一個投資頂四間收租樓 #588案窮中產

Lum sir你好,客套話不多說了,小妹已婚36歲,家庭月入5+k,另擁有澳門物業市值7M+,月供9k,租收16k,香港冇物業,租住$9000私樓,請問: 1.澳門樓市仍在上升軌道,但租金回報極低,如賣出後可得十年以上存款收益並可套現5M+,是否在升市下仍建議賣出? 2.現手持40萬現金,是否該現在9成上會香港買入細單位自住? 3.閣下建議利用澳門樓加按投資於香港物業或其他低風險的收息產品嗎? 4.你會贊成放棄澳門樓買入一間細價樓自住,一間3房出租嗎?還是加按澳門樓再買入兩間香港細價樓,一層老公名9成自住,一層自己名7成出租,就此完成一生三宅?借貸力可以承受嗎?買入物業價格及加按金額如何分佈? 5.閣下對澳門樓市有何見解,在供應嚴重短缺、澳門賭收雙位數增長及港珠澳大橋效應下,是否跌市機會什微? 感謝Lum sir賜教! 心急完成一生三宅夢的小女人上   answer: 澳門樓回報太低,七百萬樓只收租金$16000。投資係講回報、唔係講感情,一個回報2.7%的住宅投資項目不宜持有。賣走套出500萬可有不同投資方案:   為了合乎規定我們不直稱任何投資物。  1.直債投資   到期日 賣價 回報(年) 李氏基建 Prep. 101.39 6.625% CITIC Group Prep. 111.61 8.13% 香港地產商 Prep 101.93 12.42 收過路費公司 18/9/2017 107.21 7.38%   當讀者知道收五百萬放一年少都有7%回報,即一年35萬每月成$29166,那一間收租$16000的樓「唔要都罷」!    2.一堆直債 資本少而又不願承受風險者,宜入手幾間公司直債去分散風險,五百萬港幣投資額可投資之餘享受近乎隨時取回資金之便利。少於五百萬或少至幾十萬都可運用收息課方案將年回報擴張至10-15%。   年15%回報好跨張? 又或者有同學覺得好少? 可承受風險者可選擇年60%回報的xx地產直債,此物在堂上被同學發現。收息課唔會比number、是引領各位同學懂得找尋適合自己的投資,6-60%皆有。一堆直債或一條直債皆有提及。   那500萬放在15%回報、可隨時贖回的「堆頭式方案」,回報再上一級至每月$62500。一個得宜的投資抵得上4間樓收租($62500/4 = $15625)。    3.一間日本樓 買間日本樓再搵人反租比香港客,你去日本租酒店幾錢? $600一晚? 你買間日本樓幾錢? […]

Read more

賺錢多不等於理財好 #561案半山居民

Hi there Mr Lam   Saw your impressive analysis and seemed to have helped a lot of people, I would like to ask my question.   I have HKD200,000 income per month, of which I asked company to help me pay HKD36000 per month rent, and save some personal income tax.  I came back to […]

Read more

將加按套出的錢減免一半利息支出#534案半山居民

諗sir, 你好! 最近偶然碰上Homebloggerhk網站,拜讀諗sir的文章,深入淺出,  真的獲益良多。 本人30歲, 幫父母公司工作, 月入2萬, 另每年花紅現金8-10萬; 丈夫31歲, 月入3.2萬, 收入穩定上揚。 我倆聯名下於2年半前, 9成按揭買入了西環2房單位420萬(市值600萬), 月供$13,000, 偷雞出租了2年給朋友,月租$13000 ,倘有360萬未供完。上年年中收回自住, 上年用了我倆大部份積蓄裝修和結婚, 現在剩落股票+現金=$150,000。本人在媽媽幫助下,另外和媽媽聯名於港島東有一間樓放租, 2009年880萬購入, 市值1300萬, 7成按揭,出租$32000, 倘有500+萬未供完, 多出供樓的租金收入全數給父母, 他們希望日後可留此物業的50%給我, 其它給弟妹。 我和丈夫各自的父母自住物業已供完, 大家差不多都是350萬左右,需自住所以一定不會賣, 但可加按。 現在, 我們想下半年/出年換間比較大單位的樓, 我和丈夫現在有甚麼可部署呢? 應否賣了西環樓? 或加按? 或加按其它樓?我和丈夫其實是否已經借盡了銀行錢? 想換樓的煩惱人(貪心人)   答案   是的,讀者實在有點貪心,本身有間市值六百萬既西環樓再加父母幫助下有1300萬港島東物業的一半業權,以他們兩位只夾埋52000月人,老實說不為相稱。條數是咁計的: 兩人借貸力共52000/10000*50%*2.59 = 6.73mil,現時兩間樓共欠款500+360=860萬,即兩人是欠債比借貸力還高,鐵證如非父母幫手,根本冇此光景。   轉捩點在於自己幫父母工作,一般想法是會構成借貸力低下,因父母出糧比仔女一向無咩證明,在銀行無憑下借貸力會比上段計出的更低。可是亦因此原因,父母公司如是有限公司,每月出糧供足MPF幫自己報足稅,那幫自己升職再補加人工,出糧半年後太太月入加至50000,那全盤計算可推倒重來,增加借貸力。此事在申請貸款前一段時間要做好,最好亦找個專業會計師完成公司核數程序,法律而言如有人一心加人工只為銀行貸款,有可能被入罪意圖騙借貸的。   到此又有人話找朋友公司出糧去增加借貸力可否? 留意灰色界線莫太踩界,總之有人一火請你,無論是正式僱用或簽服務合約,都可以計入借貸力的。關於此事的買樓101、102課在昨晚已完成,下次開堂暫定4月底。   讀者如成功增加借貸力,不要買樓,只求加按。西環樓可加按600*70%-360 = 0.80mil,港島東更可套1300*70%-550 = 約4.0mil,套出兩者共需至少加(4.0+0.8)/2.59 * 10000 […]

Read more

為自己創建「一生三宅」#491案半山居民

諗Sir, 您好,向來認同您「一生三宅」的見解,希望能按小妹個人情況給予寶貴意見指導。 小妹和丈夫年34歲,有兩名小朋友,投資知識薄弱, 家庭月入65K(丈夫40K, 小妹25K)。今年年初小兒出生前, 賣出數年前購入的自住兩房物業, 獲利3M, 現時租住三房兩厠單位, 月租19K, 計劃租約期滿後購入三房自住。     首次置業後因幸運, 股票市場獲利1M, 夫婦二人現手持現金6.2M, 股票500K, 明年可動用保險儲蓄150K, 無其他物業。家庭開支包括供養幼兒和父母, 無其他負債。 小妹和丈夫意向購買西九四小龍的三房單位, 現考慮購入1/ 丈夫單名購買四小龍三房單位(維持現在生活水準) 或 2/ 丈夫單名購買美孚三房單位(樓房舊), 之後(但不知要等到何年)再按市況以小妹單名購入第二套投資單位。     小妹主要問題如下︰ 1. 美孚樓是否保值能力較四小龍低? 2. 基於實行「一生三宅」目標,今次購買三房單位應該付多少首期? 什麼時候才合適購入第二層單位? 3. 是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住? 還是再多等一段時間? 敬希諗Sir給予高見指點, 十分感謝。 答案   只消運用買樓101內前頭幾個概念,即可解答讀者疑難。 購買三房單位應該付多少首期? 筆者提出之理財概念是有錢趁早借,時候會將用港元計價的債務貶掉,你不見老人家當說供樓最辛苦係頭幾年,之後越供越輕鬆嗎? 一般港人用定額供樓,而今日供樓之一萬蚊,他日應唔能夠係澳門租晚三星酒店。   令你手上萬元貶值,當然係街邊阿嬋都知既通賬。可以通賬有幾兇猛還看下表:     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 […]

Read more

為13.24%年回報再進一步#489案窮中產

諗Sir 你好!!! 我想計劃下下一步,麻煩比D意見   本人是自僱人士(年薪約80萬),太太現時為家庭主婦,有兩女兒分別是5歲及1個月大 本人早幾年因收入較好分別在09-10年買入三間物業分佈如下   A 西九龍兩房+車位(自用) 已轉按 outstanding 420萬 月供$15800 (7成上會 2,15%mortgage link)太太單名 B 西九龍一房(自用) 剛轉按 outstanding 347萬 月供$12700  (7成上會 H+1.9%)本人單名 C 沙一兩房(放租$9800) 已轉按 outstanding 223萬 月供$8500 (6.5成上會 2.15% mortgage link)本人單名   High yield bond 120萬再加借(槓桿100%) 每月收息$13240(已扣除利息)   剩餘現金210萬, 本人自僱生意開始下滑已停產打算轉行, 請問現在應否再投入資金買債收息去供餘下的$14000供款??? 還是有其他好選擇?? 本人亦打算樓價下調時再入巿   (每月供款) 15800+12700+8500= 37000   (非工資收入) 9800+13200= 23000   […]

Read more

供13萬月薪者的一片安眠藥#479案半山居民

>本人為你的忠實讀者,你的書寫得十分精采,本人獲益良多。在報讀課堂之後,心急想請教一下 >以下是一些投資上的想法,誠心向諗sir賜教。 >  > 本人家庭及投資狀況如下: > 本人42歲,太太36歳,太太為家庭主婦,兩名女兒4及6歲,月入13萬,經常出差上海。每月儲蓄5-6萬,另有現金及股票約400萬。 >  > 於荃灣區有一自住物業(太太為業主),3房700呎單位,現值580萬 (8成按揭,尚欠360萬,月供1.4萬)。 >  > 另在國內有兩個物業,現值約1200萬 (7-8成按揭,尚欠500萬,月供2.5萬,租金收入2.2萬,利息6.5%)。短期未有出售考慮。 >  > 按你書內《借贷能力計算》,借貸力為16.8M(13/2×2.59)。升巿剛只持一半貨(3.6+5=8.6)。 >  > 初步想法如下: > 1.加按自住物業至現樓價7成(50萬),用作還國內物業高息貸款。 >  > 2. 如樓價回落20%以上,用150萬首期買500萬物業投資用。初步想在土瓜灣,何文田或紅磡。有何屋苑推薦? >  > 3. 餘下錢等小朋友定了學校再考慮怎换區作自住。 >  > 請問此想是否合理?荃灣這幾年供應很多,或者是否先賣自住樓換個好區? >  > 人到中年,因女兒漸漸長大,希望给她們更好居住環境,我為此已多睌失眠,希望諗sir能明燈引路,在百忙中回复,本人不勝感謝! >  > 煩惱人上 >  答案 可能有部份讀者看著不是味兒:「頂!!!搵十幾萬都失眠!?你有冇病呀!」可能筆者對此類個案有更深認識和理解,更可肯定說月入比讀者高十倍之人仕,可以患有更嚴重之失眠。金錢世界追追遂遂,你究竟在找尋什麼呢? 如果是高薪? 那每月人工要用手搵才有,而人工越高越有被裁風險,獅子銀行的「三條四」故事令中高層不斷警惕。試問自己成世人都夠三個後生仔「好打」嗎? 雖然經驗同人脈都是年青人欠缺之地方,惟幾年時間老闆便可飛起middle man同provider建立起關係。在科技日新月異下經驗亦越不見值錢。除非你有興趣不斷結交新朋友,否則時間一到你份十萬月薪便無可避免被幾個上位青年取代。   讀者在問題中的三個建議只有一個能主動改變其財務狀況,亦因書本<樓換樓>未有完全交待筆者理財概念,所以不少人在個人計劃中側重賺價思維,會在下本書作更深入講解。賺價思維即是想低買高賣賺取差價獲利,此舉對於社會中層人仕不作建議,反而身無分文的窮人可作一博。原因可見大家之股票投資,相信都係蝕錢人眾,賺錢人少,解釋涉及投資心理學,不在此詳談。讀者希望等樓價回落20%再置業投資是普遍一個賺價思維,筆者希望大家考慮多個角度,就是如果你能在現在找到一個能提供正現金流港幣五千元之上的樓房投資,不妨買進。   在買房而言,正現金流是租金減去按揭加雜費支出。筆者在投資買樓103更介紹產生萬元正現金流之買樓方案,在此暫不論述。那為什麼是爭取正現金流而不是賺價呢? 筆者眼見人每月有幾萬蚊落袋感覺,比起你月袋十萬人工更愉快。其實賺錢大部份人是為一個安穩愉快生活,而賺現金流最能達到此目的。賺價當然是一步可登天之方法,可是你能告訴大家一個很大機會成功翻一翻之投資方案?   所以讀者有時間要去睇下樓盤,如沒時間真要託人先了解一下。買樓是穩當而又實在,所以要自己花點時間。而荃灣區、土瓜灣、何文田均是適合買進之地方,當然不同區份所買樓房類別有異。就當讀者住既荃灣,如有時間同仔女出街有否細心留意已改變不少。所以請先了解怎樣為自己產生正現金流,後再決定怎樣將手上資金運用。只可以說讀者在其工作領域當中固然專業,但現有之理財想法太普遍、太被動、結果亦和大部份人一樣不會成功。請花時間了解一個在港適用又實在的投資方案。   […]

Read more

十一年沒交稅點買樓?#469案半山居民

本人不是庸才是蠢才一名, 41歲單身,  十一年前辭掉工作, 就靠當時百來萬積蓄,間中做下網上拍賣及投機賺了生活及一些積蓄, 現有六百六十萬元積蓄(基本我只是十一年年內有年多時間月入三十萬以上, 兩年多時間月入十來萬, 其餘時間很多時都沒甚麼收入,而不是有固定平均收入), 其中存了460萬人民幣在國內收息2.85-3.05厘 , 港幣只有八十萬元   因為一直未婚就與家人同住, 自覺沒急切置業需要, 又沒固定工作收入證明及十一年沒再交稅, 所以覺得不能做按揭, 等待一炮過, 但現在又覺錯失了時機, 我現時個人一年平均支出大約是20-25萬左右   所以現剛開設了獨資公司, 準備正式做生意, 希望重建借貸能力,可以過1-3年後做按揭上車(亦希望到時樓價回落20-30%),     現請教: 1. 如想準備做按揭, 我應該開獨資還是有限公司, 應該固定每月做一個出糧的AUTOPAY嗎? 如不每月做, 就只有年終報稅填寫的全年收入, 能借到70% 甚或90%嗎?, 但如自己一人做董事的有限公司, 出糧給自己又可以嗎?? 我想每月固定出大約40000月薪, 不知可不可咁做 2.  十一年沒交稅, 突然交大額稅款, 會不會被調查過去十一年沒交稅的原因? 如真的每月支40000元交稅上應該怎樣可合法交到最少稅? 應該開多間公司做不同類產品嗎? 還是一間公司運作較好? 3. 我的生意還在籌備, 40000月入只是假設, 我現收息只有14000月入, 以我現金多但收入少的情況, 我的借貸能力應怎計算 ??   是不是暫時跟月入14000元的打工仔沒分別??  所以我不知我應該可買幾錢的樓,  如目標是中原指數 […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室