超頻爸爸怎問老闆取回人生?#973

Hi Lum sir, 我是收息班的學生也讀完你三本書,覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下: 本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。   資產 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k 4. 已行債基,投500k, 月收5k 5. 股票100k, 蟹貨 6. 現金300k   債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.   由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流及完成一生三宅。   個人想法如下: 沽出大坑物業,住將軍澳,得12m 開展直債,一年如收8%,每月可得80K,但這與一生三宅方向背馳而且在現行辣招下會令之後兩樓成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。   不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time (9+4+2.8*0.8-2.5-2.3-1)/2*2.59=12m , 10/12m =80%可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望lum sir 不吝指教走出正確的路。   萬分感謝!   超頻爸爸  ANSWER: source: 金管局 典型一個香港窮中產、出入大坑毫宅、生活質素很差。需要靠理財去改善自己生活質素、而唔係去搵錢。本案讀者已累有一定資產、月薪亦接近10萬水平,惟人近40仍靠自己雙手去爬,忽略了可搵人幫手及乘勢而上兩項生存法則。   如何出示合適證明、令銀行借錢比你是一種技術。低息環境應在2016年不變、而看倌亦需戒走「唔好爭人錢」呢個想法。沽空物品的方法就是要先借,只要你評估好自己借貸能力、及了解到息口是低廉的話,借入港紙「先沽為敬」實為上佳策略。試問歐洲同中國正發動印鈔機之際、美國怎可獨善其身將息口上推呢? 人行已幾度降準、歐央行有暗示12月會擴大貨幣規模,各位手上的鈔票每日都有大量供應。 […]

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[諗sir] 怎去分配手上資金產出被動收入?#971

諗SIR,   本人48歲已婚,一位工程師。太太為家庭主婦,沒仔女。受惠於大型基建發展,工作前景還算過得去。人工為$68000/月,計埋BONUS $78900。   有一大埔物業,96年買180萬,現時值420萬,按揭尚欠70萬。 剛行了年授的一拆二按爆八成,利息為H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280萬。   有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入,即$47950 借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率為3.42/8.87 = 38.5%   怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險,5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用,80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000 仲爭好遠,究竟如何達到有$47950之目標?   ANSWER:   筆者曾與讀者會面,人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯,所以對於計劃十分認真,值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票,到48歲只輸淨100萬係手,計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手,算是不合格。   炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯,其實有心人正利用呢一點,做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明,先講2009年,只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓,因已睇死香港樓價在低息時代價必升,及後發現一語成讖,樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及,影響樓價的因素有兩個,一是長線的,紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。   當然升軌之中有中小期調整,香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數,如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難,令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章,據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月,到10月持續橫行,揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。   參考汪總之數據,因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成,可準確地掌握一區之成交及放盤情況,從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸,香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。   講返讀者,轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多,人已到48,其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因,是借貸力已用一半,加上實力不算強,無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能,這是其他收息品沒有的。   可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法: 做DOUBLE保險: 80萬 直債: 80萬 MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率) 債基: 40萬   筆者建議是: 做DOUBLE保險: 30萬 債基: 100萬 MORTGAGE LINK: 150萬   原因: 1. […]

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應否趁機入市買樓?#969

(Translated by google) 親愛的諗sir,   非常感謝您的分析和博客!我們從你身上學到了很多東西。非常感謝你。 我們非常感激,如果你能分享一些你對這個案子見解:   年齡:40 收入:港幣50,000元。 自用房:丈夫家庭擁有的財產。無抵押貸款。再融資是不成問題的。 現金:4百萬 投資: 收租樓1:買入價:1.7 MIl,市場價值:4mil;每月房貸:5500;月租:11K。 收租樓2:買入價:3.7 MIl,市場價值:6mil;每月的按揭:10500;每月租金:15000   目標:產生被動收入港幣50,000相當於未來退休後的購買力。目前,就當未計供樓成本都只有50%完成   問題: – 如果為了實現目標可在當前的市場再買房? – 你對工廈建築的看法? -Leveraged債券也是一種選擇,但如果債券有到期日會有再投資風險(re-investment risk)嗎?   非常感謝您提出的寶貴意見。   answer: 要知道讀者應否再買房,先計讀者總借貸力為何及用掉了多少。讀者有租金收入,加先生人工,借貸力為[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房貸可計為(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil,需假設收租樓1及2的樓齡不超30年。當然更精準的物業衰齡界線不在此談,其實間樓新舊令價錢走低主因不在外觀、而是其抵押力。   必須戒掉單憑估個市升定跌去買樓,香港人估樓估股票升跌估左咁耐,修成正果的無邊幾個。知自己借貸力有多少後、再計現用掉了多少而決定買唔買樓未遲。好似讀者咁已用掉一半,再買樓是不合適的。換作有些人的說話,就係:「你要有一定實力,才能食得起個類大茶飯」。筆者自己再添些想法,就係「突然中獎」只屬「痴心妄想」。窮人奮鬥成富翁的故事可能用一集「鏗鏘集」帶過,但其損耗青春之程度實難用言語而喻。各位嚴禁打機或睇卡通片上腦,以為「上位」只係一瞬間好像「變身」般既事。   樓就叫左佢咪鬼買,那讀者未來一個年頭,應怎去渡過? 首先老婆雖無做野但如安排得宜絕可提供借貸力。惟未有經驗者去自行試作小心被銀行懷疑騙貸,變出借貸力可參考買樓003。另外樓好應趁高加按套錢。因加按息口只2%、而收息息口可達10%或以上,即可賺取息差。了解各收息物的風險及特性後,安排1-2種為自己產出正現金流。   有人質疑加息會否令按錢成本上漲,從而令賺取息差的行為受阻。先了解如用債基收息、據過往樓據收益同美國息口掛勾,即如按揭息口加至3%、債基的派息可上調至13-16%,同樣的息差仍在。何況債基無年期,收息計劃可隨時停止計數。至於double 保險、直債做的融資有cap息口上限,保險計劃一般派息跟隨美國息口,即如老美加息可令double保險更double。當然如老美有能減息,可能double保險會做唔到100達在5年內之回報的! 留意保險及直債方案好大機會令投資人達成70%或115%的目標。但如保險公司倒閉、或美息口竟可在0.25%再減,在此極端情況下投資人的收益或不能達成預期目標。世上是沒有全天侯保證年10%的投資,請花時間了解各投資物特性才作運用。   對於工廈看法、一是選工廈單位老闆在行、打工仔唔在行。因真正用家係老闆、而唔係工廈返工既同事。二是經濟下行工廈不能租出概率高、相反住宅就一定點都有需求。   最後很高興有讀者發問債券之re-investment risk,因較少讀者會睇到呢個範疇。意指萬一直債到期後萬一搵唔到類似既直債投資點算? 其實企業一般都會作債務掉期,你幾年後到期的直債自有同公司類近既直債比你再買。好處一當然係投資人減去再投資風險、二是企業又可以將原本到期要回水的債項再swap,一舉兩得!   

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48歲父母還有未完成的責任#966

    諗Sir, 您好。   拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。   我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。   家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。   物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完, 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。   現有問題如下:   1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!   或是   2. 現在按出自住樓房,約得到400萬,去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? […]

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勞碌半生仍得個桔嘅窮庸材#963

  諗Sir, 本人有幸在Facebook 看見你的Blog及後拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>, 突然為自己人到四十而感嘆!雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘,但有感過去不善理財,實在浪費左太多機會!希望諗Sir抽D時間為我地呢班勞碌半生仍然得個桔嘅窮庸材指點一下迷津,不勝感激! 本人39歲,月入 $50,000 – $65,000。 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有1女(11歲) 及1子(4歲) 兩人資產: – 1)      本人名下港島東自住3房物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市價$7.53M, 現申請在原銀行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之資金会係2.15%息,加按後total月供 $17,900 2)      丈夫名下(因同朋友合資, 將來買出後各佔50%)屯門物業2013年10月以$3.25M購入,現市價$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,當時七成上會,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。現低於市價租給朋友,但只能cover供款及管理費。會在SSD完後賣出,太概可套$1.2M 3)      現金350K放在屯門物業存款掛鈎按揭存定錢 (大概2%息) 4)      股票值800K (除時可賣) 5)      有份Aviva 基金單, 月供$1,500, 已夠10年隨時可賣, 值$220K – 家庭支出龐大,因要照顧雙方家庭,子女在私校讀書,每月只能儲$15,000-$20,000 本人對投資一概不通,債基、直債、保險也不知道是什麼,真正的庸材。未來意向買樓發展 (尤其想打造套房),要實行一生三宅之目標,因新套出之資金会在9月至10月左右成交(加按資金后每月$42xx利息),現不知應怎樣運用理資金。自住物業加按後,只淨餘丈夫的借貸能力,但有尚未有物業之家人可合資打造套房 (每人佔50%)。在物息到合息單位之前,有什麼低風險之收息方法? 等家中新工人到港後打算收讀諗sir 的課程,那个課程合適呢?買樓003? 心急的庸材 ANSWER: 勞碌半生仍得個桔,原因一當然係支出大,為了仔女的教育。另外係兩個人搵錢超過4個人洗(起碼兩夫婦兩仔女未計高堂),好應趁後生就招幾個租客同自己一齊儲錢,自然行得快,亦可提早係40歲為自己鎖定「勝果」。   好似本案夫婦,收入算高而儲蓄力低,是典型的窮中產。庸材依筆者<樓換樓>一書所述,應是收入低但仲可靠部署去用買樓去改變命運既人。可能不少讀者對「買樓能改變命運一事」有質疑,但本BLOG至少有一半個案的低收入讀者都係靠手上間樓改變自己命運、例如每月多幾萬銀收入、或提早做全職媽媽。有人問而家買樓是否仲合適? 若你手上兩間樓都未齊,仍應考慮買樓。樓價走勢預期雖未及之前樂觀、但不代表樓價會大跌提供入市良機。何況樓市大跌永遠配合失業率高企加上銀行收水、趁大跌市就當借到錢入市,心理壓力比揸股票蟹貨更難受。   丈夫間樓要放走是大方向、自己港島樓要按盡是另一大方向。丈夫同人夾份買樓未用盡槓桿,好應在45歲之年把握最後機會先舉債再讓時間令其貶值、而用套房收租比一般單位提高更高之回報率,正現金流產出率為10-15%。至於股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保險不合現時理財目標,好應贖錢。   […]

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中六合彩(1143萬)之後既部署#953

諗sir, 您好: 我及丈夫都是52歲,沒有子女。    我及丈夫都是是自僱人仕,每月收入不穩定,大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。  我及丈夫每月開支:$25,000 (不包括還供樓貸款) 。  我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000  物業  1. 青衣居屋 : 父母聯名,市值$3M (2房),沒有按揭但未補地價,補地價後約值$2M,父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名,市值$9.45M (3房),未償還貸款$2.35M,每月按揭還款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。  3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名,市值$7M (1房),未償還貸款$2.67M,每月按揭還款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。    目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。  方案 :  A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站,而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值,故考慮繼續持有。  B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ,謝謝 !  ANSWER: 睇完讀者既個案,真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極,夾埋先搵4萬,但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工,即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得,讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!    當然凡事無完美,讀者無仔女,往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪,羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢,加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位,無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%,而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你,會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎? *E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕,現多為香港50-70歲的一群   由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變,所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬,要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700   建議將聯名樓加按至六成,由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後,覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% – 2.67MIL = 153萬,留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還,最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既,咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。   153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出,債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流,計及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%,即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點),那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。   最後一點想提出,讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。

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只得一年去解決中年危機#945

唸Sir   本人已屆不惑之年,一生辛勞工作,收入不多。上收息課前,除股票保險外不曾接觸其他投資物。已知下年將會失業,徬徨萬分!   幸好早年於將軍澳買下物業,現值約850萬,想藉此產出每月5萬元現金流,以應付自己及父母日常生活。上完收息課後有以下想法,但十分害怕做錯決定,希望唸Sir能指點指點。感激萬分!   1-賣出物業,套現790萬,開立私人銀行,用500萬去投資收息 2-再以200萬按六成買一層500萬以下物業,預留裝修雜費50萬,暫心儀珀麗灣一房或兩房 3-餘下40萬作股票投資及備用現金   個人資料 年齡:42,已婚,沒有子女,家庭收入4萬元(連兼職約4.5萬) 物業:現估價850萬,一按100萬,二按90萬,月供8千。 現金:160萬(包括可動用之保險) 股票:20萬   ANSWER: 中年人無子女,下年失業、確實是令人徬徨的! 當然要搵返一份工應唔難、但能否重回被裁前的收入水平為未知之數。有點要留意,無論失業或轉工,新返工半年內要申請按揭很困難,尤其若外界市況不佳,能批核的優先序肯定被排後。   很欠未再談及的一個概念,就是如賣樓所得等於你十年所儲,那才有動機去賣樓一博。讀者家庭收入4萬、假設能月儲月入之一半(即兩萬),那十年所儲為20000*12*20 = 4.8MIL。係賣走將軍澳樓能得790萬之下,讀者應賣走現居。相反有些人家庭月入在6-8萬區間而賣樓可賺100-200萬的,實在不鼓勵此類人賣樓。基本上租樓幾年後若等唔到樓價大跌便後悔。計及租務回報為4%一年,那租三年樓至少要等到樓價跌15%才打平,因再買樓印花稅要比2-3%,傭金1%,而比租4%*三年,所以洗費共原本樓之樓價的3+1+12 = 16%,故樓價唔跌20%,幾年後買返仍然無賺。那為何是十年所儲又值得博呢? 因樓市點都有周期,而2015年就當唔係周期頂都已是近頂,所以若真的賣樓可幫手即儲10年錢,咁就等得過。   留意,筆者不看好樓市再大升,但不代表樓市會大跌。若樓市在高位「磨」一排、貿然賣走自住樓去租屋所冒風險比想像高。另外本案讀者賣樓後亦應將所得金錢有效收息、去補償租樓新增支出,咁才是堅實的理財計劃。而不是賣樓後咩都唔做一味「做空」樓市。留意理財若是有計劃的、必然無論後市發展是升市跌,都有準備應對。人到中年更不應「我諗住XX會跌、所以賣哂XXX等跌」。由國家覆亡到家族衰落、極多時的原因都是決策者過份自信、或想法側死一邊。   週末局長告訴大家有數據顯示樓市有基本性改變。筆者看法是樓市一手供應看動工量或重建已知一二、二手市場仍被辣招縛死,那這1-2個月、究竟有什麼因素、去產出樓市數據有基本性改變之結果呢? 睇黎睇去、都係內地實質經濟同股市低迷最值得研究。人幣開始貶值之後、國內用人幣計值的資金大量流出、兌做美金為主。因人仔兌美金或港幣有大量直盤可提供、而兌做英鎊或澳元在匯價上要蝕雙重、加上澳元磅紙匯價仍有不利因素,故紙大部份返老美平倉、有一些入左香港。   見幾個月美國10年期國債孳息率在跌、即價格上升、相信人們以資產投入國債避險為主、顧不得萬一加息對美債價格構成之不利影響了。在此環境下、作為散戶見人仔定期無得再玩、股票跌多升少、匯市仍看美金升做主而金市好難玩、試問你係投資者會唔會將樓賣走去套利呢? 而家賣左更難去決定錢放去邊。香港各區屋苑錄得零二手成交既記錄,相信二手市場只會續冰封、而睇唔到有放量成交而向下劈價既可能。香港既樓市或會成為一隻「停市中既股票」、咁去避過外間經濟大跌或更得宜。   當然讀者的自身原因凌駕經濟走各原因,唔賣樓相信好難達成佢想產出5萬被動月入之心願。惟沽走收錢後790萬可將500萬分段入手直債、上升期提及的創興銀行之孳息已由4.0升至4.1、即實行方案後年回報假設買入20萬美金一條直債,可收息200,000*4.1% = 8200、而年利息支出為120,000*1.2% = 1440、實回報為(8200-1440)/80000 = 8.45%   計及500萬收8.45%息、年得422,500,即每月35208,已逼近讀者想月收$50000/月之理想,而重點風險在於呢間銀行會唔會執? 比人收購沒有問題。當然,點去用直債做到10-15%之更高年回報、及風險加上步驟解析、不在此文談及。可把握2015年最後一batch收息班,拉下見課程資料。 另外淨低790-500 = 290萬,可撥120萬黎建構套房,用間320-400萬樓收月租$20000,仲要係$5000蚊分開四次收,筆者較為喜愛。對中年後想輕事業而重收息既讀者應無問題。

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中年辭職創業開拓新天地#940

(Translated by Google) 尊敬的先生/女士,  我是“中年危機”,48歲,已婚,有只有一個兒子(22歲,大學生,第3年及將畢業)。我自己的細節:   擁有四住宅物業,按揭尚欠HKD9.2M 而市值HKD42M   1.HKD16M在紅磡,未償還貸款額是HKD3.6M,獨自佔用。 2.HKD12M在大圍,交通極好貸款金額HKD4.2M,月租金在HKD26,000 3. HKD7M在紅磡,未償還貸款金額HKD1.4M,月租金在HKD13,800 4. HKD7M在新蒲崗,免費,無抵押貸款,我母親所佔據,   我個人的現金+證券:圍繞HKD8M   每月租金收入:HKD39800(HKD26,000 + HKD13,800) 總計每月按揭還款的HKD53,000(HKD28500 + HKD9,500 + HKD15,000) 每月家庭薪金收入在HKD143,000(HKD75,000妻子+ HKD68,000自己) 每月家庭開支:HKD60,000   我想請問我是否可以開始自己的公司,投資HKD2M和辭退目前工作。我剛加入新公司數個月,還沒有通過試用期。但對現職業不滿足。辭職後,家庭月收入將下降減少到只有HKD75,000。請告知是否是太冒險了這一行動。請協助我的電子郵件詢問。感謝和問候   中年危機  answer:   讀者在一般港人評估水平當屬有錢人啦! 四間樓揸手只欠9.2MIL,家庭月入143K,現想詢問應可辭工幹別的? 不少人可能心想:「我每個月搵十萬就一定唔返工啦!」可是每人對生活的要求有不同,而「能退休」的第一步就係家庭開支等於被動收入。被動收入就係你唔返工都可每月出現的正現金流,用讀者個案,就係租金收入減按揭供款,現為39800-53000 = -13200(負數)。再顧及每月家庭開支$60000,即若讀者明天就開始唔返工、即要保證每月有60000+13200 = 73200才可生活下去。就咁睇聽日唔返工係可以,但過幾個月心理壓力變得好大。     讀者太太收入為75000,其實就算讀者收入為零、太太一個人打工份糧都勉強可維持家庭支出的。但既然有心來信提問,相信讀者唔想攪到要靠老婆一個養家的。更好的安排,就係趁樓市高位快手用低息將錢按出黎、再用高息收取每月現金、利用高息收息及低息套現當中之息差為自己爭取正現金流。你或會問:「若然加息點算?」是否令供樓支出大增? 所以筆者為各位選取之收息物、都是在加息周期會增派利息的、好去補貼提升後的供樓支出。   方法如何? 明顯讀者忽略了一間樓之可抵押性、未有提及持有每間樓的重要資料。買樓除了location,還有不少特徵會令樓好值錢或無人要。另外有人問買樓收租若租客自殺變兇宅如何? 首先了解現市況兇宅比其他單位賣平20-30%,其實相比起你這幾個月來持有的股票,一間屋「兇」左比股票跌得仲算少些少。何況輕生個案、比人買股票輸錢既機率少很多。據金管按揭規限、讀者可考慮將自住樓加按至5成,套有16mil*50% – 3.6mil = 4.4mil。加上自己撥3mil現金落去,利用Jackson師兄早前發問的方案。   事源jackson完成了收息堂後到銀行拿了個意見,內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。   即保本又11%的收息策略、垂手可得。讀者投入7.4mil收息、每月收入為7,400,000*11.4% = 843,600,即每月產出收入$70300。咁套左4.4mil按揭每月供幾多? 係4.4/2.59*10000 = $16988。即產出正現金流$70300-16988 = $53312。已等於讀者唔撈前的收入之53312/68000 = 78%。成大份人工就咁攪左出黎。   當然,如你冇700萬,只得70萬,有冇得攪? 咁要行債基收12-15%息、但唔保本。我們對於投資上近乎無可能的事會如實告訴你。資金只幾十萬又想保本又想收高息這是近沒可能的。最後是攪生意、對讀者生意內容不清楚所以難comment。惟人到50攪生意有感難上難、生意要做起佢、當初需投入的精力頗多。當然讀者當比二百萬了左個創業願,以佢財力而言是可以的! 記緊在開始前為自己安排足夠月正現金流。

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儲錢只會令自己同dream house越行越遠#831

Lum Sir, 最近無意中在網上發現您的BLOG及兩本大作<<收息論>>和<<樓換樓>>,讀後實對本人的財務智識裨益良多。已剛於本年一月完成收息101班,及將於2月上收息103班。亦計劃繼續修讀其他課程。   小弟和太太夫婦二人實屬大庸才(一直以為買樓比利息很貴好唔抵,一心想靠儲錢一炮過不用做按揭咁去買真正屬於自己的樓),現希望能完成一生三宅,望Lum Sir能賜教,給予心急的我倆寶貴意見。萬分謝謝。   背景: 本人38歲,月入43k,太太36歲,月入41k。 有一女兒3歲。 現與父母同住於已供滿未補地價居屋。計及日常所需,供養四老,姐姐人工,人壽連儲蓄保險等等支出後,每月大約可儲25k。 資產: 本人有一已供滿但未補地價居屋(上述),巿值約3.5M (剛以送契形式轉了名給父母,因此5年內不能轉售)。轉名目的為避免日後置業要繳付DSD及可借九成上會。太太名下有一為其家人供的物業 (只是掛名擁有卻要供款),估值約3.5M,剛加了按至7成,現欠2.5M按揭。   現金:  3.5M (包括加按) 股票:  40k 負債:  2.5M (上述之按揭) 借貸力: $(43000+41000)/ 10000×50% x2.59 – 2.5M = 8.38M 計劃:1) A)  1.9M 放於債基每月收息約1.6萬(以保守10%計) B)  35萬投入5年保險計劃 C)  1.25M 存入Mortgage Link 戶口收息以扺銷上述按揭一半利息支出 (因太太要求保守一點;會否建議不將1.25M放於Mortgage Link 戶口,以用作加大債基及保險的投資額)   休養生息3至5年,屆時望樓價有較大的調整 (樓價自2009一直上升至今已有6年,以十年一個周期估計),然後以本人名義九成上會買一400萬或以下單位自住,及以5-7成上會買另一單位出租 (要付DSD)。   計劃:2) A)  現以本人名義九成先上會一間巿區兩房小單位自住 (以400萬計), 計及厘印裝修傢電等各項開支後,預計使費約1M B)  2.15M投入債基每月收息約1.8萬(以保守10%計) C)  35萬投入5年保險計劃 Lum sir, 計劃一或二可行嗎?還是有其他更好的方案? 選區方面也望Lum sir能給予一些意見。 萬分感激謝謝! 火海中的心急窮庸才夫婦    ANSWER: 到40歲先發現樓此投資物的特性,及望用餘下工作時間附有的借貸力希望力追,這是趕搭尾班車。早年讀者同父母同住居屋,死慳死抵希望儲夠錢一炮過買間屬於自己的樓房、為不問銀行借錢去省回每月幾千又或幾萬的利息支出。此為只望住張statement理財而不綜觀全局去作決定之行為。社會正急速向前、就算你想耕田都唔係咁容易過d了無煩牽的生活。每星期應花時間睇睇時事及了解社會上各正發生的現象。同意不少人在求學時期「讀得太狠」致使踏入社會工作後對事物完全無好奇心。可是就讀者而言,若了解借入的美金正長時間在貶值、自己份人工亦正被通賬侵蝕,知道儲錢只會令自己同dream house越行越遠,那三十年華便早就行對方向,不會到四十之時才心急尋回丟失了的時機。   當然若人到50有此情況,因成數及批出年期已同40歲大大不同,買樓投資受惠的好處再減弱,用債基、債券或保險收息似是更好選擇。決定下一步點做理財,個人收入、手上現金、及年歲都係考慮因素。讀者儲蓄率約為收入之1/4,借貸力在答文今日新政策已出籠,已買過樓既人就算報稱自住想再買樓,按盡最多借八成。好在太太之前趁機七成加按了家人自住但在自己名下之樓房,套得1.9mil。而家再加、只可按六成。至於先生、將同家人同住的居屋轉贈予父母,自己無樓在手為買真正屬於家庭的自住房出發。   現正為買唔買樓而煩惱,筆者看法是唔買比較上算。因為讀者太太有間樓對沖了樓市再升風險。另外工資亦在不俗水平、就算「不幸」樓市再升讀者夫婦是有能力再置業的,唔會出現後生仔「而家唔買、呢世都唔使旨意再買」既情況。其實工資較低既後生仔唔會成世都買唔樓的、不過若樓再升而呢5-7年都未搵到位入市、自己又焗住比人狂加租,咁倒不如買樓paid off左住後或要承受既風險好過。   那唔買樓讀者應做既係努力收息,mortgage-link戶口,指一種按揭計劃假設客戶借出了300萬,那最多可存回借貸額的一半(即150萬)到銀行作活期存款、利息等同按揭計劃收取之息口,變相利息支出少了一半。咁讀者應否先將一半錢效係此類靈活按揭帳戶? 筆者認為是可以的。而所選取的投資物應為債基、因手上資金少於200萬,買直債係保本但流動性低、要擺到到期。買保險都有年期而回期確實係唔錯的、有收息同學當保險係一隻15%年回報而要放5年之直債、或22%回報但要放8年之直債、惟讀者現階段都係用無年期既債基好。逐步將錢由mortgage-link戶口投到債基收息、逐步幾十萬咁買平均買入價,更令債基入手價平均在較合理水平。不過要用債基作賺價是不對的、在<<收息論>>已有提及賺價可用其他投資品、而收息的價格是平穩,10-15%年息可先為自己產出$12000-18000每月收入。

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一套或許適合港人理財學習章程#825

問:諗sir你好, 本人33歲, 結了婚, 有1個1歲小朋友. 本人從事金融業, 月入$6萬, 而太太月入$2萬, 本人於08年買入一層樓自住,10加按買了另一層收租, 11年將二樓賣出再買入現居單位(本人單名,現值800萬, 仍欠約500,曾加按,現供16000), 同年買入一180萬單位收租, 於14年因受不住80萬利潤售出單位, 現後悔不已… 由於本人不善理財, 又愛炒賣賭博, 兩年間輸去很多積蓄, 現時個人現金連股票約有$130萬. 本人希望現希望保守一點,畢竟也是辛苦錢… 我現在應該和如何買入單位收租嗎? 我手頭現金也很緊張… 10厘債基我很擔心利率市場影響其價格… 謝謝!! 迪  ANSWER: 看畢讀者來文,感覺是讀者事業上還可以的,每月搵六萬銀在香港都算不錯吧! 可惜在理財方面有感是小學生都不如,為求各方賜教,現拋出一套或許適合港人理財的學習章程: 1. 了解什麼是貨幣、延遲享受與儲蓄、各種稅項、正現金流是否自己的理財目標? 2. 世界貨幣史 3. 實戰: 以小博大班 4. 投資與賭博、投資心理學 5. 股票入門及各種研究工具 6. 資產分佈、分散風險的正確觀念 7. 細價股、牛熊証妥善運用方法 8. 買樓入門、房策入面及應對 9. 了解借貸力、脫離只得工資一個收入來源的生活 10. 保險正確運用方法 11. 市場學 12. 研究樓市走勢 13. 加按一拆二、除工資外為自己產出第二份正現金流 14. 債市理論及風險管理 15. 收息法門去產出更多份正現金流 16. 股票進階: 發掘價值偏低股、財務報表參閱 17. 股票進階: 技術分析 18. ETF對沖風險 19. 期權入門 20. 期權對沖風險應市篇 21. 海外物業投資篇 22. 私人銀行累富方案  (以上章程已包括了金、油、股、匯、債、保險、期權投資物的學習)   讀者現時投資策略偏向保守、主因應是賣樓後胡亂投資、自己有感輸了大錢。心態即由過份進取傾向十分保守。如果當然做好資產配置、自己可將投資損失限制在心中數目以內。至於應否買入單位收租,筆者不建議。因讀者如新敗之軍、好應重整及訂立理財目標,有系統地先向脫離返工生活這一個最基本的checkpoint前進。手頭現金緊張,是否因為讀者已習慣高昂洗費? 現時每月出錢多過入錢? 致使自己有130萬現金在手都覺現金十分緊張? 這要從第一課延遲享受同訂立目標進發。由於很少人會大談自己理財史、男仕更是對自己過份自信,所以不少身居要職、已近不惑之年既人仕,其理財心態仍有「博一博」、「10倍再10倍」、「放定期唔輸錢就係贏」的想法,敢講這是不要得的。筆者少時都有參考錢志健先生的文章去學習,現在以學習建立一間機構為目標。很認同錢先生的說法、為一個成熟的投資,要做好對沖法門,很少要單賭一邊之升跌的。   至於筆者收息班的債基、波幅根本比很多大價股仲低。至於利率市場怎影響其價格,先要了解債基有什麼類別? 不同之組合對於利息升跌有什麼不同反應。這也是各位同學應習之題目。不明其原理而自行作法,市場有咩風吹草動就急急賣走債基躲避、或「很傻豬的」不了解形勢而胡亂加碼。輕則浪費了之前買入時所付的手續費、重則輸齊兩邊,有點像股票的「被刮兩把」。大家勿用自己的年齡去判別自己的投資水平。一個不明白再加上內心的某些貪念、阿婆都會無端白事買bitcoin而輸錢。   看得更遠的要知道自己有錢之後都要知點去管理財富才成,有能力先可以長時間將錢留係自己身邊。筆者本身無材亦無財、不敢再行說教。「君子無罪、懷壁有罪」,此為文末筆者送比各位想開展理財路或想致富既人的一句贈言。  

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