怎去讓錢為自己賣力工作? #827

你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬,尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見.  ANSWER: 最決定性既,係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨,你申報十萬一個月佢都信,否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法,例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等,已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下,細節做妥幫自己行一拆二,好處如下:   可套出490*80% – 該樓房的現欠值,那可套出資金為490*80% – 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬),惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。   另拆出先生單名,佢再買樓可八成上會,減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。   162萬套有後應再買樓定收息,要睇家庭借貸力用了多少,要假設先生人工35000是可以計足先,關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因,係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人,否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬,借貸力已用392/750 = 52.7%,在旺市不用借貸力過半之下,讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸,揸錢要輸、有資產者贏,買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER),輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤,看來本月租金要攀升已幾成定局。   不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署,先幫樓加按再將錢收息,放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險,好處係放兩年無風險賺30萬港紙,另第一年已可BREAK EVEN,筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法,只要將錢投入保本直債,一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂,而堂上首提及的直債例子已9%,比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬,大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。   坊間予的,是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人,尤其自己已有一定資產的,若果只專心自己的專業,到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金,任由人魚肉。

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辣招阻換樓怎自救?#824

Lum Sir你好,小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多,希望多多指教。 本人三十四歲,老公三十八歲,仔六歲 本人跟老公入息各25-30k,save10-15k/month 老公為公務員,有宿舍,但等到而家都冇,就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子,家人住洪水橋另一屋苑 本人大學畢業庸才,做多幾年無問題,到四十歲唔知(Umbrella之後更加唔知,亦想相夫教子 現居洪水橋某屋苑,二十年樓質素ok,有電梯,極近輕鐵站,但管理費貴要兩蚊同法團無錢。 現居兩房單位住得舒適,永恆開掦景觀,不過個㕔比隔離上下都望到。 買入為2012年,自己單名,一百八十萬七成按揭,P-3.1 當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買 2013年五月加按套出五十萬,現總有現金120萭 現樓價二百八十萬,轉按可套三十萬,H-1.7有其他優惠諗落都有so 問題 想生多個,未來幾年住洪水橋,過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍,現想買多一個單位出租/自住,但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成 考慮老公單名買3房自住,現有單位出租,但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬,十多年三房套厠過五百萬。 現有單位出租可得八千(may be) 亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租,但大西北比較好的兩房都過三百萬,自己人工唔夠。 請指教  answer: 明白由讀者發問至今已三個月,按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行,對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆,如是收息課程學生希望在三星期之內。當然,如來文資料較詳盡則可作清晰回覆,這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。   雨傘危機之後,中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點,升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例,呢間屋冇幾個月又賣貴28萬,而各位荷包係過完年及應付稅局之後,莫講儲多兩萬八,就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解,與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做,倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新,推動創業,筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑,創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員,應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。   另一個觀察,係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣,都只係對各個樓市既參與者出辣,令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎,這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌,可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票,每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。   本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會,就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需: A. 從來未登記過有房產既人 B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧 C. 如找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響   至於加按,亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決,都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬,對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬,佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以,亦不會令借貸力過份運用,可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間,這對本案讀者十分重要。因為人工不高,係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額,就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。   應作之法,是用身上120萬現金收息,投入債基方案,即可月享$15000月入。原有自住地方可反租,那即夠錢係唔同地方租到三房,即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走,可是衡量過個人能力之後,不失為一好方法!    

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兩個保本又收15%年息法門#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 筆者同意住宅樓價再升有限,但不代表好快就會跌。讀者40歲未有樓在手,宜先為自己買入細單位一個,對沖樓市再升風險。萬一往後低息期維持十年八載而樓價到讀者近50歲都未有大跌,讀者起碼仲有個單位仔自己搬入去,一個人用已經很夠了。至於長遠目標,一個人生活肯定用爭取正現金流為目的,不容有所犯錯。四十歲一輸大錢往後要追都無時間,亦因此現時要忍手不好買樓。   正所謂民不與官鬥,現時政府政策係要除了比成世都未買過樓既後生仔(樓市處男)上會之外,其他業主或前業主都要從樓市縮手。估計讀者應已註冊過曾擁有物業、即再買700萬之下樓房都要比兩成首期,若再入手500萬價值之上樓房要首期過百萬兼月供16000以上,實不建議。   當然讀者儲蓄率高,為可取事項。買細價樓,應以流轉量高的大屋苑及400萬以下單位為目標。在港島應未有此類選擇提供,相反沙田第一城、將軍澳、荃灣都有類近供應,宜買一間再「偷偷地」將其租出,再行以租養租。即用租出第一城既租金去補貼自己係港島東租屋,即可同時滿足自己的消費需求及投資需求,特點用兩間樓完成兩種需求,避開大部份人希望買一間樓同時滿足自己兩方面。可惜好既樓自然貴,往往買到dream house卻令自己供得好辛苦。變相減低持貨能力,到樓市一跌焗賤賣令自己輸錢。   資訊日益發達,泡沫形成及爆破也會比以前快得多!現時內地亦有融資及融券服務,即內地股市可買升及買跌。此事影響為市場不會再長時間持續上升或下跌。因為個市一跌得耐,就會有人賺大錢。,當然如你係好友,點會企定讓此事發生呢? 錢要安全留係自己銀包都要靠自己既本事,成語有云:「懷壁有罪。」看倌有太多既錢係袋就係錯,一係你分哂比其他人,一係你諗到辦法唔分比人。係咁既情況下經濟起跌的週期,會由以前三至五年,變為6個月至2年!那即是市場恐慌提供良好入市的機會變得更多,但大家應早為自己準備更充裕的Holding power(持貨力)!   買完樓比兩成首期,淨低約220萬,做法是不好買有價格上落的債基,反而保險更適合讀者,貪其零價格風險,唔會輸! 當然唔係街邊有人sell你既保險,而是可抵押及提供超20出年回報,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保險方案已提及。那讀者放入80萬,5年後保証又多近80萬,那買第二間樓的首期,就是用保險產出來。   至於另一樣唔會輸既事,係擺舊錢係李生既永續債券。息係低d、但李生永不會走數,每年收6.6%起碼令自己心安。進取一點,選另一個香港地產發展商,收12.9%一年,在收息課程已展示。若果讀者有近5.0mil現金,更可入手些REITS再做融資,借貸成本只是1.2%-1.3%,計及REITS有4-7%年回報不等,一槓之下過10%亦可以。當然呢件事有價格風險,無之前兩件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。讀者萬事小心,穩妥為上。不要急於一生三宅。      

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理財基本功及取捨方略#821

Hi 諗Sir,   您好!因為看過諗Sir的《收息論》,實在覺得小妹自己太不懂理財,所以本人已報名買樓001課程,亦決定再上收息101,但是由於經常要出差關係,所以要到月尾才可決定3月上堂日期。 小妹正為現時住所繼續續租還是買入而非常頭痛,現時租約月尾到期,現居住處租$35,000連車位,買入約需$15M。 現時手上並無物業對沖,只有現金約$2M。所以才想先將保險融資換取資金後,方有空間決定去向。 因為本人同我先生都擁有各自的生意,本人公司與先生公司每月大概盈餘約$20萬至30萬,視乎市道而定。 我倆現時正供有多份保險,可能正如諗Sir所講的有點over insured,細節如下﹕ 人壽連儲蓄人壽約合共$10M,每月約供$20,500 年金保3份,每月約供$31,500 保險基金3份,每月約供$17,500 醫療保險每月約供$3,300   希望諗Sir可以幫忙現在決定去向如何? 我是否應該繼續續租,用保險融資的錢先買其他收租物業作對沖,等候時機,然後跌市再買入現住屋苑的單位? 是否市面上一般的銀行都有做保險融資?通常利息約多高?有什麼要點必須注意? 因為今趟出差才有幸看到 閣下的著作,又剛巧碰上續租問題期限,還望諗Sir可以指點迷津。 謝謝 !   祝  商祺 ! 心急人MCC小妹上   ANSWER: 本案讀者是個生意人、主力投資方略用保險,筆者愚見是這有點錯配。在課程已提及,金融投資物但凡是原生及簡單的,都有其用處。金、股、匯、債、保險、樓都各有好處,不用費神去比較股定樓好? 又或債定樓好? 而筆者可幫助大家去了解不同投資品的特性,及基於個人情況選取符合的一種。   本案讀者,收入不俗,正值打併之年。月入有20-30萬,應該放左係公司戶口,未知是否完稅。自己落袋的卻只約2百萬現金在私人戶口,其實屬於偏少。加上生意人對流動資金更為重視、可惜讀者選取資金流動性較低的保險幫自己投資,明顯出現錯配。現在每月保險供款7萬幾,有年金、投連保險及醫療保障,分別幫助了: – A. 年金可在十幾廿年之後令投保者定期獲得一筆款項,如果你而家安排一份廿年後每月派$20000的年金,你會覺得十分吸引。可惜廿年後每月$20000仲買到D乜,筆者只感有信心兩萬蚊仲夠買張船飛去澳門。學術少少講就係: 年金之派發同通賬上升無關連,投資人仍冒通賬風險。 B. 讀者兩夫婦都有工作能力、未有樓在身。當然買一千萬的人壽額都同算符合家庭需要的,可是在家庭未有重大欠債下,安排呢一千萬人壽額應是較次要的事。重有月供$20000先買到10MIL保額,保費真係有點貴…. C. 至於投連保險,係同時買左保險再加買基金,要攪清楚係唔係雙重收費? 關於投連保險對投保人是好是壞,坊間已有討論。新春佳節筆者都係無謂破壞和諧氣氛 – 但既然保險已經買左,讀者問可否將已買的保險按比銀行再借返D錢出黎,令投入資金減少,幫助解決現時面對的居住疑難? 此類借錢息率約為H+1.8%。但如果求其搵份保險都得,保証好多後生仔會即按自己保險,去按多一成首期去幫自己買樓,咁政府出既辣招唔會攪到大家咁苦啦….而家三百幾萬既樓係LAST CALL咁滯…. 提醒各位在執行理財策略之時要考慮方案所得是否能解自己最快遇到之問題。做一些儲蓄長遠必然有益,可是遠水是不能救近火。如有中短期財務困難宜先用理財產品將其解決,耳仔軟聽人講搞什麼長遠儲蓄只係將傭金放入別人之口袋。 – 另一點是坊間有人介紹的保險多是沒抵押力及回報不高的、比錢去聽人講的保險反而令人耳目一新及回報過20%的,因為一個是免費去銷售而另一位是收費去教學,兩者出發點不同。對一個理財決定做錯左要救有時很是困難。至於讀者要改善自己,首先要睇下公司收番黎既錢係CASH定係帳面數,如果公司每月有20-50萬現金返,咁用公司名去買樓都係一個好方略。惟在現時市況,重注買樓實為不宜,開首買自己第一間樓是適合做法。至於公司點借錢先精明、唔會再做錯,實在係長篇大論,有排講。 – 另一個安排,係將錢投資債基方案,每100萬差出$12500利息去幫補租金支出。既然讀者而家公司生意唔錯,咁就信下風水唔好搬啦,諗下點收息開源,重新了解投資。理財從不可求人、沒人比你自己更緊張口袋裡既錢。正因為大家有此想法,收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。  

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變出首期買樓唔再等上車 #816

諗sir,   你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經報了買樓001的1月班。發覺現金流可以這樣產生的。但我多番思量過,我嘅情況很難去做到一生三宅,有一生兩宅已經很好了。   我情況如下:   本人:散仔消防員一名,31歲,早兩年已婚(等緊宿舍,但應該可能排十年八年),月入23k ,之前問政府借錢在職讀書(欠大約 100k)。 太太: 文員一名,30歲,月入18k,兼職5k。   家人在藍田有未補地價居屋,08年買入1.68m,市值約3.5m左右。因未補地價,所以知道冇得加按,就算有,我都唔想麻煩到兩位老人家。現住在父母家,每月家用9k,保險兩人合共3k,每月兩人合共開支12k,每月儲蓄17k,現金300k。   小弟早年因結婚已花費了不少儲蓄,加上在股票市場亦損失不少,所以儲蓄亦不多,眼見樓市亦只升不跌,每年通脹高企,所以我都希望能盡快上到車,用諗sir 書中所講在低息環境下(借港元沽美元)的方法去做按揭攤長30年去還來抗通脹。   小弟亦知自己借貸力極為不足,(18k+5k+23k)x2.59/10000×0.5=5.95m (還未扣學生貸款),但小弟想用太太一個人名義去置業,用盡9成按揭,然後租給朋友住,所以是否揾一啲單幢式舊樓去入手?小弟亦睇過紅磡,土瓜環及屯門區,但尺價已升不少,請問諗sir 可否給我一點建議及應選擇邊個區分比較好呢?   還有,如果我親人是自己開公司的,報稱太太在那間有限公司做兼職,這樣銀行會視這份兼職能成為太太收入的一部份嗎?   最後想問諗sir, 我應否用綠表去買居屋,因為公務員用綠表去買居屋,可以用半成首期去買,但如果用咗這個褔利,就會失去住宿舍的權利,除非到時賣了那間居屋,然後等一年才可再申請宿舍。   盼望諗sir 的良方。   Sent from a good reader ANSWER:   祝大家新一年生活愉快! 盡快為自己產出足夠現金流,從公司「贖身」之後用多些時間從事自己熱愛的工作! 當然如你現在的工作令自己心中滿有熱誠,那真十分恭喜! 本案讀者是位捨身救人的消防員,救人於一瞬間。比對於理財,在財務上拯救自己實需長時間苦幹,那看有如何良方解救。   讀者是借貸力不足加上儲蓄都不足,自己屬無殼蝸牛寄居父母家。早年結婚用盡積蓄,建議大家如未有能力結婚同買樓兩兼顧,那用錢去為自己添置資產更實際。結婚選擇個較普通的時地,只要雙方肯花心思,場面一場可以好感人,好記憶不一定同錢掛勾。另外一點,「等」字確實係害人不淺。有人因為「等」而停止找尋其他出路、錯失時機。本案讀者「等」公務員宿舍,或因此而影響了自己在結婚的花費預算及個人事業定向,希望大家新一年先做好積極、再衡量是否願意付出「等待」的代價。   有一個方案其實好合讀者,係買樓的首期可以借返黎又唔使落信貸資料庫。由於讀者係消防員,借錢客易,宜問銀行用此方法再安排幾十萬,然後比太太單名買樓,九成上會。在太太九成上會時一般會問及借款人之首期來源,如申請人自己在幾個月內有申請過借貸,就當計唔計入信貸資料,只要比人望到有搞過借錢都十分令機構懷疑首期之來源是否由儲蓄而來。至於九成上會答首期舊錢係問人借返黎,一般申請都不獲批准。所以用先生名安排就好很多。   用先生名借、太太單名上會,夫婦同心合力即可完成,懂得此種安排即不用計落信貸資料庫,成個首期真係可以「變」出黎!當然借左係要還,樓都要供,只不過係為呢對夫婦先搞好上車願望唔使再同父母住,比起自己夢想3萬炒到300萬黎搵首期更實際。另外太太一個人上車明白借貸力不足,那可否搵親戚出份大糧比佢? 是可以的。不過唔係就咁寫幾張支票「扮出糧」咁簡單,讀者要完成「變」首期加「即時增大借貸力」兩件事,買樓001只能幫其了解基本,已在堂上指出如何深化技巧去令自己借得更精明。   最後係區份,已親身解釋了區份跑羸因素為何及未來跑贏區份。太太顯然最盡都係入手320萬之下樓房,雖借貸力可以因「控制」人工而任加但都要睇下自己供唔供得到! 大埔翠屏、青衣翠怡、荃灣荃德都有些好選擇。至於為什麼讀者在第一間樓不宜由單幢樓進發,相信他已在馬年習得! 羊年應有一個好開始!

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天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?

  諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 諗 Sir , 您好,本人剛拜讀你的著作”樓換樓”後,即茅塞頓開,本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑,希望諗 Sir 能指點迷津。   由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作,一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子,發現獲得兩所物業後,把其中一所物業供至五成後,租金可當作收入一部分,以作日後購置第三物業之用。   本人年齡36,與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K. 2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$350萬! 問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅? 問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智? 問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何? 問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎? 唔該哂!! ANSWER: 數年前筆者朋友曾講過一句說話:無錢的人必須投機,意思係如果財政唔夠充裕,就只有進行高風險投資去搏一鋪!不過睇番讀者個case,本身有層九成按自住樓,如果現價吐現可以套到二百多萬,呢個數比上不足比下有餘,又無需要走去加大自己風險,例如走去兩公婆各自買一層九成按樓,一來個借貸比率大幅上升,只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的,坊間會有好多人同你講,銀行唔會check的,咁只係代表對方執唔執行,而唔係代表你咁做無問題,總結一句,現時市場環境底下,唔值得咁做。 回答番讀者4個問題: 1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。 – 2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,真係想食呢水升幅,都起碼單工程開始先諗啦! – 3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了,係唔係穩陣一點呢? – 4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!

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羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815

諗sir:   你好!   本人和丈夫皆為40餘歲,有一自住物業,原持有另一收租物業,去年中由於見樓價己升了不少,且打算送女兒往外國升學,便把它賣掉,得款約800萬(賺幅為約1.5倍),其中1/3己轉為人民幣做了定期,另1/3由親人進行股票投資,後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班,由於對債基認識不多,所以只小試牛刀,投入1M買了債基,現銀行己批出第二轉錢再買,加上本人手上仍有1.2M可作投資,加起有約2M,但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,,之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險,所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?   懇請諗SIR抽空回覆,謝謝! 心急人上  ANSWER: 由於本案同學有800萬資金係手,亦持有一樓在手,將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案,私銀予之直債投資法門有幾個不同:     債基 直債 保險 股票掛勾再融 年期 無年期 一般為1-5年期 年期為5年或更長 3個月到2年 回報 由報約10-15%p.a 回報6-20%不等 回報14-25% 回報20-50%p.a. 風險1 波幅1-10%(海嘯年可年達30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 風險2 遇上海嘯或有機會被call loan 很少機會被call loan 不會call loan Call loan 機會50/50   以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物,知所由來,定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候,有多「幾把刀」係身去應對低息環境,保住每月份糧的購買力更為容易。   有人話,樓價低咪就係因為息低囉,其實未然。見上圖17息口在97年之前上升,樓價又升。息口維持在高水平,樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時,樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較,找不出有什麼關連性。有實力既,宜做足準備在跌市時入貨。未有能者,先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢,係羊年重新出發!   近日比亞廸股價上升,很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了,不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的,12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市,個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%,到而家剛好一個月,可以開始每日贖回,點知呢幾日個價就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物,維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數,知道聰明錢係邊,即刻係過年前認輸找數。   點都好,朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾,比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨,融資成本只1.2%,那300萬收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇錯,係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500,月息為4.9%,年息為58.8%(簡單平息計),直逼大耳窿收數水平!   那如果看倌未能開私銀戶口,點算? 都有得玩,不過要4%融資成本,利息支出為$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息為46.6%,不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本,何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險,有資產可由此處出發是也!   至於直債,由於借貸成本在2%或之下,吸納些直債而將其50%借出,到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早兩天的文章解說了。此法回報係低左,不過冇用股票及到期可保本。至於債基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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兩房換三房換樓策略#812

諗sir你好! 我近來十五十六, 希望諗sir可以俾些意見小弟.   我31歲公務員, 人工連房津每月約12萬, 太太36歲, 人工連房津每月約6萬 供養雙方父母開支較大, 每月共約4萬, 其餘開支(供樓, 交稅, 工人等)每月約6萬 有一女兒2歲, 明年年初會再添一仔 目前現金130萬, 股票30萬 2009年買入約200萬沙田兩房, 2013年4月約400萬出售, 同時我單名買入同區三房740萬(實呎6XX), 按6成供20年, 月供約2萬 目標是幾年後再換大(實呎八九百左右) 老婆將來有可能唔做, 但暫時未有確實計劃 現考慮是否應用老婆名買入同區細樓放租, 但按5成目前資金不足, 即使我借p-loan都好緊拙, 而且細價樓已升很多, 賣完再買好似蝕左好多 如暫不買樓, 儲多陣錢, 目前的資金有否好建議, 是否買債基? 謝謝 ANSWER: 選取此案解答的原因,是因為呢個月入12萬既讀者在理財方案做得差。差之原因,在於基本功儲蓄未做好,同時亦發覺理財概念和筆者圴有所不同。當然,大家無需要跟筆者在書中提出個套,亦有些人是毫無理財需要。先恭喜讀者下年再添男丁一位、留意新成員會否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零儲蓄。   呢句連筆者都講到悶,所以只講不解:「分清你的需要同想要。」   讀者一樓在手,2013年買入借444萬,月供$20000,借貸力用掉約20000/1200000*50% = 33%。此樓房讀者當年付4成首期買入,即支付了740萬的40%,為296萬,去為自己提供居所,產出零現金流。另外關於佢幾十歲人都仲15/16之原因,估計是從未為自己訂立理財目標。筆者曾在收息堂問同學有什麼理財目標,有位後生仔話佢要儲三億。雖然引得不少學生發笑、惟認真再想呢位同學想表達的,係佢真係唔知道死之前究竟要用幾多錢,所以唯有比個佢覺得好大既數目去令自己安心。其實人搵錢大多志在令生活富足,一份同自己月入相約的薪水、可以跟隨通賬而每年加人工的,其實已經接近足夠。那讀者個案,應以人工7成或自己現時的支出取較大者作每月「出糧」目標。   那讀者個案,需為自己產出每月10萬月入。而現在已產出的正現金流為零。更要每月供樓兩萬。   當然,讀者有公務員呢隻鐵飯碗、真係唔知佢雙手加上特區政府會否在成就未來20年肯定月月十幾皮落袋呢件事。不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。   何況,讀者形容自己借PLOAN都緊拙。話唔定有降低借貸力的事情影響正著自己而未及察覺。   回望, 如果讀者知道自己係借貸力強而儲錢弱呢個情況,2013年將樓拆比老婆自己再借盡九成(2013年2月22日收緊按揭後只480萬)上會,屈就些少入手650-680萬的三房,首期只付170-200萬而當年賣的細價樓更有現金流產出,計當年重拉長至30年還,即月供$7690而現收租應有$15000,每月正現金流即時就有7000多係手,更有租客幫手供樓。十幾年後供滿樓更多了萬幾蚊月入(當然租金會著量隨十幾年通賬而上升)。關於新買三房,由於拆左一個人名可九成借盡,用爆槓桿去買,符合年青人應趁後生借盡及拉30年還之原則。要知按揭供款一般是定額的,你拉長左供樓看似痛苦,其實廿年後月供萬幾兩萬蚊,又真係會好傷身嗎?   附上幾十年前買太古城月供千餘元的賣樓傳單。當年月供千幾蚊已超一般人每個月的平均月入,到今年今日的千幾蚊,你用黎交間屋管理費都唔夠。   讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。要追時機不妨用賺價之ETF而棄債基。本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。  

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新方法! 零本金產出$11000月入#809

  諗SIR你好,有幸拜讀閣下〈樓換樓〉及〈收息論〉兩本大作,獲益良多,猛然醒覺要為家人計劃一下日後的生活。本人己完成十月的收息課,正等待上收息103課程。希望可以及早實現一生三宅的目標。以下是本人的資料:       本人和太太分別35歲,均從事社福界,收入穩定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分別5歲及2歲的小朋友,現自住九龍灣2房聯名單位,幸好早年買入,現市值 660萬,剛轉按7成(轉按時仍未認識一拆二的概念,因此仍然是聯名),吐現約400萬,現欠銀行按揭 420萬,每月供款15k,供30年。每月儲蓄扣除供樓按揭、供養三老、兩小朋友、月供基金及保險等使費,每月最多可儲3-4K。另外夫婦二人手頭現金有15萬、股票5萬及月供基金約10萬。       本人家庭收入不高、儲蓄率低。在修畢十月的收息課後,本人計劃投入200萬購買債基,收取10-15%的年回報,另外投入30萬購買(5年115%)的保險方案,改善正現金流及增加儲蓄,為下次入市作準備。現在希望諗SIR指導一下,以上計劃是否正確及如何才能夠完成一生三宅的目標。 社工仔 answer: 讀者明白了自己情況,低儲蓄率及少現金流。至於收入在對比香港水平算是不俗的,兩個人搵七萬幾,其實已為不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只係用剩幾千蚊,萬一咩大病都只可由街症排起,實在令人感唏噓。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而無暇陪伴家人,呢類香港人用窮中產黎歸類。   要解此象,一是放棄窮中產所謂的享受,二是要找出資金為自己套多份糧。正所謂人搵錢辛苦而錢搵錢更容易,好在讀者早年有買樓可套出一大舊錢,我們本案對套到四百萬或四十萬既人都我比方法應對。   套到四十萬既人 先講賺少既一位,即係如讀者遲買樓而只能加按出40萬,咁加埋手上都係70個,可以點搞呢? 由於套有40萬令每月利息支出減少,每月只七百幾。咁讀者不妨在今年看好亞洲債,入手年予10%的人民幣債券基金。留意現時有一間銀行提供將人仔基金轉為債基之服務,更能同時轉變貨幣本位的。我們存人民幣而提走澳洲紙,變相沽空澳元。澳元另投放債券,夾埋人仔債券基金我地約用70萬就收到115000利息。回報16%。當中之風險,係澳幣升而人仔跌就大鑊。不過在2015市況,中國政府開始實行寬鬆貨幣政策,而澳元剛減息幣值亦不看好,上述之設置,為睇淡澳幣而設,令收高息之外更有賺價的能力。   由於讀者已將手上資金用盡,為求保險,宜在實行之前向一家銀行開立循環貸款戶口,萬一要動用資金或自己慘被call loan, 雖循貸收4至6厘不等更有年費,不過逐日計息加上借一晚都得很切合作流動補倉資金的需要。當然呢個方法係假設一個人去到盡,現實上未必會用哂每一蚊去投資更要利用循貸。留意認識不同類別的貸款之特性,對理財好有幫助。就好似諸葛識借東風一樣,靠實力之餘亦要他人助一把。   套到四百萬既人(行零成本) 至於賺多有400萬既一位,宜利用一些新服務。可以將錢存在一銀行,而享有該行提供的無抵押借貸服務,年息4%。息口唔係平,勝在存在該行的400萬可以隨時動用或轉走,另亦由於無需硬性規定存款金額,所以只能將有證明的資金之30%作借貸上限。變相只要出示400萬,即有120萬資金用4%奉上。淨低環節,當然係選取超10%的收息物。計120萬每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班債基方案為120萬之15%,月收$15000。那每月淨賺11000。四百萬資金保存完好,可以轉走買股票又得,在該行當新錢做定期都得! 無啦啦又有11000落袋。筆者定必努力落區,將每月最新可找到的有用銀行服務提出予大家!   所以讀者,可以保存哂400萬在手而用借番黎既120萬收息,每月為自己月入提升11000。當然400萬用作收息或其他投資、產出月入將很不錯。本篇先介紹零資金變出錢之法。    

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諗SIR-中年危機解救15點 #806

諗Sir, 您好! 本人為庸才一名, 踏入中年,驚覺過去只花時間在孩子和玩樂上,卻未曾為一家在財政上作長遠計劃,非常後悔,剛拜讀《樓換樓》,獲益良多。 但對於自己情況還是感到迷茫,因家有2名小孩,不敢妄下決定。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見   背景: – 本人為家庭主婦, 36歲, 先生45歲, 月入60K, 因先生工作上有危機, 希望有其他收入來源, 減輕先生壓力 – 2名小孩, 5歲及1歲 – 不用供養父母, – 2005年聯名買入西九龍1兩房單位, 市值6.8M, 餘下按揭1.8M, H+0.7%, 每月還款約15K, 餘下10年還款期   手上資產: 因不懂投資及較保守, 大部份為定期 1. 股票+債券 HKD0.67M 2. 港元定期HKD1M 2%pa 3. 加元定期 CAD0.1M 3%pa 4. 人民幣定期 RMB0.7M 3%pa 5. 港元CASH HKD1.4M   希望: 1開2, 現居放租, 買多1間3房單位, 要九龍(考慮黃埔花園OR市區居屋)或港島市區, 不考慮新界, 但a,手上資金好像不足夠, b,第2層要額外印花稅, 賣掉現居, 以先生單名換入3房單位, 等樓價回落再買細單位收租, 但會損失現時H+0.7% plan 立即買入約$3M 細單位放租, 但怕摸頂     庸才   answer:   昨天氣節立春, 筆者謹祝大家羊年進步、財源廣進。新的2015年,試用下列15點解答讀者問題:   1. 請勿輕視理財上的學習。同打理家務不同,理財不建議假手於人。 2. 年輕不計劃理財,到中年再發現有此需要、未免太遲。本案讀者到中年之醒覺,算是遲黎好過無黎。 3. 買樓放租最緊要回報好。計2007年至2013年中原分區指數回報(港島、新西、新東、九龍),以新西為最好 – 124%。當中細明不在此述,但仍抱有港島樓才是blue chip的心態明顯與筆者不同。 4. 不下決定唔得於無錯。這亦是一個錯的決定。 5. 作個人理財策劃之前先要計算借貸力,60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。現在借了1.8mil,即23%。可以有再借空間惟在旺市仍以50%為限 6. 再買樓可借1.8-2.5mil,加埋手上現金以3mil市值樓為理想區間。由於已擁一樓加上工作不穩,在用樓或用債去收息、較債向用債去提高個人資金流動性 7. 要遊戲玩得好自要認真了解規則。現時買樓放租要5成首期上會、更要付雙倍印花稅。可是一拆二後可九成上會(即只要一成首期)、更可避開印花稅。其實簡單進行一拆二連本網既堂都唔使花黎上,筆者想同學加強的,係點去選盤及將單位回報提高,以及明白影響樓市的因素等自己日後好去明白樓市升跌之規。 8. 賣走現居再用先生單名買樓都係要先付雙倍印花稅。政府係答應如屬半年內換樓可退回一半,可是無講幾時入到你戶口。至少筆者都等左好耐。 9. 買補價居屋投資、令人唔知佢想點 10. 損失hibor低息plan、在1.8mil欠款額之下淨10年供每月要還15k。筆者寧願將此按拉長30年而月供1.8/2.59 = $6900。雖然供款期長了20年、可是十幾年後6900蚊仲可以買到d咩都未知!? 而當下讀者可每月省回15000-6900 = 8100作投資。樓最可愛的地方、就係可以定額咁拉長筆債還。 11. 對應上點10,關於貨幣貶值同樓價升跌之關係在<<樓換樓>>已有所提及。看畢讀者提案,筆者有感呢本書確實係寫得差兼爛。 12. 6.8mil的兩房樓、比6.8mil的三房樓較不吃香。在未來香港兩房供應多於三房的情況下,可先趁高加按 13. 現單位加按可套240萬,買債基收息可月得2,400,000*15%/12 = $30000,隨時贖回。較切合讀者工作不穩而希望有其他收入來源 14. 人民幣有機構新出了人民幣債基方案、每月收息超10%現可做到 15. 請問讀者知道現時每月家庭支出多少? 需要產出多少月正現金流去補償萬一先生失去工作而出現的資金缺口? 有感讀者不是庸才一群、而屬自我感覺良好的中產。     總括而言讀者的發問多是心理性、較少技術性。如怕摸頂、怕損失咁。希望將數字說清楚之後、有助各位判斷。

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