想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….   本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500) 每年可儲200000. 太太33歲, 2016居港才夠7年. 女兒 6歲   資產如下 1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年) 2) 現金加股票0.68M, 3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500 4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m 本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會? 所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M 另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車. 剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)   宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋 A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M, 收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000. B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓. 因為上收息101變左去買樓的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。   由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。   至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。   買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…   更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。   筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。   當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。  

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無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

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諗SIR-買樓收租乜乜乜? #800

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<002>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter ANSWER:   昨天答文千字,見http://homebloggerhk.com/?p=28835   分析了新盤如東環,5B座32樓3室兩房入場單位售價$476萬,即供減10%,實呎計408呎究竟好買冇? 在即供先比20%,那476*20% = 85萬的投資,換來估計30元呎租,即月收$12000。而分30年供樓月供3.43/2.59 = $13200。在月產出正現金流為12000-13200 = 負1200之下,此投資未被筆者考慮。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。

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諗SIR-年輕人如何部署達成五年計劃? 二樓樓主、萬五蚊正現金流 #792

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約 HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 – 2014年年尾與朋友買入日本樓,本人佔50%,預算投資HKD 10-20萬 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,預期回報10% – 五年內於九龍(油塘/調景嶺)或港島(太古/杏花村)購入單位租出/自住 問題 1. 屯門單位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人應否加按? 2. 再購入的單位可能會自住,想住近父母及方便上班,所以撰擇油塘/調景嶺或太古/杏花村, 將來考慮用作一拆二。哪一個地方增值潛力較好呢? 3. 如何部署達成五年計劃?    ANSWER:     從讀者的來文格式看得出她是從事會計。另段落構成工整,因而理財方法亦工整。是的! 筆者相信「行文如見人」、如果你未能理順自己想法用文字寫出、又或者你根本未係理財方面有個想法,麻煩你先寫一寫出黎,覺得紙上面既計劃「過得到自己」,先再用此作籃本計劃往後生活。   「五年計劃」!? 通常見工時常被人問及。世事多變,做好兩年計劃已是萬幸,筆者愚見是五年為計劃之上限。至於經紀常叫人作20-30年計劃,只好說此對賣方一面較有利而經常買家都在落堂後再筆者作解。可惜合約已成、在香港以理為論的地方、實不能將訂下合同全面推翻,只能予補救建議、令「病情」減輕一點。   讀者再加按不宜,只套30萬而因此聘請律師再做契約,花費數千。你問筆者認為此事不值得。何況讀者擺位應是想財政自主獨立,那我們不考慮讀者婚後有否夫君助力。若用讀者人工四萬黎計,個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已買一樓用掉1.9MIL借貸力,現居宜向降低此樓欠債水平作努力、一旦市值再升而結欠只為當時市值50%,可將其轉作出租用途而租約可作下次買樓的借貸證明。假設租金為$11000,讀者一到時的總借貸力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到時第一間樓的結欠應在1.5MIL左右,即讀者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借貸陣藥再買樓,要完成一生三宅變為樂觀。   下年如把握機會,上段將其轉用途之目標要達到不難。下個CHECKPOINT,請不要放在海外物業,時侯未到。而讀者在股票及債券的認知未足,宜了解此兩市場。一主賺價一主收息,做好基本上要小康生活冇問題。海外物業用作錦上添花為好事、可是對廿來歲的年輕人而言還穩好自己基本盤要緊。即: 成為二樓樓主及為自己爭取15000的月正現金流。   點解要用兩間樓作目標? 首先自己住一間係緊,另一間將其放租,自己體驗收租的好壞處。那才有能在35歲將理財經驗「昇華」、到時或成為物買賣活躍者、又或坐定定做個收租佬,一切都係由你有第一間收租樓的經驗開始。至於$15000足夠令自己日常衣食,一旦有好的營商機遇,都不會因要「養家」而放棄各外闖之機會。大部份人唔敢搞自己生意、明白是關愛家中老少。若趁32歲之前搞好萬餘元正現金流方案,那到三十出頭人脈豐厚即可把握漸多的機會。   那讀者要有15000月正現金流係唔係好難? 其實佢將現樓結欠減至50%,按揭供款自然減、而租金不變下要有4000蚊月正現金流不難。五年內再買一間樓、因只持有出租單位而到時已距上次買樓時間漸遠,要批出九成借貸再買自住樓不難,此事用掉讀者手上30萬資金。淨低的50萬,連同自己月儲$27000,3年後儲有81萬而手上擁130萬是肯定的事。不要儲哂錢先將其投放債基,可邊儲邊買,平均買入成本,此為一般銷售人員不欲而投資人應作之事。到總數130萬投入,月收息1300000*13%/12 = $14083,連同之前間樓的$4000月正現金流,合共已超出$15000月正現金流之目標。

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單身人仕產出雙份糧#791

諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    

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中產家庭換大樓 #780

諗sir你好, 本人34歲, 結了婚, 有2個小朋友(一個4歲和一個半歲). 本人是公務員, 月入$7.9萬, 每月可儲約2-3萬, 而太太月入$2萬, 現時一家連工人共5人居於一個於2010年頭買入的一個395呎沙田第一城單位($180多萬)自住. 單位現在市值約$370萬, 現造按揭 HIBOR +0.7% = 約1厘, 分20年還月供$5500, 現仍欠銀行$120萬. 由於太太不善亦不愛理財, 所以一切開支都是由我一個人負責的. 現時個人現金連股票約有$150萬.     由於現有單位不夠住, 所以本人希望在2年內買入一個3房單位自住,由於現時的單位是我和太太聯名的, 所以我想把單位轉做我太太名(藉以避過雙倍印花稅), 再加按單位, 分30年還, 吐出$70-80萬, 等待時機再用我個人名義(用3成首期)買3房單位, 而2房單位就出租!     1) 以上”轉名”和“加按”的做法是否可行和有好處呢? 因轉名後按揭利率就冇可能1厘了 2) 本人有近10多張信用卡, 這是否會減低我的借貸力呢?現在是否需要大量cut卡呢? 3) 另外, 樓市是否有下行風險? 現時hold 2間樓風險是否過大呢? 4) 而把單位由聯名轉做單名, 我要怎麼做, 程序又怎樣呢? 另外有什麼開支我耍留意呢(如律師費,印花稅?) 謝謝!! 達 answer: 達哥哥搵成八萬蚊個月,一家四口焗係細單位,結婚已幾年加上小朋友將會讀小學,有想換三房的想法實為正常。係決定換唔換大屋既問題上,不少人會將呢點考慮變成自身財政能力去想,其實買樓大部份人都要問銀行借錢的,所以更應看借貸力。買樓可以只比一成首期、而九成樓價都係借返黎,而筆者建議大家避免過份借貸。讀者家庭借貸力為(79000+20000)/10000*2.59*50% = 12.82mil,現在只一樓在手欠銀行1.2mil,借貸力只用掉11%,很有空間可再借。大家在旺市要再買樓,最好只消耗借貸力之一半。萬一市跌都仲有借貸力可入市,可攻可守也。   […]

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想買樓但現在看是否時候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天會去收息003…   以下是我家庭financial status: 人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暫無工作; 有一4yrs 女女)二月開始每年1.10M而太太會2016再工作估有25-30k 人工 資產: 香港-自住剛轉按(由長命契轉我單名攞到1.50M作投資)   七成即3.78M (樓價5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k) 英國-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net Cash: 300k 本人想買樓但現在看不是時候, 請提點。  answer: 讀者完成了一些課程,行了一拆二之法套了150萬及將名下物業轉為自己單名。有一重要消息係,太太是否香港永久性居民? 另外看買樓之時侯,謹記先看自己能力,再看大市走勢。97年不少人不自量力,在市旺時過份投資,最尾得不償失。反之一批有實力既投資人,97年守到而家,結局比傾家蕩產者大為不同。所以呢,先用現時人工計讀者借貸力,為(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由於三人家庭只一人搵錢,財政狀況實為一般。   已用借貸力為(3.78/8.41) = 45%。再買樓令其借貸力將消耗過半,在跌市時恐進退失據。   套出1.5mil加上30萬現金即有1.8mil係袋,點去收息最明智? 係現時市場波幅較大,可考慮投放於一對走勢頗為相反,而兩者均有派息之債基(見圖)。 上者基金投放的評級差,而派息較高,所以在早月跌市時月跌幅為1.25%,在派10.8%息的情況下此波幅可接受。 下方投放的評級較高,派息少。在市況差時價格上升,一個月升0.5%而派息7%。 假設兩者各投一半,市場風險(尤其加息)可著量去除。留意筆者無意找出將風險完全對沖的投資方案,一個無風險又回報高的投資方法,只聖誕老人或騙佬可予。想不求甚解而投資又回報高,最尾只係貪字得個貧。   讀者將1.5mil投入此風險對衡後的方案,回報由單買債基的12-15%減少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年計9%息率。   計及英國物業及債基方案,兩年儲多480,000,夠再買樓首期。當時太太有工作借貸力又高了,整個情況更宜投資。當然為家庭主婦去無收入地產出借貸力,亦是買樓課其中會提及的事。祝大家聖誕快樂。

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諗sir – 24歲儲夠錢買樓 #778

諗sir你好,小弟現年24歲,兩年前畢業。一直都係做sales,每月月入計埋份佣平均有35000,現有積蓄250k現金。無股票係手,亦都唔諗住買(特別係睇完你既文章,知道同覺得自己會輸多過賺) 受到父母同啲長輩影響,一直都覺得今時今日,要保障將來既生活,買樓永遠係皇道。最近有幸拜讀你既文章,亦都啱啱睇完你本樓換樓,加深左我要上車既決心。但始終可以參考既例子唔太多,所以決定請教請教 問題如下, 我每個月最少可以儲到15000,假設人工無加,我到2015年尾就最少有現金500k係手。依個數到時會夠我比一層400萬樓既9成首期,但如果將啲律師費印花稅其它雜項計埋(around 100k or up),到時基本會令到我手頭既資金變為零。 之前睇過你講,銀行最多可借比我既錢係3.5×2.5×0.5=4.3m(有錯請跟正),咁係未代表多出黎個100k雜費都可以問銀行借左先然後慢慢每月供還? 如果我條數計錯,又或者我係唔可以問銀行借黎比堆雜費,咁我係未會好危險?萬一樓價跌,我會無備用資金應急? 如果我條數計啱,而銀行又會借到錢比我應付埋個堆雜費。除左首期外,我應該夠儲幾多為備用資金?定係一於少理,一儲夠個手期就即刻上車?(eg我睇中一層350萬既,我只有35萬夠唔夠做呢?) 本人現正住喺港島區,但係睇黎睇去港島都只得一啲單幢唐樓,或者一啲比較二綫既單位。反而新界區比如嘉湖山莊既樓價一黎較易負擔,同時之前你有提及過香港未來發展會向西部移,個人對該區將來既前景都有信心。但如果要入到咁遠,一黎因為9成無得租比人,二黎我係港島翻工唔打算搬去新界,好似好唔划算。究竟應該主攻港島,即使二綫三綫都上?定係主攻新界? 其實問題仲有好多,但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘,自己都會再做下功課,報讀你啲course了解多啲=]   Answer:   呢位讀者24歲,懂得將收入儲起,亦有用自己能力去置業既打算,態度確實不錯了。要買樓難度就係: keep住儲$15000一個月,為期兩年。就當你收入未有呢位讀者咁可到三萬六,係將一半即$7500月儲起,兩年都有180,000,加多些少夠九成上會買翠屏或荃德花園了。與其埋怨,不如堅持向目標邁進。   關於買(二手)樓既雜費,有經紀傭金,一般為樓價之1%。從價印花稅,如果三百萬樓預7-8萬吧。再貴既樓印花稅再會高些少。至於此等價碼既樓房,現律師費要約$5000。同舊業主的管理費差餉對數就唔計啦,另而家問銀行借錢有1%貸款額之現金回贈,那330萬既樓,雜費約為33000+80000+5000-33000*90% = 約$85000。不過銀行回贈要正式成交個日先會攞到。所以買家一般要先預備13萬雜費,銀行不會加借此等使費比你。九成上會,除上述幾項外再要額外多比按揭保險保費,由於此保費一筆過付清都要十萬八萬(詳見HKMC的保費表),銀行可加借此保費予客戶。   讀者計借貸力之算乘應2.59得出4.53mil。2.59是指一個有能力月供$10000按揭貸款既人可借$2.59百萬。有此幣數,可很快粗略算出自己最多買到幾大銀碼既樓,而旺市更應只用一半借貸力入市,好等跌市有銀彈入場低價買貨。留意正常港人之真正借貸力會比2.59算乘計出的少了,原因很多,不在網上文章講述。至於讀者,入手四百萬樓令其銀借力用掉超過七成,故不會建議2015年尾買400萬樓。原降低目標至2.5百萬。   當然,不少同學都知筆者有計「借東風」,首期都可借而不影響借貸力。惟一般後生仔買第一間樓,實不宜用「借」去開展買樓理財之路。對於有資金而想保留實力等跌市者,「借」來的首期或是好方法。至於初心讀者不宜起手買入單幢唐樓,一黎唐樓借錢難而在拉長還款年期有限制,二來唐樓定價不似大屋苑,未花時間在該區打躉實在難掌握業主開價是否偏低抵買。就當兩間在同街同齡的唐樓,都可因建築質素不同而令價錢變異。點去查察一幢樓是否用料上乘,不是初始買樓人仕探討的範疇。   初心者宜在大屋苑出發。見屋苑中座各及高低不同而變異之開價,買家可快習得最基本影響一個單位價值之因素。另大屋苑單位出貨較快,實力不足者宜投資流通性較高之標的物,唐樓做按揭難做去接貨者都比較少。   買樓可滿足一個人的投資需求及消費需求(自住)。讀者可買潛力高而新西地區收租,再租住港島樓去令自己有地利之便,即以租養租。當然港島樓租金應貴於新西,要有方便當然要補貼些少。  

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九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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