苦海孤舟、买乜都输既人#992

  谂sir你好!  最近开始拜读阁下的作品,发觉阁下对投资见地精辟独到,有如沙漠清泉,希望可为本人作名灯引路,帮忙指点迷津。   本人现年50歳,有一女儿16歳现就读中四,已成为单亲,将于数月内完成离婚。现职投行,年薪加赡养费年入息约55-60万(视乎bonus而定)。前物业已在2009年低位卖出,现无物业在手。现租金支出每月$11000,其他家庭资出约$15000。   手持现金只有30万、人民币5万、纸黄金10万,另有两份基金,如需要可部分提款共15万。   现有疑问如下:   1) 悉逢未来一两年住宅供应大增,现时楼价向下趋势,现时是否应在唸Sir 介绍的债卷及债基先改善储备?   2) 因资金短缺,如考虑买第一物业,应首选居屋或私楼,地区及楼价上限又如何?   3) 如给女儿中五、中六外国升学(大学应该负担不起) 自己可改与母亲同住,省下每月租金供女儿升学费用,是否明智?(女儿读书成绩一般/而现有家俱要全部放弃)   4) 储备方面,可买公司股票,员工买三送一,现每月只买$2000, 应否加码?或应分散投资买其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通银行…?   5) 另每月要供两份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保险费大约$2000.   p.s. 本人对投资的确没有信心,因过往曾3次买楼(䴡都花园、帝柏海湾及碧堤半岛), 后也因不同情况需要而最终无怎获利而放售。一份基金平手而另一份获利亦有限。没太多买股票,买人民币及纸黄金也在高位入市,现手持都是蚀本货。对于投资,极之迷惑。   苦海孤舟 (已报读’收息101′ batch27 1月份课程)   answer: 今日读者身在苦海、只因早前种落的因。关于感情的事不好说,但早做理财多个钱系手实可提供多个出路。有钱唔系大哂,但钱可予人选择。不少人明白及早出发理财、可惜错用方法。笔者十分建议各位唔好再问:“乜野好唔好买?”买股票可比做生意,人地食得起既机遇唔代表你,所以“好野”唔代表对你好。应作为先了解至少几种投资物的特性、再因应自己需要去将资金分配去不同投资物(即资产分配)、更可在买入时执行策略,避免一次过全款扫入。   读者虽有年入60万,惟09年放走自住楼加上储蓄低下、情况好定坏佢自己解说左。至于笔者都为读者心急,因就当读者未来10年都可免炒,计埋租楼同支出月储20000已算唔错,即10年可储多240万。到时一个六十岁未有物业而身上只有300万现金既人,要比租加抵抗通账足20年,此数目仍感不够(租楼20年都去左200个)。政府有发钞权可随时更改货币之内含。如你只持现金,成份财产等于每日被征税。买楼的原因,是因为租金收入跟随通账同升跌。有楼系手亦令人感一边“靠墙”,未算叫好环境,但再作下步时起码有个依据点同量度位。   读者试过买楼、股、基金都输。用股票为例解说、你买股票唔等于你理解股票。可能有见过朋友唔理解去买股票都赚钱、惟此一般发生在狂牛市,过后又有一大堆人被卷走财富。当然笔者冇谂过大家对股、楼之了解在博士级,笔者自己都唔系,亦已放弃买股赚价的生涯。惟水平到中学级已可为大家避免70%之错误,基本上已好过不少人。试想想钱咁辛苦赚返黎、不明就里就将钱投入股市,系咪益左股票推销员同庄家?   系讲方法之前最后提一点: 放弃储钱、有目标咁储现金流为正路。详细在收息堂上解释笔者个人之理财观及执行方法,此为看毕近千个理财个案及用10年见过大中小客户之后的心得。正因如此不少初学者take收息101作起步课程。   用省回租屋支出作诱因去考虑是否送女出国实为不智,年青人在16岁经历家境变迁再要无埋班朋友,佢真系早阿妈34年就落入苦海,于心不忍。其实不少大套房本身环境可人,租金只系6000-7000蚊,够哂两个人住。请不要用有色眼镜看待租㓥房既人,有d套房系荃湾、大围、或沙田个堆村屋咁,当中不少客人都月入不俗、或公务员或有楼业主。笔者自己识得个工程师,因为家人全在加拿大所以佢单拖香港工作租㓥房、而银行现金足以一炮过买间第一城小单位,算不失礼。唔好以为两个女人租套房一定比人为难,一班只求平既租客自会聚集在某区,你留意下避开佢就得。至于面子同格调问题,现实到来不能不面对。   今时买楼不合读者,势孤储蓄弱。加上人的借贷力由40岁就开始下降,到50岁已不用2.59、而是1.55,即借贷力少了近40%。现时应唔好谂股票,将约60万资金1/3做现金应急、1/3做债基收10-15%息、债基随时可沽售而该20万平时收息月$2000-2500。最后20万应作double保险,5年后有多20万共本息40万作首期,到时楼市希望有位比佢九成上会买楼一间租出,由租客供满去帮助自己老黎有楼系手,起码有个“靠山”。至于呢几年储到既钱,债为先股票尽量少,毕竟股票宜23岁开始买同犯错,过去时光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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30出头、未置业、储蓄只300K #975

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明天笔者要应付一连三个的媒体访问,未有时间回复个案,不如每度抽几条问题放系度比大家先睹为快。   Q1. 一些30岁出头未置业而储蓄只在300K水平的年青人,你认为他们下一步应怎样?   仍需是以置业为先,明白不少年青人不甘作“楼奴”、但了解到年青人的优势系“有时间”,故应在美元不断被过份供应的时势买楼去先借入美金(即港纸)、再摊长定额慢慢还。由于美金供应只会增即每张美金的内含值变少、欠债者会发觉日后还债会越黎越容易。套用外国文章的一篇标题、就系:”Debt Burden will be inflated away by inflation”   Q2: 你认为楼价未来走势如何?    这需要参考笔者撰写的“香港水路”概念, 香港仔你要发达,就请你务实地参与“香港水路”建设。当然你好命出世早已赚够有米,就好应发财立品。至于上岸者懒清高仲要指点灰钱生意,笔者看此举未免有些过态了,先讲自己,笔者系靠边站的,不支持亦不干扰。当然未成为“水路”持份者的,就梗系日日嘈嘈嘈,这些事情放诸管理赌场或茶餐厅都会发生。好啦要讲讲未来预计发生既事,看法是“香港水路2.0”将会出现,如你连水路1.0都未搅好,那好应少上网少睇报纸,多收风多看书多思考。   “香港水路2.0”由内地地产商发起,先用慈善名义在国内成立基金避税,再将基金控有香港上市公司作旗舰,启德同鸭脷洲地皮已投得,建成楼房后会拎返上海北京卖,推5大好处: 单位已由发展商打包落公司名持有,买家可规避持有香港住宅的15%重税。 人民币贬值相对令物业在国内升值,变相成为最佳买人民币跌的工具。(世上买人民币跌的工具难找,是香港的独特性成就了此事! 基本上国家不希望有任何看淡人币或股市的工具出现) 资金放到香港后,灵活性大增 有得住有面子! 为sell客半山往后恐怕仲要划埋北半山(北角村重建后地点)、南半山(黄竹坑)、同东半山(筲箕湾)。 吹嘘可投资移民(而家买楼唔计入项目架)   毕竟一带一路是口讲的,而“香港水路”是自己发财用的。今日选到林郑再加两个政协副主席同埋政治局top 3人物去睇实呢条水,在国内任何有灰钱系手既同胞,收到电话或被邀洗头艇都要俾面。对某些人的统战工作具有深厚意义。   Q3. 上两季股市下跌会否影响楼价? 已有文章提及,恒生指数同中原指数两者不具关连性、将其移前半年作计算更得出负关连性(negative correlation)。就似2008年股市大跌、中原城市指数由当年高位73.29点(2008/6/23)跌至(2008/12/22)56.78点,只调23%。而恒指下跌了近10000点。同意股市可影响楼市、但只是短期因素及不属主因,所以由股市大跌而带出的跌幅不会大。2003年楼价再向下滑、主因是实体经济严重受损害,大部份香港人的生活模式大幅改变。   Q4. 请简单分享你由博客转型为著名作家及创业者的成功经验?   从事银行工作一段时间,在2012年开始在商台写BLOG。透视在银行内工作的见闻,用虚构故事包装成文,成功收集到一批读者。坚持每日以文会友,渐渐掌握到读者要求,不断调整自己内容再去吸引更多读者。   2013年7月,将部份文章结集成书本,出版<楼换楼>,反应热烈登上商务2014全年畅销书榜第4位。惟本人同意香港的书本市场很细,我决定将书本作一个辅助产物、用作协助举办不同投资课程。   其实系2013年4月已开始初办投资课程测试市场反应,发现有市场需求。在配合书本及免费博客文章去介绍收费课程,发觉课程收入足以支持博客网站运作及出版书本。由2013年创业至今都不断改善此营运模式(revenue model),2014及2015年7月都有再出书。现时公司员工6位,应付每日过万的网站流量及教学行政工作。而加盟的教师则累至12个,课程基本上星期一至六都在办。  

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令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~!   家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。   每月家庭开支, 本人 开支:父母4K,保险2.4K, 消费4K,   先生 开支:父母10K, 保险连基金5K, 消费15K 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款   资产 1.现金$220K 2国内5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 2 […]

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活在香港的求生术#944

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谂sir,   你好!本人31岁,单身,在内地工作,月入RMB45,000(约HKD55,000),有借贷,所以每月还款HKD1万(至2017年1月),现每月可以存款最多HKD2万。由于早年挥霍,股市失利,只有基金加基金约30万,储蓄亦只有10万。完全没有方向,如果不靠父母帮助,如何有效地增加现金存款?有适合的投资方法?希望谂sir可以教路,尽快买到楼。   迷茫上   answer:   相信读者财务情况反映了不少港人、三十之前有钱就洗,净低就炒股。最尾发现“洗钱好过炒股”绝不为奇。因发觉食饭同睇戏至少系“洗左”系自己身上,买股如倒钱落海。其中亦有些人得出“投资无用既结论”,只花钱而沦为月光族。   做法过了火 有时在尖沙咀教室遇上些同学颇不修边幅的,同意人不可以貌取,惟发现呢类同学很专心在股票投资,外表观感少去打理。他们均觉得“投资是唯一出路”、专心钻研。笔者看法是他们做法过了火,成幅身家拎去买股票希望一朝发达。其实股市专收叻仔,打工要赢只需同全公司几百人斗、炒股票要同全世界几亿人斗。较好处理手法是,25岁前全输无所谓,25之后每月储起既钱一半存活期、一半作投资。勿让投资失利打算个人买楼结婚之部署。   至于另一讨论是:“人系唔系一定要买楼!?”先表达同意前辈曹仁超所言,收租对整个经济是最没帮助的行业。亦想指出中国历朝崩坏之前、土地价值都会飞涨。什么货币贬值同买唔到楼、其实在中国每朝皆现。今时在港经历的不是新鲜事,只是每时代发展之循环当中之一节。自2010年起的辣招对阻止富豪作土地兼并有减慢之效,令炒卖土地的情况实有所舒缓。但若你相信事情蕴酿万一过了拐点之后便无法停止,香港的地价长远而言仍会在高水平、要生存在城市不好创作、只好买地(楼)。这样看很悲观,但亦是实情。所以正因如此、坊间出现了不少讲移民既书。由于笔者在此范畴不熟悉,所以只好说说要留系度既话点去投资。   1000万以上的财富高度是不属于打工仔的 正所谓大富由天、小富由俭。对社会好又想揾钱一定系创业,但若你一心只想(又或被迫)做个打工仔、你的理财目标最好先架置在“每月唔返工都有粮出”过位置。敢讲1000万以上的财富高度是不属于打工仔的,因为$30000*12*30 = 10,080,000。即你揾三万银一个月,成世唔食唔住都只可用30年储到一千万多少少。当然如你打工揾十万银一个月又另作别话,小众讨论,不妨另发电邮予笔者。要“唔返工都有粮出”,要有两个朋友: 1.本金  2.回报   400万系边度黎先!? 若你的本金系400万,而回报有7%一年,即一年收280,000,每月唔返工都有$23,333。 讲到呢度当然会谂:“xxx, 400万系边度黎先!?” 明白一个人储好难,所以,你应该揾多两个租客同你储。你认为每日睇下你只股票升定跌易掌握定系问你个租客收租有把握? 好明显笔者选后者,然后用原本睇股票既时间去同家人相处,又或同班中佬踢下波,试图找回人真正应有的生活。至于一年7%之回报,在面授时再谈,已是保守假设,当然要超22%一年亦先说是不可能。   或者你又再谂:“我有x首期呀?”其实,首次买楼只要付楼价一成作首期、次者两成。当然用途基本上系自住。不过既然而家车都可同朋友共用,只要你稍有知识一定知点去规避风险。另外什么收租烦又惊租霸,其实只要你见惯了,来来去去又咪系个几个问题。笔者可传授经验、又或看倌可选择自行去累积。很多时只要你用心去开展了事情,会发觉成件事无你想像中咁艰难。 讲返买股票,后生同中年都应买,不过紧记系辅助而不是主要。即万一输股票、不会影响你到目的地的时间。赢就行快一点。不少人很熟练买股票落盘,但想问问各位买股前有冇睇清楚在港上市的规则呢? 踢波打联赛都要先讲明踢几多分钟同赢波有几分啦,大家买左咁耐股票都唔睇下上市守则、亦不为股票之估值方法作了解,咪就方便左有些上市公司主席乱搬龙门去揾你银攞。本篇不谈方法、先讲想法。希望帮到笔者自己同各位。

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40岁穷老板不知怎样走#841

  唸sir请救命,你好 我41岁,夫43岁有一子大家都是老板 我是开hairsalon每月25000-30000 夫用贸易公司每月25000生意不好,不过我和他不用交税,有一层楼自由市场的居屋3080000买回来现值5500000,欠钱行1900000有现金有500000, 有一笔钱1600000要55岁才拿得作退休, 我和先生没钱储蓄每月因要供5000元作退休保险和 有工人,仔私校又补习,之前输了500000万股票,所以想将层放先再租。 拿多D钱再计划,好烦请阿唸sir可否指教,希望能得到你补贵意见   Answer:   此个案被选中解答之原因,是案主两位“老板”用轻松口语化的模式,在短短一百字当中已交待了不少网友做左但后悔的事。我们且先讨论一下再交待改善方法。   1. 关于交税说实的每个人都不情愿,当然为了符合法规每个人都要覆行此责任。税局对于不少公司经常处于蚀钱状态是视若无睹,至少对于赚钱不多的公司,税局犯不着揾人到间公司门口去数下每日有几人帮衬。令税项太重老板会无瘾关门大吉、造成多方齐输格局。所以工字不出头、有其道理。但系如果老板们的盈利不足以令佢一炮过买起间楼,自己就要生性些少做好证明叫银行借钱比佢。其实不少成功的生意人、都系同银行关系非常好。诚哥有今日好大程度系当年汇丰银行肯借钱比佢蛇舌象系70年代买起和记黄埔、而该公司有不少船坞用地,演变成大家的海景楼。   各位老板们学唔到诚哥,起码都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出粮比自己系基本、报埋税及交税都可令自己好去为银行証明自己有入息、从而得到借贷力。当然,而家无银行会只凭客户比几张支票影印本及税单就会借几百万个客买楼、要点做得细缴一点我们会连同借贷力计算方式系课程同大家再讨论。   2. 自由市场买居屋、实在系令人摸不著头脑的想法。点解要将同一旧砖头称为居屋,你因佢买此楼房可不用付地价。一旦补价,好处系可在自由市场买卖、但地点地址同邻居全都要居屋的配套、所以系补足番钱而换取“次货”的行为。就当有居屋而家值700万、主因系同区更佳私楼价值更高。所以如能力许可最好系买私楼而弃居屋、另要考虑买居屋而有日若想将居屋加按套现、要先为居屋补地价动辄百几万。令加按十分困难而影响再买私楼的理财下步。   3. 40岁人未有储蓄习惯多自两个原因。一系家境太好无需理财、一系理财太差好需要从头开始。明白储唔到钱的原因是因为那“致命的5000蚊”: 要留5000供退休保险所以而家无钱储。惟40出头既读者是要一心解决而家问题、定系十几年后的退休问题呢? 不少人说退休要花时间部署、笔者都表认同。可是只系将钱储起应付退休、相信十几年通账累积下来、到退休时储到百几万真系唔知用到几多年。在过往十几年160万由可以买到两间九龙楼变做只可以系屯门买到个车位。叫你直线咁帮自己公司储十几年钱、笔者有感是肥了公司而害左朋友。   咁谂sir,你咪一味系度嘈! 可唔可以比个解决方法? 其实只需要叫你老板每个月出粮比你到老而份粮又跟通账年年加即可解决问题。当然啦,无老板会咁做! 但租客同埋“李加乘”都会囉。你心谂:“痴x线、李生会咩?”其实有永续派息派到2049,内容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融资之前都6.1%,比起而家买楼收3.0%租务回报好得多。仲有,息系每年派,唔使等份保险十几年后到期先有得使,到时自己都唔知仲有冇命。当然睇远些少、买楼为稳阵理财既首选、二系识借既可以用尽杠杆。关于租金同通账在香港过往几十年之关系如下: SOURCE: 香港政府统计处   楼价升幅: 1999年是100点。15年后是约250。升幅约1.5倍 租金升幅: 1999年是100点、现时住宅租金升幅为约60%(160点) SOURCE: 差饷物业估价处 […]

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投资海外物业、人民币债基、一生三宅#836

谂sir, 你好,我睇咗你两本著作“楼换楼”及“收息论”后,已经上了收息班。我情况如下: 银行员工一名,31岁,未婚,月入43k ,兼职8k。   每月供楼7k,储蓄3 k,强积金2 k,保险2 k,基金1 k,每月储蓄20k(2015年将以12个月形式清还税贷,及后亦打算以同样形式储钱),现金60k。 2008年买入荔欣苑有未补地价居屋, 1.2m,市值约3-4m左右,余下按揭580 K。因未补地价,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以来只用最着重积储,没有任何投资。 小妹借贷力为(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (税贷), 但碍于已有一未补地价居屋,加上在银行工作,若要合法买入第二幢物业用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 税贷,买入一个在墨尔本的楼花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(约HKD258K)。2016年尾/2017年头落成后需付10%/20%,余下的将以按揭供款。发展商提供头一年5%保证租金,并需缴付租金之8%为管理费用。   2015年2月,上完收息堂后去银行查询,由于早前之资金一直以每季买入人民币方式储下,并未有打算在现时最低价沽出。银行之人民币债基只有3-4%回报,因此买入了股票债劵基金,人民币100 k 。 于2006年向保险公司买了一个供6储10的计划,将于今年101取得500 K资金。有如下想法: 1. 用以清还未补地价居屋按揭,不过若不能加按,实无必要 2. 300 K买入债基收息 3. 100 K买入外币挂勾以支付2017年之10%/20%物业余额 4. 100 K买入保险double方案 以2-3之方便运用500K好吗? 如何可完成一生三宅? 盼望谂sir 的良方。    ANSWER: 笔者自己理解,读者而家系用每月$20000去还紧税贷,借贷力应为(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同读者计到既5mil借贷力有颇大出入,原因如下: 借税贷其实好浪费借贷力的,税贷可以借到50-100万都唔系难,但摊还期最长只8年,不及楼房系符合一些情况可达30年咁耐。所以楼咁多人出咁多钱买系正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。读者借左几十万买楼,税贷仲比私贷摊还年期短,只两年,所以每月供紧成两万银,呢类数要由收入中扣除而不应单系有廿万私贷就扣廿万借贷力。运用手则在5月买楼001解说。 在现今新按揭措施第二物业不能去到凡成上会,只可六成而借贷比率有调低,笔者因此制作了个综合表去解说一个买住宅楼既人究竟可以几成上会? […]

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楼价下跌要什么?(上)#834

  本人38和太太 35: 共月入70K, 现租住东涌自置两房物业, 租金供$12000, 现金约90万 。本人和太太都在东涌工作, BB现由婆婆照頺, 现希望搬近婆婆于大围显径方便照顾未够一岁的BB, 最理想是找一间三房单位在附近以供本人,太太,母亲,BB以及将来请工人照顾母亲,亦需要方便每朝早将BB送往外家照顾,晚上带回BB过夜,最好walking distance 能将BB送到婆婆住处.  由于早年卖走物业一直见楼价上升到此都未曾买回,后悔不已。相问是否应再续下一张租约加到$13500,或继续顶贵租? 每日又将小朋友由东涌送到大围呢? 或日日婆婆过黎都很劳心劳力,不忍见。 answer:   有一种人叫“伤租族”、泛指呢几年间不断租楼等价跌既人。笔者明白凡事有地心吸力,终有一日楼价会大跌,不过在此之前的付出、即等待之机会成本实在需要探索。   要楼价下跌,要等政府再出招? 其实政府已提及由2012年至今所推出的楼市逆周期措施乃是令楼市平稳的作法,辣招可推9低楼价只系不少人一厢情愿之想法。不过有件事系肯定的,就系出招会令参与香港楼市的人减少。每月住宅楼市成交由2008年初约12000-16000宗成交减低至2015年5000-8000宗成交一个月。系买卖两闲的情况下、只需要更少既人就可以令该月成交金额定在高水平。若有平价盘抛售,只消几天便即被市场吸纳,这个情况很易被确证,只消你去地产铺待上几天就明白   要楼价下跌,要等新增供应?   住宅供应可分为一手供应同二手供应。二手供应的实质楼字系测不准的,因你的有钱妈咪可能上昼饮完茶想间屋挂盘卖走、晚上又改变主意了。另外而家全港普遍缺盘、地产行家手上楼盘资料极珍贵不容分享,因此要查采一区入面有几多二手供应同样是近无可能。当然知道祥益地产是少有可掌握屯门近70%二手放盘资料的公司,因此笔者不时都会邀请老板汪总访问去深入了解楼市,惟祥益只在新界西扎根,要睇哂全港二手真系未有指标可示。   关于一手,运房局其实有数字提供,见下图示(2014年12月报告),未来三年供应估计为74,000个。表面上睇,年均74000/3 = 24666确实比之前4-5年9400-15000个多了(见下棒型图)。 – – 2014年预计供应 – – 棒型图 – 可是估计还估计,笔者特意找来2011年同报告睇下当年估未来3-4年供应有几多? 见再下图是62000个。对比最尾2012-2014三年供应实积供应了多少?  棒型图是(10100+8300+15700) = 34100 即詨差近一半( 34100 vs 62000),那相信政府既供应量去为自己计划人生买楼大事,真系….. – 2011当年预计供应 – 今日分析先讲到呢度,读者情况是人到中年冇楼在手、薄有储蓄。与其挨贵租再等到无了期,解决方法都系由“伤租族”变身成“双租族”,八成单名上会再买楼送比朋友住,再叫朋友帮你交另外新三房既租金。咁起码楼市再升,读者衰到极都系收番朋友间楼自己住,而现时三房要付的贵租可用自己净有50万,行债基方案收息去每月津贴。500,000*13%/12 = $5416/月,收回利息应可作大部份帮补。 其他可引发楼价下跌的因素明天再讨论。

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辣招应对、九成上会、借贷力重组#822

谂sir,你好! 最近读了你的两本大作,学识很多买楼的知识,亦打算稍后报读你的收息课程。本人系庸才一名,今年30岁, 一直认为三十而立,应该在30岁完成一些目标,希望向谂sir请教应该如何部署完成一生三宅的目标. 背景: – 现与父亲及弟弟同住一间好多年前已买下的公屋,打算会继续住落去 – 每月人工: 30K (另加年尾约有5-6个月bonus) – 每月支出: 家用$6K + 保险&基金$3K + 其他消费 $10K – 每月储蓄: 11K 资产:  – 有一间已租出单位打理,估值4.2M,租金12K,每月还款少于4K (利息=H+1%),已只还剩560K – 股票,基金投资约200K – 现金约350K 问题: 1) 记得谂sir讲过租金的8成可作为收入, 即借贷力 (30000 + 12000*0.8) / 10000 * 2.59 * 50% = 5.1M. 现可用借贷力 5.1M – 0.56M = 4.54M, 请问正确吗? 那么bonus又可如何计算呢? 2) 现在的想法是将现有单位加按1.5M, 再用来作首期于大埔购入一间约3.4M唐楼 (因有相熟地产), 再向银行做mortgage借入剩下的1.9M. 单位已一早分了2个套房, 共可收租金15K. 请问谂sir这个部署是否正确呢?会否太risky呢? 3) 另外,有考虑过用亲戚名义购入以避免俾double印花税, 如果用亲戚名义,是否一定需要用亲戚的入息去申请呢? 4) 如今年购入,下一个目标就是在35-40岁后再买多一间以完成一生三宅, 请问有可能吗? 5) 或者谂sir有没有其他更好的提议以帮助我呢位庸才可以做到一生三宅呢? 希望谂sir赐教一下, 先向谂sir说声谢谢!!   ANSWER: 以读者各项问题而言,买楼教学课程较适合解答读者现时疑问。例如non-regular的收入怎计作入息证明? 又或者无收入的人怎能为自己提出收入证明? 早前金管局收紧按揭成数,七成变六成已有很多人讨论、不作论述。另一层面批第二间楼上车供款与入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。视乎情况而定:   情况1: 买自住八成上会 > 入息比例不高于45% 情况2: 非自住五/六成上会 > 入息比例不高于40% 情况3: 非自住八成上会 > 入息比例不高于35%   那原本计借贷力之方程,如果该人已有楼揸手,那借贷力要打折计数。当然收入是可调节的,当一个人工资增长10%,那由5成降至4成的招数即时作废。但对10%即加了的收入怎作陈述才有人相信? 当然唔会揾老板写多张支票就搅掂咁简单,要坐低再了解当中法门。   未上车者不需太负面去看待今次辣招,尤其读者弟弟经今次出招后变得十分“馨香”。虽未见面但估计佢从未买楼,即现时仍可九成上车。在上星期总裁公布,楼宇按揭保险最高成数将会由九成降至八成,不过首次置业及符合更严谨要求的人士可获豁免。经这几天更深入了解,笔者为大家查探了什么是更严谨要求? A. 从来未登记过有房产既人先可合格借九成 B. 支票出粮或自动转账出粮皆可为符合更严谨要求的人士 C. 如自己一个人工资不够只需找人担保,担保人需从未有房产的。否则即降至八成 D. 担保过人而自己从未买楼的、不受影响   以上只是重点概括,日后有更多已批案例会再同大家探讨!   所以如果读者弟弟再买间楼,是可以借足九成。若将现时单位加按而买楼,揾弟弟做更为合适。至于买入唐楼之想法,先是付1.5MIL首期,借了1.9MIL而不能摊30年还(因为楼龄大,至于点计到摊几多年要见课程解说)。估计每月供款为190/191 ~ 每月$10000。在租金15K之下,即读者付出1.5MIL首期而换来15000-10000= $5000月正现金流,不见得是好投资。   现时应作是将4.2MIL的楼加按,可惜现只能降低至6成,按到4.2*60% – 0.56 = 196万,借出息口要比H+1%贵,但仍不会超于2.3%。得资金后不好买楼,在新借贷方程下读者未受影响,借贷力用 掉(196+56)/30000*50%*2.59 = 252/388 = 65%,已属高水平。196万应用债基收息而不该用流动性低之直债,月收息$25000/月,减去加按后令读者多还的8000/月按揭,读者月正现金流多了$12000。明显比买唐楼收租多及少杂费。    

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八万月入只得10万储蓄点翻身?#819

> > 谂sir你好! > >   本人阅读阁下网页,获益良多,深感多年理财不善,希望得到阁下指引。 > >   本人与丈夫年35岁资产如下: >   本人 >   资产:283万买(2013买未补地价居屋,母亲名下买,现由母亲独居,暂不作打算作买卖) >   月入:80,000 (已加房屋津贴及已扣MPF) >   供楼:12,000 >   股票:500,000 >   恒常支出及家用18,000 >   保险4,000 >   储蓄(交税及交学费用) 15,000 >   流动现金100,000 >   每月可储蓄31,000 > >   丈夫: >   资产:354万(二房单位,2010购入之私人楼宇,现值610万) >   供楼:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津贴及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恒常支出及家用: 34,000 >   保险7,000 >   储蓄(交税及交学费用) 15,000 >   流动现金100,000 >   每月可储蓄8,400 > > >   夫妇二人均为公务员,新婚,打算生小孩,但储蓄能力不高。想换三房单位但发现加按后仍首期不足买同区三房单位。想请教谂SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 笔者都有感本案读者理财不善,丈夫月入86000,月储8400。太太好些少,月入8万,可惜人到35刮到尽都系得50万傍身。如真属实情况颇为严重…程度留比读者自己谂。毕竟笔者对各位人生不负责任、亦无能力负责。当然有人会谂自己揾得到咁洗多些少又如何? 洗钱当然冇问题,可振兴经济。最重要系退休之后莫因收入大减而感到唔开心。就当读者丈夫,每个月支出为(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此数额的长俸? 就当到时返公屋住唔使供楼,再假设埋而家自住间楼到时已供满,可出租去再帮补一下,每月支出仍高企$50000之上。最大镬原来系呢条数仲未计将来小朋友洗费。可能在为人父母之前,要为自己检讨一下。   先生供紧的基金及保险应降额,除了保留医疗及妻子应有的保额之外,其余储蓄及保障应即停止。应有之保额建议为按揭欠款额及三年家用,不用储蓄模式买入保障。收息同学在课堂开首常不明白点解要比钱听保险、可是在落堂既时间就猛咁想追问问到唔肯走。原因只不过系笔者企系用家既角度下提供有用保险资讯、唔同坐在STARBUCK入面等你个SALES。加上上堂时间宝贵,无暇加插废话。相反免费既野最尾都系令人付出很大代价的。所以你想用一个固定金额去PAYOFF,定系无穷无尽系有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最惨既系,就算你咩都唔做,都有人开动印钞机去每日由你银包吸走money。计速度及规模而言,吸得最狠既唔系老美,系阿爷。   10年之后,大家份人工只会更追唔上楼价升幅。毕竟现在楼价上升是因为货币失效、而唔系大家都揾到钱去买起个楼价。在政府实施买家印花税之前,内地买家(按金额)占二手总成交少于15%,最高点在2012年有BSD之前创出、及后反复下跌至6-8%不等。反映有人话“内地人买高香港既楼市”、是未为配合数据之言论。     由于不善理财,婚后生小朋友同时换三房呢一步要暂缓。现时应作,是将先生现居加按再收息,将其每月所得行“以租养租”,照顾自己在居住上的消费需求。现居可按610*70%-估计欠款320 = 107万。再将107+自己50万收息,约160万投入收息债基方案,年12-15%即月收160*12%/12 – 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610万楼计每月收租$18000(假设租务回报为3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再减差、管应可两者相抵。就咁搅掂三房需求而自己多100个系手。“重新做人”、努力储钱再等下次时机出击。读者如一个指挥力差的武将,手执十万大军都常中计被敌人用少数兵力夹击。所以要纠正在于个人理财(行军)心法,务必好好学习。笔者眼前月入更高的AO都因理财不善(唔系肥龙)而搞到家嘈屋闭,望勿以自己份人工去衡量自己既财务保障有几多,而系用银行入面净到几钱、唔捞又有几钱洗去睇下自己既“理财护城河”掘得有几深阔。   公务员身份令出招有点制肘,其实老公间楼按爆至九成都冇问题。惟九成楼出租一事自己负不来,要好好计划一下才完善。当解决后资金再多60万、而每月收息即多成7千几。

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如何避免因买楼而恨错难返?#817

谂Sir你好, 小女子是你的忠实粉丝。已经上了你的收息101和102,获益良多。 现与男友自住细二房。一直努力工作不断储蓄。先更新一下现况,小女子现时工资约3.5万 ,可储2.8万。男友入息2.4万 ,可储9千。未来会在事业上继续寻求上升空间。因家人需要令我俩在未来2-3年内需要搬到元朗区,以方便照顾。但在部署上不想有太大的出错,希望谂Sir给予意见。   现居市值3.1M欠款2.3M,有望七成转按(或需补些少资金)出租。若没有换区的需要,小女子其实有意在荃湾同区再买一较大物业自住(600建尺现价近5M),为未来4年内婚后有小朋友做好准备。小女子持有550K基金平均13%年回报,男友则用贷款持有350K基金。小女子另有贷款现金500K。   现有以下想法(优先级): 1)多置一个同区物业出租,租出现居,再租元朗自住 2)买入元朗自住,租出现居 3)租出现居再租元朗自住 小女子认为此是重要的一步,不希望10年后回望有任何恨错难返的感受。再一次希望谂Sir给予宝贵意见。   ANSWER: 同学既问题当然排快队作答,那先看一看同学的借贷力,为(35000+24000)*50%/10000*2.59 = 7.64mil。当然若真用7.64作买楼之评估显然是错的,同学在买楼001已知道有什么事情可加大或减少个人借贷力。另外相信是见到课程提及之债基方案吸引,男女朋友都用私人贷款借返几十万作12-15%作收息投资,吸收借钱成本年2%及收息12-15%当中之息差。若用同学550k收13%年回报计,收息$5958/月而利息支出为550k*2%/12 = $916/月,每月套现5958-916 = $5041。即每月有多五千蚊傍身,已比买个车位收租更胜一筹。   当然胡乱借钱会打乱往后买楼部署,因私贷极影响个人借贷力,私贷借走的几十万要系60-96个月内摊还,比起按揭可摊30年还实为不及。用好手法可以用某类贷款可不伤借贷力,变相无损可借金额而每月收多几千至万余元不等。   另一点是有感读者之理财太集中系买楼同收息、需很配合笔者讲的课程但要令生活安稳应为自己增添点赚价项目。<<收息论>>一书已有提及,收息同赚价其实同等重要,尤以年纪较轻的读者,宜用ETF或股票去为自己开拓赚价投资,始终收息物回报限在10-30%/年,中短期为自己争取些正现金流系有用,但对一个廿几岁仲要打工真系有耐都未上岸既人计,做点赚价投资可令佢行得快一点。当然如看倌是45-60岁人仕,应重收息而赚价。   最可惜的是笔者发觉、大部份人都系40几岁先黎积极投资,一个不慎或唔晓地搅即将成幅身家输走大半。原因不外乎年青时太专注事业、认为有钱个阵再去投资都未迟。笔者建议是人应该趁后生无钱个阵去“学”投资、到老个阵去利用投资赚钱。   至于读者已有一房,欠2.3mil。如有同区再买5.0mil住宅假设借七成,欠款比率即攀升至(3.5+2.3)/7.64 = 76%,仲有读者自己及男友都有私贷系身,在旺市中不宜将借贷力用爆额。较可取是行“以租养租”,将荃湾楼租出自己再租元朗,满足自己消费需求。至于日后买楼,可避免一些区域,在003已展示了各区之优劣看法及数据如何反映可为何一区会跑赢另一区。Homeblogger为读者提供(buy-side)用家角度出发的理财资讯,解释多配合数据为证,一步一步帮各位累积资产及产出每月正现金流。读者已有个好开始,收取了现金流亦为下一步作适当部署。  

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