基。留意收息工具不會有大升幅,好似樓房,由92年至今22年升約10倍,好似好多但20幾年計實不為然。而股票1年升10倍不難找到(2013年有新確、順風…),所以股票係賺價好幫手、而樓係用黎收租(息)既。不過樓、債基、保險share左個特點,係可九成上會,而樓更可令購買者先借入美金再慢慢攤還,係美元再印情況下,早前買樓借入既錢遲早會越還越輕鬆。 – 引述聯儲主席耶倫講話,佢鼓勵國人建立資產。外表原因當然係資產在金融再海嘯之際為人提供收入、至少頂到一年半載。筆者見內裡原因是為提醒議會其實全世界都已意識到建立資產的重要性,萬一美國再過度消息而再引發危機,消費為上的美國只會弱上加弱。誠然為自己建立資產是我輩為下次金融危機準備的最好方法,已有人提出香港政府屢出辣招,不是為打壓樓價、而是為冰封樓市令大家盡量「只買而不賣」資產。好等下次危機來臨,有資產者起碼仲有間樓可以諗,捱得過更可以享受下浪資產升值潮。 – (quote) A larger lesson from the financial crisis, of course, is how important it is to promote asset-building, including saving for a rainy day, as protection from the ups and […]

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套息賺首期買樓或收租#701

你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. – 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. – 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? – 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? – 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 – 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? – 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? – 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 – 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 – 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  

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