諗Sir分析文章 – 關於買樓的二三事

  諗sir每天都收到不同類型的個案,將粉絲歸納而言有幾大類: 有樓花生型: 呢類讀者早年已買一樓,賺盡過去10年香港樓市升幅。佢地主要問下筆者點樣樓變樓。 賣樓悲淒型: 此類朋友早年賣左樓套錢上唔番車,回應時需用點關懷。回應方法是告知佢早年因貪心累事,累積財富需由改變性格開始。 無樓等上型: 此「形態」的粉絲心態比悲淒型正面。持之以恆,總有所成。當然其中有些人想貪快用炒仙股細槓大等方法去儲夠首期,此等作法多令自己變成悲淒型。 犯眾憎樓神: 呢種朋友擁三間樓或更多,一出post只會引來網上haters留言。惟發問人於撰寫發問個案之行文水平及剖析鋪排,已解釋了為什麼佢係winner而唔係haters。   當然,諗sir十分希望各位不要再為樓所困,每日生活得開開心心。富衞人夀保險推出之產品Savie自助息,能幫助準備買樓者去儲蓄或作保存資本。雖然回報或者唔夠炒股票勁,不過頭三年的保證派息,可較穩健地存放首期。與其他保險計劃唔同,持有人可隨時提出拎錢要求,加上計劃可月供及一筆過的特性,絕對值得作投保考慮。無樓等上型或賣左樓正悲淒者,每月儲些銀兩落Savie自助息可助穩步追回失地,為自己建構一套健康的理財觀。犯眾憎者固然是錢多要收埋,與有樓正在食花生的業主一樣,不妨將閒錢倒入計劃等下次入市機會。想知多點計劃詳情,按LINK: https://goo.gl/ag2fJv   1

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諗Sir分析文章—醒目儲蓄跑贏四桶水

  諗sir十年前在銀行沙田區分行工作,由面對廣大住宅區客戶群去學習。很記得當年有個阿姐,佢好鐘意買保險。佢仲話比我知,於三至四間銀行保險都有買單。要知保險合約一般短則五年,長則成世,阿姐只係退休藍領一個,究竟何來有咁多錢去處處買plan? 原來佢係利用四桶水的投資方法,令資金平均收息水平高漲而又不失其流動性。   阿姐先將100萬攤開四份,每注25萬咁一筆過去投資五年期的保險計劃,然後再隔一年半又買多份條件一樣的,當時記得回報最低都有4% p.a.,那例如係2008年初投保了第一份一筆過25萬,每年收息約一萬蚊。到2009年中再買另一份25萬,而2011年頭再買,三份買哂用掉75萬,原本「荷包」只餘25萬在手。惟2011年份單放得一年過後,2008年起首買個份單已差不多到期。換言之,四份錢大概只有三份長放在保險公司,梗有一份留係自己手,令萬一遇事時更有預算。將四注錢周而復始每隔年半就落單,同樣阿姐每隔年半都有舊錢返,心情既是愉快,靈活性亦大增! 產品相比銀行定期提供的利息更為高。   富衞FWD推出咗Wealthree三連息儲蓄保險計劃,特色又比十年前阿姐做的進步多了。叫得做「三連息」產品只係三年期,而供款期更短至兩年。但留意計劃係不適合打算喺未來三年保單年期內買樓或動用資金的人仕,要享有計劃派出的高息,都要預三年。不過兩年供三年攞的計劃在市場很少見,所以特此提出畀大家注意一下。欲知更多Wealthree三連息詳情,按LINK:https://goo.gl/A7MDMz   此文章只供參考,購買保險產品前須進行財務需要分析以作出合適保險產品建議。

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5年double 保險比直債更好嗎?#965

[美股隊長] 不容小覷的跌浪

你好,諗sir, 本人已看畢你的著作,昨天並上完收息堂,本想課堂後留下請教意見,但人太多,我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答!萬分感激!   資產: cash $210萬 基金$12萬 內地定期CNY34萬(mid-2016到期) 2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)   收入: 本人$53.7k x 13M 丈夫$38k x 13M 每月可儲$28k 借貸力: 12mil, 已用23%借貸力   計劃: Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k Step2: 本人用公司staff loan 買樓,target 樓價<$700萬,最多可借$630,自付$120萬首期雜費,每月供款$27k, 已用借貸力83.3% Step3: $150萬直債,期望15%回報,每月利息$18.7k Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金,15年後變$640萬 Step5: 出租現居搬入新居,收租每月$13k   問題: Q1: 是否應現在高價買樓?怕如不現在買,日後加息令每月供款上升,可借金額將少於$630k;但現在買會在旺市用盡借貸力。 Q2: 想買港島樓,那區較好?北角,測魚涌,天后,海怡? Q3: 我的投資分佈如何?好像5年double […]

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從現在再次計劃以後的人生#937

諗SIR您好! 自知理財能力奇差, 在機緣下看到你的網誌, 其後還購買你的樓換樓及收息論, 看畢後更如被當頭棒般, 當初只知要盡快還清按貸, 不知還可再作投資, 實在笨拙, 發覺實在浪費了大多時間, 希望從現在再次計畫好以後的人生. 請作指點.   本人入息: 28080, 39YRS 丈夫入息: 28140, 39YRS 有一女兒4YRS   兩房單位2007年尾以225萬買入, 現欠110萬按貸, 樓價現估值610萬, 自己名下, 丈夫作擔保 想換大單位, 但手頭現金只得10萬, 我該如何是好?   1)      是把現有單位轉按, 用自己名義借盡按貸套現, 約可套65萬, 留作給丈夫購買第二細單位之用, 而現有單位出租以增加收入.   2)      是把現有單位轉按, 用自己名義借貸套現, 約可套65萬, 把資金作5年DOUBLE投資, 先儲資金.   3)      是把現有單位轉按, 用自己加丈夫名義借貸套現, 約可套260萬, 把部分資金作5年DOUBLE投資, 其餘作值債投資, 先儲資金後再購入另一單位, 但就用盡兩人的借貸力.   謝謝指點.庸人上 ANSWER: 相信讀者沿用典型教科書授予的理財方法,即「唔好爭人錢、樓按盡快還」既法門。就算高階管理層,樓按都要5-7年先可供完。銀行用「息除本減」既方法同大家計息、頭幾年供樓已從債仔的借貸中獲利、就算5年供完樓,其實已被銀行大賺一筆,早還唔會慳到好多息。另外政府控有發鈔權可開印鈔機去榨取員工勞力,人打工有錢係手但手上既錢能買既野每日變少。若人終此一生都不明此兩道理,只能每天過著營役生活,走不出資本家及官員為你早設下的牢籠。現時大學提早開學為求早完成學期、令學生提早搵工,專上學府淪為職場培訓所,人靠讀書去上流機會越見渺茫。 […]

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食豬柳變食豬仔包的羊小姐#931

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諗Sir,   你好!看你的<收息論><樓換樓>,又驚又喜,喜是收益良多,驚是自己一事無成,無樓無依靠(單身中年女人)無父蔭(父母與兄弟同住公屋),一分一毫靠自己一雙手,有時只吃豬柳蛋一餐為慳錢,可惜活到現在離三宅太遠,懇請指點指點。 背景資料: 今年45歲,月入$28000,手頭現金50萬, 人民幣30萬,支出每月租金$9800,家用$3000,每月剩$9000。 快要做單身老女人了,因怕老來孤苦無依無人養,無錢看醫生,所以聽朋友介紹2012年及2014年用積蓄買了二份保險(附1,2圖)求安心,看了你的分析,擔心被保險騙,到老一場空,而且供的很辛苦很辛勞,日日用錢計過算計,買麵包也買大包可分兩次吃和夠飽肚,請你幫助回覆以下問題:   1.兩份保險每年回報多少?我真的吾識睇,保險sales 講每年5%以上。如不好,怎算?何時cut抑或贖回? 2.想買第一層樓收租,可行嗎?最多能做按揭多少?能買多大的銀碼? 心急人,請賜教,多謝。 楊小姐   answer: 若果一份保險係唔識睇,何苦要買呢? 聽人講? 係聽咩人講? 佢又有咩動機的。雖每日食豬柳蛋係有感困苦,但經濟社會仍會對知識不足及不認真去理財的人作出懲罰。每天努力返工,亦好要花些時間去打理財產,至少了解幾項投資物的特性。 保險公司收取保費,扣除享有保額所需支付保險成本後,淨低一般會投入債券。債券市場的深度比股票還高,可惜不合香港人愛快上快落的性格,本地幾本主流財經雜誌都以講股票為主。大家投入保險後收取的紅利,就是保險公司操盤後獲得之利潤。由於操盤者都係人,所以回報一般同外間買債息口相近,不同處是保險公司比機會大家用幾萬蚊就可間接進入債市。當然獲利後會分幾多成利潤比客人,全由公司決定。   坊間有些保險之費用是透明性高的,亦因透明性所以利潤會多分,造成較好回報。惟此類XX保險因年期短及經紀不太想講收費所以經紀少提。而讀者買入的是「無收費」人壽保險(因保監不需人壽保交待費用,所以經紀話無收費亦可過關,當然將原本賺到10蚊比2蚊你,只要你肯簽名接受佢就是賺了)。   先睇第一份保障,回報簡單計計,不搞什麼IRR。以15年為例,頭5年供了573,000,在起保後15年保證有690,000。計埋不保證的紅利回報為1,056,832。假設紅利「全成真」! 簡單計回報為(1056832 – 573000) / 573000 再除以15年,即簡單年回報為5.6%。留意已用紅格圈起,所派紅利是不保證的及會隨時調整。另外,呢個數係假設你每年派紅利後都唔攞走,一直滾存15年後至有呢個數 = $1,056,832 其實要5.6%回報有何難? 誠哥幫到你,昨天已提及佢公司有直債年回6%。當然收息同學追求的,不是5-6%的回報、而是10-15%的,原因如下:   圖表展示了香港由1999-2013年年通賬數字。由2009年有QE之後通賬率為2.4%, 5.3%, 4.1%及 4.3%。筆者再查埋2014數據,為4.4%,即過往5年共通賬為22.22%。換言之銀紙內含值5年少了1/5有多。若果讀者捱豬柳蛋只為一年5.5%不保證之回報,到老黎預示只可食冇肉在內既「豬仔包」,連塊「柳」都比西裝友拎走埋。仲有若大家只保持回報在5%水平,如何對衡通賬呢?   留意,政府有印鈔權,行QE將銀紙多發可解決出糧問題,銀行炒燶輸錢問題,而埋單既就係小市民。較細既個體,就希望蝦你唔識野做錯投資,說服你要求一個低得可憐既回報仲要十幾年之後先有、而自己就即時攞走你既錢去享受嘆世界。 當然,見圖亦示1999-2003年有通縮,這世代亦是近年初投股市的年輕人未經歷的、而14年夾埋通賬只升了10%,不太嚴重。可是筆者看法是2008年後始有QE,往後通縮的時期會比之前短。另外讀者提及佢仲做左另一份年金plan,而家約45歲月供$3600打算20年後月收$2750為期20年。這不其言令筆者想廿年後$2750可以仲買到d咩呢? 而家50蚊想食lunch都難,20年後300蚊一餐飯是起碼的了。 「日日開心MORE」推廣優惠 20/8: $10漢堡飽2個 24/8: $12板燒雞腿飽 25/8: 6件麥樂雞買一送一 26/8: 豬柳漢堡買一送一 – 當然保險要取消等於全份沒收,尤其此兩份保單只供5年,所以建議是死捱供埋落去,當買個教訓。由於要再食2-3年,所以要求尋豬柳之外的菜式,否則食老麥太多有健康問題。今日睇頭條得知豬柳包買一送一,或能慳返些少。至於讀者可以買市價多少的樓,不在此談這技術性的。只想說知識不足導致投資失誤,所錯失的時機及費用高昂得令人後悔不堪。   […]

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5年115%回報方案

Hi Lum Sir, Premium Financing  A bank staff today sells me a product of Premium Financing from FWD.  The details are below: Insurance amount      $2.5M First Deposit :           $330,000 (I pay) Loan :                       $2.17M    ( from […]

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