樓價下跌要什麼?(下)#835

諗sir高人: 您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租 本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000 手上有資金約80萬 因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住 看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?   感謝! 庸才   answer: 究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:   要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。   與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。   要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。   梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。   所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

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庸才論2015 #830

諗SIR,你好!觀看了你的文章獲益良多,謝謝你的指教。小弟今年28歲,月入約24K,澳門人,與父母同住,打算在一至兩年後與女友結婚。女友26歲,月入約23K,兩人扣除還樓按,家用,生活開支後,合共每月可儲蓄二萬六。 物業(一),2013年2.5M購入,樓齡19年,實用500尺,月供8300,收租8000,現銀行估價約4.3m,按揭餘1.9M左右 物業(二),2014年加按物業(一)套現四十萬加兩人儲蓄以2.9M購入,樓齡23年,實用365尺,月供10500,收租6800,物業(一)加按後供款增加2.3K 物業(三),2012年父母資助下於珠海關口附近以1.35 M RMB購入,現銀行估價2.4M RMB,如收租約$5000 RMB,不用供款,此物業會給父母日後退休之用。 問題一: 由於物業一,二都是唐樓,兩口子都有計劃生小朋友的打算 ,所以希望賣出物業(一),換取4.5-5m的有電梯樓房,但居住環境和樓房質素與物業(一)差不多。還是把物業(一)轉按套取800K投資債基收息,令自己吾使供樓,日後待跌市再添樓房,那方法較可取 ? 問題二: 內地物業環境很好,十分適合父母退休之用,但本人更傾向他們退休之時留在澳門,方便照顧,如賣出內地物業可套出3m資金,加上入息及租金收入,應可換取6m左右較優質樓房,待父母退休時才入住,此方法可行嗎? *銀行對於租金計入供款較寬鬆,只須提供租約及租金入賬記錄。 *澳門只有SSD    ANSWER: 首要解答是讀者揸住兩間澳門唐數,應唔應該放? 一是睇澳門樓市前景,呢個各位都明。二係要留意唐樓比新樓之抵押力低而令其價格低下,此為不少人時常忽略之道理。其實舊樓價格低主因不是那殘舊感,因對物業投資者而言物業舊對自己無影響,佢地判斷是否價格低水只睇數字而不是外觀。讀者手持兩間唐樓好應換走,加上澳門經濟單一、好靠濠賭股、在銀娛(0027)近半年一浪低於一浪之走勢之下,股市走在實體經濟前、應澳門呢一至兩年不見有好景。兩重負面因素下、澳們舊樓好應賣走。   有電梯的樓房可抵押性高,應該換入。將兩間樓去比較不只比環境、希望本blog能予更多考慮角度。讀者及女友之收入都不算高,現金水平普通,界定為庸才格局。比起昨日提及的「窮中產」及」低稅數人仕」、「庸才」是兩頭唔到岸,惟社會大部份人是庸才。 「窮中產」及」低稅數人仕」:  http://homebloggerhk.com/?p=30620 庸才 專才可利用資訊不平衡去從人家口袋舒服攞錢,通才懂得接駁供求缺口去求財。庸才兩樣都無,應作之事係多儲蓄及找人襄助。貴人不一定是良朋或親戚,銀行亦可。懂得同銀行打交道、把行將眨值既貨幣先捧在手,此為本世代應作之事。貨幣濫發,由宋朝時紙幣廣為人使用時已開始,紙幣之最罪惡,是再印貨幣時連原有貨幣都唔使煩收番黎重鑄、亦不用擔心鑄幣時要投入之金銀含量比率。順帶一提、宋朝予人影象積弱、丟失燕雲十六洲。可是在中國貨幣發展史及航運史上都有重大突破。紙幣及洐生工具鹽引便在那時首發,筆者看來最錯兩件事,一係任用秦檜、致便屢誤戰機。二是在敗走路線探用東南向而不利用西南天險而退入四川,最後宋帝被逼到退無可退投身怒海。相反到國民黨蔣介石便吸取教訓、敗走通往西去、在陪都重慶同日本打足八年。所以讀歷史對面前決策、很有幫助。庸才一味慳都唔係辦法、改變自己思想致日常行為改變、每天轉變累積引致遇上既人同事都變、最後事業有成、咁就唔使再諗麵包係唔係十蚊一塊,騰出更多空閒時間去將麵包給予有需要既人。     讀者就是庸才格局,暫不宜在旺市持有過多樓房、一間起兩間止已足夠。若看倌家庭收入過八萬,那才有起碼條件在旺市持有幾間樓房而不賣出,靜待跌市再臨。假設到跌市政府加諸辣招全去除,十萬家庭月入有借貸力100,000*50%*2.59/10000 = 12.9MIL。持有2-3間樓及做埋按揭應仲有些少借貸力去抵禦跌市、再趁低撈貨。       近日各國政府一係減低一係行量化寬鬆、變相從各位無產庸才的口袋裡「合法掠奪」了財富。有資產者反因資產升值而拉遠了同無產者的距離、無產者感到點樣辛勤工作都無法收窄同富人既差距,此現象為現代的奴役制。上次奴役制在工業革命(1752 – 1830)後取消、原因是機器取代了人手要求、唔再需要奴隸。200年後電子革命開展,至今已有電子貨幣首現,係紙都唔需要印既時候、虛擬幣的內含值必漲跌更快速。各位賣力後好應換得米同麵包、又或水資源、而不是日趨虛無的銀紙。  

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零投入本金而每月出糧三萬三#826

諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

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力爭向上流之窮忙族#814

諗Sir,早期拜讀完樓換樓及最近之收息論。本人十分佩服其思路方式,唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,固知道每行一步也是十分重要,望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯及改善方法! 小弟29已婚,太太同齡有一小孩未夠一歲,因要照顧小朋友及儲多個錢,婚後同住退休父母已買未補價公屋,但始終希望三年內遷出,更望能遷往方便港島上班之地區。   小弟收入 $48K(未減強迫金),太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,夫妻二人可一直維持每月$30K儲蓄,另外每月須供A字基金及壽保分別$2K及$1K,現有一私樓於牛頭角以七成按揭。單名$4.45M買入放租 $14.4K,嘗欠銀行$3.10M,現市值約$4.70M,扣除地租管理費及 供樓$6.4K本金和 $5.04K利息後應可產出 $1.4K正現金流,但離財務自由尚遠,按諗Sir 4%回報計算小弟須達到持有一千萬資產才可製造約 $4M現金流,現時手上嘗持有$0.5M現金,及A字基金可於B計劃提款約$10萬,眼見基金多年沒有回報很想運用到其他地方唯提走後等如白供實是無奈。現有以下方案請諗Sir給些意見小弟應該如何準確佈部署,萬分感謝: 1) 太太用手上現金$0.5M作首期單名以9成按揭購入$4M物業長遠放租或日後自住,未知鑽石山居屋或紅磡區單橦樓是否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬(未知怎計可借多少及應去那裏借最為有利),再加用手上$0.50M現金買入債基收息儲錢等機會 (已報但未上收息班,到時請教點做債基)。     三年後希望供完債基能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用九成按揭買入另一物業;或 3年後希望能將本人單名物業轉按七成套現百餘萬, 再加3年後手上儲蓄之$100萬現金和$70萬債基所得等待機會full pay買入約$300萬物業! 請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。 2) 3年後賣曬所有物業套現重新部署,以9成購入第一個物業,之後7成,之後和太太聯名? 3) 咩都吾做,去借稅貸(吾知可借多少),再加手上$50M現金用作買債基收息儲住錢等機會。     另外請問轉按做5成將租金納入借貸力是否一定須要向政府打厘卬及會否交很多稅?現時新例5成按揭只計算70%租金收入會否太低不值得及不夠小弟實行以上計劃? 如要運用已購公屋出租或加按須先補地價約$120萬,此情況似乎留作自住更為合適?    ANSWER: 兩夫婦如只有一個人有樓在手,便可能享有按盡九成之好處。留意我們按錢是用銀行一般所予的2%年息、而唔係四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途,否則加按只能五成。讀者本年將是轉捩點,如太太能在轉工之前安排好套現,往後有多點資金在手,要完成一生三宅自然易很多。   相反太太轉工後收入跌至14k,家庭借貸力由(48000+40000)/10000*50%*2.59 = 12.7mil跌至(48000+14000)/10000*50%*2.59 = 8mil,加上儲蓄只屬一般,有50萬現金在手,如不趁現時利用太太將消失的借貸力,日後財自路必定更難行。若然看倌另一半之收入不及本案40k咁高,可找人擔保是也。   加按後4.7mil*90% – 3.1mil = 1.13mil,樓轉在太太名下,內含值其實很少更因九成按了有負資產危機,請在作前向太太解釋此事風險,唔係有樓揸手就一定筍,有間供滿既樓就真係先叫「有樓揸手」,可以諗上岸。靠自己一個人搵錢去供間樓,人就緊係做到癲啦! 所以本網不斷提供一些產生被動收入之法門。   樓要供4.23/2.59 = 16000,收租14.4k,計埋差餉離雜費月現金流為負$2000。原因是4.7mil樓月租$14400租務回報只3.6%,讀者在買樓投資上要再慢慢執。呢幾年先捱下月負2000現金流,得$1.13mil加自己50萬資金在手,1.63mil可以做咩?   對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債,回報因不同投入金額之融資成本而異,惟到期退還本金之情況不變。讀者明顯用債基好一點,將1.0mil資金投入債基收$12500/月,修畢收息更了解到出入應市要旨,好等收息之時不會丟失平價再買的時機。留意筆者用債基只100萬已製造了$12500/月正現金流,而讀者現時4.7mil-3.1mil = 1.6mil可套資金困係樓度只產1400正現金流,足見懂不同資金之配置,令本案讀者每月可多成12500-1400 = $11100蚊去洗!(或更好係儲起啦)   另一個儲蓄方法,係用保險,當然唔係讀者買既A字基金及壽保。不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉,令筆者每每要留低同大家解答,點解大家要花額外時間聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢? 為左唔阻人搵食,細明就不能在網上一一言明。不過筆者提及之保險一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。留意儲蓄或投資保險在香港是極難格價、因各計劃都是複雜及不透明,至於能格價的定期壽險,一般公司都唔會sell。所以淨比大家買的,好野見少。至於同學聽到唔願走的,係sell side之傭金低而又多工夫的,但係對大家buy side梗係極之有利啦。好似讀者就用個double保險方案,放40萬而5年後再多40萬,即可在34歲之年用自己名再上第二宅。   幾個變動後讀者一個月多了萬幾蚊洗,5年後買樓之事已備首期,其實再早些都有辦法。公屋補價是異常行為,一般好少用到。至於讀者自己提出的方案已全被否定,另未答既問題請自行在網search一下。答文已過千字,先行歇息。

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諗SIR-c9賣樓等跌好唔好? #807

諗SIR,您好 其實都有留意諗sir的文章一段時間,確實獲益良多,然而,人就是這樣,越諗得多卻越苦惱,現在有些問題,像走在人生交叉點,想請教諗sir的寶貴意見。   背景 我與先生的工作薪金:約每月7萬 物業:兩個私人住宅物業(與太太共同名持有) –         380尺,09年150萬買入,現市值約350萬,現尚欠銀行110萬,每月放租8500元 –         480尺,11年300萬買入,現市值約450萬,現尚欠銀行280萬,曾套現38萬,自住 現金:約100萬,每月家庭儲蓄:約2萬 因擔心樓市已逐步見頂,加上經濟週期或有大調整,故想賣樓獲利套現,考慮將380尺放租單位出售,然而,若放售,一方面即時損失租金這穩定收入,二來日後再買雙倍印花稅;若不放售,又擔心日後經濟衰退,樓市大跌,沒有現金在手,故想請教諗sir,現時應作如何是好?應作什麼投資?還是維持現狀呢? 萬候賜教!曹太   answer:   筆者想問,就係賣唔賣樓好? 都係個句:「賣樓如得10年儲蓄,照賣可也!」十年樓市至少經歷一次中期調整。1989年、1997年、2003年樓市都有大調整。如用2008年計今次樓市升浪的起點,計埋今年已有7年,若現賣樓可先將自己十年儲蓄袋落袋,除非今次樓市升浪可以再玩多7年都唔跌(即合共升14年唔停!),否則套樓者肯定可以等到樓市調整一日。   另一個支持賣樓原因,係讀者仲有一間樓自住。不會面對賣樓後要捱貴租而焗要係高位再買番的難處。   最重要的,係讀者懂得點去將套現後的錢去運用。讀者怕賣樓後失去穩定租金,其實套現350-110=240萬在手可以有幾個方法為自己產出更多正現金流   1.用最受收息堂同學歡迎的債基。放廿萬又得、二千萬都可以。冇年期,最弊就係萬一金融風暴再黎佢一年夾埋都要跌20-30%。收息方面、年產出8-15%都得。當然係而家外幣跌到近乎傻之際、用債基方案混合外幣可一擊即達19%年回報。惟買得外幣要再預埋兌匯風險,筆者自己就會選用美金為本的易去計數。讀者將240萬投入貸基,計每一百萬有$12500月月收,那讀者金額可令其收足$30000/月     2.唔想輸既人竟然係要買保險。當然,唔係街邊成日搵到人sell你個款。而係銀行睇得起那種。五年怎將錢double已在5年115輕回報方案文章中交待。不再重覆。而此產出14-22%年回報是計得到及幾乎保證的     3.資金豐厚者,可行直債。保本情況下年收10%回報。方案如下: A.中信銀行 2020到期 YTM=4.3% 投入USD100K,借出70%,息口3% 年收益即為(USD4300 – USD2100 )/30000 = 7.3% B.公路股發債 2017到期 YTM=7.7% 投入USD100K,借出50%,息口3% 年收益即為(USD7700 – USD1500 )/50000 = 12.4%     假設同時買入債A及B,每樣一半,即回報可均,為(7.3+12.4)/2 = 9.85%。若金額可達500萬,融資成本少一半,同報過14%而又享有保本不為奇。不少人得5%年息已十分心足,原因是市場不斷教育投資者覺得這樣、而機構可從中更易獲利,所以大家去免費包飲包食的seminar,基本上要幾多有幾多,會否在羊年想一想羊毛的出處在那?     相比起讀者死hold間樓而只予$8500正現金流,你又會否將手上既錢去轉活為自己提供每月正現金流? 至於會否因再買樓而要多比印花稅,係咁大既利息差距下($8500 vs $30000),十零廿萬既印花稅根本唔重要。

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諗SIR-窮爸爸求出路 #793

諗Sir, 您好! 本人巳報”買樓教學課程”及”收息投資課程”, 剛上了101, 心急想詢問諗Sir 意見.   家庭狀況: 父母+姊, 剛賣出自住居屋, 於11 月交樓, 扣除費用應淨現金約3.5M. 因姊上班之交通問題, 未找到心儀單位購入自住, 現巳租住將軍澳15K月租單位.。姊姊收入13K, 借貸力約1.68M, 本人一家住在太太名私樓, (不知太太有多少儲蓄, 亦不打算動用她的額度所以不列其收入, 私樓市價及尚欠銀行額)。兒子剛出世,唔想咁快搬。本人收入24.5K, 有早前因父親生意需要有月供9K借貸, 餘額約11萬, 借貸力只餘約0.77M, 另有約200K 現金. 還清貸款應有約3.17M借貸力. 兄 + 嫂現正租住23K樓, 與兒子及傭人同住. 他們收入共約80K, 有月供3.8K 借貸, 淨借貸力約9.38M。   賣樓得出的3.5M資金有以下打算.   因兄+嫂尚未上會, 打算留1M 給予兄+嫂, 將來上會用. 亦不打算用其借貸額度. 另打算以1.1M, 還清借貸, 再以姊名, 本人擔保, 8成按揭購入屯門 / 元朗 / 新界北4M 以下, 30年樓齡之下, 3房單位出租 (請問諗sir 覺得選屯門, 還是元朗區較好? 還是都不好?) 扣除供款淨現金流出估計約 2k至3K 淨下1.5M, 1M 作債基方案求收10-15% 息, 月收8.3K 至12.5K; 0.2M 望找到能對沖債基風險之ETF投資, 淨0.2M 作父母備用現金.   請問諗sir 有可看法? 另有一問題, 假設我的收入是31K, 借貸力是4M, 買5M樓, 息2.25%, 借8成, 月供15.3K. 但壓測加3%計, 月供既變了22k, 過不了壓測. 能成功按揭嗎? (可能上堂失神, 望諗sir 稍作說明) 感激!   ANSWER: 讀者先不要介意筆者用窮爸爸開題。一家人健在已經是財富。   唔明白賣左居屋之後讀者父母住邊? 是與姊同住在將軍澳?  點都好,筆者需為讀者賣樓所得3.5MIL作建議。居屋不可加按,要發圍需補價賣樓。當中1.0MIL付與兄嫂,自己打點的計為2.5MIL。由於讀者收入只24.5K屬一般,正確咁運用呢筆相等於100個月收入之金額對個人理財很有幫助。   首先叫姊姊買樓而自己擔保是可取的,因姊姊收入只13K,基本上自己買樓冇可能,但有個好珍貴的九成上會名額。所以用佢名買樓可用盡借貸名額,若家姐唔夠借自己擔保就是。不過要留意的是,讀者擔保都會對其借貸力有損。假設私貸全清,讀者借貸力去盡都只3.13MIL,加埋家姐都係(2.4+1.3)/2*2.59MIL = 4.79MIL。若八成上會買4.0MIL樓房當中借3.6MIL,兩人之借貸力會用掉3.6/4.79 = 76%,買三房有點夾硬黎,如遇上跌市更會令人後悔莫及。   兩人不妨只用借貸力一半,買300萬樓而九成上會,借2.7MIL。宜物色單幢舊樓買入,因此類單位回報較高,另一方面筆者想讀者要再上一層多要將單位間做套房,如不作此靠讀者及其姊姊之工資,係現時食個茶餐都將近40蚊既香港基本上無出路。各位工資偏低既朋友,一係就令你工資變成「極低」! 政府會打救你。否則停留窮中產,交稅之後就只有捱世界既生活。高官個女就係英國讀書而你連去旅行都冇份! 窮中產求出路可將間屋改裝變成超高回報、又或靠平民財技行債基方案之後又對沖風險。10-15%年息的債基回報可為自己產出多份收入,改善生活。   300萬樓在荃灣、元朗、新墟都有供應。筆者買樓當然要睇區份、可是除了該區的升值潛力之外,該區之租客質素好要留意。如是大量新移民湧入的元朗或北區,好多時只會遇到一心求平之新移民,而佢地真係冇能力負擔一間整得靚靚既單位,在消費力低下之環境你點叫價都無用,更有可能收唔到租,同佢地講道理更浪費氣力。至於油尖旺區,尋寶機會高,可是租客背景亦比較複雜。上過筆者堂都知讀者由細細個開租,就係該區遇上慘痛經歷。   在九成預算下,買樓連雜費加埋幫讀者還P-LOAN要用60萬,淨低50萬加原打算之100萬可入手債基。收息提高50%至月$12500-$17500。對讀者而言都好有幫助,將當中利息儲3年更可累有50萬,到時自己單名九成上會買樓便有首期。最尾有關壓測,是+3%之後各項還款不能高於工資60%計算。

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諗SIR-人民幣債基收息新方案#790

你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下: – (筆者撰文) 會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚,各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣,2012年9月購入。買入價6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文– 完) – 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約,續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? – ANSWER: 那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000萬)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。 – 讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月,有關後市的走勢不在免費頁展示。 – 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000至$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

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41歲無殼蝸牛點上岸? #688

諗sir你好, 本人自問對理財一竅不通,現已四十一歲也是無學蝸牛,已婚,先生五十一歲,兒子十六歲正於外國留學,女兒十四歲留港。在九七年買樓後,立即做負資產,所以對賣樓有恐懼,十多年一直租樓(現時租金三萬元),不敢置業。眼見樓市不停升值,加上租金昂貴,現有欲置業又怕負擔不起。 – 我文職月入二萬七千元 先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多 人民幣定期一百萬 港元定期 六百萬 股票 一百萬 現金 六十萬 – 每月支出  租金 三萬 生活費 一萬五千 保險 三千 兒子留學 二萬 每月入不敷支,銀行做定期太少,請教諗sir應該怎辦? 我在西貢看中實用840呎,連天台的單位950萬,以我的經濟狀況,現時購買是否適合? 請指教,謝謝! ANSWER: – 此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000,而女兒相信未來幾年將去留學,家中長子應未開始搵錢,洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產,究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬,即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月,即十年後讀者五十歲而仔女只24及26歲時就用完。當然讀者自己係有收入的,或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢,冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停,正現金流即停又未有資產係手,對一個51歲男人而言,講真只可以望往後仔女生性,呢場波「挨住完場」,真係唔happy。如將手上資金用作東山再起,萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢? – 記得收息堂時問過同學,究竟你咁辛苦打工理財,目標係點? 同學答:「想儲多d錢。」 諗蛇:「咁,你要儲幾多?」 同學答:「三億。」 – Well, 三億呢個數得罪講句,大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定,你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工,你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法,原因係同學都知通脹猛於虎,加上自己又鬼咁長命,自己每月用淨人工又唔夠一半,咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢,養活你50-80歲時的生活呢? 要出路,一定不以儲錢為目標,要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資,因為佢提供的正現金流,係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性,可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據,不妨先睇下樓:   –   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 […]

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渴望退休的人 #687

諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;   2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000。   3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險,8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%。   4. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。   5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.   6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎? 2. […]

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