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苦海孤舟、買乜都輸既人#992

  諗sir你好!  最近開始拜讀閣下的作品,發覺閣下對投資見地精闢獨到,有如沙漠清泉,希望可為本人作名燈引路,幫忙指點迷津。   本人現年50歳,有一女兒16歳現就讀中四,已成為單親,將於數月內完成離婚。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。   手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。   現有疑問如下:   1) 悉逢未來一兩年住宅供應大增,現時樓價向下趨勢,現時是否應在唸Sir 介紹的債卷及債基先改善儲備?   2) 因資金短缺,如考慮買第一物業,應首選居屋或私樓,地區及樓價上限又如何?   3) 如給女兒中五、中六外國升學(大學應該負擔不起) 自己可改與母親同住,省下每月租金供女兒升學費用,是否明智?(女兒讀書成績一般/而現有家俱要全部放棄)   4) 儲備方面,可買公司股票,員工買三送一,現每月只買$2000, 應否加碼?或應分散投資買其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通銀行…?   5) 另每月要供兩份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保險費大約$2000.   p.s. 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑。   苦海孤舟 (已報讀’收息101′ batch27 1月份課程)   answer: 今日讀者身在苦海、只因早前種落的因。關於感情的事不好說,但早做理財多個錢係手實可提供多個出路。有錢唔係大哂,但錢可予人選擇。不少人明白及早出發理財、可惜錯用方法。筆者十分建議各位唔好再問:「乜野好唔好買?」買股票可比做生意,人地食得起既機遇唔代表你,所以「好野」唔代表對你好。應作為先了解至少幾種投資物的特性、再因應自己需要去將資金分配去不同投資物(即資產分配)、更可在買入時執行策略,避免一次過全款掃入。   讀者雖有年入60萬,惟09年放走自住樓加上儲蓄低下、情況好定壞佢自己解說左。至於筆者都為讀者心急,因就當讀者未來10年都可免炒,計埋租樓同支出月儲20000已算唔錯,即10年可儲多240萬。到時一個六十歲未有物業而身上只有300萬現金既人,要比租加抵抗通賬足20年,此數目仍感不夠(租樓20年都去左200個)。政府有發鈔權可隨時更改貨幣之內含。如你只持現金,成份財產等於每日被征稅。買樓的原因,是因為租金收入跟隨通賬同升跌。有樓係手亦令人感一邊「靠牆」,未算叫好環境,但再作下步時起碼有個依據點同量度位。   讀者試過買樓、股、基金都輸。用股票為例解說、你買股票唔等於你理解股票。可能有見過朋友唔理解去買股票都賺錢、惟此一般發生在狂牛市,過後又有一大堆人被捲走財富。當然筆者冇諗過大家對股、樓之了解在博士級,筆者自己都唔係,亦已放棄買股賺價的生涯。惟水平到中學級已可為大家避免70%之錯誤,基本上已好過不少人。試想想錢咁辛苦賺返黎、不明就裡就將錢投入股市,係咪益左股票推銷員同莊家?   係講方法之前最後提一點: 放棄儲錢、有目標咁儲現金流為正路。詳細在收息堂上解釋筆者個人之理財觀及執行方法,此為看畢近千個理財個案及用10年見過大中小客戶之後的心得。正因如此不少初學者take收息101作起步課程。   用省回租屋支出作誘因去考慮是否送女出國實為不智,年青人在16歲經歷家境變遷再要無埋班朋友,佢真係早阿媽34年就落入苦海,於心不忍。其實不少大套房本身環境可人,租金只係6000-7000蚊,夠哂兩個人住。請不要用有色眼鏡看待租劏房既人,有d套房係荃灣、大圍、或沙田個堆村屋咁,當中不少客人都月入不俗、或公務員或有樓業主。筆者自己識得個工程師,因為家人全在加拿大所以佢單拖香港工作租劏房、而銀行現金足以一炮過買間第一城小單位,算不失禮。唔好以為兩個女人租套房一定比人為難,一班只求平既租客自會聚集在某區,你留意下避開佢就得。至於面子同格調問題,現實到來不能不面對。   今時買樓不合讀者,勢孤儲蓄弱。加上人的借貸力由40歲就開始下降,到50歲已不用2.59、而是1.55,即借貸力少了近40%。現時應唔好諗股票,將約60萬資金1/3做現金應急、1/3做債基收10-15%息、債基隨時可沽售而該20萬平時收息月$2000-2500。最後20萬應作double保險,5年後有多20萬共本息40萬作首期,到時樓市希望有位比佢九成上會買樓一間租出,由租客供滿去幫助自己老黎有樓係手,起碼有個「靠山」。至於呢幾年儲到既錢,債為先股票盡量少,畢竟股票宜23歲開始買同犯錯,過去時光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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30出頭、未置業、儲蓄只300K #975

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*舊文重溫,寫成於2015年10月30日 明天筆者要應付一連三個的媒體訪問,未有時間回覆個案,不如每度抽幾條問題放係度比大家先睹為快。   Q1. 一些30歲出頭未置業而儲蓄只在300K水平的年青人,你認為他們下一步應怎樣?   仍需是以置業為先,明白不少年青人不甘作「樓奴」、但了解到年青人的優勢係「有時間」,故應在美元不斷被過份供應的時勢買樓去先借入美金(即港紙)、再攤長定額慢慢還。由於美金供應只會增即每張美金的內含值變少、欠債者會發覺日後還債會越黎越容易。套用外國文章的一篇標題、就係:”Debt Burden will be inflated away by inflation”   Q2: 你認為樓價未來走勢如何?    這需要參考筆者撰寫的「香港水路」概念, 香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。   「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。   Q3. 上兩季股市下跌會否影響樓價? 已有文章提及,恆生指數同中原指數兩者不具關連性、將其移前半年作計算更得出負關連性(negative correlation)。就似2008年股市大跌、中原城市指數由當年高位73.29點(2008/6/23)跌至(2008/12/22)56.78點,只調23%。而恆指下跌了近10000點。同意股市可影響樓市、但只是短期因素及不屬主因,所以由股市大跌而帶出的跌幅不會大。2003年樓價再向下滑、主因是實體經濟嚴重受損害,大部份香港人的生活模式大幅改變。   Q4. 請簡單分享你由博客轉型為著名作家及創業者的成功經驗?   從事銀行工作一段時間,在2012年開始在商台寫BLOG。透視在銀行內工作的見聞,用虛構故事包裝成文,成功收集到一批讀者。堅持每日以文會友,漸漸掌握到讀者要求,不斷調整自己內容再去吸引更多讀者。   2013年7月,將部份文章結集成書本,出版<樓換樓>,反應熱烈登上商務2014全年暢銷書榜第4位。惟本人同意香港的書本市場很細,我決定將書本作一個輔助產物、用作協助舉辦不同投資課程。   其實係2013年4月已開始初辦投資課程測試市場反應,發現有市場需求。在配合書本及免費博客文章去介紹收費課程,發覺課程收入足以支持博客網站運作及出版書本。由2013年創業至今都不斷改善此營運模式(revenue model),2014及2015年7月都有再出書。現時公司員工6位,應付每日過萬的網站流量及教學行政工作。而加盟的教師則累至12個,課程基本上星期一至六都在辦。  

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令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960

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諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!   家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。   每月家庭開支, 本人 開支:父母4K,保險2.4K, 消費4K,   先生 開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款   資產 1.現金$220K 2國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 2 […]

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活在香港的求生術#944

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諗sir,   你好!本人31歲,單身,在內地工作,月入RMB45,000(約HKD55,000),有借貸,所以每月還款HKD1萬(至2017年1月),現每月可以存款最多HKD2萬。由於早年揮霍,股市失利,只有基金加基金約30萬,儲蓄亦只有10萬。完全沒有方向,如果不靠父母幫助,如何有效地增加現金存款?有適合的投資方法?希望諗sir可以教路,盡快買到樓。   迷茫上   answer:   相信讀者財務情況反映了不少港人、三十之前有錢就洗,淨低就炒股。最尾發現「洗錢好過炒股」絕不為奇。因發覺食飯同睇戲至少係「洗左」係自己身上,買股如倒錢落海。其中亦有些人得出「投資無用既結論」,只花錢而淪為月光族。   做法過了火 有時在尖沙咀教室遇上些同學頗不修邊幅的,同意人不可以貌取,惟發現呢類同學很專心在股票投資,外表觀感少去打理。他們均覺得「投資是唯一出路」、專心鑽研。筆者看法是他們做法過了火,成幅身家拎去買股票希望一朝發達。其實股市專收叻仔,打工要贏只需同全公司幾百人鬥、炒股票要同全世界幾億人鬥。較好處理手法是,25歲前全輸無所謂,25之後每月儲起既錢一半存活期、一半作投資。勿讓投資失利打算個人買樓結婚之部署。   至於另一討論是:「人係唔係一定要買樓!?」先表達同意前輩曹仁超所言,收租對整個經濟是最沒幫助的行業。亦想指出中國歷朝崩壞之前、土地價值都會飛漲。什麼貨幣貶值同買唔到樓、其實在中國每朝皆現。今時在港經歷的不是新鮮事,只是每時代發展之循環當中之一節。自2010年起的辣招對阻止富豪作土地兼併有減慢之效,令炒賣土地的情況實有所舒緩。但若你相信事情蘊釀萬一過了拐點之後便無法停止,香港的地價長遠而言仍會在高水平、要生存在城市不好創作、只好買地(樓)。這樣看很悲觀,但亦是實情。所以正因如此、坊間出現了不少講移民既書。由於筆者在此範疇不熟悉,所以只好說說要留係度既話點去投資。   1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的 正所謂大富由天、小富由儉。對社會好又想搵錢一定係創業,但若你一心只想(又或被迫)做個打工仔、你的理財目標最好先架置在「每月唔返工都有糧出」過位置。敢講1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的,因為$30000*12*30 = 10,080,000。即你搵三萬銀一個月,成世唔食唔住都只可用30年儲到一千萬多少少。當然如你打工搵十萬銀一個月又另作別話,小眾討論,不妨另發電郵予筆者。要「唔返工都有糧出」,要有兩個朋友: 1.本金  2.回報   400萬係邊度黎先!? 若你的本金係400萬,而回報有7%一年,即一年收280,000,每月唔返工都有$23,333。 講到呢度當然會諗:「xxx, 400萬係邊度黎先!?」 明白一個人儲好難,所以,你應該搵多兩個租客同你儲。你認為每日睇下你隻股票升定跌易掌握定係問你個租客收租有把握? 好明顯筆者選後者,然後用原本睇股票既時間去同家人相處,又或同班中佬踢下波,試圖找回人真正應有的生活。至於一年7%之回報,在面授時再談,已是保守假設,當然要超22%一年亦先說是不可能。   或者你又再諗:「我有x首期呀?」其實,首次買樓只要付樓價一成作首期、次者兩成。當然用途基本上係自住。不過既然而家車都可同朋友共用,只要你稍有知識一定知點去規避風險。另外什麼收租煩又驚租霸,其實只要你見慣了,來來去去又咪係個幾個問題。筆者可傳授經驗、又或看倌可選擇自行去累積。很多時只要你用心去開展了事情,會發覺成件事無你想像中咁艱難。 講返買股票,後生同中年都應買,不過緊記係輔助而不是主要。即萬一輸股票、不會影響你到目的地的時間。贏就行快一點。不少人很熟練買股票落盤,但想問問各位買股前有冇睇清楚在港上市的規則呢? 踢波打聯賽都要先講明踢幾多分鐘同贏波有幾分啦,大家買左咁耐股票都唔睇下上市守則、亦不為股票之估值方法作了解,咪就方便左有些上市公司主席亂搬龍門去搵你銀攞。本篇不談方法、先講想法。希望幫到筆者自己同各位。

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40歲窮老板不知怎樣走#841

  唸sir請救命,你好 我41歲,夫43歲有一子大家都是老板 我是開hairsalon每月25000-30000 夫用貿易公司每月25000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000,欠錢行1900000有現金有500000, 有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休, 我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和 有工人,仔私校又補習,之前輸了500000萬股票,所以想將層放先再租。 拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見   Answer:   此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。   1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。   各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。   2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。   3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。   咁諗sir,你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下: SOURCE: 香港政府統計處   樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) SOURCE: 差餉物業估價處 […]

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]

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樓價下跌要什麼?(上)#834

  本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.  由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回,後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500,或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力,不忍見。 answer:   有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力,終有一日樓價會大跌,不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。   要樓價下跌,要等政府再出招? 其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法,辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的,就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售,只消幾天便即被市場吸納,這個情況很易被確證,只消你去地產鋪待上幾天就明白   要樓價下跌,要等新增供應?   住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的,因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享,因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司,因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市,惟祥益只在新界西紮根,要睇哂全港二手真係未有指標可示。   關於一手,運房局其實有數字提供,見下圖示(2014年12月報告),未來三年供應估計為74,000個。表面上睇,年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。 – – 2014年預計供應 – – 棒型圖 – 可是估計還估計,筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100 即詨差近一半( 34100 vs 62000),那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事,真係….. – 2011當年預計供應 – 今日分析先講到呢度,讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期,解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」,八成單名上會再買樓送比朋友住,再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升,讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住,而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬,行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月,收回利息應可作大部份幫補。 其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。

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辣招應對、九成上會、借貸力重組#822

諗sir,你好! 最近讀了你的兩本大作,學識很多買樓的知識,亦打算稍後報讀你的收息課程。本人係庸才一名,今年30歲, 一直認為三十而立,應該在30歲完成一些目標,希望向諗sir請教應該如何部署完成一生三宅的目標. 背景: – 現與父親及弟弟同住一間好多年前已買下的公屋,打算會繼續住落去 – 每月人工: 30K (另加年尾約有5-6個月bonus) – 每月支出: 家用$6K + 保險&基金$3K + 其他消費 $10K – 每月儲蓄: 11K 資產:  – 有一間已租出單位打理,估值4.2M,租金12K,每月還款少於4K (利息=H+1%),已只還剩560K – 股票,基金投資約200K – 現金約350K 問題: 1) 記得諗sir講過租金的8成可作為收入, 即借貸力 (30000 + 12000*0.8) / 10000 * 2.59 * 50% = 5.1M. 現可用借貸力 5.1M – 0.56M = 4.54M, 請問正確嗎? 那麼bonus又可如何計算呢? 2) 現在的想法是將現有單位加按1.5M, 再用來作首期於大埔購入一間約3.4M唐樓 (因有相熟地產), 再向銀行做mortgage借入剩下的1.9M. 單位已一早分了2個套房, 共可收租金15K. 請問諗sir這個部署是否正確呢?會否太risky呢? 3) 另外,有考慮過用親戚名義購入以避免俾double印花稅, 如果用親戚名義,是否一定需要用親戚的入息去申請呢? 4) 如今年購入,下一個目標就是在35-40歲後再買多一間以完成一生三宅, 請問有可能嗎? 5) 或者諗sir有沒有其他更好的提議以幫助我呢位庸才可以做到一生三宅呢? 希望諗sir賜教一下, 先向諗sir說聲謝謝!!   ANSWER: 以讀者各項問題而言,買樓教學課程較適合解答讀者現時疑問。例如non-regular的收入怎計作入息證明? 又或者無收入的人怎能為自己提出收入證明? 早前金管局收緊按揭成數,七成變六成已有很多人討論、不作論述。另一層面批第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   那原本計借貸力之方程,如果該人已有樓揸手,那借貸力要打折計數。當然收入是可調節的,當一個人工資增長10%,那由5成降至4成的招數即時作廢。但對10%即加了的收入怎作陳述才有人相信? 當然唔會搵老闆寫多張支票就攪掂咁簡單,要坐低再了解當中法門。   未上車者不需太負面去看待今次辣招,尤其讀者弟弟經今次出招後變得十分「馨香」。雖未見面但估計佢從未買樓,即現時仍可九成上車。在上星期總裁公佈,樓宇按揭保險最高成數將會由九成降至八成,不過首次置業及符合更嚴謹要求的人士可獲豁免。經這幾天更深入了解,筆者為大家查探了什麼是更嚴謹要求? A. 從來未登記過有房產既人先可合格借九成 B. 支票出糧或自動轉賬出糧皆可為符合更嚴謹要求的人士 C. 如自己一個人工資不夠只需找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成 D. 擔保過人而自己從未買樓的、不受影響   以上只是重點概括,日後有更多已批案例會再同大家探討!   所以如果讀者弟弟再買間樓,是可以借足九成。若將現時單位加按而買樓,搵弟弟做更為合適。至於買入唐樓之想法,先是付1.5MIL首期,借了1.9MIL而不能攤30年還(因為樓齡大,至於點計到攤幾多年要見課程解說)。估計每月供款為190/191 ~ 每月$10000。在租金15K之下,即讀者付出1.5MIL首期而換來15000-10000= $5000月正現金流,不見得是好投資。   現時應作是將4.2MIL的樓加按,可惜現只能降低至6成,按到4.2*60% – 0.56 = 196萬,借出息口要比H+1%貴,但仍不會超於2.3%。得資金後不好買樓,在新借貸方程下讀者未受影響,借貸力用 掉(196+56)/30000*50%*2.59 = 252/388 = 65%,已屬高水平。196萬應用債基收息而不該用流動性低之直債,月收息$25000/月,減去加按後令讀者多還的8000/月按揭,讀者月正現金流多了$12000。明顯比買唐樓收租多及少雜費。    

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八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819

> > 諗sir你好! > >   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。 > >   本人與丈夫年35歲資產如下: >   本人 >   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣) >   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   供樓:12,000 >   股票:500,000 >   恆常支出及家用18,000 >   保險4,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄31,000 > >   丈夫: >   資產:354萬(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610萬) >   供樓:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恆常支出及家用: 34,000 >   保險7,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄8,400 > > >   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。   先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。   10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。     由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 – 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。   公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。

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如何避免因買樓而恨錯難返?#817

諗Sir你好, 小女子是你的忠實粉絲。已經上了你的收息101和102,獲益良多。 現與男友自住細二房。一直努力工作不斷儲蓄。先更新一下現況,小女子現時工資約3.5萬 ,可儲2.8萬。男友入息2.4萬 ,可儲9千。未來會在事業上繼續尋求上升空間。因家人需要令我倆在未來2-3年內需要搬到元朗區,以方便照顧。但在部署上不想有太大的出錯,希望諗Sir給予意見。   現居市值3.1M欠款2.3M,有望七成轉按(或需補些少資金)出租。若沒有換區的需要,小女子其實有意在荃灣同區再買一較大物業自住(600建尺現價近5M),為未來4年內婚後有小朋友做好準備。小女子持有550K基金平均13%年回報,男友則用貸款持有350K基金。小女子另有貸款現金500K。   現有以下想法(優先順序): 1)多置一個同區物業出租,租出現居,再租元朗自住 2)買入元朗自住,租出現居 3)租出現居再租元朗自住 小女子認為此是重要的一步,不希望10年後回望有任何恨錯難返的感受。再一次希望諗Sir給予寶貴意見。   ANSWER: 同學既問題當然排快隊作答,那先看一看同學的借貸力,為(35000+24000)*50%/10000*2.59 = 7.64mil。當然若真用7.64作買樓之評估顯然是錯的,同學在買樓001已知道有什麼事情可加大或減少個人借貸力。另外相信是見到課程提及之債基方案吸引,男女朋友都用私人貸款借返幾十萬作12-15%作收息投資,吸收借錢成本年2%及收息12-15%當中之息差。若用同學550k收13%年回報計,收息$5958/月而利息支出為550k*2%/12 = $916/月,每月套現5958-916 = $5041。即每月有多五千蚊傍身,已比買個車位收租更勝一籌。   當然胡亂借錢會打亂往後買樓部署,因私貸極影響個人借貸力,私貸借走的幾十萬要係60-96個月內攤還,比起按揭可攤30年還實為不及。用好手法可以用某類貸款可不傷借貸力,變相無損可借金額而每月收多幾千至萬餘元不等。   另一點是有感讀者之理財太集中係買樓同收息、需很配合筆者講的課程但要令生活安穩應為自己增添點賺價項目。<<收息論>>一書已有提及,收息同賺價其實同等重要,尤以年紀較輕的讀者,宜用ETF或股票去為自己開拓賺價投資,始終收息物回報限在10-30%/年,中短期為自己爭取些正現金流係有用,但對一個廿幾歲仲要打工真係有耐都未上岸既人計,做點賺價投資可令佢行得快一點。當然如看倌是45-60歲人仕,應重收息而賺價。   最可惜的是筆者發覺、大部份人都係40幾歲先黎積極投資,一個不慎或唔曉地攪即將成幅身家輸走大半。原因不外乎年青時太專注事業、認為有錢個陣再去投資都未遲。筆者建議是人應該趁後生無錢個陣去「學」投資、到老個陣去利用投資賺錢。   至於讀者已有一房,欠2.3mil。如有同區再買5.0mil住宅假設借七成,欠款比率即攀升至(3.5+2.3)/7.64 = 76%,仲有讀者自己及男友都有私貸係身,在旺市中不宜將借貸力用爆額。較可取是行「以租養租」,將荃灣樓租出自己再租元朗,滿足自己消費需求。至於日後買樓,可避免一些區域,在003已展示了各區之優劣看法及數據如何反映可為何一區會跑贏另一區。Homeblogger為讀者提供(buy-side)用家角度出發的理財資訊,解釋多配合數據為證,一步一步幫各位累積資產及產出每月正現金流。讀者已有個好開始,收取了現金流亦為下一步作適當部署。  

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