唔買樓投資仲有咩好? #820

諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*[email protected]….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。

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如何比買樓收租更進一步? #813

諗Sir您好 我算係你半個fans,已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>,上了收息101至103及買樓001至003,之後做了以下動作: 1. 自住樓轉了單名,市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地區(為小朋友),月租14k 3. 停了所有基金供款,及encash了一部份出來 4. 買了一直債 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 買了基金 China market 9%,每月收3.8k, 夫婦共月入120k, 三十幾歲,還有cash 1.8M, 人仔 600k, 之後想diversify risk, 請問師父: 1. 下一注點買好?直債、債基、日本樓、劏房也在考慮… 2. 睇左個上水樓2.8M,如做劏房,應可月收20k,另一問:如劏房火災有人傷亡,我有刑責嗎? 3. 其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢,有何合法避稅法? 4. 美中歐,那個market和industry較睇好? 萬分感謝!!! 心急fans上  ANSWER: 年近歲晚,多謝大家仲有花時間睇下homeblogger,不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色,筆者有幸在當中擔任策劃角色,當中之經歷及對個人成長之啟蒙,實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既,唔係錢又或者什麼財務自由,而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色,看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作,實不枉筆者每日埋首文字工作。   要知道,書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的,除了一些親身經歷及見聞外,就是從書中學習到的他人智慧。   讀者修畢103,做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」,即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓,從而改善居住質素又可援近校網,每月自己收租再對比新租金的差額,同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財,此幾年應好潛行及努力儲蓄,在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次,利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。   現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月,直債$12000/月,供樓為280/259 = 10800加租樓-14000收租$18000,合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000,雖少但總好過不少人吧。   要分散風險,其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物,計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做? 好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套,融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年, 或$11200/月),係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差? 咁當然不是,對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債,變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易,又或有資產者可以有比樓更低的融資成本,所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。   比起大把人買的股票,筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告,真係叫人買都難(除了^2823)。 如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野,咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」,又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見,其實只不過因為金融機構在港「食水深」,將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食,最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。   回應讀者問的劏房,可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅,在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的! 主動報稅準時交錢係大家應作行為,有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的,那又是易一回事。  

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細價樓圓一生三宅夢 #811

*讀者即堂提供問題(圖) 讀者最強地方係借貸力,夫婦合共人工110,000而儲蓄都算不俗、達180萬。當然明白有些人要好努力先儲到呢個數,可是香港經濟太受外來因素影響,除左蝦膏同點心之外,香港冇野係自己製造出黎,所以不斷奉承同埋賺夠就走既心態係港人上較易發現。   有計劃,讀者兩夫婦要完成一生三宅再退休其實不難。月儲蓄率為60000/110000 = 54%,很好的理財態度。或會嫌筆者嘮叨,但都想再提態度主宰事成之80%份額,淨低既可能係LUCK。一個月入$13000既年輕人月儲$6000,同時反映到佢能改善自己財政狀況既機會好高。   同意讀者要先買一間樓,可是應否買500萬市值的單位? 此價格可在此市況買到兩房、或偏遠地區的三房。由於讀者一心買樓收租,選取必然是大屋苑加上流轉量高的。再加上寧為雞頭、不作鳳尾的想法,筆者自己就會偏向買400萬市值左加的二手單位,在同類型單位之下質素高一點,能租出及叫價都高一點。加上現在市況確實是偏高,惟會否真如外間討論咁會係3個月內爆鑊,筆者不持相同看法。 – 3個月內爆鑊 在香港用價碼區分的樓房成交量樓市實可找到,在土地註冊處有數字,如2014年11月,3-5百萬的樓宇成交數字佔全港總成交額34821百萬之37%,即12833百萬。與此同時,在金管局有當月新取月貸款金額數目,為全港$24993(12月)。用12月原因是因為11月成交樓房一般在12月新取用按揭貸款,或其實更長時間都係可能。不過由於幾時買同幾時借根本無限制,所以我們用一個月間距比對為最適合。    – 遺憾金管局只公佈全部銀碼加埋的樓房貸款總共加埋幾多、而未有提供用按借出銀碼而區分的各貸款數目。所以我們要研究細價樓(即3-5百萬)的銀行借貸情況實在較難。惟用全港借貸額之37%作比對,買樓而當中借貸的金額只為24993*37%/12833 = 9247/12833 = 72%,再考慮上年2014年12月樓宇成交數目急升(至全港438321萬:12月),買樓要借錢的比率實在無外間描述得那麼差。即已借盡更要搵三或四按。 – 銀髮族 至於「財仔」(泛指只有借貸牌照而不屬持牌銀行的一群),好想知道佢地為何在現在如此低借貸率既時候唔叫d阿爸阿媽攪一或二按咁將屬樓按左去比錢仔女? 而向高難度進發做人地間樓既第三或四順位債權人? 即所談的四按?? 加上間樓按到第四次,借到既錢都有限。大家亦察覺身邊朋友的父母有樓在手為數不少、而現發展商亦都主力向呢類銀髮埋手,將佢地幾十年儲落既購買力釋放,即鼓勵老豆買埋間樓比阿仔,而暫時不見有人因被仔女逼將間屋攪四按、而產出倫常慘劇既個案。就當真係有老豆肯去按盡間樓、係而家生意唔太難搵既時間,財仔自己都唔會接受如此高風險的借貸。向較易做及風險低的一、二按埋手。      -講返讀者,今年稍後時間先買一間,同時將幾十萬放入double保險方案,已在堂上計出3年、5年、8年由5-22%不等回報之因由。就當真不幸摸頂買樓,計及5年後現時的錢已double,即可提出到時再買。由於樓市周期很長、今日高買的樓、他日可再買拉低入貨價。可能你諗:「咁不如等到最低先買!?」意見時市況冇人估得到,但準備購買力及錢係身邊、加上先有一樓去對沖樓市再升風險,就是大家可做到既應有心態。 – ETF 關於債基、可用淨低的錢去買,讀者現在的錢只存債券基金而未行債基方案,回報只7%,可將其行方案再翻倍。至於ETF,現在美國十年國債孳息率重見2%,又係在息口市場投資之好時期,又或香港一些ETP都對息口十分敏感的,見圖我們有一ETF的走勢同領匯(0823)十分相似、不過是由2013年尾至今5季領匯升幅為35.42%,而該ETF為112.79%。可見香港人太局限買股票、而損失了不少其他投資機會。讀者可參考一下。  

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結婚前買樓再賺第一桶金?#810

諗sir你好,本人剛剛大學畢業,做建築工程,月入20k,因父母的照顧,大約有百五萬現金希望及早上車,但因本人收入不多,按揭需做到六成半才能購買大約三百萬的樓,而且在大埔區來說其實選擇不多單位亦十分細小,我有考慮過我等女朋友畢業聯名買樓增加購買力,從而能按揭做較多成數,把現金留在身邊;但亦有朋友反對聯名買樓,認為單名及早上車,就算是只有二百多尺的樓也好。我和女友起碼三年後才會結婚,想請問諗sir我應該先等女友一年後畢業聯名買樓,或是等自己加人工後單名買樓,還是現在應該先及早上車作投資作途?謝謝   ANSWER: 即係畢業生應否買樓? 一般畢業生因無錢係手,根本無需考慮此問題。可幸讀者有父母關照150萬,現可考慮買唔買?自己單名買定係加女友名買? 又或者九成上會買定係六成半咁上會買?   雖讀者現在的成功多因父幹,可是人生本是馬拉松,不必太介意起步是否超了幾個頭。當然買樓有人認為是人生大事,亦相信是現在的年輕人最關注之項目。見讀者朋友反對佢聯名買樓,因為在現行政策每一個買樓名額都很珍貴,聯名買就等於同時用了兩個九成借貸買樓上會之名額。豈不浪費了買樓可借盡而等時間慢慢將欠債眨去之道理?   讀者有一亮點,就係剛畢業人工即達20k。讀者應作之投資方略,是用小部份錢買樓、自己盡量儲多d錢、及開展一些賺錢投資,希望用自己能力撈到第一桶金。各位心想:「阿諗sir你就諗得真係好! 買左樓又點儲到錢? 我識投資賺錢就梗係會有第一桶金啦!? 弊在我買極股票都輸呢。。。」有請各位耐心再花一分鐘睇睇筆者點列出要做的幾點…   1. 讀者不宜用低於八成的借貸上會,因付太多首期去買樓實在太浪費。惟因自己年輕又有筆錢,在三十適婚年齡前後亦很有可能再遇上樓市低潮期,所以現在不妨買一間樓先做收租佬。令自己對買樓一事有所認知。最差情況都不過係捱下負資產,加上自己只用150萬當中之30萬作首期,萬一銀行review自己都仲有剩錢兼顧負資產情況。關於自己借貸力不夠之事,宜趁自己年輕而父母仲在職之時找他們作擔保,將全家人的借貸力用到一滴都唔好漏。   2. 計及260萬買入、26萬首期上會,攤30年而月供要$9000。對20000收入的人,是否帶黎太大壓力而儲唔到錢? 分別在於淨低之120萬是否作收息,投資物的波動在2008年極端點可達30%而每年收息約12-15%。不少人想知方案作法,亦有人因自己已行此法後覺得自己已全懂。在筆者而言因每人對風險的要求不同,自己都要不時留意新出的每一種債基而為不同學生之要求訂出建議。加上踏入2015年開始各國央行在貨幣應對策略不同,端郎的背信棄義加上中國耍套潛龍勿用,對預估那一種股或債行先很有挑戰性。   3. 當然有危必有機,無論各位有冇家人付予百五萬,不妨趁後生買下股票。最慘係臨老覺得自己有錢先去學投資,一鋪比人呃哂仲淒涼。香港的地皮正在補內地人收購、銀行已不少易名為內地商號、上市公司亦正被內地人收購而曲線注資。近年多人玩殼股就好比2005年開始的一段IPO上市潮,當年有實力公司光明正大申請上市而港人個個「入飛」抽新股、到2014年只變成無實力公司係後門買殼變相在港上市,一間公司業務特變而造就港人投機機遇而矣,要知此法,誠意推介下下方介紹的聶sir新課程,先在3月初聽其簡介,感受到他教書的耐心,有時間才跟他學習炒股目標為第一桶金。   4. 上面第二點提及用120萬收息,我地打「穩陣波」、棄用15來回報而只用10%收息策略,將屋企人比既錢減低投資波幅。就咁120萬*10%/12 = $10000/月,夠用黎每月供新買層樓。至於收樓之後梗係唔好咁浪費,有兄弟既叫佢地三個人夾份租左間屋,每人$4000,兩個人訓房仲可以用櫃間個廳,自己可以閒時上去打下機gathering之餘又可以收租。就咁正現金流為-9000+12000+10000 = +13000。每月咪用個突左既一萬蚊去炒股。   5. 炒股要認真一點,最怕就係唔上心去現個game,輸左又賴人又或者感到自己唔適合。其實係社會工作同炒股都有相同,成功與否在乎你有冇比心機玩!? 同留意下個規則當中是否有機可乘? 時下的年青人十分有頭腦及反應快,相信對捕捉機遇是十分在行的。

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不孝子起死回生的方案#804

  你好諗SIR, 本人40歲, 已婚, 有一女(2歲)一子(2個月), 本人入息31000, 老婆10000, 每月開支差不多35000-40000, 儲蓄率接近0%, 手頭資金約12萬現金, 10萬人仔定期。   有幸父親早年把握2次機遇, 佢老人家已完成1生3宅。(自住完供未補居屋, 將軍澳私人2房, 已補價居屋3房)。 但小弟不才, 要佢老人家提供1宅居住, 由本人供樓每月8000。(已補價居屋3房, 欠按揭200萬, APR2%, 現估價540萬)。   本人將於今晚上101課, 希望想諗sir能比D意見提供起死回生的方案, 能盡快把住宅還給父母, 好等兩老安享晚年, 弄孫為樂。方案: 小弟3年後可能會搬去沙田(91校網), 令子女有更好的讀書機會。把現居加按至7成, 得現金170萬, 樓月供增至14200, 用30萬買保險DOUBLE方案, 115萬債基, 月收14300, 以低消供樓, 其餘資金45萬留在 ML 戶口作為失業安全線, 以支撐1年的開支, 每月儲回8000, 5年過後有100萬資金。 小弟現在唯一的優勢是兩人都沒有物業, 希望等待機會可9成出擊, 完成1生3宅。 不孝子上  ANSWER: 不盡早理財,未到退休都會早早得到報應。筆者責任是堅實的提供方案,至於本案讀者是否不孝,就留待大家去細想了。最重要的當然是讀者點看待自己,任何人都不會比自己更清楚了解自身情況。有時放在口邊的「了解」、只是一種藉口。   讀者所謂的「起死回身」、說到底就是將屋企間樓加按,然後利用現時供樓的低息環境,再配合收息課程提供的10-20%收息方法為自己每月產生息差,將利息用作供樓、更將「收息」用作儲蓄(有點怪…)。由於讀者儲蓄水平很低、就當加埋加按後計劃預留的45萬係袋,仍然不夠應付萬一市況波動下需為自己提供的流動性。在此情況下,選取的投資物應偏向低波幅,要點為:   1. 債基都要睇內裡各容物為何,已面授在同加息環境下,邊類直債是會有下跌反應而邊類是可不跌反升。當掌握到升跌韻律,自可明白眼前投資物的下跌是有延續性、還是短暫的調整 2. 直債市場一向更易估計,因參與的投資人很少短線、亦有些是管理養老基金的基金經理。相比股票不時有恐慌性拋售、如果一心博殺梗係無問題,可是如果是由樓房加按出的穩定錢、如叫人將其買作股票實在是太殘忍、若投放於某類老千股、簡直係擺間樓出黎比人呃走。 3. 讀者需要的反而係保險。首先請放心、筆者對於賣保險一事都好煩厭。因為係街不斷SELL緊比人既都係不合身的保險。或更深入說,是傭金高供款年期長只對保險公司有用既保險。保險實在有強迫儲蓄、保本、加上高質按成的特性。希望讀者將資金攪到手之後,同屋企人交待保險幾可肯定5年後將其本金DOUBLE。更可以放夠60萬入去,那3-5年後即可將本金還比家人、自己黎過遲黎的買樓。 4. 唔係潑讀者冷水、一個連儲蓄都未做好既人請勿計劃一生三宅。基本功未攪好而同時好高騖遠、有感是不少人遲遲未見進步的原因。   5. 170萬在手宜60萬放保險、而淨低110萬將80萬放債基、每月收息800,000*10%/12 = $6666/月,足夠補貼供樓而自己請再慳些少每月儲夠八千蚊。留意此債基的方案由原本12-15%減至10%,因使用了另一債基,在跌市時的波幅遠比談及的為低。2008年金融海嘯只有3-5%跌幅、合只持少量現金人仕。 6. 看上圖見10%的債基波幅為15%之低。請大家勿盲目將錢投入高派息的債基 7. 讀者夫婦令借貸力產出為(35000+10000)*2.59*50%/10000 = 5.82百萬。要買兩間以上既樓很有難度。所以怎樣能完成一生三宅、自己努力之餘亦可向父親學習 8. 至於直債方案、資金太少者不宜考慮  

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應否買新樓收租?#799

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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好後悔賣樓的笨笨豬 #796

個人資料: 年齡40,女,單身 (應該不會結婚及生BB) 月入:港幣34500 x 13月 (已扣MPF) 支出每月27500 (連供樓, 養亞媽, 稅, 保險, 生活費等) 每月儲現金7000元 – 資產: 現金:港幣280萬 (是賣出自住市區單幢樓賺 + 儲蓄) 因買入樓花後, 不想比DSD, (好後悔 – 若早點認識諗SIR, 必然會走去加按入手, 因為之前的單位買入價平, 所以那時我係可以同時在同一間銀行 – 出糧, 做曬2個MORTGAGE) 股票:約港幣5萬 (都不是好股) 債券:ibond港幣2萬 – 樓宇:跟男友聯名(各50%) – 供樓都係一人一半, 燈油火蠟都將會各一半 男友月入:港幣27800, 不知他的資產多少 (除了此單位, 沒打算要跟他再有什麼資產共享, 他應該沒什麼SAVING, 佢應該有少玩股票) 2房單幢市區樓花 (將用作自住 – 下月入伙),於2013年4月用599萬即供買入(8成按揭保險, 供30年),每月約供款18,500元,剩餘29年供款期,利息H+1.95%厘, 剩餘4,698,850 (截止30 Oct 2014) (2人借貸力) : $62300/10000*50%*2.59 = 8.067 – 4.7 = 3.367 mil (旺市不要用過半, 那現在是不是很危險?) – 問題: 個人係對物業較喜歡, 因真係替我儲到錢 (但其實當時賣出單位也是有少少諗住等樓價跌時先轉購入其他好物業收租, 因現在的樓花係覺得有點貴), 因自己對其他投資工具沒有心機, 時間投放 (但現在已惡補及正在上諗SIR的收息課程), 希望能可以做到一生2-3層樓 (1) 之前本有經紀介紹QUARRY BAY 42年樓有電梯的樓 (已間3個套房, 可收租17000), 開價288, 很心動, 想用5成作收租, 因覺得比起放銀行收息多很多, 但由於膽小, 而且那幢樓沒有被收購的價值, 再做下功課, 2天就已經給人買了! 若再有這樣的機會, 我應該購入嗎? (2) 上次收息堂上聽了諗SIR的直債方案, 與及平時在網上看到的債基都很吸引 (還有ETF, 但下次開的日期不合自己的SCHEDULE), 現在我應該怎樣處理現金, 先買債? 等樓價回落20-30%再入手還是就用50%買單位收租較適合? 還是放MORTGAGE LINK好? 希望可以得到諗SIR的指點~ Thanks. 笨笨豬敬上   ANSWER: 是的,讀者錯賣之前單幢樓,雖收回二百餘萬,但在2013年再入手六百萬樓花,等於在旺市加碼。搬大屋改善環境絕無問題,但前題是不可令自己借貸力運用超過一半。如花太多借貸力用於入手樓一間,將令自己借貸力被縛死,失去在跌市下再投資的機會。  – 那將全部樓賣哂! 等市跌又點? 此舉為賭單邊買跌,除非個人資金幾千萬,買賣樓房之市值只等於資金1/10,否則在樓市賭單邊萬一睇錯可要5-10年去補救損失。中庸之道,係保有自住樓房,再衡量自己能力是否再持有第二三四房。  – 讀者正確咁計到自己借貸力,惟有不少人提問自己到銀行再計一次發覺係借唔到既2.59 FORMULA計出黎既數。 那當然是的,因筆者未提及一些影響個人借貸力之因素,最明顯亦都係廣為人知既,就係信用卡數及私人貸款。惟我們可再進一步計出假設有10萬銀卡數,究竟借貸力被扣減多少? 另外有些因素係影響左自己都未知的,實在需買樓前多加溫習。至於有錢人多煩惱在點合法避稅,惟報明收入太少又令自己借到既錢都少,點樣可以魚與熊掌兼得?   一個錯誤的財務決定令自己輕則損失幾萬銀(單比多次經紀傭都幾萬蚊),最慘係成世人都有呢個後悔。筆者朋友的奶奶同佢講,佢老爺最叻就係娶左佢,同趁後生買落一間樓! Well,樓房及引申出來的收息需要,實在是改變人整個生活之決定。   由於「種死」左舊錢係樓花,原本走去買間套房可為自己產出高正現金流,在一負一正之下勉強可以打個和。另一可惜是當時讀者未有預備,白白浪費了一個投資機會。希望讀者的分享令人家明白,投資唔係需要到個陣先去問的,筍野係會不知不覺之時黎到,而賺錢與否看你是否睇得通面前是機遇抑或騙局。   讀者當年條「魚」,兩日之後就「游走」左。288萬有電梯,即可借七成,即借200萬而月供200/259 = $7700/月,三間套房收$17700,月現金流$10000,而投放金額係$10000*12/288*30% = 13.8%。即投入86萬淨袋$12萬一年,仲未計有幾個租客同你供樓。好抱歉當年筆者未有空寫BLOG。   讀者提及的等跌20-30%再買樓,呢個係人都明白的。不過係要等幾耐? 同埋係等呢段時間筆錢可以點搞? 280萬做債基方案較為合適,另加保本的DOUBLE 保險方案會較合適40歲女仕。始終保險保本,必能五年將幾十萬DOUBLE為讀者下次買樓再提供首期。債基無年期而當中12-15%年回報可將100萬投入,即月收約$12500,現金流產出效率為15%,比劏房仲高。不過留意劏房租金有對沖通賬風險之功用,而債基收益不能。   近日政府派人打擊工廈劏房,筆者不感意外。始終一層工廈整到公屋咁既款打開LIFT廿幾伙,唔比人掃先至出奇。近年有DAN6的出現,相信已為工廈轉成出租「辦公」提供了一定守則。關於係住宅內間套房,政府已提及主要係去執正個消防措施,因戶主始終無改變單位用途,比夾間要係工廈內住人又另一個分別。何況要取締估計香港15萬個套房戶,又唔比住係工廈,真係唔知點收埋班人好。

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諗SIR-債基混入歐羅賺取超20%年回報#795

諗sir,   看完了你的著作,明白了自己過去理財方面真是毫無方向,錯失了甚多機會。 幸好現在還有機會向你請教! 本人36歲,已婚,有兩個小朋友。 本人正職月入$36000,副業月入約$10000-15000,收入已差不多到頂。 太太只有副業,月收入約$25000-30000 每月固定家庭+個人開支約連供養父母約 $30000 (未加欠債還款) 本人有股票約65萬,現金15萬。 尚欠銀行私貸約27萬(之前借來買股票,月供還款,尚雖還約20期) 本人現住在家父的物業,最近家父決定賣樓分身家。樓現價約值3.7m。 賣樓後,家父將取回1m, 另外1m分給兄弟, 剩餘的1.xmil 可以歸我擁有。 雖然可以增加百多萬現金,但在這情況下,我便需要到外租屋住,並每月多付出萬多元租金。 抑或是,我應該將現樓轉至我名下,然後把樓按給銀行,套取約300萬。 200萬給家父和兄弟後,我便可有約100萬流動資金作投資,但代價是每月萬多元還款給銀行。 真是很困難的決定,請諗sir 幫幫我。謝謝   何先生   ANSWER:   如果將樓轉比自己,要付印花稅,可套出金額最盡是3.34mil,供樓要3.34/2.59 ~ $13000。惟此法要付印花稅,約8萬元。好處係唔使再搬過,當中洗費及心力都可省不少。   如不將樓轉比自己,可取回約1.5mil。此法不用付印花稅,又唔使供樓。不過要租屋,亦要花心力搬屋,搵樓租都要比些少經紀傭。   1.5mil用作租樓只可「捱」百鬆個月,關鍵係讀者如何懂得將1.5mil錢搵錢,將其收息作補貼租金。   若讀者懂得運用金錢,咁係唔係撈多d資金係手,由租樓變自己供樓更妥當呢? 供樓是消費加投資行為、租樓是純消費行為。即供樓要多冒投資風險。你問筆者,在港持有3-4百萬既樓風險不大,最低工資加上銀紙貶值之下,樓要返回一百萬一間真係很有難度。瑞郎脫勾,擺到明就係唔想同兌1.2的歐羅沉淪。至於近日指租樓不能再以租金之80%作核實證明去借貸再買樓,筆者認為影響有限。你睇下本BLOG有邊幾個CASE既讀者係識攞張租約去借錢? 加上而家買樓投資既人都係有實力人仕,這好比禁止大家再搭船過海一樣,大家當冇事發生。   有件事讀者要留意,由於太太冇正職,家庭借貸力只36000/10000*2.59*50% = 4.66mil。呢個數目只夠比佢搞好今次套現,再買樓難免構成困難。要將太太之借貸力浮面,即將原本散工的收入集結作證明,否則要完成一生二宅都見難度。    3.34mil可有咩攪作? 近日很多同學問用歐羅行債基「有冇睇頭」? 趁低入手內地A股又是否明智? 急跌的歐羅令同學產生買歐羅計價股票基金的念頭,筆者睇急跌的尖刀固然難接、可是外界對歐羅的看法實過份悲觀。一旦歐央行公佈的方案比想像中輕手,歐羅對美金之反彈即時展開。上次在將9.3的幾年低位亦是在急跌再復升之中結束。在世界由美獨一方變成中、美、俄多頭領導之下,歐洲要找到朋友比之前容易,幣值大跌不難。惟新聯盟興起與美勢力鬥爭、一場更令人意外及損耗性更高之風波正開始蘊釀。   近日有機構放寬人民幣借貸條款,過繼早前可無限兌換人仔,而家可以抵押人仔投資物再將其買外幣。該機構見是初做,個配額只夠用半年相信係初起唔敢做咁大,即係手快有手慢冇。筆者會點運用? 可用其入手103提及過的10%年息月派之人民幣債基,再借出歐羅即轉美金投放於直債或債基收息。即如有300萬人仔,年收息人仔約30萬,再提出210萬人仔但我們用歐羅幣值借出,轉做美金入手債基收多一轉息,210人仔之12-15%即28萬人仔一年。兩者共收30+28=58萬人仔一年。由於歐羅QE息再減,借貸成本好低、只1%,將210萬借出之利息成本減1%,我們就將12-15%之回報減去1%成本,那成件事回報有近6萬銀港紙一個月了。即投入300萬人仔,回報為約720000/3750000=18.9%。此事更有CROSS-CURRENCY之便,同時沽空了歐羅,一年後歐羅如跌,你更可賺埋第三浸,回報即超20%!!!   當然初心者操作不容易,惟外幣再混合債基,回報可以很驚人!  

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怎處理現金賺取最大回報?#789

諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]

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諗sir – 2015樓市走勢及部署(下)

>>回 2015樓市走勢及部署(上) 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER:     昨天文章講解了邊類樓房更受歡迎,本文要預測2015樓市走勢,要同尋日一樣引用「買樓同借貸密不可分」。由2012年至今,筆者在下圖引用了某數據的走勢、而將其對比中原城市指數走勢,發覺某數據的升跌領先中原城市指數。換言之,數據走勢有預判香港樓市升跌之能力。雖在免費文章只引用2012/4-2014/11之數據,惟兩者的升跌亙動在2010年有辣招之後至今都是準確。2012年4月數據由11000急升至20000水平,中原城市指數在特首當選後由2012年7月105點升至120點為止。2013年1月初數據由180000跌至12000,中原城市指數即在2013年3月見中期頂約在121.95,及後在高位爭持,慢慢回調至2014年中118點。大家都知2014年尾樓市再升,數據在2014年3月已有反應,在3月12000升至18000水平。   咁,最緊要的往後如何? 見圖數據在2014年10月見頂,及後稍為下調,在未來一季樓市較大機會升幅會停止或微調。若等埋1月尾公佈上個月整齊數據,筆者應可作更準確判斷。至於一些盼望樓市大跌的人、只好說筆者未見到有此可能。美國加息、美俄角力都已在不少人預計之內、就當爆大鑊香港樓市調整有限。今年羊年,註定多事,1967, 1979, 2003年都係羊年,地緣政治影響因素或加劇,可以為上升軌跡中的樓市帶來10-20%的調整。其同大家估估下,不如好好談及各類人在2015年應作之部署: 未有樓而有能力者: 應選細價樓「以租養租」,始終單邊賭樓市跌唔係辦法 未有樓而冇能力者: 無樓又無能力,即N無。身無分文,必須賭博。供得樓黎自己又冇錢儲,不如賭樓市真跌。 欲再上一層樓: 看借貸力如買樓後仍未過半,宜向C類或大B單位進發 五(間)樓樓主: 如借貸力用超過一半,應將跑輸地區及不利作抵押之樓房賣出。關於18各區之看法,未能公開只宜面授。樓房之抵押性及個人借貸力,已在不少場合提及了。   根據上方分類,本案讀者係未有樓而有能力者。那應選細價樓,不過讀者有23.2MIL借貸能力,不用由B類單位3-4百萬市值樓出發,應選取更少供應之C類單位,買作收租而自己再租樓。如果係一般讀者,七成上會將其租出都有可能。可是本案讀者係公務員,更有打算用政府allowance供樓,所以偷雞將樓租出行不通。另外1.7%息借3.2mil做首期,此福利不覺合適。比筆者自己寧願比貴些少息而攤30年還,要知買樓其中一個最好處,係用時間將債務貶值。既然讀者話自己睇左<樓換樓>,咁佢一定明白點解。   為公務員度身訂做方案,最好係買間樓比阿爸阿媽自住,再將爸媽原居所賣走或加按,應可享福利之餘自己又成功對沖樓市再升之便,更取有由`福利。另一方面,將250萬現金用黎收息,計每100萬收約$12500計,250萬可月收$31250,租金就咁被抵銷。此乃將人的自住需求及投資需求分割安排、更覺安心。買海怡在選取住宅類型已不合,對讀者而言更是過重注碼的投資,勿為日後挫敗埋下伏筆。  

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