20歲月入5萬之後的路 #681

諗sir你好,這兩個月有睇開你既文章,亦開始上你既堂,獲益不小,十分感謝。 小弟剛廿歲,大專剛畢業,與女友感情穩定。由於我倆一年前已返兼職,本身讀音樂,亦搞音樂,因此都有小量儲蓄,不過就不是固定每月金額,始終是自由身人士。 – 小弟現每月有大約五萬人工,女友一萬,兩人相信還會有增長,尤其女友。現時儲蓄有一半在股票,其餘有人仔定期,港幣,共約二十萬多,金就不會動的,因此不計。每月與女友大約用一萬,九月會俾家用,不需太多。由於暑假會正式開始工作,九月底希望會有三十至四十個的儲蓄。 – 小弟目標係用一切方法滾大錢,最終想錢搵錢,因此接受高風險投資,而且感覺還年輕,nothing to lose. 心也想五年內置業,一來為未來自住,二來想過在有能力之時買來収租。但對樓真係唔多認識。有想過現在就買平價的樓,首期家人可代出小小,因為驚樓價越來越貴,家人亦有穩定收入,可代自由身既我做九成按。 究竟我應該點樣運用我既錢,投資應如何分配,最後達到有樓,同時又錢搵錢呢?十分感謝。 來信者:普通九十後 answer: 20歲月入5萬,真係幾叻仔! 當然讀者教琴收入不穩定,這也是他要改善的重點之一。先講兩件事,一是覺得讀者做得好既,就係行左條香港人少行既路: 搞藝術。現時太多人畢業之後一心想打份寫字樓工,無冷氣又話唔做。導致一些洗豌、補鞋、又或教琴這些不好用機器替代的工作反而搵到錢。白領中產會向下沉已為事實、每次裁員都係一些人工高的管工,像匯豐都選「三條四」:4年年資40歲四萬幾蚊人工的! 有賴excel老闆已可更易管理下屬,未來一間公司只會有老闆同跑腿。 – 第二件事係覺做得差既,就係滿腦子只係錢。當然對於一個廿歲的年輕人實屬正常,惟年近30時要改善。當然筆者在堂上說自己都十分貪錢的,可是你越想找辦法搵錢,你越搵唔到,或者只放工去seven做散打的工作,人生格局不會因此而改變。那想錢到應作何法? 去幫人。上次同陳振康先生係茶記吹水,身經百戰更坐係上市公司頂層的他亦同意比錢可以係代表了你認同一個人、想獎勵一個人。而正在辦公室的你、做了什麼廣為人認同的事? – 筆者認同25歲之前應多做賺價工作。賺價方法,可用股票及期權。不少人都想抄小路行捷徑,那應選取最能以小博大之工具,此為期權,最虛無物而產出的價變為最大。可惜大部份香港人投資選最就手的股票,筆者仲未識到好多只靠炒股就搞掂成世洗費既人。讀者買股票要有個方法,對一間公司的升跌分析,有三個角度: 基本分析、投資分析同財技分析。學習宜由基本分析學起、正規咁了解一間公司何謂賺價? 盈利預測如何影響股價。不少人本末們置,先看一間公司搞出來的財技,想鑽空子同上市公司主席共富貴。結果當然係「成為香港一千個上市公司主席之一」。我們股民百萬,如果上句行得通既香港就唔只得千餘間上市公司咁少。 – 筆者絕不是否定買股,但工具要用得正確。當頭幾年花錢花時間係股市賺點經驗後,讀者對自己能否賺價一事應有個預計,不少人因而更腳踏實地做人。一般人在年近三十時錢應儲得快了,讀者亦有個好開始廿歲已賺5萬一個月,希望能從現時控制每月只用月入一半去買股賺價,另儲蓄現金30%。假設過了8年人工冇變,到時都儲到96*(50000*30%) = $1440000。即近百五萬在手。相信不少人已參考過<收息論>當中的case23:百五萬收息攻略。 – 讀者如28歲有此金額,40萬就作首期九成上會買樓,行趁後生借盡的道理,記緊要放低擁有豪宅的虛榮。要住就住係半山、唔好搞d不文不類既假豪宅。另豪宅租務回報一般較低、需要對錢無視之人仕才可入住。又或自己可租豪宅而投資舊樓,希望大家明此道理。 – 用左40萬而淨低100萬,到時樓市低可再買一間,同未婚妻每人一間九成上會。或到時辣招已撤,買樓借錢係好易的事。假設有100萬係手又唔想買樓,不妨學其他師兄踏上收息之旅,100萬保守都收7000蚊,或進取可收至15萬一年,即年15%回報或月12500,隨時贖回。當然佢後生更可做些有年期的,回報超20%,更是有人保本。點都好,有一百萬係手,月收$12500月月11號入落戶口令人更安心。當你有三份此類收入,即每月產出之正現金流多過你自己打工份糧,咁咪可以同老闆say goodbye,做些更有意義的事。 – 那借鑒了不少師兄之經驗,年輕人條路應咁行嗎?

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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解救公居仔一生困局。換三房免供樓有得揀!#662

諗SIR你好,   小弟單打直入講下自己個CASE,希望有點指引. 小弟34歲,太太相約,結婚時與太太幾近用了所有積蓄買樓(2房)並籌備婚禮. 如今育有一子,約兩歲,開始要為其學習經費及起居地方煩惱,因居住空間不夠打算換3房,但係開支很大,似乎進入困局.最近發現這個BLOG,覺得例子實用,故想參考大家意見 本人與太太約34歲,月入共60000,供樓8500,扣除洗費,4大長老的生活費,等等,每月約有10000-15000元可儲, 唯現金不多約10萬,股票及其他投資也只有10萬多 居住房屋市值約500萬,欠銀行200萬     現考慮換3房方便兒女生活及以備下一個小朋友(加工人)的來臨,因現金不多,將樓加按再換樓以作周轉用,但一出此舉,我們一家便將再身負重債,因為加按再換樓(即再借多D),計數好似應付到,但一直”月月光”下,很難得到更好的生活條件,亦不能為退休部署. 每每想到此,便覺一生困局,雖有妻有兒有樓,但係原來好似冇得揀,退休亦未見有保障.     閱過數篇參考, 有一點方案. 1) 加按至1.5M, MORTGAGE-LINK抵消利息,等待時機買入出租樓,再借多5成,買入市值200萬樓, 留50萬現金周轉 (本人其實亦未有實質目標樓盤,及收支數據作參考),假設按息與現借貸一樣, 每月需多還款10000元,出租後7000-8000元,是負收入的, 故不知此舉會否多餘?? 2) 加按至1M, 買債券生息, 等多10年(扣除按息,保守3%純回報),購40萬,連10年積蓄,再向銀行借貨買出租樓,但係識計數,覺得又冇乜可能, 一來時間長,10年後200萬都未必可以用來作5成首期, 二來對債市不熟,存在風險,三來資金責死了. 3) 加按至1M, 買兩個車位, 息每年還30000元, 但應可以有35000-40000收入,增加現金流,望大市一直向上,車位若干時間後,放賣後再尋 1)或2)方案 4) 出租現樓 15000元, 租12000元(因近外母家,方便煦應), 現金流3000元, 但扣除TAX,雜費,出租樓維修費,搬遷費用,及面對麻煩租客,為了每月1000-2000元的現金流又好像不值. 雖然有方案,但又不可行似的, 怎辦?   司徒拔(Stupid)   answer:  司徒生的經驗,先告訴未婚年輕人三件事: 結婚時唔好將自己洗到一個都無剩 知你會鬧我、不過有能力一開波買三房會減省日後煩惱 如果兩公婆人工夾埋成世無望超四萬,先好用錢去買公居屋   司徒先生睇完,掉番轉諗都應該知道自己行錯邊幾步啦。好在人工六萬,雖儲蓄率低,唯筆者勉力想想,仍有解救之法。以下三個細節需記: 居屋從來唔係好既投資物。如果唔使補地價買居屋、可讓低收入人仕生活安穩、惟不能(或極難)加按。如連地價買居屋,此項買賣不文不類。說至此當然有人話:「知唔知居屋都可以七百萬一間,咪唱衰居屋喎!」同意現時居屋都賣得頗貴,此乃白居二加上細價樓潮雙重推升而成。筆者小見是當政府減辣加重訂借貸規則後,呢幾年的細價樓風潮即完結。大價樓升幅重新主導。不過別墅式豪宅應不復早年價高,因為此類房的潛在客戶不再在港買樓。正所謂有咩既人、就吸咩既人黎。一些高端受良好教育的國人不會在港再現。或只係有個香港passport,住就美加或英國。 如果賣樓有十年儲蓄所得(留意係saving, […]

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到35歲什麼還沒有的人#659

諗sir﹐你好,今天才無意從GOOGLE轉入此網,閱讀十數篇文章後,發現閣下對大家的回答很有見地,望能得閣下幫忙看一下今後該如何。   – 本人女﹐年尾就35﹐剛畢業時在私人公司打拼(即那種常常無薪OT到凌晨,有大學學位但人工得幾千的那種專業助理人員),先後經歷過金融風暴、沙士及金融海嘯。在這十一、二年除來,差不多每三年就有一年只得9個月糧,再加上自小在屋村長大,對錢沒什麼觀念……   簡單來說就是沒有什麼錢剩,所以在2009年尾,即金融海嘯後就躲進政府,成為中低級公務員,但是新制是沒有長俸的,所以就開始著緊日後老來的生活了。 – 現每月扣除MPF實得約21,000,仍有每年約1,000的增薪點,直至10年後31,000,與家人同住公屋,未婚單身,沒拍拖﹐給家用6,500,保險費一年16,200﹐父母免稅額全給弟弟,每月儲約10,000。現金、股票、等等約40萬,敢問諗sir女子到了這樣年紀,什麼都還沒有該如何理財?    ANSWER: 既然讀者都用中女自稱,不妨單刀直入。不少單身中女為求解決問題,很容易墮入理財陷井。原因是心態及面對問題太易被人掌握、思考缺點外在暴露。由於香港有平等機會委員會,所以此問題不好研究,只好說是讀者觀察到的一個現象。   其實女仕們想法是較實際,亦較愛和諧。你知道世上有些小部落,他們仍然奉行女性當權,好像阿馬遜的舒亞爾人? 部落的男人負責打獵、訓練自己在武鬥上的技巧。女仕們負責決定男人幾時要打、幾時要停。這樣的女人管男人組合令女人在決策過程扮演更重要角色,恰如其分運用了女性細心及愛好穩定、不喜賭博的性格,看來是令各人安穩及社會欣欣向榮之關鍵。回望現今社會,仍是男人當道,你看我國的政治局常委有幾個係女人? 美國總統到而家都未搞到一個女總統。這樣的男性統決制度、令貪婪不是罪惡、令女人都喜愛上過度消費、令錢只會流入有錢人袋入面。當去除了政府為你制造的偏頗資訊,你會更易撥開眼前迷霧。   錢究竟係咩呢? 錢其中一個作用係方便你每日同美國政府交稅。下次議息美聯儲話2016都唔加息,市面既樓即刻升兩成,你老細一蚊人工都唔會加比你。就係咁,你交左美國稅架啦。有些國家令自己貨幣不完全流通、外國資金不容許通入金融體制、只准投入建廠,那情況會因而好一點。起碼資金要入要走唔係咁方便,易令美國人有所顧忌。惟在資金出入「一click就攪掂」既香港,大家根本係面受美國英國德國既百般凌辱、更要同內地人短兵相接。你可以叫停呢件事既方法,就係唔再用錢、同埋叫多幾個人出糧比你。   唔再用錢? 係架,最好一出糧將全部錢轉哂做資產。錢係唔能夠為你產出收入、資產可以,所以你要將錢買入資產。冇用既資產好平,例如一隻唔派息又唔係點升既股票。有用既資產係人都想要,所以樓要用好多錢買。35歲人實不可再拖,要買樓就要借銀行力打力,讀者月入$22,000,按揭可問銀行借盡為$22000/10000*50%*2.59 = 2.85mil,宜買樓。一個公務員如果都擔心比人炒魷,根本轉咩工都無用。如果行合約制、都應趁此時買入,因為你唔知道下一步可能係:「低處未算低。」何況銀行借出錢後就算借貸人失業、只要每月準時還款,銀行係冇咩理由要搞佢的。   搵幾個人出糧比你 由於讀者單身,借貸力不足是肯定的。單身人仕惡搞原因不外乎違背了<樓換樓>提倡「庸才」應有的作法。知道兄弟姊妹的借貸力可「過戶」後,讀者好應找該等人仕幫手,幫先入手間2.4mil-2.8mil的25年樓齡細兩房。付28萬首期後租比人,收租及供樓應同在$9000水平。此事即得出了問題一: 九成樓可以出租嗎? 問題二: 供完樓都冇錢剩冇正現金流,讀者搞黎做乜? 問題一不好公開答、上堂的學生都知阿sir經常在講課時夢遊、大談自己夢境之事。問題二係讀者有租客幫佢供樓、每月還本部份咪就係租客幫你儲既錢,搞得十幾廿年成間樓有租客幫你供哂,到時起碼自己有個地方訓覺,不再寄人籬下。   留意供樓都係頭幾年辛苦,這是老人家講的、唔係諗sir講。原因? 睇下呢篇文既198x年老麥價錢: 細可樂一蚊,芝士飽四個一($4.1,最貴架啦!)。今日賣個爛雞內飽比你要收廿皮,時間只廿年。所以今日係同銀行應承左銀行要月供$9000,十年過後$9000蚊都可能係買到張台灣機票。所以任自己冇資產係手、每日任美國政府打你稅,如此做法,愚蠢至極。當然不排除有醒目仔想用百倍股票回報去跑贏「地心吸力」、今日是恆生指數成立50年、50年升250倍、那買股不是會贏得更多? 只好說股票輸錢人多、贏錢走既人少既現象,就如地心吸力每秒都存在。

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如何脫離月光族? #652案屋村仔

各位你好, 小弟今年啱啱30, 同父母住緊02年買落將軍澳區某大型屋苑。舊年家父因為欠債而屋企需要按咗層樓(Valued 5.3Mil Mortgage 2.2Mil OS 2.1Mil 每月還12.7k 供25年)小弟月入22k, 家父家母準備退休但又冇乜積蓄, 小弟早年又唔生性欠近200k卡數每月要還7k還多4年,想問吓各位我應該點樣先可以改變而家每月清嘅現狀呢?   VIDEO ANSWER:

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14000月入。因貪成貧。欠下巨債 #645案屋村仔

諗sir你好, 本入24歲,sales1名,就黎做滿2年。每月收入中位數$14,000左右,無其他收入來源。 每月支出: 1.銀行貸款:$3,000(2/60個月) 2.保險費:$1,650(基金混合) 3.車資:$500 4.卡數:$1,400 5.學生貸款:$600 其實即是話唔食飯,總支出每月$7,000都走唔甩。   儲蓄:得10萬 負債原因: 槓桿投機(用plus500玩),因貪成貧,欠下巨債(對我來說)。因不想每月還min pay,所以問銀行私人借貸15 萬,每月息0.31%,還60個月。 其實都知自己事,所以都唯求有救,惡補理財知識,上晒諗sir收息班,發覺自己無幾十萬都無機會玩收息遊戲。而且本人悟性又唔高,聽完都未能捉到鹿脱角。現在眼前條路都真係睇唔透,請諗sir賜教! (當然諗sir可能都會覺得我個底好爛,然後對我長嘆一聲,叫聲施主請回吧啦。不過,就算如此,都希望諗sir可以俾個方向我,為日後同埋教育家人之用,無言感激) 祝安 社會新鮮人上 answer: 「因貪成貧,欠下巨債」,筆者都無謂係呢個時間再加一腳。讀者當然想上進,飯都唔食用錢去炒股,用力於錯地方將自己推向更差地步。投資係一門學問,唔痛下苦工近乎無人可以賺到大錢。點解筆者會搞收息課程? 因為筆者深信靠自己所謂「技術」,去賺倍計升幅長期而言無可能。不如腳踏實地每年收10-20%利息,比人快些少到步。(但諗sir無講過有方法幫你一步登天)。   負上債務令自己借貸力下跌、買樓一事比原定時間等更久。點解要買樓呢? 因為樓適當運用,所賺既錢根本係你十年所儲財富。那….如買完、樓價即跌、陷入負資產怎麼樣? 正因如此我們強調買樓前要計好家庭借貸力,若買樓未用盡,跌市可以守,其實只要你夠錢供,銀行根本冇咩意欲收你樓,逼死債仔又如何?   讀者現借貸力為(14000-3000)/10000*50%*2.59 = 1.42mil。私貸未清,要有人幫助才可買到樓。惟筆者建議讀者先做些實事,此時擁有樓在手讀者都唔識打理。要做事項一係做好工作,少些躲懶。一個人搵$14000,證明佢在社會的被受認同值只得$14000,請勤力工作去提高。寄予一眾讀者,由$14000提高至約$22000的工資水平當中是不需什麼技術含量的,出盲力都做到,大家唔好講什麼學識低冇上流機會了。當然有人唔同意筆者所言是可預見的,那佢有佢講,大家各行各路吧。   當然工資都約$30000是一個樽頸位,筆者同意的。本案讀者未到此地,所以請用心工作,炒股次要。另外不少人想讀多個學位求加人工,請做之前好好計算下你讀書要比幾錢而次後人工又加左幾多。老闆請人係要個識幫公司搵錢既人、唔係學識高。讀者如幾年後人工加至$22000又還哂欠債,情況已大有不同,$22000/10000*2.59*50% = 2.85mil,一個人已有能力供到間樓,那人再找個未婚妻人工差唔多既,兩人借貸力已是2.85mil*2 = 5.7mil,脫貧一事已見曙光。仲有,讀者現可儲約$7000 (因人工$14000, 而支出$7000走唔甩),減埋家用$2000,每用儲$5000,儲4年都有$5000*48 = $240000,夠哂首期。若到時未婚妻儲到錢根本買1-2間樓絕有可能(每人九成上會)。上述事務不涉任何投資,只係簡單乘數。寄予一班有心置業既朋友,買樓就係咁簡單! 至於點解有人會做左5年野連20萬都儲唔到? 答案係你自己心入面。     其實任何事要成,最需要係落手做同堅持。讀者連「社會基本功」都未做好,現時只需每月將$500撥出黎買下股票即可。另將自己工餘學習到的投資知識應用一下,輸哂都無妨。關於人工低而又想靠買股翻身既各位,只好說做此事情尤如「波都未識交就學人扭波」,還是狠下苦心,先學基本功吧! 現時人人有電腦、有手提電話,而每人對親人、下屬的要求都想似你部電腦咁,一按就有個答案彈出黎,變相無任何等待的耐性了。所以你可以話而家社會無機會,不過筆者看法,係一班經常指罵他人作去要求的人當中,只要你做好自己,要嬴根本唔難。   另外加入winner-circle確可對個人發展有幫忙,但是人的交際不少得利益交換,識講笑談吐風趣都是可輸出利益。讀者情況,先雕琢自己再識朋友未遲。

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收息方案比較。小朋友將出世篇 #642案窮中產

諗Sir, 我的女女快將出世,現在面對幾個決擇,望能指點一下,不勝感激!(注: 我讀了「樓換樓」和收息班) 收支 月入:本人70k,老婆55k,同是38歲 每月支出:約50k (連供樓) 財產 樓:一個九龍兩房單位自住,06年2.8M聯名買入,現市值5.5M, 欠銀行1.3M, 月供約11k, H+0.7 股票:0.7M 基金:1M (主要買歐洲和中國,可提取部份) 現金:1M 人仔定期:0.5M 計劃 短期計劃:女女出世後想搬去上水三房,因近父母。幾年後女女開始讀書,想搬番九龍。 長期計劃:買幾層樓收租,達致財務自由 問題 1)買定租上水?之後會放租九龍單位 2)你會建議現在我付DSD入市買樓收租嗎?如計旺市用一半購買力,即我們還可買層7M樓,但現在市高還是再等?如果買, 要轉單名買?要加按?還是放些基金或股票嗎? 3)如果暫唔買樓,買高息債券基金嗎?買幾多好?貪其flexible和每月收息。收息班提到的直債、保險再融資要lock幾年不夠flexible 希望諗sir給些提示,萬分感激! 準爸爸上  ANSWER:   人就係咁的,咩都唔比你知,就認為5年一倍回報好好。當上完收息班進步後,又認為要lock幾年既野唔夠flexible。其實各個方案都有好處,筆者會在本文將幾個方案比教。另外都講過我們不是要比較出最好的投資物,因為美女一同美女二、根本係各花入各眼的。點都好,讀者付的學費確實沒白花了,得到了不少有用知識,自己投資慳了commission又縮短了投資年期。亦因為咁收息課程batch 13已悄悄地停止收生。   讀者借貸力是頗高的,家庭借貸力為(70000+55000)/10000*2.59*50% = 16.18mil。雖未告知職業不過有感是公務員。首先小朋友出世後不應搬去上水,因為同樣讀者希望再幾年後又復搬出九龍讀書。買四百萬上水樓要付DSD 42萬,經紀傭金加些少裝修又10萬,比突的三十餘萬,已夠讀者在上水租樓一年有突。那為什麼為此短期考慮去在該區置業比稅呢? 況且讀者知道ETF、債券基金之後,已知道可以一邊上水租樓、另一邊可以在別處買樓「以租養租」、更可用債「養住」另一間樓。當然要回報提高至大於一年10%的,唔係就咁買樣ETP就可做到。自己辛苦血汗錢、真係咩都唔曉「任人舞」嗎?   好明顯讀者應將原兩房轉單名再租出、及後於九龍再買三房自住了。兩房結欠少於市價一半、應趁價高向銀行轉其用途為出租物業、租約可增讀者借貸力、更可將餘下樓按結欠交比租客,自己再借盡開始另一間樓。轉單名可幫讀者避免買下間樓時付DSD,惟有個缺點留意是,轉出租物業後恐怕原有H+0.7%低息計劃要放棄。容許筆者勸喻,理財又好做人又好,唔係要將所有著數貪在自己身上、而係要求每事取個平衡。今天筆者得到的支持、唔係慳返黎或搵返黎,而係做好自己先求付出,得到可能更多更意想不到。   讀者買入7.0MIL樓房,首期220萬,讀者有錢支付,可是走低一格把目標放在5.5-6.0MIL的樓房會令自己輕鬆一點。有淨錢可以股、債、ETF出發。再用美女的比喻,其實理財係唔使行「一夫一妻制」的,而家唔係選邊一個最好,亦唔會只有一個方案適合佢。讀者嫌直債有年期、可將少量金額配置於此。債券基金、FLEXIBLE亦可隨時買賣但唔保本的,將全副身家放哂落去又唔夠穩陣。總之在理財路上、兩位美女是可同時兼得的!   標的物 年期 保本性 回報   直債 1-10年不等 大多數有 3.0-60%一年不等 直債回報其實可以極吸引。如果你年收息15%,可能你唔會想隻債好FLEXIBLE。而係想收得越耐越好。 債基 隨時贖回 沒 […]

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結婚買樓完美部署 #640案屋村仔

諗sir你好. 小弟今年36歲, 計劃於下年跟32歲女友結婚. 現與退休父母同住一已供完私人單位, 樓價約9百萬. 小弟月薪3.5萬, 女友約4.5萬, 存款約30萬. 兩人均無物業,亦沒有借貸. 計畫於婚前置業, 目標為4-5百萬單位,考慮方案如下: 以自己擔保父親按出現居, 約借6百萬, 全數用於購買新單位, 跟女友一同負擔父親樓按還款當供樓. 請問以本人及女友收入是否可行? 又諗sir有沒有其他更好的方案於小弟參考?? 謝. VIDEO ANSWER:

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呢一年內係咪上車良機? #636案屋村仔

諗SIR你好! 睇完你本<<樓換樓>>及BLOG之後十分受用! 本人及女友今年27,打算於未來兩年買樓結婚, 希望你能提供一些建議! 財政狀況 本人: Salary: $35K Non-taxable other income: HK$10-15k per month Cash: $450K (HKD), $100K (RMB 3個月定期收息) Stock: $80K (主要係收息股) Debt: none 女友 Salary: $20K Cash: $200K Debt: None 本月兩人可儲約 HK$35K 已跟屋企人商量過, 會支持$500K比我地買樓裝修及結婚 現時計劃 根據諗SIR教既一半購買力計算法, 我地兩個建議應購入$364萬元或以下既單位(我無計OTHER INCOME因不是長期穩定收入), 做9成上會, 打算係2015年買樓及裝修, 2016年結婚, 我地屬意青衣區及荃灣區樓盤 結婚買樓相關預算如下: 首期: $350K 印花稅,律師費及經紀佣金等等: $150K 裝修: $200K 結婚開支: $200K (未計算人情) 總所需資金: […]

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35歲。40萬。沒房子 #631案屋村仔

你好, 本人今年35歲,收入$18450,穩定職業,沒房子,儲蓄40萬元左右,每個月可以儲大概九千元左右。現在看樓市往下跌,希望等長一點時間就買房子,希望在兩年內置業。之前沒有好好為財務計劃過,希望現在以35歲之齡也不太遲,謝謝指點謎津! 有心人上 VIDEO ANSWER: -低收入翻身理財方略 – 對沖樓市方略

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