分段買樓收租提早在職場贖身 #668

  諗Sir,   看你的Blog已有一段時間,獲益良多。每週爬文更已成為了習慣,除了希望緊貼市場訊息外,亦提醒自己早日建立穩定現金流,早前更報讀了收息課程。然而,市場上投資工具花多眼亂,最終希望以買樓收租為主線,配以部份債券收息或股票投資,現請教諗sir本人的情況應如何部署,可早日在職場贖身,財務自由。   本人現年四十,單身,月入45000元。2010年底以180萬元上車,當時以H+0.7%借100萬元。及後樓價升至約280萬元,故加按100萬元,這部份年息為P按,息率約2.3%。兩筆按揭合共月供約8000元。   計及供樓及一切開支,每月支出約25000元,流動資金600萬元,當中有200萬買了紙黃金,有少許股票。以往本人只將資金投放在股票及基金投資,近年才慢慢學懂原來物業市場的槓桿效應對打工仔的財富增值有如此威力,可說是知得較遲。希望踏入四十而不惑之年,能活用各類投資工具,達至財務自由。   本人的借貸力:4.5/2*2.59=5.82百萬元 已使用之借貸力:200/582=約34% 每月儲蓄比例:20000/45000=約44%   現有問題如下: 若從投資角度,以手上有限的現金情況,本人希望再買多三間樓仔收租,慢慢退下火線,以本人之力這想法是否太進取?如可行,應如何部署在跌市下分段再買樓?   由於有感於年紀已不細,現在是否應先再買多一間開始收租,抑或等跌市時才分段買齊三間?   期待回覆,謝謝!   財務自由信徒上   (收息課程及103 code DV21?? / DP 26??)   ANSWER: 一般人理解<樓換樓>其中一個心法係趁早借貸、盡量加按,再用<收息論>的方略同自己投資,讓時間貶抑債務。可惜理財一事太個人化、唔係話一個法門可對應全部讀者。所以在上述兩書,筆者均附有多個實案供參考。今次例子讀者單身,計個人看收入其實都唔差,月入達$45000。可是「庸才最好有貴人相助」,讀者未有partner將其家庭收入加大,借盡都係45000/10000*2.59*50% = 5.8mil。此例要完成一生三宅及分段買樓,明顯5.8mil不足夠,要找些人幫助才行。   咁你問讀者自己都有5.8mil現金加股票? 而家去買咪得囉? 只好說如只想將一蚊換一蚊貨,你根本唔使睇呢個blog。往後輕輕提下讀者仲有5.8mil現金加股票可以點搞。   讀者要找的幫手係租客。與其他將樓加按盡至七或特別地九既讀者不同,本案讀者只應將手上樓房加按至五成再將其租出,做好租賃文件後租金收入可計入下間樓的借錢憑證,借貸力將提升至(8500+45000)*50%*2.59/10000 = 6.92mil。那讀者間樓租左比人,自己住邊? 可以買樓/租樓又或搬返去同屋企人住。   可能有人諗? 點解自己有間樓住,要將佢租比人自己又再反租樓咁複雜? 因為筆者想讀者買下間樓既時候,可借盡九成上會。有樓自住者再九成上會現時有困難。那讀者將樓租左比人,冇自住物業,借貸力更提升至(6.92-1.40) = 5.5mil。由於樓市要係短時間下跌唔係咁易,讀者40歲,最好在40歲先完成一生二宅,故在買租之間選擇買。只選細價樓約三百萬,其實有九成上會買間樓都係三十幾萬首期,就當真係高位摸左頂跌了30%帳面虧損依然有限,供幾年樓即可cover大半。更何況讀者有5.8mil資金及增強了的借貸力在等著呢30%跌幅?   當然,此時更有人想何不等到樓市大跌才買第二間? 咪賺得更多? 只好說筆者不才,由初出工作都而家都未有過此賺盡的貪心想法,亦冇諗過能將世間一切事情掌握,才可有手有腳快樂活到而家。   單身人仕做到此點,十幾年過後原本租出去既樓已有租客幫手還得七七八八,達成一樓自住一樓收租的最基本盤已成。至於讀者好想完成的「一生三宅」,可先搞好兩間細價樓在手,靜侯樓市下跌才低吸。另外580萬亦有亮點,用得好讀者根本唔使返工,見解如下:   相信讀者同不少香港人一樣,股票組合內含不少匯豐、中銀之類既「穩陣之選」。那筆者找來了工商銀行的8年股價圖,看圖見此股如只買不賣,長年累計升跌都係打個和,你更見呢隻內銀股近年係一浪低於一浪。所以如果大家係買股票長擺,不如唔好買。(見下圖) […]

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渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]

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解決中年危機。七萬銀士聽日唔使撈 #650案窮中產

本人現況: 年紀: 41歲 月入: 70K(妻子揮霍沒儲蓄…當沒收入吧) 現金: 4M 人民幣: 1M 股票: 1.5M 每月可儲 20k 自住房: 已供完,現市值13M 08年把第二房賣出,套現3M, 但結果是錯失這幾年上車房瘋狂升覆. 本人已婚,小孩現6歲.中年危機-工作不穩,有被栽危機,市場工作機會大不如前,也不知還可工作多少年.自知現資產不夠退休,欲找較穩方法增加現金流,懇請諗sir給點意見.萬謝  answer: 男人到中年,庸碌廿年後可覺得自己一無事處,若身居要位者亦要提防各晚輩對自己職位的窺覬,真係大把野煩! 返到屋企更發覺阿仔既功課連自己都唔識答,比老婆埋怨完後,訓係床上訓唔著,幾小時後又因唔可以無左份工,爬住咁起身上班。究竟呢個困局有冇得解決?   呢個讀者都算犀利,老婆點揮霍都好,自己都揸住間一千三百萬既「名鑄」係手,正真係「一鑄獨嬴」,呢間樓用得好佢聽朝可以返去炒左佢老細。可惜現有借貸已收緊,讀者將自住樓加按只能套420萬,比往時套到13mil*70 = 9.1mil少了近半! 向好方面睇,睇者在本年只是稍為將自住樓的價值套出。如本文介紹方案實行得好,他日政府放寬借貸,再將淨低9.1-4.2 = 4.7mil加套未遲。   讀者自己現金已有4.0mil,加上新套出的4.2mil(利息成本年2.0%),可放於由李生或各大孖沙保證的直債,收息替代而家份人工,他日更可保證取回本金。前晚同朋友仔傾過,將當晚用的draft paper貼出。留意佢是先放HK$800萬再借回62%,借貸息口低至1.68%。如你只有1-2百萬資金,借貸息口升至3%,回報可以到8-10%。當然你只係小本玩家,那可SKIP下段到本文尾聲看另方法。   見在上圖放了四條債入去,懂得選債既人唔多,因為全香港都興速食既股票。讀者先放一球美金(HK$800萬)進入,借貸息口1.68%,利息年成本約US$10400。之後收息5.782%,息率計為12.47%。即係讀者有此相助,8.2mil資金可放4.0mil於此,年收息$508,000。若5年前賣樓收返$3.0mil時懂得用此方案,五十萬已收了至少4次。   那淨低之4.2mil? 行債基方案是也! 當然筆者未來有個更可取的ETF方案,暫因想由低階做起故重談債基。債基方案大小本人仕都合適,因隨時可贖回,幾萬蚊都得。今日放錢下個月都開波收息了。當然讀者有4.2MIL,算是一個數目,那分兩隻投資物放入皆行。4.2MIL收息12%,保守白痴咁買都7%,那讀者收4.2MIL*12%/12 = $42000/月或4.2MIL*7%/12 = $24500不等。我就當讀者只用7%債基簡單咁買,連同上方的四條債方案月收共$508,000/12+24500 = $66,833,扣埋MPF呢個收入同佢每月七萬出糧差唔多。那讀者可搞好後下個月返公司遞信。如採取12% advance些少咁買,更可儲定多些少錢他日作供樓之用。   讀者的人民幣或股票都仲未得閒講。今日有地緣政治事件發生,或是低吸債券良機。美國同印尼關係一向密切(或咁講,印尼只係馬前卒),今年2014年4月輔到奧仔訪馬國提出兩國達成夥伴關係,之前之後該國怪事多蘿蘿。今日仲比(人)係俄羅斯附近擊落馬航客機,呢個牌局點推落去,真係耐人尋味。

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年跌15%反產出8%回報。保本 #649案偽專才

諗sir,你好,本人39歲,和父母親同住私樓,現單身患病前已經供滿,由於在這幾年身患長期病症醫生確定不能夠長時間工作要放棄正職,醫療開支方面靠政府,收入現只能每月接freelance,太約15,000元左右穩定但冇入息証明,每月支出約9,000元,可儲蓄5000元,希望諗sir幫忙分析我可如何分配及投資達才至財務自由?現有資產如下: 1.已經供滿私樓一層現值4.0M 2.現金2.3M 3.股票面值大約2.3M包括(中電,電能,中移動,滙豐,工商) 4.收息基金35萬元 5.RMB 28萬 敬請指教   你好,小弟補充番前文,我其實好擔心之後日子因病已不能長期做正職而令日後生活拮据,我更不想連累她人所以暫時未想再結識女朋友,因之前用哂時間在供樓及工作和儲蓄上,另外醫療方面因在政府醫院專科覆診所以開支有限,諗sir我真心想請教你應如何運用我手上的資產令我可以增加被動收入,就算面對日後通賬澎湃的日子也可應付,其實我病前買股票及基金也是希望可以賺價及息對抗通賬,但拜讀你的文章後我想有否其他方法更有效地做到呢? 懇請諗Sir幫忙回覆賜教   ANSWER: 對於筆者既遭遇、唔好淨係一咪講遺憾。本網聚集各位想匯集在港生活故事,總結多個向上流的經驗。新人事新香港、要上進既法門你父母唔知、你老闆又唔肯講你知,唯有係度交流將方法揭示。各位時間有限、趁有心有力快將錢財事辦好,咪再諗一步登天,買股票一年升十倍去解決問題。十倍呢個機會,好應該輪到我都未輪到你,起碼筆者每日都可分配時間做本人認為重要的事,但由於才幹有限未能搭上十倍快車。   讀者只有freelace工作,借貸力大大降低。無收入,用資產證明仲可以借到錢,計法在買樓課程解答,而答案約為2.2mil。當然將freelance工作報稅有幫忙,$15000月入就算報明也不用交稅,而借貸力可再升15000/10000*2.59*50% = 1.94mil。大家可比較,一份$15000的收入可產出之借貸力(1.94mil)是可逼近800萬資產可產出的借貸力的(8.0mil)! 當然,讀者識再執執資產,用資產去證明的借貸力可再提高,筆者責任,在於提醒大家點計出及用盡自己借貸力(當然在安全情況下)。   由於收入大不如前、讀者理財主軸是將股票推向收息保本產物,畢竟輸去的錢再沒力賺回來。另外要運用息差去為自己提供多份被動收入,可以說是39歲人用50歲的理財方略。關於股票,知道世界第一隻股票係邊度黎? 不少人應知道是荷蘭。而第一隻股票發行人為荷蘭聯合東印度公司,講到明,又係一間靠航運貿易起家的公司。可是我們老祖先在股票的瘋狂情況,其實同今時今日都不逞多讓。荷蘭王室試過將困犯的審判權注入該公司去換取股份,well,原來係1600年公義已經同錢掛左勾,當然王室之後回報十分豐厚,股票用1200%升幅作回。重點係呢隻股票係頭十年上市之後都唔派息,所以….股票根本唔係用黎收息,阿媽話佢要落街炒股票,其實都正確。你試過「蒸股票」麼?   先將230萬「保本」 雖(中電,電能,中移動,滙豐,工商)都是大眾應為穩陣之選,可是你了解箇中風險? 如果讀者想賺價,可用贏返黎既錢再博! 點先嬴? 先將投資物用於五年升一倍的回報方案投資於保險(參考5年115%回報方案),真人真事,有些有緣同學已助安排了。那他投入120萬,5年後倍升至120*(1+115%) = 258萬,另外(230-120)=110資金再打算。此230總數,5年後保本加收(258-230)=28萬利息。年利回為28/230/5 = 2.4%,由承保公司保本。當然要知清影響此事的風險,話唁定真係有保險公司要走佬。   年跌15%都可產出8%回報 那剩餘的110萬資金點打算? 不如買恆指。還掂上面5隻股都係成份股,咁點解唔直接押於香港指數的產物? 由於電能在過往一年大幅跑嬴恆指,可抽出另買。不過其實4隻都不比恆指好。而讀者在上段已將230萬「保本」,5年後收回$258萬。那餘下110萬我們不只買同港股同走勢的ETF,更可入手三倍於中國指數升幅的ETF(見上圖)。上證綜指已走軟多年,那現時升勢是否不過契機? 自行判定。如內地指數升10%,此產物約升30%,唔駛理咩公司風險。當然如內地指數仲有能耐每年跌15%持續三年,那此方案買ETF部份只六折收回110*60% = 66萬,5年綜合回報為(258+66) = 324萬。年回報為(324-230)/230/5 = 8%,都算有交待。何況如內地股市三年再累跌40%,那讀者可在遍地屍骸中尋找機會。     筆者重點提出了個保本又可賺價的方法,重點是將保本同賺價兩部份分離了,情況就易控制好多。有一個同學自行去問關於「5年115%回報方案」,說問到 先付$581,472.8 一份2MIL面額保單 退保價是HK$1,420,487 5年期 借錢息口P-2.85% 計及回報只: 159,975.27/703,634.73/5 = […]

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7成樓、債基、淡馬錫、11.66% #647案窮中產

拜讀諗SIR文章好一段時間,應得益不少,理應自能處理,但個人的理念與外子不同,想請教如何能財商上更進一步? 本人夫妻2人收入每月120,000,丈夫每約有150,000花紅。每月可儲5万元,育有2名小學的子女。前因1997後高位買樓,2007年低位賣樓,不良個人經驗、對樓市看不通、又嫌貴等因素下,由1998至2011年租樓。 直至2011年終於買了自住3房單位及後2-3年間儲了各種物業,有優有劣,現正優化中。想問如何有更佳的優化方案?   資產 按揭 加按 供款 淨租金收入 自住單位 2.45 M (H+0.7) 1.33 M (H+1.9) 18000 0 工廈(估市值: 2.4mil) 1.2 M (P-2.4=2.6%)   $6500 0 工廈(估市值: 3.3mil) 1.7 M (P-3.1=2.15%)   8500 0 大陸物業(估: 0.75mil) FULL PAID FULL PAID 5100 5100 大陸物業(估0.7mil) FULL PAID FULL PAID -2500 -2500 大陸物業(估0.7mil) FULL PAID FULL PAID 1200 […]

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9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

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淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民

諗SIR,   你好!剛上了收息101,對收息投資有了初步的了解,亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。   我現年45歲,於2013年以1200萬賣出一個商業單位,持貨12年,賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司,不想交租,才買下該單位,其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。 幾年前因為唱片業式微,結束了製作公司,把單位出租,租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer,月入$40000。月儲$30000-$40000,其中有$12000爲月供基金,$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔,特別是月供基金,已供10年,尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一,學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋,H+0.85,月供$5500,尚欠90+萬。 賣樓後,銀行理財顧問sell咗我好多基金,我覺得認購費和手續費好貴,所以無買。我覺得買etf抵好多,管理費十分平,大跌市買入,容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎,我認為澳元息高,就算唔好彩對到翻嚟,存定期都可以。最初有進賬,最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。   現在部分澳元做定期。利息香港4%,大陸4.5%,澳洲3.7%pa,有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期,預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。   我的問題是銀行雖然有很多現金,各樣的投資亦都有進帳,但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188,在澳洲就買VAS,每次都是大市大跌才買,雖然股票昇值了,亦有股息收,但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命?但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後,無租收,感覺好手緊,會有洗老本的感覺。反而未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。   我上收息課,是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券,覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案,給我參考。還有那份月供基金,不知道應該怎樣處理,才可減低成本?   期待收息102&103!萬分感激!   手緊人上   ANSWER: 讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走,套回950萬,變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入,將其賣走得到9.5mil,衡量點為950萬產生38000×12之年收入,正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售,賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期,餘下245萬借貸供$9400/月,那月正現金流為8600,而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%,比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓,在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。   讀者已供完自住村屋,後悔只係早年月供了$12000基金,相信係不少人冠名之「101 plan」,當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年),真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢),相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流,誰是誰非,大家自有判斷。   再講外幣掛勾,讀者竟然將七百萬換左做澳紙,仲要貴過$7.8/HKD,自此就將自投資局限於澳元投資物,又澳洲ETF又澳洲定期,真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林,況且澳紙而家係7.2兌港幣水平,已相對高了。一下不留神隨時返6.8,七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」,誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣,那可買入外幣ETF,3倍於澳幣兌美金升幅的,即澳紙升1%隻ETF升3%,那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金,向其他高收益投資物方法。   ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案,必須對樓、股、匯、債有一定認識,再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然,識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!   關於讀者的「曬命論」,筆者感受係佢既錢正在曝曬中,再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯,錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既,梗係佢筆名叫「手緊人」啦!   昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、將準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:         投資物 單一債券 一組債券 投資物評級 金融機構只會提供較高評級之債券 可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合,回報「無可限量」 回報 視乎所選投資物。但不會高於20% 可以好高。不過當然風險都有提高啦 消費息口 借貸成本較高。3% 借貸成本低。1.6%之下 流動性 高。因為買入的債券評級好。很易賣走 可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期 […]

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中國銀行。9.5%年回。31.8萬(HKD)本金 #640案庸才

(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在七月底,我應該如何在七月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2007年買入172萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(0.9M在2001年,和0.8M在於2003年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的投資,預計年回報20%至25%…. 2015尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3,中國永亨銀行人民幣存款700K       2015年7月有50%到期固定存款率為3.5%    2016年7月有另50%到期固定存款率為4.125% 4,物業位於屯門(抵押2.7M,H+0.7借出1.2M和H+1.7借出了1.5M)…我和妻子共有。(當時決定錯誤,現不能改回在H+0.7的按揭利率) 5,   港元現金:200K 6,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項: 1,賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入  2,賣走我上面的資產,將3M作其他投資,買個較便宜的3間及90%按揭上會自用。90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入 3,將3M作投資,出租我屯門樓,在城市另租3房物業自用(猜大約需每月23,000元)   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上 謝謝   ANSWER: 你知筆者都不斷同學生添加些低風險、而又有約20%年回報之投資方案。我在早前舉了其一: 「5年115%保證回報方案」,由某香港上市金融機構保證。本案讀者提及他在2015年取回中等風險的20%年回報投資,此方案係點筆者都好有興趣知道。那現先將自己所知授予,有什麼亮眼的新投資方案還請大家告知。   讀者所出六點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.28mil,另加1.0mil中風險年20%回報的項目,而當中1.7mil係由屯門樓加按而來。細心看讀者現有及加按的,得出讀者夫婦自己儲的錢只有50萬(因1.28+1.0-1.7=約0.5mil),在33歲此等收入水平下屬偏低儲蓄率。另外有一點唔明既係,2007年買入既屯門樓為何在2001及2003年可加按? 在2003年一間屯門樓可能80萬都唔使,咁點解可以加按到呢? 筆者相信讀者指的年份為2011及2013年。   關於讀者現有的投資,看法是搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(詳解在<樓換樓>一書)。惟現在所做的,均是有年期又或定期之作,買日本樓又不涉借貸,讀者目標同筆者提倡的一致可是做法不妥。應先搞好自己儲蓄率、再在港搞點資產利用借貸產出正現金流,之後有錢剩先去唔借錢咁買日本樓又或搞定期。大家要明白,你就咁打工儲錢永遠係追唔上銀紙的貶值速度。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在70萬人仔放在內地,搬返香港筆錢要除定期外要咩都未做過、同時之前未有在銀行外面流通過才可。另外今年收既利息相信亦受人民幣下跌拖累、好可能成年得個桔。為左4%去放棄筆錢流通性、不值得。到急時才用地下錢莊將筆錢打返香港、更令人擔驚受怕。做定期起碼等到自有10M係手再慢慢做下食息都未遲。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他是適宜運用樓作投資的。之前將錢加按兩次分別係大陸、日本買樓都係錯,現在只寄望佢既2015年年回報20%之投資有斬獲。   讀者只要將佢聯名屯門樓轉太太單名,自己即可九成上會。在現今規條收緊下,一個人係好難有兩間自住樓九成上會的。當然仲有另一招,補錢將屯門樓結欠減至5成後出租。可是讀者同時要比新樓首期而原居又要補水、恐怕財力不足以應付兩邊戰線。較好做法是一折二,轉名後太太單人承擔屯門樓借貸,自己「淨身」後九成上會買入600萬三房。留意如入手單位係600萬、首期至少要120萬。如買細一點為500萬,首期只需約50萬(參考現HKMC借貸最高額)。讀者應在轉工前買樓,目標為500萬的。600萬如再冇人幫他可有點吃力。   上次提及了11.4%的低風險債券回報方案(>>按此到<<),不過本案讀者銀彈比上次較少,淺談一下另種31.8萬都有得玩的方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 5.6% […]

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四十歲理財不再犯錯! #601案窮中產

諗sir,您好! 謝謝昨天一整天的教導。收息101所講的令我大開眼界,希望在102和103能再聽你的講解, 以及有關海外物業投資及買樓101。現在有關樓的問題想請教,不知道你能否抽時間幫我諗諗:   本人今年40,已婚,從事會計有關的工作,月入11萬(老實講,自己常接觸數字,但不懂理財)。本應二人世界過埋下半世,但最近找到人生的目標,老來得子(一歲),第二個小朋友都黎緊。本人2006年置業(買了鯉景灣-367萬)自住,後來在2010賣出獲利。但跟很多賣了自住住樓的朋友一樣,租了一年樓後發覺不對頭,就在2011買入將軍澳兩房單位 (買入300萬,還有180萬未還。現估值400)。到2013年,bb出世後,同太太商量過,太太決定辭去本身的工作(月入大約3-4萬),專心照顧小朋友。後來發覺不夠住,所以現在以租養租的方法租了同區的三房單位(1.8萬),兩房的單位租了給親戚 (租金1.2萬)。   本人的財務狀況如下: 股票:50萬 外匯:130萬 (110為RMB 定期 3%p.a.) 現金: 430萬 (100萬為 HKD 定期 1%p.a.) Total: 610萬   每月現金流: 人工:11萬 收租:1.2萬 可儲:4.5萬   本人想計畫下一歩,想問吓諗sir的意見:   1. 將軍澳兩房:以390萬的一半轉名給太太 (因為DSD的關係, 以便日後以本人名義來買入)。知道現在已過了最好的時機(因她沒有工作和收入,只可用Assets Basis同銀行做四成按揭–冇錢可套出來),但好過以我來擔保,減少我的借貸力。總之,Downside就是沒了HIBOR+0.65%的plan。 2. 現租的三房:等待樓價下跌10%-15%,棄租並買入新都城三房(約550萬,八成按揭) 3. 我們應否現在再買入兩房收租呢?如最近看過得寶花園(300萬租8千).如可以的話,是否應借八成?我的借貸力是14mil的一半(700萬).按您的意思,在旺市應該在這個數下的一半,即是350萬,所以在pt2已經超了(但我們要自住,所以沒有辦法) 4. 現在現金可以用昨天學的收息法再詳細study 吓   以上想法是否合理?   video answer:  重點: -四十歲人做過的兩件理財錯事 -500萬輕易獲得保證10%收息回報 – 買樓選區一談 -現金流怎計算?

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產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好, 本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚. 1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k. 2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭. 3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k. 4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k. 5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k. 6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k. 7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m. 8. 現金hk$2.8m. […]

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