跌市撈底三個三字訣

Dear Lum Sir, 多謝你的e-mail, 或者我講一講我的情況俾你知, 待你俾D意見我們,  本人同先生都是大約四十歲, 本人收入約20K, 先生約25K, 有一對子女, 大的9 歲, 小的4歲, 現住在屯門區快將供滿的兩房單位(還有兩三個月)價值約3.6M -3.8M(本人和先生聯名持有), 手上的現金不多, 有大約值20萬的股票, 人民幣約5萬元. 隨著子女日漸長大, 希望換三房單位, 最終希望在退休前有三間樓在手, 本人現有以下打算, 望Lum sir 指教:   1. 在供滿後再按給銀行, 以套取現金待樓價下跌時買第二或及第三個單位, 自住單位由本人再做按揭, 按7成, 供30年; 2. 在供滿後單位會轉為本人單獨持有, 先生會等樓價下跌再買三房單位/ 細價單位; 3. 在樓價下跌時, 我們打算讓先生向銀行借九成買三房單位, 然後再用先前樓按所得再買二百萬以內的舊樓單位收租. 4. 在買完三房單位後, 現住單位會出租, 出租單位只可借5成, 如没有銀行的出租同意書而出租, 會有甚麼問題? 答案   看來讀者都係有錢必還,爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先,等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友,人工不算多,現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨,唔係坐係度咁簡單,請你先具備幾個要點     懂借貸 跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡,大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓,現時將間樓先供滿後再借出,倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字,仲要租個保險箱黎放好份契,每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。 […]

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為樓傷感情賣樓要醒定(答)

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上   ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。  

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為樓傷感情賣樓要醒定

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上 ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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