解救兩萬八要養一家六口的男子#1006

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讀到諗sir文章令小弟獲益良多,本人乃庸才一名,今年37,從事資訊科技工作,現時月入28000,太太為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。   資金: 現金約40萬, ibond 11萬, 股票:2萬 太太: 40萬現金,佢只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月亦要給自己父母及家人家用,儲蓄所餘不多有   我一生平凡,唯一好彩係沙士前無聽政府講去買樓,係2003年11月反而將用全部積蓄加親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值308萬,只剩30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。   問題: 想利用借貨力買樓放租。現香港價貴、應否買樓? 本人聽見買日本樓收租,有點似我2003年買樓的情境。即當地樓價即使唔大升都不會再大跌。因此因此有想按香港檈買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 或買本地樓收租仲有冇選擇?   answer: 讀者是一個負擔頗重的人,28000人工要養起碼六個人(夫婦及孖仔再加起碼讀者一邊父母)。理財的目標應為減輕自己每月支出、及為日後再買樓提供首期。   先答現時讀者買香港樓是不智的。既有樓自住、工資亦不高、逆政府意再買樓投資、一是先交重稅、二是萬一遇上樓市下滑會因持貨力不足而有覆沒風險。當然現時未有樓者依然應平買一間、按自己意願或專家意見去估市升跌實在不智。留意讀者可在港「生存到而家」的一大要點╴係早早鎖定左自己居住支出為$2600/月。   筆者自己在專欄提及的樓市升跌看法都只屬參考、真正穩妥是時刻保持至少一半借貸力在手等機會蒞臨。好似讀者、2003年只夠膽係屯門買左個細單位,出現樓市大跌你放手大買特買只屬個人幻想,真係要做個人資產要相對豐厚才成。若你仲等緊樓市低位來臨,要睇睇個人資金是否仲夠頂。唔買樓都可為人帶來風險。   買日本樓、可以是已有幾項被動收入的投資人再比自己的新一個收息選擇。惟讀者收入只單一而支出六個開,好應用最易明又籍單既方法為自己產出「多一份糧」。自己及太太有近90萬,可用當中50萬運用債基方案收息,50萬收12-15%即每月$5000-6000,應已夠孖仔再長大日後要讀書的新開支。另外自住樓好應力按,可以聯名一拆二再按爆八成,套出308*80%-30 = 210萬。按爆後還款多了210/259*10000 = 8100、而210萬當中30萬拎去做double保險,為他日再買樓的首期提供出處。而淨低180萬再做債基。呢舊錢可保守一點、只收息8-10%,所買債券類會平穩一點2015年全年波幅在+/- 2%之內、而產出利息為月$12000-15000,扣除供款後有15000-8100 = $6900。加埋原有的5000-6000讀者家庭收入已淨加$12900,等於老婆返工份糧咁滯。   淨低30萬、買double保險。幫加息,侏險回報可在double之上、而少都5年取會70%、即5年後30萬會約再變多30萬、那60萬於當時可看樓市有否新局面再買樓。宜現時趁樓市仲係高位加按、萬一大跌拆後金額減少、得出月息亦少。

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30歲搵12000蚊點翻身? #1003

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  諗sir你好! 小弟是一名庸才, 剛上完收息101, 現時與父母同住, 唐樓大約300呎(堅尼地城估計值200萬以下)!但這個物業只有一半業權,有點複雜! 另父母有一物業收租大約收10000,是40多年有電梯大廈大約500呎(石唐咀估值200萬以下!以上物父母聯名擁有! – 本人今年30工作發展不是太好,月入12000,早前有投資股票但都是輸錢多,努力儲蓄下只有現金30萬,現時沒有持有股票,另有做人民幣定存大約17萬。姐姐有30多萬現金。 本人投資知識貧乏,希望諗sir指教,本人希望一生三宅可以安穩退休,退休時做到財務自由,如果想頭大左點請直言,先多謝諗sir指教。 – 上完收息堂,去了銀行學做債基,sales介了一兩隻人民幣債券,想請教諗sir意見, 一隻XXXX債務基金用人民幣買年息有大約7厘, 另一隻係XXXX高收益基金用人民幣買年息有大約12厘。希望諗sir,指點小弟現時應如何投資,謝謝! 祝工作順利 – ANSWER: 典型在港搵唔到錢既後生仔,點解救!? 相信讀者都唔會介意筆者作此稱呼,最緊要對症下藥。三個堅持呢位年青人要做: 1. 堅持儲錢 2. 堅持買股票 3. 堅持買一間樓   在資本世界無資本,好難玩。打工仔、錢就要儲,點一就咁解。點二為何以穩收息為主既筆者,點解會作出買股賺價的建議? 主因讀者人工太焗限,靠儲錢去收息成世人搵埋都係$12000*12*30 = 432萬。就算唔食加訓街都只嘔到400萬出黎收息、預計到60歲只收息得40000/月,更要租樓加應付通賬、情況不樂觀。要令成世人總收入提升,努力打工可以、努力學懂買股票都可以。兩種方法都廢神,調節心理明白世界無易得之財。   堅持買樓係因長線睇淡紙幣內含值。按揭就係先借美金去擁有資產收租,日後再定額用美金清還債務。當然讀者力弱,買樓要乘勢。相反若收入較中等的仍建議無殼者在此時置業、更反用業主稍弱勢同佢地傾價。至於「鋤價」,你要搵到個好等錢洗既業主先得。政府在2010年的辣招已阻止業主們「玩大左」一事,所以今日都搞到要不問價沽樓既人,要麼生意人、又或賭仔。講返讀者,如收入冇改善,無樓在手仍要等市就才買入。力弱者只能趁勢。由於投資經驗仍未豐,過多半年先諗手上D樓。   人仔不宜HOLD。建議人仔轉返做港銀用尋日個案的保證8%保險方案在5年保險提升40%、或利用DOUBLE保險方案將錢5年倍增。但可因加減息令回報在約70-120%之間徘徊,此乃保證8保險方案與DOUBLE保險方案之不同。17萬若5年後DOUBLE了,咁30-35診無論撈得掂唔掂,都可為自己置業時間SET條死線。   當然,勤力打下工、或PART TIME,或用期權又或細價股法門、都可令讀者早於35歲就撈多幾十萬在手。讀者應了解之前股票輸錢是否用錢方法、或工具。只要注碼得宜、細價股亦可構成良好理財方案。今時買渣打(2888)都可在半年內輸一半,地鐵亦可因政治因素而炒上同落,買股再唔係聽人講同「放埋一邊等升」呢D方案可獲利了。 最後有淨港紙、美金可行債基方案。讀者在問題中提出兩隻基金都不建議。在收息101中已提出更佳的選擇。看上圖其中基金之FACTSHEET,我們在堂上會更客觀去詳解。太多人只看正方格內的回報。要知此為過往的表現、對未來個價點行要識睇圈住個D資料。   1. 從債基內的成份,評級分佈、存續可知加息下對債基的價格影響如何 2. 香港行方案之手續費點收呢? 不少人被長期收費而唔知點慳返 3. 此基金息口固然低、而受加息影響較深。所以自己落分行聽人介紹隨時中伏,好在筆者有時間睇睇。一旦買錯當落50萬而輸多1%既,5000蚊就咁無辜跌左。

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迷途小羔羊儲蓄乏力、月儲多1萬之良方#984

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    諗sir你好,   本人深感儲蓄乏力,還望諗sir指點迷津,不望榮華富貴,只求生活安穩。   本人30歳,月入22K 太太30歳 月入12K,育有1名小孩,於09年購入沙田愉城苑單位(二手自由市場),按7成 借120萬 20年還,月供6K,剩15年,現時網上估價約430萬;儲蓄約60K (慚愧)   本人支出: – 家用 7K – 供樓 6K – 雜費 1.2K – 食飯搭車 3K   現在還有月供屋苑維修費2K,約1年 每年差餉地租約 5K   太太支出 – 家用 2K – 保險 1.5K – 食飯搭車 3K – 買野約 2K   計除所有支出 以我們的薪金水平頂盡只能儲 3-5K,有時人情世故一出已經清袋;現時小孩出世支出就更大。想儲多個錢,連出街食晚飯都要計住計住,更唔好講去旅行。   餓我唔死但生活逼人,本身收入不高,想知如何運用現有資本打破這個困局?增加儲蓄能力令自己安心。   (將來或有契機搬去外父母家住,騰出現有單位作出租)   謝謝 ANSWER: […]

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28歲有100萬想置業, 應該怎樣好?#981

以退為進的策略

諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   answer: homeblogger上星期已送出過千份網上問卷,調查各位學生對香港股市及樓市之看法。應用之處為散戶的情況與後市的走勢有一定關連性。homeblogger更會將每星期之結果連成「homeblogger香港散戶情緒指數」,定時在本網站公佈。資料之用處可參考美國著名投資者肯恩.費雪(Ken Fisher)之論文:   美國散戶的情緒,是標普500指數非常可靠的相反指標 個人投資者的樂觀情緒,與下一月份標普500指數的回報,呈負相關性 樂觀投資者數目每增加一個百份點,下一月份標普500指數平均下跌0.1個百份點。   另,跟大家直覺不同,最佳的相反訊號,並非樂觀或者悲觀情緒爆燈,反而是「中立」(Neutral – 意指投資者預期未來六個月,股價將會持平)的投資者比率異常高企時。當「中立」情緒異常高企時,隨後二十六周標普500指數的回報中位數(median)為8.6% (所有情況下標普500指數回報中位數為5.2%)。上述內容嗚謝由本blog博客「美股隊長」提供。   那,homeblogger擁有批資產在一定水平、愛收息而又有買賣股票經驗的學生。根據過千個同學的答案能否將一些偏離的答案排除、而令指數的準確性比美國的更高? 木宰羊? 相信當收集資料越多、日後會更清楚明白。而設立此指數目的為幫助大家更清楚了解股樓動向。   講返本案讀者,28歲仔儲到100萬,躊躇滿志諗緊點「發圍」。無奈2萬零蚊人工,想買九龍港島樓一定要排係眾多uncle之後。工作經驗比人淺而搵錢方面未見突出,買唔起人人所愛既香港九龍私樓實屬正常。讀者應作為調低心中目標,先入手偏遠既屋苑舊樓再慢慢一拆二,拆上拆,向三間樓在手進發。現時未買過樓既人仲可以九成上會的,350萬預算有河畔花園、荃景花園、翠怡花園、屯門市中心….大把選擇。一成首期35萬再加約8萬印花稅加及傭金連律師費共4萬。計及50萬可落樓買黎自住或參考過有些人係偷偷地租出的。自住當然要裝修一下、租出去就真係少作打理。點都好28歲仔開始供樓、做得差都可以40餘歲供完大半甩身。做得好你見本blog不好師兄40歲三宅在手大有人在。當中之秘訣的懂得活用首間樓的樓契及租約、令銀行首肯為第二間樓作融資。有得兩間樓買第三間已是駕輕就熟,而除了自住樓外其餘樓都係租客幫手供完。   其實買樓作理財的道理是易於明白不過,就係搵租客幫手供樓、另外快手將出糧個d銀紙早變做資產。正所謂銀紙遲用一日、價值又會低過尋日。再引用另一博客「亂博」引述<經濟學人>的文章,瑞典樓價在過去10年都升了一倍。雖然冇香港咁「勁」、但瑞典同樣都有低息環境加上在2003年否決使用歐羅、保留使用克朗(krona)。近年的歐羅泛值潮令瑞郎及克朗的雖求很高、同時擠上當地樓價。讀者除了被動地靠樓收租、亦要同時豐富自己理財知識。   按走勢沒兄弟姊妹既年青人會越見越多、雖可獨佔父母財富但老人家的退休期頗長、除時要掉轉撥備為父母日後打算。年青人應早出發為自己安排,靠估樓市升跌而作出買賣決定不可取。至少首兩房不需依靠走勢、而應用自己負擔能力去決定買入與否。

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將$5000租金變作$44000月入 #961

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諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 …….. 7如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎? 8 60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。 9我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教! 後悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。   讀者9個問題,有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知,所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後,家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。 […]

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樓奴煉成六間樓收租退休#957

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諗SIR: 你好。本人31歲,是一個專業人士,月入7萬,計及bonus年薪95萬左右。女友跟我同齡同行業,年薪90至95萬左右。我們資產如下: 本人: 現金150萬, 股票50萬,人民幣20萬, 沒有物業 女友: 現金200萬,外幣兌港紙60-70萬, 股票30萬, 沒有物業   我同女友由於行業關係,投資有一定限制,不是所有產品都可以買。而由於工作繁忙,根本沒有時間睇市,本人股市損失了20幾30萬。而女友主要投資外匯,回報不錯,但近期外匯市場波動,已轉做可轉換定期。 由於我出身公屋,入息超標,3年前搬出來住,現時月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6個物業收租。但父母的資產會用作養老,我們不會依靠。我由細到大都沒有買樓概念,世伯伯母都是基層,靠儲蓄同租客幫忙現時生活寫意,我跟女友未來都希望可以這樣。   我們計劃兩年內結婚,兩年內買入500萬左右物業自住,而女友婚後可能會轉一份較輕鬆的工作,月入可能只有4-5萬左右,因此希望有其他被動收入彌補。 請教一下我們應怎樣部署呢?回想3年前已做錯決定,當時沒有想過入市,現時樓價已升幾成。未來自住物業成數低一點則可有餘錢作其他投資。那麼現時應該撥部分資金買直債,再物色自住; 還是做債基, 待大市調整時較易吐現買入細價收租? 謝謝。 不懂理財的人上 隨文附送: 香港明星十大炒樓功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在讀者(男方)的立場、或許感到有點滴汗。雖自己年薪已近百萬、但面對手執5-6間樓既未來外父外母、自己辛苦每日做都唔夠佢地坐係度收租收得多。早幾日筆者個案提出15K月入人仕有可能在退休時手執千萬、引來有人批評無可能。其實現今香港不少人認為自己儲200萬都難上難、殊不知每月儲一萬儲16年就有呢個數($1萬x12x16 ~ 200萬),兩公婆夾埋儲一萬蚊個月都唔係過份,當然16年唔係短時間,但是否真的「難上難」及「無希望」呢? 父母養育自己都堅持左20年,後生仔不應踏入社會無耐就放棄自己、辜負父母既期望。   讀者當然唔係每月儲一萬之流。回望佢30歲前無做好兩件事、一係擠點時間及部份收入作投資,之前只係「人買我買」咁入手股票,最尾因無睇實個市,輸錢為可預期結果。二是對自己過份自信,這亦是男仕一般通病。佢「睇準」樓市將會跌而放棄買樓機會作租客,現在承受睇單邊睇錯既後果。留意買升買跌係可以,不過事前要做好基本準備。即有一樓在手自住、及起碼24個月的支出金額看門口。衣食住行為人之所需,食飯同搭車要依個人返工同地理位置去決定,不好同供應者協定價格去鎖死支出好預算。惟住所一般唔會每日變,既有機會買樓做按揭去鎖死居住成本、亦可當逼自己儲下錢,到老黎好似而家外父外母咁寫意、那何樂而不為早作樓奴呢?   相信未來外父外母係讀者既「好師傳」,諗sir只可添加上算乘、計出點樣達成呢條路。如讀者及女友在銀行工作,可考慮用staff loan借九至十成,息率1%或更低,慳返幾萬蚊按揭保費支出之餘更唔使比首期。當然明白而家樓價高了,以往例如5萬月入既銀行員工可最盡借人工100倍,即500萬。而現時呢個數同意都買唔到咩好野。不過考慮讀者而家租住既樓租金只13000,應是大眾化選擇。那400-500萬預算應可購回同等貨色的。   由於可九成上會應買一間樓後大把錢淨、見讀者年青、應用債基收12-15%息而放棄用保本的直債。   若不用staff loan,那照計一計借貸力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。當然1800萬借貸力是理論上的,實際有什麼因素會借唔足呢個數會面授同學。另外留意若入手500萬樓後租出$15000/月,假設九成上會(因讀者應未曾置業仲可九成上會),借貸力會被先用掉450萬。及後如想再買樓、可將第一間樓補錢轉正出租用途租出,借貸力由原本1800-450 = 1350萬會重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 減 樓價一半,即1948-250 = 1698萬。比完全未買樓前的1800萬只少1800-1698 = 102萬。換句話只用了102萬借貸力便持有了市值500萬的樓收租。餘下50萬欠額由租客供滿。要搞定6間樓、大抵是用此方法。   當然外父外母當年食正香港黃金時期,就當知識較少都可受惠樓價上升而不靠租約都夠照去一間買完又一間。可是讀者身處時代與當年不同,計好數去買為必須。買樓收租已是咁多樣投資當中,最唔使打理及最生活化一項。不少人以為買股票係最方便,這造就了有心人利用上市規則去合法咁將投資人權益攤薄去搵錢。

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人工由10K奮鬥至33K再換樓既居屋仔#951

諗Sir: 你好!小弟看了貴網沒多久,但感受很深,不停回顧自己的人生。   以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。 但自從找到貴網之後,獲益良多,就像找到了海上的燈塔,引導我的思維走向正確的方向。 – 最近小弟差點就做錯了決定,幸好遇上貴網,令我不致於到中年時才後悔。 先說說小弟的背景,出生草根家庭,中學懶散,讀書不成,差點就上不到預科。之後一心以入大學為目標,雖然是走多了路,讀了一年副學士,24歲人,總算得到了現今社會最基本的入場劵。 一畢業就遇上金融風暴,當時有10K人工已經算好,可惜當時還未有理財概念。過了3年,雖然有儲錢但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140萬7成按揭買了一屯門兩房居屋(自由市場),與外母聯名,月供$4700,半年後結了婚。 – 小弟及後一直努力工作,務求增加收入以支撐將來的開支並及早儲錢投資。 太太因為要還早年借下的政府 Grant Loan 給外母,而且人工一直維持只有14K左右, 所以扣除家用後,基本上都儲不了錢。 – 2013年誕下女兒,小弟人工雖然加了但照顧女人的開支抵銷了增加的收入,現在只儲到4萬左右。今年因為轉了工,人工加到33K,加上打算生多一個小朋友,所以開始盤算換大屋。 在未遇上貴網之前,小弟一直打算換同區的村屋,一來近外家,二來將來兩個小朋友大了也可以各自有一間房,三來供樓負擔沒那麼大。 正當我已找地產放盤時,機緣巧合下讀了到貴網一篇例子之後,看到村屋其實不值得買,再看多十數篇例子,發現諗Sir的理論當頭棒喝,一解我多年的疑惑及錯誤的理財模式。 – 現在我決定收回放盤的決定,重新部署。 由於小弟的自住物業已升了不少,現值280萬,欠銀行78萬,可作加按,套現118萬。 應否將大部份作收息去抵銷加按供款及將多出來利息作儲蓄,而小部份作5年double保險方案,留待機會才出擊? 另外,由於現時樓市橫行,而且加息快到,所小弟是否應該早點趕在低息時做了加按手續先? 小弟暫時5年目標是可把現居放租,另外租間大一點的屋住(或如果5年內樓價下跌,買多個物業自住,原本的放租?)  – 小弟的資產如下: 自住已補地價居屋,11年買入價140萬,現估值約280萬 , 存款4萬 , 股票4萬   希望諗Sir可指點一下小弟,萬分感激!小弟早幾日亦報讀了收息101(BATCH 25),希望能惡補理財技巧。 祝諗Sir桃李滿門! 忐忑不安的公居仔上  – *讀者提供的收入表(內容筆者未作核實) 收入 支出 本人薪金 $33,000 供養父母 $7,000 太太薪金 $17,000 保險 $2,700     供樓(1) $4,700     家庭消費 $18,000 總收入 $50,000 總支出 $32,400 […]

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低收入低儲蓄怎保本增現金流?#946

[龔成] 跌市追揸沽Q&A

諗 Sir   上星期偶然發現了Homeblogger, 閱讀數位個案後己忍不住立即買下<樓換樓>及<收息論>, 而以上兩書的內容更令我這隻井底之蛙由如跳出井外去, 自知投資方面一曉不通, 特別債券, 基金方面原來可在保本的情況下還可有相當的回報o 本人自小只有儲蓄概念而收入低微, 現只希望可將緊有的儲蓄來增加正現金流,敬請諗Sir可提供一些意見及方案給我解困, 謝謝!   本人40, 月入只有16000,自住家庭雜費及父母生活費用 7000, 自己日常日活費用2000, 儲蓄 7000. 丈夫42, 月入約26000-30000自僱人士, 承擔退休父母的所有生活費用及15歲兒子之所有生活費用, 自用搵食車供款及自己生活費, 零儲蓄.   家庭資產: 1)2003年49萬買入自住居屋(未補地價), 無按揭, 本人單名持有, 打算一直自住 2)2013年以238萬, 由丈夫單名持有八成半按揭, 30年還款期購入沙田細樓給兄長自住, 收8500, 供7600, 利率H+1.7%, 本金 4300, 利息 3400, 尚欠200萬. 儲蓄: 60萬只存於按揭戶口收取同樣利率   由於家庭負擔較重未有勇氣大膽投資, 請問在如此低收入及低儲蓄的情況下, 有否保本方案可令正現金流増加來應對通脹? 心急人上   answer: 更正讀者所述、筆者原本想示的意思係債券、ETF、保險都可有相當不俗之回報。至於保險同債券、是有保本功能的。關於基金的見解筆者在堂上再述、必定令學生省回不少洗費。相反免費可獲的窩輪number令人輸多贏少、不少人更淪為股票number推銷員、大家好要留意。希望配合blog文閱讀、書本的知識可更有效傳達。有讀者覺得自己係井底之蛙、皆因香港人被一眾輪商、券商及經紀蒙蔽太久。   讀者家庭收入確實不高、更致命的是先生為自僱人仕、借貸力不被銀行計算。好在2013年有買落私樓一間、夾埋未補居屋起碼叫有兩樓在手。係成家人儲蓄只7000的情況之下、有咩辦法在40出頭開展些正現金流、為退休生活開始部署? 先說明、若看倌是月入十萬再三宅在手加上平時冇咩洗費、40出頭仍未需為退休打算。但若好似讀者咁只得一副微型引擎、早想早出發為自己打算是必要的!   […]

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你唔得,唔代表別人#942

16 Jun 2015 - 從牛市有人買股跳樓說起

小女子今年24。買了樓換樓一書, 但看了當中例子, 似乎甚少談及我這類人的買樓例子, 故撰文請教lum sir。小女子是一間有限公司的股東兼董事, 月入10萬或以上, 首期資金80萬 另加20萬人民幣, 年尾報稅。望今年年尾入市買樓。但銀行只批7成首期, 因自雇人士關係, 本身無物業, 與父母同住。但有感錢在銀行貶值, 故想買樓投資, 如初置業應買何價樓是好? 心水地方是海怡半島500多萬的單位, 又會是昇悅居。 或lum sir有何投資計劃, 請指點小女子。萬分感激! ANSWER: 自僱人仕組織借貸力去買樓之法少在blog文提及,因成就此事的含金量較高同複雜、所以留在課程詳解。自僱人仕要不時為自己準備借貸力、而文件唔可以係買左樓之後先籌備、現時批核人員眼利即可分辨出來。就當你公司真賺錢而文件不足,那只好叫你台現金去full pay層樓、借錢就免問了。   昨天貼文「80後女孩當自強」,收到不少迴響。網民有fb回應: 「我當佢23 歲畢業, 唔食唔住唔洗坐車, 36 個月糧先岩岩55萬, 真係好叻, 咁都未死, 真係好勵志」、又或「我都好想知剛剛畢業,無什麼特別工作經驗,普普通通OL,都有3個月人工Bouns,我都好想知是什麼工?」。   筆者看法、同後尾留言的朋友OOcha WishOo近同:「我大學畢業時未夠22歲,26歲時有近17K月入,工作頭兩年都有兼職,幫人寫稿。工作第十年已加入政府從事專業工作,有近60K月入。其實唔係無可能,主要睇下自己有無用心工作及留意市場機會。講真,我唔覺得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表別人。AO大學一畢業已34K人工,年年請人。」   正所謂悶聲發大財、有財者有N個原因不道出佢賺錢既故事。或令人覺得富有之可能、根本在世上不存在。本案讀者24歲搞生意月入10萬、高到相信又會引人猜疑。其實筆者要主作討論的、是十萬月入的自僱人仕如何在買樓一事上決擇、而唔係「究竟有冇可能搵到10萬一個月」。搞好方向之後、先答應否買樓。在筆者的經驗、生意人要買樓將錢壓死是必需的。因賺錢模式快來快去、今年好生意可以豬籠入水、下年經濟逆轉要每月花錢去養住盤生意。當中對市場轉向之洞察及在擴張與防守之間做取拾,就是老闆要長存下來的必有條件。   第一步先組織基本的借貸力,讀者個案梳理後能擁7mil借貸力不難、而初次入手樓宇宜選市值4-5mil的、大屋苑為佳。貪其流通量高亦較易租出、加上睇樓搵筍盤一事在大屋苑較易掌握。海恰半島已在早前文章提及、過去兩年大落後、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步應知道有什麼因素影響18屋樓市跑先定輸之勢。最後才是學睇樓、知道怎避免漏水或多壞既單位、減少入手後裝修既支出。當然如你是買樓出租、怎去寫好份租約、另外租務基本小知識助你怎與租客溝通都係必要。其實一間屋有咩地方損壞、多總是幾個地方。大致係同風、火、水有關,大家好去再思索了。   按自己借貸力多少去預budget買樓,比試圖捉樓市升跌去決定買賣更好。尤其當手上只是發展首間或次間物業、只實確保自己不會用超過借貸力60%去買樓就成了。什麼睇市捉轉角位、留返他日手上有4樓或更多、到時因應市場去決定走邊一間先既時間再諗吧。另外讀者現有資金、可作收息、後生女一定係選債基。無年期又可隨時贖回、年收12-15%,收收下隨時多一份首期出黎再買樓!

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怎達到一生三宅及提早退休的理想?#941

[龔成] 如何平衡風險

親愛的諗sir, 本人拜讀過你的著作「樓市雙租族」立時成為你 fans。 本人月入十二萬,收入穩定,但工時長,早有提早退休的打算。本人是一名單身中女,現年42,並未有固定男友,現與父母同住,毋需付租金,祇需每月付二萬元供養父母。但父母年事已高,一旦他們百年歸老本人便要遷出現有居所。 本人對「一生三宅」的理念很有興趣,但又很擔心租客在單位內自殺,及要為單位提供維修保養的事宜。本人從未置業,現有現金儲蓄連同基金收入大約500萬,請問該怎樣投資才可以達到「一生三宅」及提早退休的理想呢? 請賜教!  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不過,就係退休時儲有三間樓好去為自己支付生活費。年長人仕、或對安穩生活有追求者應視買樓收租為更好手段,因租金同通賬一齊升跌、加上樓是好的抵押品、可獲低息貸款。比起股票、樓在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通賬掛勾、就當你今日安排好30000蚊/月的被動收入、20年過後同幣值的購買力將變少。你看1995年的物價、大快活廿蚊有個飯加野飲仲要有找。今日2015年,40蚊想有野飲都咪叫凍的! 你就知通賬在基層物品上的影響有幾大。政府公佈年約4.3%的CPI、是綜合了不同消費品、有車有食有靚衫、不能反映退休人仕所面對幣值稀釋之壓力。   當然買股票亦有其好處、就是作博殺賺錢既工具。重複一次筆者在<收息論>著作內提出的起始理論、為世間投資物可劃分為收息類同賺價類兩種。投資前攪清你呢筆錢既目的係收息定賺價? 做好資產分配再去選取投資物都未遲。讀者擔心買樓要保養同租客自殺、試問買股票唔使擔心要供股同股權被攤薄嗎? 只不過樓每人都住緊一間、好生活化、當日面對的支出及風險一講就明。股票是種無型(intangible)的投資物、方便了大股東由小投資者身上合法抽水而受害人不自知。   至於租客自殺/被殺、引用昨天文章、兇宅售價一般比市值低20-30%。數字上比這幾個月輸股票仲好。當然若你係後生仔、學懂股票、上市條例、及趨勢預測都是十分重要、投資心理會在買賣中形成。在年少早犯投資錯誤好過中年比人一鋪清袋。至於讀者多年埋首工作、月入算是頗高的。需要考慮投資的原因、係佢手上既500萬不斷被政府印鈔行動所稀釋。應否在現時高位買樓、在於借貸力是否足夠?  及手上持貨會否過多。計及讀者個人借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,應入手跑贏地區的三房。至於香港18區咩地區跑贏或輸? 我會在買樓003再逐一述明。而三房樓好租過一房、加上三房樓易理順一組好租客出黎、這是行內經驗。切勿只聽同計劃而不行動,成功不是想出來、而是做出來。加上時間唔等人,人到退休就當800萬在手、無投資經驗只會易於被人騙走財富。   讀者買一樓只需一成首期、當連洗費只消約70萬,望入手後供樓同收租平衡。當然報稱自住的樓為何租出及風險應何規範? 這一時間說不出來。淨低430萬可取130萬作債基收息、年息12-15%之下又為自己爭取了多月$16250現金流。當然買樓、收息、點簽租約去省卻日後麻煩、債基點規範風險、這些事情需去學懂。收息或收租好在少需要打理、但點都要給予些起始成本。各位在校園內被灌溉「讀好書、搵好工成就生活美滿的想法」、可是現實上就係:   1. 讀好書唔一定保證有好工 2. 搵錢多少亦同讀書幾高分無關(搵錢是同你對市場上的貢獻有關) 3. 打理財產才是最影響生活質素的關鍵。對打工仔而言、搵錢20-30年、五十歲後打理財產其實都持續20-30年。那大家花時間去打工之餘、理財學問亦是很重要。 4. 你唔用你既錢、自然有人「幫」你用。  

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