做個9%、15%、31%年息收息佬?#1004

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諗Sir, 您好!本人是超級庸才一名,現已年事已高,為了妥善地處理財務,已在8月及9月頭修讀101,102及103收息課程.修畢收息課程後,希望能學以致用,所以有以下財務安排構思,希望諗Sir給予專業意見.   本人46歲,待業(預計月薪$25,000),太太42歲,月薪$17,800,現有資產如下: *自住樓市值280萬,1996年聯名購入,沒有按揭; *沙田樓市值360萬,2004年太太單名購入,於2012年加按至70%(息率2.15%),套現$155萬,尚欠銀行$190萬.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,準時交租(好租客難求),所以租金收入偏低,還有續租時沒有訂立新租約〕,還款$7,500; *銀行存款$170萬,其中$95萬放在mortgage-link戶口,@2.15%; *其他投資$140萬〔股票 $75萬,股票基金 $30萬,iBond $9萬,MPF自願性供款$26萬(計劃停止供款及提取所有資金)〕; *每月生活開支$12,000(不計按揭還款及MPF自願性供款); *為了將來用本人單名購入第3層物業,已於2012年將自住樓由聯名轉至太太單名持有. 現有以下構思,希望諗Sir給予意見:   1)首先補回沙田樓租約以增加太太的正式收入,新的借貸力是$320萬 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接著將自住樓做按揭,套現$130萬〔$320萬 – $190萬〕; 2)將最新資金$400萬放入以下投資: a)$100萬放入15-18%債基,做3轉,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100萬放入12-15%債基,做3轉,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100萬放入10-12%債基,做3轉,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50萬放入DOUBLE保險,5年後希望總回報80% (每年約16%); e)剩餘$50萬放入mortgage-link戶口備用,@2.15%,每月利息收入$900.   3)如5年內樓價回落20-30%,用本人單名購買約$300萬物業 (70-90%按揭),完成一生三宅願望. 請問諗Sir如果我將$300萬放入債基,是否過份集中?是否需要將部份放入直債?如是,有否好建議? 謝謝你的寶貴意見!   超級庸才   ANSWER:   今天生果報用人仔匯價見低位為題、實在早於年初筆者已少叫人做人仔投資、定期。就連昨日的個案,都叫讀者將人仔轉做double保險或保證8保險。原因一是港幣轉人仔差價比其他外幣高,此為國務院早前為防止外資流入的行為。故人仔未收息在差價上已被影響回報。原因二是銀行同業留意到大量遠期買人仔跌的沽盤需被對沽。不少結構產品如「一年期保本、人仔升仲有5%」呢類產品在各大零售、私人銀行出現。今日近年尾大家慶幸只比佢呃左一年,當買個教訓。當然啦,買一百萬輸4%就係$40000,究竟你人工多少才能不需正視此等損失? 閣下自判。   若將自住樓再套多130萬,手上資金為170+140+130 = 440萬。此資金買債基收息有餘、惟入手直債仍嫌稍為勉強。直債入場多在10至20萬美金起跑,可能一條債已抵讀者1/3資金。將問題縮窄為除了行債基方案外,有否其他非債類的10%收息建議? 有的。亦不需要用保險。保險雖然回報係最強,惟有存放年期3-5,買都不宜存入多。 建議為ETF,當然唔係盈富2800、或任何香港類的。香港市場有食水既窩輪、但無績效高而收費低既ETF。筆者受訪時講過,不過估計因廣告客戶有話語所以ETF資料未能刊登。見下圖: […]

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三姐妹的退休策略 #998

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  諗Sir: 本人家庭概況如下,單身三姐妹,各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母,一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓,現估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 現已出租,收$14,000租。 (註:此私樓當初由B單名購入,並由C做擔保)。 手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租,應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓,還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。 已報名”買樓003″等12月上堂的學生上   answer: 將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的,因就當交雙倍租,家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要,實在十分之抵。三姐妹人多好辦事,最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略,最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流,一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多,其實每個人整間劏房係手,供滿間三百零萬既樓,三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休變成望到既事。如同意,一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。   至於翻按沙田私樓唔使諗,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬,不值得。三房走勢會比細單位好,不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的,由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解,各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。   若唔做劏房用原樓收租,沙田5.5MIL樓租金收入為14K,租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案,原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋,先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手,細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主,比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。   債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用,合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。

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希望增加被動收入的人#993

hitler

你好諗sir, 本人已閱讀<<樓換樓>>及<<收息論>>, 剛已留位收息101/DV26, 本人庸才一名, 學歷及收入不高, 猶幸當年勇字行頭借盡幾年內買了兩個單位, 以後生活有了一點保障, 現想用現有資產增加被動收入, 及早完成一生三宅, 還請諗sir抽空賜教.   1. 本人38歲已婚, 有兩個小朋友, 太太33歲全職主婦   2. 月入42K, 每月儲蓄10-15K   3. 物業1: 2009年買入, 屯門兩房單名持有, 現值4.7M, 每月供款$5200, H+0.7%, 欠款1M, 自住(暫沒有換樓需要)   4. 物業2: 2004年買入, 屯門兩房跟父親聯名持有, 現值4.1M, 每月供款$4900, H+0.7%, 欠款800K, $8500租出(基本上全權擁有,當時只是借父親名)   5. 現金+股票+定期約值1.1M, 除按揭外沒有其他貸款   6. 借貸力 (42000+8500*0.7)/10000*2.59*50%=6.2M, 已用了29%   7. 太太沒有貸款及未曾持有物業   問題: 現想加按套現投資諗sir介紹的收息物, 用甚麼組合及投資額較為可取及低風險? […]

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思退求進、股票trader投資怎部署?#986

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Hi!諗sir!   一直閱讀Blog,很欣賞!請幫手參考下本人情況!   本人33歲,月入12萬,未計算入內的花紅一般相當於12個月糧,太太27歲無工作。現自住奧運站700尺,full-paid。本人工作未來2年內應是暫時穩定的,但2年後應會轉工收入會大減。不需要給兩邊父母家用。   手上持有: 股票,5球 人民幣理財產品,半球 現金,4球   目前看跌房地產,不看好債券。   目標:17年下半年可以搬到千尺單位,原自住單位收租,如屆時房價大跌,希望多買入一個單位收租。本人極其保守,工作也受大市影響很大,除了投資股票是職業外,不喜借貸,新單位亦盡量少借為安樂。   Q1:如何改進目前產配置,保值增值呢?是否買車位或者低價鋪位更合適? Q2:如買樓(1000尺以上),是奧運,長沙灣,青衣,東涌,甚至未來南昌站,哪裡更有發展潛力呢?本人中環ifc返工,未來可能繼續中環或者金鐘。如果遠一些如東涌可能可以買大些,上班卻有些不便。不考慮校網。 Q3:諗sir對未來香港樓價的看法如何呢?   希望諗sir 能解答!萬分感激!謝謝!   AS   ANSWER: 按讀者自述應為全職股票trader,對投資物應頗有心得的,已講明唔睇好房地產及債券、亦不喜借貸。列出三個問題為關於地區選擇、有咩好買? 咁咁… 筆者由文章已感到讀者為典型的一個舊同業: 對自己判斷很有信心、內心有杯裝滿既水。筆者自己看法,因路行得更長亦離開了金融業此「戰場」、會審視一下自身優勢、所在行業發展及行將發生的事情,為自己好好計劃人生。知道讀者是在人生衝刺期、每日上班都為個十幾萬蚊博殺、惟筆者想提出凡事要拓寬視野,多角度去豐富自己人生上沿途美景。   對於讀者來文,有此發現: 1. 讀者兩年後預計要轉工收入大減,留意到時問銀行借錢唔會借到咁多。若人工減一半,借貸力由120000/10000*2.59*50% = 15.54mil跌至7.75mil。即只等個夫婦都搵三萬蚊一個月的小康家庭之借貸力。 – 2. 知道計埋供斷既奧運站樓房、讀者手持至少約2000萬港幣淨資產,實有能力叫老婆唔使做。不過若老婆對返工唔太抗拒,作為男仕仍會叫太太去搵份簡單既工作去做一下。可能筆者經歷了沙士、海嘯、97年都叫要開始自己搵書薄費、睇住班uncle上上落落有感「花無百日紅」、何況講到尾做打工仔一封信可以令佢由40樓即墜落地下。若有日失意既老公加上冇野做既太太留係屋企、情況太令人擔心。另外女仕出去增廣見聞、就算係賺錢買花帶、都可以減輕男仕心理上不少負擔。 – 3. 見文如見人、讀者語法詞短而偏急速、在30歲時作為公司前鋒、此般處事態度屬正常不過。惟人過三十,筆者自己會時間提醒自己慢處理、慢考慮既好處。   建議: 1. 寫到呢度想起homeblogger.com.hk博客「美股隊長」既一篇文: 「人皆投資望聰明、我被聰明誤一生」。美股隊長是什麼來頭大家可再查看,早年辭退了ifc基金分析員的頭銜,希望在工作上少要娘親被問候,退下來做點散作,幾年前開始靠坐禪醫病。上句意指投資人皆望自己係聰明個位,可以掌握大市升跌,極速執錢。到今時開始明白物業投資者或是抱著另一個「大智慧」做事,就係買樓焗住坐實大大注,無得斬,「焗住」捱過幾十個危機。如果專業股票炒手能有同樣做法,已經是神級基金經理,可以上財經雜誌封面了。明白到買樓那些人,其實在玩這個「難入難出」的遊戲。 故筆者建議讀者少借貸、但唔好唔借貸、去透個不斷在各地累積物業旨在令生活安穩。亦因此、佢問關於樓市升跌的事、筆者直接答未來兩季唔睇好、但究竟往後點? 其實無論點都唔太影響自身在樓市的部署。 咩為之少借貸? 其實將樓只加按5成已令自己有很高安全系數。1997年至2003年,樓市累跌70%。那你將樓只提一半錢出黎、再將提出既一半錢之40%放係mortgage link account,收等同按揭charge你個息口作備用,那你直係提左出黎做第二項投資的只30%,就當樓市點跌你都好難負資產。何況你若咁叻可以摸到頂加按、定可被眾人冊封為樓市燈神、朝拜者眾。 既然讀者唔看好債券、咁就唔好買。惟筆者之看法是加息或經濟環境轉變下唔同類型既債券係有唔同既反應。美國加息、美國國債會債跌,YIELD升、但不代表全部債券都係。何況直債持至到期係保本、若識選擇找些有提早贖回特別的博CALL,即收息101談及過個隻新濠環彩一年19%、何猷龍點解比到咁高息你,就係呢個原因。當然穩穩陣陣揸直債HOLD到尾的、可選瑞房債,6.6%, 2018年到期。利豐的6厘債。至於本身就有8-10%的直債不在此述,而槓埋當然可增加回報至>10%。明白有些人就咁落去銀行問、都會被敷衍了事,因為銷售人員唔想比呢D low […]

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臨老變富貴、全不用炒樓 #980

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*上圖借用,source: http://www.edigest.hk/ (部份用google translate 翻譯)   諗先生,謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述:   上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬,總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。   2. 我還有另一物業,銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點,看看我是否應該使用$(1.5+0.3)=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。   3. .我將在2017年退役,到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流,我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。     個人有一個聯名自住房: 值:5M,貸款:1.2M, 月付:9K, 租金收入:15000 有另一物業,加上手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票)   謝謝, 劈炮老兵   answer: 再將讀者情況睇一次,將問題主要歸納為讀者將得360萬,究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前,相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時,會有唔識處理既情況。   當然,偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目,惟就以本案老兵去睇,佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬,若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓,咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。   另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」,在稅局定義上有3個(但不只於)因素: 1. 太短單一物業持有期 2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修) 3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣 惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點,可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。   而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過,即中原城市指數停留在70點,一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂,樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢?   這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵,由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答,希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智,直債太錢少,上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖,黃線個隻係老兵上完既收息103有講的,這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價,即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦,筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。   將360萬收息,就當年12%,一個月都收$36000,已近達讀者目標。   另一隻是股債混合之基金,第一個缺點係呢類基金再融資能力不高,已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格,籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。   有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房,租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。  

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加按後產出月入篇#978

美元兌人民幣-2

諗Sir,我是收息101(batch 25) 及在兩星期之前上完103的學生(坐在你枱前幫手釘notes那位),因為加按啲錢已經到手(每月要開始比息),所以比較urgent,因為年紀不輕了,好驚會做錯決定, 無得翻生, 希望你能抽空指點怎樣分配,不勝感激!   本人39歲,月入 $41,000 (另加傭金 $13,000– $29,000) 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有2小孩 (幼稚園和小學)   兩人資產: 問1)     本人名下港島自住物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市價$7.53M,已在原銀行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按資金的利息是$41xx利息),加按後total月供 $17,900   想問加按後我(未計丈夫), 共借了$4.16M,是否淨餘借貸力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31 還是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?   之前你的建議 — 在收息101下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。— 現在會向這个方向邁進。   要等到下年10月賣了丈夫屯門樓会返多1.2M,及才會入手舊樓間套房,現在連同按出的2.26MIL共有cash $2.61M   問2)     決定將$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 淨餘 1.61M, 怎樣分配? 在堂上介紹了3隻債基,應分散投放,還是只放HY Bond Fund? 或有什麼建議?    問3)     見double保險計劃近兩年也派小咗息,會否對double效果有影響? 另前幾天看見case#971,你提議將900K分3注,每隔1.66年買一份30萬的,由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%?為何能double 20%呢?   ANSWER: 讀者計借貸力的方程無問題,不過一般人的借貸力會比計出的數目小,因所持有的信用卡同貸款會不同程度咁影響最終數目。佢可以自己預鬆些少、至於想精確知道不同借款對借貸力之扣減、及怎為借貸力加添可參考001課程。另讀者已報的003,較傾向教授樓房投資人需知的租約點簽、劏房及一拆二再按爆呢D進階之事項。相比買樓001是基本的授予買樓應作步驟、筍盤何處尋及點計好借貸力作出哂預算先去買樓、唔好簽臨約「上左馬」先發覺借唔到之餘又要比未諗過既稅。   另,重申收息技巧只屬中期的。因債基或直債或乜乜乜保險,都只能隨時間提供同一銀碼的收入,相反人既洗費隨年紀大而上升。樓房值錢之處,係租金收入同通賬齊升跌。至於2.66MIL資金有1.0MIL放係MORTGAGE LINK戶口減少利息支出及備用。淨低1.66MIL,建議由最低風險的TTL BOND FUND開始,用港幣做穩打穩紮行埋債基方案收息7-9%。由於TTL BOND FUND風險較低,建議一投便可一百萬,在隨之而後的數個月觀察派息是否達標,即在月$5800-7500之間。到下年第二季開始才將原本在TTL的轉去同公司的HY Bond Fund,點解咁做已在堂上說明,其實不外乎都係慳洗費及免被銷售人員耍一輪,另外當然轉後息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,應符合讀者要求數目。至於點決定債基要減磅及出現咩信號要連債券都要「走鬼」,這已在收息103已授。   至於DOUBLE保險所派的息口是與外間息率掛勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分別不大),因此這幾年派息在低點,少不免。當上已計過用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回報只76%,無DOUBLE效果。如加1-2格(即美國可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保險可以達到倍回報。當然,另一個方案是唔理幾多息,放夠8年,咁存40萬可以多成80萬走。即PROFIT=200% 由於是保險,無CALL LOAN風險。至於保險公司的倒閉風險係要承受、惟只要你清楚呢類業務、或是根本擁有一間保險公司,你會知道保險公司擁有太多生意上的有利條件,要佢執實在太難了。   有關「每隔1.66年買一份30萬」係咩?,只不過是明白DOUBLE保險過後再行的一個小方略、令成筆錢享12-20%回報而平均存放期由5減至3年。其實5年將錢DOUBLE,較認真用複利計年回報應為15%。不過有人將100%回報就咁除5,得出每年20%之說法,若以複利計算作審核便知唔妥。點都好,依筆者所見無論一年15%定係20%,已令不少人滿意。

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最不要犯上的人生錯誤#977

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我:平均:大約數2300000元,因股票浮動而增減。 姊:估約2000000元,因股票浮動而增減 聯名:1000000元隨股票而浮動。 姊65歲 本人56歲;體弱難找工作。 我有的士司機證,沒野做可否買樓做按? 樓在1966年父親買的 是唐樓九樓頂層。 – 1:現在有天台屋清拆令己出多年。別人買我們層樓銀行不按揭。 2:我們單位兩間房本來是一個石屎上篕露臺。現在要驗樓,問過屋宇署說不用拆。 3:層樓天臺屋面對將來遲早要拆。拆石棉瓦天花;拆後要補地台漏水。下面又要驗樓維修。另多年沒裝修。 需要用錢幾多不知道。 – 舊唐九樓308呎實用:二面單邊光猛。地點在旺角,旺中帶靜有人用二百萬買, 賣後業主說可能租給我們。 我們現在未決定賣不賣。 我因去年加入聯名 賣了後我的半份比10%印花稅,扣除賣樓搬屋費用約餘1850000元 – 姊與我若賣了層樓全家財產約共:7150000元 有一個年老體弱行動不便91歲父親需人貼身照顧。所以要請工人。 現在他一個人申請公屋,己有信見,可能年底前有。(有屋後不知可否申請代他買較私樓便宜的居屋或公屋?),然後寫張遺產證明。 幾個人的洗費: – 工人:6000* 家用:食4000 水電:2000 雜用:1500 共計:13500=162000 租屋:12000=144000(如不賣樓、冇此項洗費) 合共:25500 一年:306000元 – 賣走樓: 上方用法可能唔駛十年用晒聯名加賣屋錢3000000萬。(沒有通漲計,投資平手計,好定衰這要講運氣!)仲要無左間屋。當然賣走樓後有機會因樓價跌而加些錢買入有電梯樓。 唔賣樓: 有維修費估計25萬頂十年,因為要拆石棉瓦頂天台屋及補漏。另重新裝修屋。及現在要驗樓維修。係唔使租屋下十年要用1620000加25萬,即用了1870000萬。即係比較賣走樓餘1130000萬係手及一層舊爛樓。但就沒換電梯樓的機會,更因而此到年老體衰時面對上樓問題。當然有將樓維修再租比人之選擇,應可跟賣樓比一年節省7萬,十年即70萬。 – 最後如老爸到公屋,數月後即可申請居屋證,買居屋。預計要約一年多時間。老爸有變嗎?同時會用去三十餘萬。還有甚麼可想嗎?好頭痛!   ANSWER: 呢個案例發自無上過筆者堂既同學、仍選出作答一是睇見佢來文亦有感頭疼、二是十分能反映一個開始退休的人之洗費如何。見讀者細列之雜項,佢同家姊加上老爸一年用30萬已是底線,3個人夾埋只花4000蚊食野。真係唔知咁落去幾時先等到自己百年一日。今日香港40蚊出街食妟已有感困難,而讀者在支出項未有加上醫療支出,縱使手執700萬得值資產在手仍叫人擔心。   不要留下唐九樓、房地產要有價格、必須抵押力高、能提供流轉機會、及產出月入。可是唐九樓三件事都冇。何不將其換作屋苑樓? 既有lift亦方便救護車在有事時快速趕到? 想指出讀者現時感到非常頭痛、係因為佢長時想留在comfort zone,對事愛理不理的態度而造成。若不趁現時仲行得做出改變,他日將付出更高代價。至於有些人專搵訂契既唐樓買入等收購、對於成家都屬老兵既讀者不建議。反正人地有消息有壯漢、你見到人地輕易落袋既錢、實情絕不為簡單。既然人人都愛財、豈有銀紙輕易到?   時機已過、無需再諗趁後生利用槓桿搵租客幫手供樓。現時賣樓得1.8mil,應可入手3.6mil樓房5成上會,供18000/25900*10000 = 6900而收租約9500,月淨落袋約$2000。聯名戶口之1.0mil,20%入手債基、另80%入手直債。直債有兩個選擇,一是入手利豐的永續債、不槓桿,年回6.39% 若再要更穩陣可不槓桿買誠哥既直債、10萬usd一條、有4.3%p.a. 當然後生仔可以行槓桿,就當銀行收借貸息口年3%,用近乎「無死」既誠哥去做回報都有(4300 – […]

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理財方向的理財執行步驟#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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債基每月派息結單全展示#967

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諗 sir,你好,   最近發現你的 blog,已看了樓換樓,收息論,上了收息班及買樓103,報了收息103。   本人(41)月入2.3萬,先生(37)月入3.2萬,現居青龍頭,五年前聯名以210萬購入,月供8千(H+0.65% / P-2.8%),現欠銀行160萬,單位現銀行估價400萬。兩人扣除供樓,供養父母,每月支出後,每月儲蓄大約可儲1.2萬。上了收息班後剛買了10萬債基,現金有10萬,股票12萬。   有感收入及儲蓄都不多,需要改善儲蓄率及增加現金流令我們可以買第二個單位以退休收租。   本人算算我們的借貸力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我們計劃是把聯名一拆二,本人單名再做按揭,先生作擔保人,得出的金額投入債基,得出的利息加上儲蓄作首期,希望兩年內能在荃灣或屯門購入大約三至四百萬樓宇作收租。   請問 1)如果單名作按揭,是否應按80%?  會否影響買第二層樓時的按揭  2) 是否應轉為本人單名再做按揭,保留先生借貸力作購買第二層樓。   你對此計劃有什麼建議或有什麼需要注意呢? 先行謝謝!   ANSWER: 星期一,選取個較容易的個案作答。一間樓聯名轉單名一般不可以做8成CASH OUT按揭的,最盡只做六成。那要按爆八成,關鍵在買賣的內容及如何向銀行就此事作申報,做得叻更可慳埋稅。由於早年選取青龍頭地區不佳價碼偏細,今時六成加按能套400*60%-160 =80萬。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160萬。對往後差生正現金流很有幫助。   另外本個案見簡單之原因,因讀者可選擇的路不多。由於月入只屬中層(在本blog均數而言),點儲都唔會有「大錢」係手。當原居按爆後夫婦其一名額會拆出,他日價位合適當然要用單人名再買另一間樓。筆者不是叫人盲買樓,惟在當下年代,各國政府都靠印銀紙去苟延殘喘、由於每張銀紙的內含值不斷下降,所以資產的價碼上升是必然的。近日多了同各範疇人仕談論往後樓價、雖生果報大力吹捧樓市劈價潮已至、但買賣兩閒之下,見不到樓價會在未來一年有20-30%的調整。基本上樓價跌15%至中原指數約124點,返回2014年7月水平,筆者自己已覺好滿意了。   讀者原居加按後,月供增為320*259*10000 = $12300,換取160萬係身。讀者上完收息堂後,聽筆者講選對那隻債基再細碼買入,已經走了成功的首步。不少人自行探索,買錯債基及買錯銀碼是必定的,原因恕不能多述,惟銷售人員提供免費資訊,必然需要收貴傭金及引發客戶多trade去做多點生意。本網homeblogger正是走另一方向,靠收費課程去提供有用及客觀的理財資訊。由於課程費用是列明,同學的付出是已知及有限,往後為自己賺取源源收入。 當10萬銀收返幾個月利息,便可考慮逐步加額。筆者將其中一債基收息的月結單顯示,見每月定時(22/9)派息,銀碼為1308澳幣,(AUD/HKD rate=5.6)即約HK$7300。套入讀者情況,160萬收月$16000-18000是不難達到。中期先收住利息、他日再睇準時間買樓。但應不在這一年,那大家好應為自己手上的CASH作準備收多年高息。

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補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

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*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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