保證年回報8%的方案[迎接2016新內容] #1002

20151028

你好諗sir, 本人是傭才一名,入息不高,目標是早日達到財務自由,所以在此求教,本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>,亦已報買樓003及收息001課程,希望上課前可以準備一下未來的報署   本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35歲,公務員,預計三年內可入住宿舍,現住母親一偏遠地區未補地價居屋,計及所有供樓開支家用及其他支出使費,現每月儲15000左右,未來一年有新家庭成員加入,而且亦會請工人,每月所儲會大幅減少,由於大部分儲蓄已作首期之用,手上現金不多,只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業(預計13000內),實行以租養租,以近外母居所,協助湊新生兒   資產 1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ,用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保,現13200 租出,尚欠169萬。   2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎, 360萬買入,3成首期,夫妻聯名,預計2016年年頭收樓,H + 1.7, 月供9300,尚欠242萬. 家庭購買力為(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成,得出240-169=71萬元作收息,   另 1. 東涌物業將一半業權賣給太太,一拆二以作未來買第三層樓部署,東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位 或 2. 將東涌物業收樓後賣出(但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制),再買沙田單位 請問此安排是否合適?   ANSWER: 如買新樓為左租比人,不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利,若買家付鈔予租客去享受,雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房,好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比,易地而處,每每令人生智。   另聯名買樓是敗筆,當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧,套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。   那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? […]

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中產變草根,跌市怎逃生? #1001

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    諗SIR 你好! 隨着本人內地工廠結業,將被迫提早退休,現本人最大的財務難題是現金流相當吃緊,希望諗SIR提供專業意見. 本人夫妻二人擁有以下資產: 1.太古城   市值1350萬  月租3萬 2.馬鞍山聽濤雅苑  市值930萬  月租2萬2千 3.東涌影灣園  市值780萬  月租2萬 4.珀麗灣 市值520萬  月租1萬3千 5.屯門卓爾居 市值500萬  月租1萬2千 6.新蒲崗大厦  市值360萬  月租9千 另內地一所原自住物業,己420萬人民幣放盤中,已出售一所加拿大物業,可取回60餘萬加元,但本人非加國公民,所以還需九個多月才可取回款項. 本人最大的困擾是曾以高價購入旺角的一所地舖,現仍欠銀行近2000萬,每月須供款18萬8千元,經吉舖多月後,月前才能以9萬6千元租出,即每月負現金流超過9萬多元. 雖然本人己清還所有住宅物業的按貸,但夫妻現只持有70餘萬現金及12萬政府IBond.而本人每月基本開支約20-22萬(包括家庭開支,地舖供款,稅項,各類保險及物業管理費),這還未計將來回港的租屋支出. 所以再懇請諗SIR提供專業意見.   諗sir.請容許我保充一下關於投資舖位的經歷. 多年來我曾經多次炒賣位於旺角的商舖,除稅後共獲利超過3000多萬,由於已50多歲 ,故希望保守些,先後清還所有投資物業的按貸,但兩年多前接到相熟經紀的來电,介紹一荀盤連租約.(每月租金21萬元).經果已4100萬成交.我在銀行造了2000萬按貸,分10年償環,每月供款約18萬8千餘元.但舊約於年初約滿後,數月內均未能再次租出,故只好大幅降價至9萬6千元才獲承租. 請教諗sir.我應該要求銀行重組債務或是沽售一些投資物業應急, 又希望諗sir的讀者以此為監,否則一個錯誤的决定,中產也很易變草根.                                                          一個睡不着的中年人上   ANSWER: 睡不着的中年人,先總結兩個體驗。 1: 投資要到離場一刻方知勝負。 買賣鋪位大賺3000多萬固然風光,但最後一個決定要嘔突2000個才可離場。現時還有月供21萬的債務,係留定斬令人煩惱。 2: 人總愛避免虧蝕而延遲作出止蝕/止賺決定。最後由賺變蝕。   由個案#1到今日#1001,筆者總愛為讀者計計個人借貸力。為的是避免像本案現金只得82萬、被逼要焗賣物業去套現,因過度借貸而持貨力低之情況。   若扣除18.8萬地鋪供款,現時家庭支出會大幅減少,就當要加添返港租屋的預算,現時6間供滿的住宅、收租共$108000,應可為讀者提供一家的正現金流。就當每月10萬唔夠,筆者的收息方案應可為讀者再進一步。   就本個案筆者向商鋪專家李根興博士Edwin請教,看有何方案可解讀者困局。Edwin建議讀者可先和銀行商量如何減低供款,一般銀行都唔想迫到客戶無路走。在市場急放售商舖,有定心理價錢必要不理想、而銀行亦唔知道下手業主會否搵返佢地做按揭。若能將年期從10年加長,將供款拉至原本六成,月供只12萬。而讀者可用下列步驟將手上正現金流提高去應付供款:   1.太古城名義租務回報為2.6%。聽濤雅苑為2.8%。映灣園為3.1%。珀麗灣為3%。卓爾居為2.8%。新蒲崗大厦為3%。可見樓房越貴重租務回報越低。大家要住質高樓房,租比買抵。就當月租要30000,不難由劏房或債券的利息補貼。加上貴重物業的管理費由業主支付、租客慳返既錢已夠請個工人。   2. 看看怎將聽濤雅苑的實力釋出。假設賣樓返銀930萬,可將其買入直債。此數目可入手6-7條直債。由於讀者未變現的樓仍有5間,故入手直債可選較高息而唔保本既直債。例: […]

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50萬。年10.6%。低風險之領悟#997

20140211212809

  諗Sir: 你好!最近拜讀閣下對各界人工投資理財個案的幾百個,閣下比較注重20多到40多人士的分析個案,而我的情況有少少特別。 本人即將2條5,低學歷,做勞力工作。妻子細幾歲,文職工作。2個勞動力,5口食飯(包括傭工)2個子女讀中學。有1個自住物業,市值超過1千萬,欠銀行280萬,夫婦每月薪金4萬幾,扣除所有支出,所剩無幾。 現金加股票約5到6百萬,另每年股息收入約30幾萬,人民幣每年收入90幾萬,即每年有140幾萬港幣正現金流。由於歲數處於西邊的太陽,想投資一些有投資價值而保本項目,閣下有何高見,多多指教。 101/DV26 學生   answer: 讀者非常謙遜,雖樓只一間但淨值超100萬美金(即起碼最少都淨額780萬港幣)。另加股票及cash 6百萬,即兩老加埋資產淨值達1400萬,係香港算係最有錢個56000人(根據花旗銀行調查,香港千萬富翁數目為此數。百萬富翁約在70萬,不過老實講而家有一百萬、都唔叫得做富翁。   在堂上已解說過,有投資價值的項目,為sharpe ratio高之產物。sharpe ratio的解說看倌可在網上自行查找。至於詳細怎為股、債、基金、ETF作比算就不在此談了。有關保本項目、讀者請要作較深了解。究竟係由匯豐銀行保本? 和黃保本? 定係恆大地產保本呢? 三個描述都可作保本。投資物亦按到期保本、由第三方擔保保本、又或於某條件之下(如外匯匯率)保本去劃分。   結語為投資路上、人要長知識、而唔係去搵產品。知道不少長者著眼「保本」、有心人就利用此弱點,猛咁解釋佢隻產品係點「保本」。最後利用長者及銷售者雙方在「保本」一詞上的不對稱了解去做生意,雷曼債券就係咁出事,你亦見到有一大群阿婆為受害人。再一重覆,投資前要長知識。原因係每人都對錢有興趣、你好應花時間去學習怎去保護你每日返工8小時而黎的財富。相反踢波唔叻你勉強都可以落場,無人會有興趣特登踢傷你。 長者揸股票去收息的看法已在課堂計出答案。今日55歲好應買債為自己收息。為免有投資價值的債價被外人搶高價,本文列出都不是hot selling,請見諒。而讀者更有能力參考jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案,佢將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,到期保本。   債券會因加息而價跌嗎? 昨日文章已有解。   相對想再計一計,若loan out ratio減至50%、而本身債券100萬可收息6.0%那槓桿後回報又如何? 計為 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同學應已對槓桿及息口之選擇上有領悟。 讀者年收息11.4%之後,基本上都唔使急於撲入香港樓市買樓。當然此計劃用的債要持有3-5年不等。對讀者而言應可做到。不時同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介紹的方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深,冇人肯SELL。」

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做個有正職被動收入並存既自由人#996

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  諗Sir你好, 請教過有關買樓既問題承蒙賜教,隨後亦拜讀閣下既著作,獲益良多,感謝。 已踏入三十之年並成家立室,希望從屋村最終向半山進發(笑)。一生三宅雖幾近完成,但樓冇人嫌多的。希望能力範圍內繼續購入投資物(尤其鍾情樓宇),向有尊嚴既財務自由生活進發,做個有正職被動收入並存既自由人,輕鬆番工唔駛咁大壓力,受氣唔高興時亦可當耳邊風。 長話短說,現況如下:   1. 物業 – 新界一房未補價居屋: 市值2M, 月供3K,尚欠銀行500K,冇MLINK, 本人單名, 自住中 – 新界兩房屋苑私樓: 市值3M, 月供6K, 尚欠銀行1.6M, 有MLINK, 父母名, 收租8.5K – 九龍一房單幢私樓: 市值4M, 月供13K, 尚欠銀行3.4M, 有MLINK, 太太單名, 無正現金流   2. 其他資產 – Cash: ~2.5M,基本上都放係MLINK戶口。另外約500K人仔,放定期或理財產品,收息~4% – 股票及其他投資: ~500K,收集債基中,收息~6% (儲到一定規模會考慮拎去執行債基方案收10-15%年息)   諗SIR曾建議保留居屋,以作家庭保護網。這兩年有感鬼牛蛇神太多,而且銀紙的確在歐美中日貨幣戰下不斷貶值,有能力唔去借錢對抗貶值通賬實在浪費及對唔住自己。由於現況下無論我或太太再買樓都需要俾4成首期,EVEN買間3M既細價樓都會消耗大量彈藥(1.5m+),扣番500k應急錢可買的其他投資物就會較少。小弟目標好清晰(唔知有冇錯,望指點) – 有能力就繼續買樓,其餘閒錢再慢慢投資於其他投資物。   拜讀一大堆不同讀者的CASE STUDY同諗SIR著作,權衡眾多投資工具及各種LEVERAGE之利弊後,小弟擬進行以下操作,希望再次獲得諗SIR意見:   方案一: 未補價之居屋已完成其歷史任務,令我屋村仔取得容身之所, 是時候將其賣出,以釋出借貸能力。賣樓後七除八扣後取回1.5M,谷盡9成上會買一新界4M私樓兩房自住提升生活質素,另外6成再上會買一約3M九龍單位作出租之用。預計只需從手中現金補上不多於500K即可完成一開二。此舉無疑放棄低成本之未補價居屋,但在不能進一步借貸、居屋單位間格及地點未如理想及想多持現金再作部署其他投資的情況下諗唔到其他更好方法。此方案完成後借貸率約為73%,會否太激進? 手上尚有2M+ CASH,保險起見放MLINK或慢慢投資於其他投資物如債基。未來生小朋友的話將以上單位全數出租,相信到時租金收入與供款相若,除非世界大變否則若干年後將有望修成正果成為包租公一名?   方案二 […]

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補$2200住名城三房的方案#995

crown

Hi 諗sir, 小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!   小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資   現時只持有股票+現金約60萬 我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬 小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:   A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係 1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan) 2.再加按自住樓(估計能加按到160萬) 3.賣掉一個或全部車位 4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業 B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具) 如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結) 如只用方案B有沒有其他投資可做? Many Thanks   answer: 本案讀者個案為典型,早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員,欲換三房改善環境。最差做法,為就咁賣走舊樓,將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼,更因一買一賣添加很多雜項支出,只能建議予兩類人仕:    1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做,惟月入連中位數都未及者,若賣樓能得你十年儲蓄所得,不妨做! 世上有兩類人好需要博一博,窮人為生存而博,富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠,此為事實。唔快做工夫,只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。   2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出,守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做,今天已極之後悔。   建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成,套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬,即套到220萬係手,點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗,弱點在CASH少,所以加強現金水平不可忽視。   舊樓租唔租走自己決定,若將自住樓偷偷租出,需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做,人地可是穿了盔甲上陣,而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食,蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000,計為樓價的約2.5%,係租務回報咁低之下,應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜,400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂,由於是2015年「最後一班車」,全院滿座,亦喜見有台灣朋友加入學生行列,同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本,當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。   那讀者將新套220萬收息,當回報為10-12%,月收$20000-22000息,已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房,又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬,即未搬入已要先付三房租金近60個,仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?   至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少,這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。  

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怎樣因應不同年齡作資產分配?#991

(by google translate) 諗sir,   我讀過收息101及103/ DP16,很喜歡你的建議。   我有一房買了4.58M現在計價為6.8M,目前的抵押貸款月付為11K,2.6M還屬抵押貸款。 我加按可以1.76M,並每月支付後會HK $15388。 我的月薪是60K   我妻子的母親有一個單位已完全支付現價為6.8M。 我的妻子不擁有任何物業或抵押貸款。 她的月薪大約是20K。   建議需要:   太太可買了她母親的單位並使用首次購房者身份獲取90%的抵押貸款? 我應該做double保險方案又或債基方案較好?哪一個更安全? 如何才能進一步提高我們的月現金流?   謝謝  ANSWER: 讀者家庭收入一般,但理財位置很好,因為有三個人而兩間供滿既樓。由於初學收息方案,建議唔好將兩間樓加按得太盡,確實人會因一時錢多而處理不來。自住樓相信唔會太舊,始終一個月入60k既男人唔會將成家人安置係唐樓。自住樓按到6.8mil*60%-2.6mil = 1.48mil。加按後月供約4.08/2.59*10000 = $15750。至於外母單位,若屬唐樓留意低息借到九成可能少、建議只按6-7成已足,另外按揭保費都可慳唔少。另留意樓齡及自身年齡都會影響借出銀碼、估價睇樓呢一關亦要考慮。   若買新樓或大屋苑樓申請按揭唔難,就係煩少上後尾一堆「濕滯」野、不過貴。提供自己知識水平去解「伏」,人地減左既水位自可比你cap走。另有些人忽略樓宇的可抵押性、不將其利用而終日只顧用自己雙手搵錢,唔去借力打力只用死加猛捱得出做到暈不為奇。建議讀者考慮年歲及手上現金水平,將資金配置一事做好。   明白不少收息同學想快手運用新學的收息招式、但本身年紀及現金水平對最終操作結果有決策性關鍵。 如果讀者為30歲,分配30%股票、40%ETF、30%債券為建議。由於股票同ETF的變現能力極強,留低少少現金即可。另外大家都明要或自身情況將分配稍調。 如果讀者係40歲,分配5%股票、45%ETF、50%債券更可取。 如果讀者係50歲,分配30%ETF,70%債券   解說原因: 首先筆者唔喜歡叫人買股票、就當homeblogger教緊股票課程、側重仍是細價股同美股。原因一是筆者工作銀行多年,見到係股票市場贏錢客戶輸多贏少。有不少叻仔想係股市贏錢、而筆者自認對市場無力,為蠢人。二是港股市場正陷「劣股驅逐良股」既時代,市場地位不斷下降。三是不少令人心感穩陣既大價股(如渣打^2888),近一季跌幅為超30%、更要大折讓供股、反映投資人將錢投入港股,所得報酬同風險完全唔成正比。四是筆者認為買細價股隨時重好過大注買匯豐(或其他籃籌)。細價股係高風險、但回報都高。大價股一樣高風險、但回報唔高。只要細價股細注買就得! 所以資產配置係最重要、是考慮投資的首個問題。而唔係好多人諗:「究竟有咩好買。」   不少人成世投資都失敗,其一原因是不斷比銷售人員套在「今日有咩好買?」既圈套。變成投資完全唔從自身情況作考量。最攪笑係銷售人員由保險公司一轉會證券行、即轉哂風口咁吹噓買股票比保險好幾多?? 咁咁….這樣做投資令人輸錢是可預期的。   ETF唔係指2800盈富。可以是美股或其他地區的ETF。ETF收費低而做既野多,就當你想買堆金礦股去收期權金產出利息、ETF可為你代勞,過程同買股票無異。若你睇金價跌、ETF又可以幫手。最後債券為近退休人仕首選,既然就黎無收入、保本為上。唔夠錢可用一拆三保險去替代。讀者若錢少後生就做債基、錢多求穩陣就保險較好。更深入資產配置看法及輪證在收息課上同分享。   最後補充股票市場當然有人贏錢、不過係上市公司老闆、朱太、有錢人、老闆個情婦、趙薇…咁咁、而唔係手執一百幾十的老散。

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怎釋放幾年在樓市的賺幅 #990

crown

    本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?    ANSWER: 本個星期答左幾個「重型case」、一係成千字既提問、又或者半億身家再加千字提問,身心疲累。今日選答個短問題,發現原來案主係金句王,短短274字已可帶出不少有意義的討論。先係:「我不捨得買單位的原因是因為我不捨得」。只好說有錢既人確實可以任性、掉轉咁講「大劉捨得幾億買粒鑽石比josephine係因為佢捨得」、而再反轉套用讀者身上,實明白佢暫時未有能力支付「價值幾百萬港元的任性」。   投資是一個經計算的理性考慮。投機可以不問概率而用部份資金去捕捉眼前的一個機會。而筆者暫未有能力將讀者樓市行為歸在那一邊。   再黎:「我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多」。小意見是人類唔同野獸、係因為人類是唯一懂運用及製造工具的地球動物(如有錯請猛獸專家指正….)。筆者<樓換樓>一書已提出庸才可番身全靠懂搵銀行幫手。讀者強項係借貸力強、家庭借貸力為(130k+30k)/10000*50%*2.59 = 20.72mil。由於未有數據提供,而讀者亦有提及佢儲鏘少係因為比哂首期,所以若三間樓當初都係5成上會,借貸為(115+100+300)/2072 = 24.8%。買左三間樓借貸力都只用掉25%未夠,都個就係讀者勁既地方。佢要明白。要改善就係善用自己優勢而盡量改善弱點、平衡前進。   相信讀者投資經驗不多,建議不用賣樓。將雍雅軒兩房按至60%,即可得500*60% – 115 = 185萬(當然115萬欠款係假設有待讀者提出確實數字)。若樓是租出合規只能按至50%、惟行一拆二實可將樓按爆八成,即可唔賣樓又釋放哂呢幾年在樓市的賺幅,詳細在12月買樓003再述,拆得懂稅慳洗費而按得又盡,實早趁樓市在高位去做按得更多錢,反正低息、亦唔怕美國可以加到幾多息。若配合埋mortgage-link戶口,加息亦可減免利息支出、可攻可守。錢到手後投入收息債基年收12-15%,2百萬即可產出$20k-25k的月入、近乎讀者人工。   再再黎:「過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?」。小小意見是賣樓主因為自己持貨過重、唔關罰息期事。如果樓市睇跌,一間樓跌1%已蝕7萬或更多,而提早還錢比銀行最多咪嘔番個現金回贈比銀行、只當初借貸額的1%,4-5萬蚊? 而最尾一年之罰息期更pro-rata計算,那應否等罰息期完先去賣樓已有答案。最尾提出當你不斷累積財富之時、就應去學懂理財。而唔係當儲到錢之後、先開始去學理財。李生懂得保存千億財富在手冇比人呃,係因為佢由一百萬、一千萬、一億咁樣慢慢學上去。當中佢睇漏左一件事、就搞到victor比人綁架啦。明白咁講大家會覺得距離感遠、知道用中六合彩再打回原形的例子亦不能解決。那唯有靠看倌意志自行決斷。

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有錢人唔買樓應該買咩? #989

crown

    谂Sir(諗sir) 你好,我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书"收息论""楼换楼""双租族"己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码:DX27XX,因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂,我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份,希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。   本人糸自雇人士,系开時装店的,现在33岁,单身。因为现在零售十分难做,己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入,本人资产;   1,北角半山有一层楼,租金5萬(今年8月15完约,到现在还未租出)每月供32000,欠款730萬。巿值约2700萬,我有試加按,但因為系自僱所有有些難度,我會每月轉帳28萬俾自己當出糧(當然不會報這數目的稅)等到一月份再試試可否加按。   2,鴨脷洲南灣有層楼月租39000萭,月供32000,欠款760萭,市值約1800萭 3,深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560萬,俾左约16萬订,现在等东亚银行批按揭,如果批左要付三成约160萬(买龙岗楼希望它升值,现在约25000一平方,同可借七成銭,不知這想法對嗎?)大約1年交樓。 4,自己每月有一筆29萬港幣的家族信托的固定收入,可以到2027年完。之后就停止了, 5,现在在JP Morgan有約2800萬元股票,可以借返约1000萬平息錢收息,但不知應該怎運作最好。 6,現金約1000萬 7,借80萬俾人分20年还,每月收4800元 8,有买一間對冲基金的基金約800萬 支出: 1,租楼自住每月11萬5千 2,養車約每月1萬5千 3,供楼约6萬4千 4,日常开销,工人等杂项约8萬 5,一年一,二次旅游(费用不详) 问题 1,請问我可以怎样做才可带到每月最大现金流? 2,你常提到的债基同直债有约12%一15%回报是那间银行的那个产品?可以给详细的名称我吗?因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。 3,你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只? 4,保险5年回报115%是那间保险公司?什么产品? 5,我想不依靠每月298萬元的收入,我现有的资产可否带到每月现金流30萬?如果现在不可以,大约几年后可以? 6,另外我有4份保险应该可以重新做会好的,因为详情很难在些写清楚。 ANSWER: 今日同尋日一樣,都係為千萬人仕解答理財疑難。知道有些打工仔對住人地申報份財產只會「望文輕嘆」。希望大家正面去看待此事,只要找到供求失衡點、兩年間追返哂所有野既大有人在(利申: 不是筆者、但確有真人、現正懇求希望將經歷匯集成書)。同意如你是月入三萬的香港人、要追到好似本案讀者咁自己搵27萬而家族基金又月出29萬真係好難,人地條起跑線由阿爺個代已經跑得快到贏你幾圈。可是幫自己搵第一個1000萬,令自身對錢需求降低、是一個可觸及而唔係無可能既事。   另一點想起,是昨天的案主擁有層半山樓花估計下年收樓租出達$65000月租、回報估計為超4%一年。惟今日讀者係北角半山有層現樓掛$50000/月都無人問津,揭示半豪宅市場將受較大打擊、1300萬之下住宅影響較少、而稀有性高的山頂HOUSE影響都少。 讀者來文不斷提問收高息的是什麼產品,其實筆者主要授的是方法、而唔係product(產品)。筆者會因應市況去運用同一個方法、而配上唔同product。例如近日歐洲經濟再添不明朗因素,我地好可能改正因第三季見當地電訊公司業績走好而稍對歐洲看好的睇法(電訊業在經濟巨輪中扮演一位置)、而轉為持平,換上其他地區為主的債基/直債收息。   又再以5年115%保險為例,在將進行的batch 26或之後班次將加添了多一間公司的保險內容,旨在說明用同一方法,可得超兩個選擇。選擇一為回報將受加減息因素影響而5年共回報要在70-125%之間徘徊。另一選擇是5年近乎「硬食」40%回報,由保險公司保証。讀者年輕而人生悠長、得方法令自己日後可再辨出好計劃、而得計劃只令自己享一時之快、最尾恐全盤被沒收。   看畢財富分配、有幾件事要留意: 1.讀者不需太著眼買樓、因買樓的槓桿可助窮人先借入美金再讓時間將債務眨值。而此事讀者無需要再做。   2.買2800萬股票不需要、再將其槓桿亦是不需要。股票用黎收息亦屬蠢事,此一觀點在堂上客觀計出。   3.是的! 香港人最鐘意討論既股、樓佢都唔需要。無他的、最多人鐘意或買既野唔代表最好   4.直債、ETF、保險應為讀者所愛。讀者亦應選擇一些ETF再搵私人銀行做槓桿,去將回報倍大。就好似領匯/而家叫領展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私銀可槓70%、融資成本1.2%,那回報便約可觸及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。當然,用領展去做要承受其52週波幅(40.5-53.65)即32%,而收息只雞碎幾個巴仙、實為不智。筆者會用他國的ETF,內含更佳資產及運用一些被動買入策略去造出超10%回報。   5.至於直債、基本上係到期保本、能令富人立於不敗之地。富人不求賺、只求守。什麼JACKSON師兄的5隻直債、已經是上年的組合。今時再選、在新經濟環境下有另一個側重。而我們要去苦學的,就是什麼的經濟環境下、有那些公司較適合買進。知道讀者應不時有銀行職員為佢推銷產品。留意因佢地要推銷賺傭,所以永遠教你「有咩好買」、而唔係「你應該買咩」? […]

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成為千萬富翁劈炮唔撈#988

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  讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入 本人是收息101學生,今年33歲,28歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成,供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。 因此新物業升值潛力較高,有計畫日後(3 – 5 年以後)賣出, 在同區買一層三房二手樓自住(雖然有宿舍,但可能校網不適合或不夠住)然後剩餘資金再作收息用途。   物業二:先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業,售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月,估計租金收入HK$23,000/月。 本人月入$86,000,先生$33,000 + 免費宿舍,現時暫與家人同住。 另有副業大約10k ~30k/月 因要花錢裝修物業二作出租用途,現時現金短缺,只HK$900,000。   最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000),現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放…… 本人自知早年曾作一些不智的投資決定,但唯有展望將來,希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入(不包括副業),然後離職,全職發展副業,而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。   ANSWER: 明白不少人看讀者來文有感不是味兒,有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租,仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口,咁既陣勢至少都有成千萬net asset,又何來煩惱呢?   未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的,實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。   讀者33,自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數,所以現金相對少,當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低,上環樓全間當先生借,借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%   三房樓花不太看好,3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少,過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大,揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓,搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。 […]

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移民他鄉的投資部署#987

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諗Sir   小弟已報讀收息101,103及債ETF和買樓003班,雖有多個物業,但遇上投資意外而令現金極為不足,現有物業情況如下:   4個香港物業 1, (收租)地鐵上蓋兩房物業,買入3M, 現值5.8M,貸款2.3M,H+0.7, 現收租14.8k,月供8.8k, 利息2k,還本金6.8k ,自己名,買入時自住。 2, (自住)地鐵上蓋三房,買入4.7M, 現值7.6M,貸款3.3M,P-2.75,月供12.5k,利息約6.5k,還本金6k ,夫妻聯名 3, (長輩村屋)近大學三樓連天台加建的村屋,長輩住,買入2M, 現值6M,貸款2M,月供9.5k, 利息約4.5k ,還本金5k ,太太名 4, (居屋)近地鐵440實尺己補地價居屋,買入3.4M,現值4.2M,貸款1.6M,月供6.8k,收租12.5k, 利息3.3k,還本金3.5k ,以退休外父名買入,但夫妻擔保   2個澳洲物業 1, 澳洲物業,出租,貨款2M港元,月供10.4k港元,H+2,利息支出約5.3k,,還本金5k, 收租1900澳元, 買入540k aud, 現值600k aud.  此物業用了multi-currency mortgage, 最初是澳元,見澳元跌了8%便改為港元,不料澳元再跌兩成,亦因此而被銀行迫提早還320k,之後還有可能要再追加還款。 2, 澳洲物業樓花,買入440k aud,現約升值5%,料年低上會,己付一成,理論上可按8成,即要多付一成上會,保證租金回報為首2年5%。   總供款約48k 總租金收入為37.6k   小弟本來年薪本為62.5k,太太月入約40k。 現金大約50萬港元,但要預留澳洲樓上會約25萬港元,以現時澳元匯價計算。 另外,太太向公司借了140萬現金,2017年開始分三年還,每年還50萬打算買入債基收息。   打算在2017年11月SSD鎖期過後方出售3.4M買入現值4.4M的收租居屋,本來希望保留,但由於是用長輩名義買入,若有其他高息投資可做,夠鐘出售比較合理。   另外,由於地鐵兩房因某些原因銀行不能把收租計在入息之中。   問題 1, 自住物業欠330萬,現值700萬,可否以600萬估值加按出若90萬資金? […]

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