諗sir – 2015樓市看法(上) #787

*收息101 22/11/2014上堂時拍攝 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER: 讀者人工在港是很不錯了,家庭月入18萬,可是在讀者來文的資料來看,相信是筆者寫<<樓換樓>>及<<收息論>>制作不力,睇完都好似未睇咁。要知買樓之前就應部署樓市升跌怎樣、唔係買左樓之後發覺樓市跌才想辦法去應對。至於現在自住樓未買,筆者都唔敢講可幫佢跨越到搞咩一開三。要知香港人人工已追不上樓價升幅,讀者家庭收入180,000,借貸力為180000*50%/10000*2.59 = 23.32mil。在旺市只用購買力一半之原則下,入手價值11mil的海怡原屬正常。可是對應2015年樓市,筆者有感中上價位的樓房在未來2-3年不看好。原因如下:   現時600萬之下樓房可找香港按證做二按、惟借盡只480萬。600-800萬樓房可借60-70%不等。而一千萬價值之上樓升只借50%。係咁既「遊戲規劃」之下,只有幾類人仲熱衷買樓。首先係買細價樓務求先上車既一類人,主打400萬或之下樓房。稍有能力上車的,入手太貴冇可能。就當上車買三房四小龍,計及750萬,首期要750(1-60%) = 300萬,唔係一般後生仔想上車的可負擔得到,留意仲未計雜費同稅項。所以400-600萬係呢類人既選擇。最後係樓換樓客,要知自己儲300萬太難,但如已有一樓早年購入,沽出獲利200萬都不為奇事。計及而家800萬樓借近500萬,將自住樓賣走再將儲蓄倒哂出黎,負擔八百萬樓是所到負擔之邊際。   留意到900萬或更高市值之樓宇,由於首期付出要400萬或更多,在香港能一下子提出此得現金作首期的人始終少數。上述推論可見於土地註冊處剛發表2014年12月之成交金額分佈,該月6009宗成交,有3%是介乎1-2百萬。9%是2-3百萬,35%是3-5百萬,40%是5-10百萬而13%為一千萬以上。由於買樓同借貸密不可分,唔借錢去買樓更是完全利用不到樓房投資之長處。所以要理解後市走向,看成交金額是首步。   至於另一因素,是將來供應之單位類型集中在A及B類。要知政府而家要跑數(即跑供應單位數目),最快方法係每個單位起細些少,供應數目即可上升。久而久之市場充斥大量1-2房單位。2012年,B類私人單位落成量為4496,而C類,即70-99.9平方米的只有1720個。根據2014報告,2015年預測落成量為A類2320個、B類5122個而C類2034個。公營及私營市場仍以供應兩房為主流。   將借貸及供應兩因素拼在一起,筆者愚見是6-8百萬的三房在市場最少供應又最有人承接。無論在升跌市都是跑贏一群。當然有人心想繼二百萬上車盤被滅絕之後,下一波會會輪到三百萬盤源在市面消失、大家好原快掃入三百餘萬樓博佢見四百。筆者睇法是香港人始終人工中位約在15-20K。就當夫婦人工共36000,借貸力盡計都係36000/10000*2.59*50% = 4.6MIL。何況點都有幾卡在手,借到既錢只打七折,即約3.22mil。情況當然會因人而異,亦有方法提升至大於4.6mil。惟由於大眾負責能力已計出,有感香港人要上車如在四百萬起錶,最非最低工資再能上調,否則上車盤仍以三百餘萬為界。 答文千字。明天待續。

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諗SIR-賣樓後怎收息唔使做?#786

Hi, 諗SIR, 拜讀   貴作「收息論」後,獲益良多,深感認同,與此同時,亦對自身投資策略作出各方面檢視: 本人和丈夫今年47歲,同為澳門長俸公務員,現扣除退休金、職業稅款項後,實際月收入合共8.5萬,擁有澳門半島中區千餘呎、時值共2千萬之自置物業及車位1個,尚欠銀行貸款30餘萬。2人打算10年內退休並可各自每月領取約現時收入80%之長俸。   資產方面包括: 1.          人民幣定期30萬 2.          基金總數42萬 3.          外幣、股票及流動現金合共30萬 4.          人壽及兒子教育儲蓄保險約值85萬 由於兒子打算2年後中學畢業往英國升讀大學,故於較早前在銀行加大原來按揭,套取400萬現金,並已於英國購置2個共值300萬之物業,每年可收取約20萬租金(平均約7%之回報)以預備其往後作住宿及繳交學費之用。   支出方面包括: 1.          全家保險每年支出15萬 2.          日常家庭開支每月2萬 3.          原樓宇按揭每月1.7萬 (尚欠大約20期 ) 4.          加大現有按揭400萬, 20年分期,每期償還2.2萬 5.          扣除所有家庭開支後,每月可儲蓄2萬   扣除購買英國物業所需款項後,尚有大約100萬流動現金。現請教諗SIR如下:   1.                    購買海外(尤其是英國)物業以作收租投資是否可取? 2.                    投資中國內地(尤其是橫琴或珠海)又如何? 3.                   餘下現金應否再購置例如澳洲或加拿大之海外物業,利用“以租養房”方式增加被動收入(大概每年有5%回報),   或等待樓宇升值後出售以賺取差價。(鑑於近年澳門樓價已颷升至一個不合理水平,且租金回報相對少)? 4.                    利用100萬作股票或其他投資(例如人民幣定期)?   如有任何投資良方,務請賜教,謝謝!   Answer: 澳門的樓市,是少數比香港仲升得犀利既地方,澳門自賭權開放後,樓價升值十倍。據無線新聞在2014年12月18日的專題報導,在手信街擺檔的周小姐指現在工作不需要太拼搏。她的生意怎樣好也及不上樓房賺得多。 她有樓收租,自己則住在新口岸。這單位二千呎,有四間房,樓齡廿五年。02年她用112萬元買入,近來有人向她開價二千萬元。澳門中心地帶,十多年前,一個車位十萬、八萬都有交易,現在動輒升至三百萬元。有澳門人表示,賣掉車位,可以去香港買樓。那….澳門人怎利用此機遇去部署日後生活? 此事又對香港人有什麼啟示?   筆者認為如賣樓可得自己十年家庭儲蓄所得、不妨賣樓。樓市有周期,十年至少可等到樓市一個中期低位,所以先收未來十年既錢套有再謹慎收息,基本上可捱到下次低位及提升自己呢幾年的生活質素,至少在理財進度方面。最忌係不少高薪族心想百幾萬好多錢、不加思索將自住樓賣出,係乜息都冇收既情況下幾年已將套有百幾萬洗哂,後悔之餘又在更高位入市、成件事進退失據又冇計劃,比市場懲罰是必然既事。   讀者的儲蓄率頗低,只2.0/8.5 = 23%。原因唔係佢地大洗(月支出只2萬),而係每月(2.2+1.7) = 3.9萬元的供樓支出。此點令人有感澳門的樓價是與當地人工有點偏離,讀者只將二千萬樓加按了四百萬、供樓金額已經將月入消耗了一半。再次證明將澳門樓換做其他投資品實為上算。英國樓回報7%要受兌匯風險,簡單而言會否考慮另一條直債? 近日債價調整令收息率更吸引。   德意志銀行/永續性/9.2% 或如想到期保本,不妨考慮仲有幾年到期的: Travelex financing/2018/6.2% 即每年淨收都可以由6.2%至9.2%不等。視乎自己了解後點去選擇。由於債市在港透明度不夠高,價平價高未必能自己分得清。筆者會面授如何為百萬投資省下幾個%的差價,此資訊一般金額機構不會授予。另如果想用番港幣投資、有另外之選擇。     讀者心態,只是停留於買股或買樓、此為一般港澳人仕「被教育」之心態。銷售者希望高波幅投資物可增加玩家出入市的次數,反而靜態收息的投資物不會提及。不少到堂上收息的朋友、五十之年才驚人為何收近10%年息是如此簡單,其實最難的不是習得方法、而是叫行業以傭金為主的參與者積極介紹以客戶利益為主的投資物品。     另外,用澳元入手債基可將12-15%回報提升至19%一年,惟面對澳紙兌美金之匯價風險,要懂得怎去對沖和應對才好參與。收7%年息實為一般,留意本blog不時有5-20%的收息方法,在用債、股、又或間套房方面都有介紹。

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平凡港人怎改變命運?#782

Hi Mr Lam, me and my husband are a typical hardworking (about70% saving) and lucky couple. Since our early 30’s, we put all our surplus money into blue chip stock and family bought us a 4m houses in 2001. Our stock got more than double from 9x to 07 but keep frozen since 08/09 (No more growth but just increase with my surplus money put in). In 2006-07, we sold the house (4m) and cash out some stock to buy three houses (6.15m, 5m, 3.3m) . In 2011-12, we sold the two 2bedroom houses (8.3m, 5.8m) and bought a 4 bedroom (12m). It seems this is not a good move.  Even worse, we cash out 10m and just put in super low rate term deposit . Until reading your blog recently, I started to  look into bonds/bond funds and did some changes to make money work harder.  Please comment.    My profile as follows: Questions: 1. We plan to buy 3 more houses total 25m (one 3-bedrooms for income and two 2-bedrooms for kids).  I am  capable to buy now but I  don’t think this is a good time for property investment . Our dilemma is we are getting 55 soon and we will need more cash to do in future. What is your advice?    2.  Should  I use the cash to buy one house first or put all in bonds and funds?   How about re-mortgage the full paid house  (I can claim tax now and use as rental income in future) ?             3.  Do you think I should switch some stock into bond & fund?  ( I always prefer stock than fund as stock get less cost and better control by myself)   . Can you suggest the money distribution if  I  open a private bank account ? BTW, my husband get a very good company benefit which covers all medical , vacation, and car (gas & parking) expense. When retire, our household expense will probably increase rather than 80% of now. Thanks for your advice and  I look forward to attending your courses in November.  – ANSWER: 讀者在港算得上是有米之人,當然此光境用30年打工光陰換來,實為不易。各位在2014的最後一天,宜好為自己在2015年作點籌劃。時間一過,想追都發覺已沒可能。現時已產出$49000正現金流實為不錯,可是現時不少支出有公司支付,退休後月洗費或比現時$90000/月更高。另外年歲已至53,理財方針及方便同後生仔不同。   人的借貸力約由43歲開始下降,借貸力常數由2.59下降至約1.3。家庭借貸力為150,000/10000*1.3*50% = 9.75mil。同一對年輕而月入各四萬之夫婦無異。慶幸讀者早年投資無側埋一邊,在樓及股都各有斬獲。可惜由2008年開始股票長放不能為其提供收入,加上樓市高企,再買亦有覺心寒,最慘係背後有銀紙貶值的追兵,有米人可如何準備?  – 取向是先將現金流產出率低的投資品換走,讀者間4房收租樓,產出效率為38000×12/15,000,000 = 3.06%,有點偏低。加上呢幾年遇上細價樓大升潮,讀者在來文已提及將幾間樓換做一間四房有點後悔。當然要先了解點解細價樓呢幾年升得比大屋快,為自己在樓房的策略做檢討。如果比筆者自己,由於仔女都大去了外國讀者,會放手將兩間四房沽出而自己租間三房,先套成一千六百萬在手,用黎套攪套房收租收成十萬銀一個月,兩個大人加工人咪用四萬蚊月租九龍站三房,每月仲淨六萬蚊,已經多過佢自己左度右度得黎既49000月正現金流。 – 當然唔係個個同學都想上買樓003了解下點劏樓。在筆者早時文章已說明,套房產出正現金流效率為12%年而債基可達15%。今時今日讀者已完成了11月收息課程,相信佢已懂得如何避免金融機構為跑數而「提供」的投資「陷井」,更已將手頭基金的派息提高了。在考慮該收息品應買應賣方面都懂得點去打算。稍為無咁激進的做法,係將現收租樓加按至5成,套出750萬,將此單位轉為租務用途,收回的38000/月租可補償自己因年紀大而急速下降之借貸力。   買樓不在此時,由於讀者身家已厚又不怕樓市再升風險,所以有條件等。750萬套出後可抄jackson師兄方案,私銀戶口投資債券可予不俗回報加上到期都保本,年回10-12%不等。就當年收息82萬,套出750萬月供$43000,咁每個月都有820000/12-43000 = $25333正現金流。如考慮將750萬放債基,不保本,惟月派息可達$93000,月正現金流 = $51000。最可惜是讀者因年紀較大,加按後供款額頗為沉重,如呢件事換比後生仔做(43歲之下),加按750萬月供只二萬八。   對於香港有波幅無升幅的股市,筆者已面授過點去處理。首先衝量自己的股份之BETA值,再同一些ETF比較,繼而倍之,即可將原有放在股原的1500萬取回2/3而享有原15MIL組合之升跌幅,而取回的一千萬又可收息去也!   由於讀者的錢財較多,一篇千字文都講唔哂。總結是債券收息同ETF分配資產是不少近退休人仕之好朋友,享用債到期保本之特性。相反後生仔宜買樓用時間去將債務貶值,此等心法不可不知。  

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全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! – 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 – 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 – 負債 只有上述供樓款項 – 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) – 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 – 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]

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無端端變出$33000月入 #654案半山居民

諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

    Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。     近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?     ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M ——————————————————————————–   目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: […]

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1500萬理財方略 #621案半山居民

諗sir, According to 會員專頁: My member ID: 5800 Last 1 year spending in Homeblogger: $5044   你好,有幸拜讀閣下的blog, 穫益良多,亦已買了(樓換樓)一書及上了收息101~103課堂,對投資多了點理解. 現有個問題,希望閣下給予些專業意見. 市值1千萬的地鋪(租出$13000)有租約,有入銀行記錄 市值500萬住宅(母親,弟弟及弟婦自住) 以上2個物業是父親的遺產,因當年父親沒有立遺囑,法律上分配為母親佔1半,4兄弟姊妹均分另外1半     姊,37歲,家庭主婦,有1個小朋友 姊夫,38,月入約$35000 姊夫持有一物業,2010年買入價$210萬,現估價$400大約,按揭9成,息口2厘,供30年 本人,36歲,月入約$30000 男友,38歲,月入約$30000 我們租屋,月租$7000 弟1,35歲,月入約$15000 弟1婦,34歲,月入約$25000 2弟,30歲,月入約$15000     看到諗sir 的blog,有所啟發,希望能運用以上的物業,提高家人的生活質數,現最需要買樓的是本人和男友. 他的婆婆現居公屋,可用作買居屋,有想過用男友單名用婆婆公屋買$250~300居屋自住,但見諗sir一直不主張買居屋,對嗎?另外用父親物業,貸款出首期,用我名買$300萬私人樓出租. 弟弟也有換樓的需要,姊姊姊夫也希望買多層樓收租.     1千萬物業,最高可按1半,即$500萬 $500萬物業,可按7成,即$350萬,有錯請指正 共可按出$800萬,我們如可好好運用這$800萬呢? 以上的方案可行嗎?上了收息堂,得知有回報高的收息方法,或是應用男友單名先買約$300萬樓,其他錢用來投資或收息,待樓時回落時再買樓呢? 但最大問題是,這2個物業我們4姊弟都有名,要買樓先要除名,如把業權送給母親,銀行是不接受按揭的,對嗎?如何用最少錢除名而又不影響按揭呢? 問題太多,比較複雜,先感謝諗sir 祝諗sir及家人安康 忠實讀者Alice   ANSWER: 買樓係唔需要除名的,除名只可幫你係某情況不用付DSD、或有些人想九成借盡先咁做。將業權送比人係做唔到按揭、賣就可以。所以筆者在BLOG只建議過有CONSIDERATION的買賣要約。   另外相信四兄弟姊妹唔會一齊願意除名將業權讓比母親,轉名雖可省下再買樓的雙倍印花稅,但自身將失去1500萬資產的除2再1/4業權、市值為近200萬,四兄弟姊妹應好難傾得成。筆者勸讀者唔好沾呢淌渾水,萬一轉名或調動後樓價是升或跌,讀者都會成為箭靶。   […]

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