中產變草根,跌市怎逃生? #1001

3

    諗SIR 你好! 隨着本人內地工廠結業,將被迫提早退休,現本人最大的財務難題是現金流相當吃緊,希望諗SIR提供專業意見. 本人夫妻二人擁有以下資產: 1.太古城   市值1350萬  月租3萬 2.馬鞍山聽濤雅苑  市值930萬  月租2萬2千 3.東涌影灣園  市值780萬  月租2萬 4.珀麗灣 市值520萬  月租1萬3千 5.屯門卓爾居 市值500萬  月租1萬2千 6.新蒲崗大厦  市值360萬  月租9千 另內地一所原自住物業,己420萬人民幣放盤中,已出售一所加拿大物業,可取回60餘萬加元,但本人非加國公民,所以還需九個多月才可取回款項. 本人最大的困擾是曾以高價購入旺角的一所地舖,現仍欠銀行近2000萬,每月須供款18萬8千元,經吉舖多月後,月前才能以9萬6千元租出,即每月負現金流超過9萬多元. 雖然本人己清還所有住宅物業的按貸,但夫妻現只持有70餘萬現金及12萬政府IBond.而本人每月基本開支約20-22萬(包括家庭開支,地舖供款,稅項,各類保險及物業管理費),這還未計將來回港的租屋支出. 所以再懇請諗SIR提供專業意見.   諗sir.請容許我保充一下關於投資舖位的經歷. 多年來我曾經多次炒賣位於旺角的商舖,除稅後共獲利超過3000多萬,由於已50多歲 ,故希望保守些,先後清還所有投資物業的按貸,但兩年多前接到相熟經紀的來电,介紹一荀盤連租約.(每月租金21萬元).經果已4100萬成交.我在銀行造了2000萬按貸,分10年償環,每月供款約18萬8千餘元.但舊約於年初約滿後,數月內均未能再次租出,故只好大幅降價至9萬6千元才獲承租. 請教諗sir.我應該要求銀行重組債務或是沽售一些投資物業應急, 又希望諗sir的讀者以此為監,否則一個錯誤的决定,中產也很易變草根.                                                          一個睡不着的中年人上   ANSWER: 睡不着的中年人,先總結兩個體驗。 1: 投資要到離場一刻方知勝負。 買賣鋪位大賺3000多萬固然風光,但最後一個決定要嘔突2000個才可離場。現時還有月供21萬的債務,係留定斬令人煩惱。 2: 人總愛避免虧蝕而延遲作出止蝕/止賺決定。最後由賺變蝕。   由個案#1到今日#1001,筆者總愛為讀者計計個人借貸力。為的是避免像本案現金只得82萬、被逼要焗賣物業去套現,因過度借貸而持貨力低之情況。   若扣除18.8萬地鋪供款,現時家庭支出會大幅減少,就當要加添返港租屋的預算,現時6間供滿的住宅、收租共$108000,應可為讀者提供一家的正現金流。就當每月10萬唔夠,筆者的收息方案應可為讀者再進一步。   就本個案筆者向商鋪專家李根興博士Edwin請教,看有何方案可解讀者困局。Edwin建議讀者可先和銀行商量如何減低供款,一般銀行都唔想迫到客戶無路走。在市場急放售商舖,有定心理價錢必要不理想、而銀行亦唔知道下手業主會否搵返佢地做按揭。若能將年期從10年加長,將供款拉至原本六成,月供只12萬。而讀者可用下列步驟將手上正現金流提高去應付供款:   1.太古城名義租務回報為2.6%。聽濤雅苑為2.8%。映灣園為3.1%。珀麗灣為3%。卓爾居為2.8%。新蒲崗大厦為3%。可見樓房越貴重租務回報越低。大家要住質高樓房,租比買抵。就當月租要30000,不難由劏房或債券的利息補貼。加上貴重物業的管理費由業主支付、租客慳返既錢已夠請個工人。   2. 看看怎將聽濤雅苑的實力釋出。假設賣樓返銀930萬,可將其買入直債。此數目可入手6-7條直債。由於讀者未變現的樓仍有5間,故入手直債可選較高息而唔保本既直債。例: […]

Read more

50萬。年10.6%。低風險之領悟#997

20140211212809

  諗Sir: 你好!最近拜讀閣下對各界人工投資理財個案的幾百個,閣下比較注重20多到40多人士的分析個案,而我的情況有少少特別。 本人即將2條5,低學歷,做勞力工作。妻子細幾歲,文職工作。2個勞動力,5口食飯(包括傭工)2個子女讀中學。有1個自住物業,市值超過1千萬,欠銀行280萬,夫婦每月薪金4萬幾,扣除所有支出,所剩無幾。 現金加股票約5到6百萬,另每年股息收入約30幾萬,人民幣每年收入90幾萬,即每年有140幾萬港幣正現金流。由於歲數處於西邊的太陽,想投資一些有投資價值而保本項目,閣下有何高見,多多指教。 101/DV26 學生   answer: 讀者非常謙遜,雖樓只一間但淨值超100萬美金(即起碼最少都淨額780萬港幣)。另加股票及cash 6百萬,即兩老加埋資產淨值達1400萬,係香港算係最有錢個56000人(根據花旗銀行調查,香港千萬富翁數目為此數。百萬富翁約在70萬,不過老實講而家有一百萬、都唔叫得做富翁。   在堂上已解說過,有投資價值的項目,為sharpe ratio高之產物。sharpe ratio的解說看倌可在網上自行查找。至於詳細怎為股、債、基金、ETF作比算就不在此談了。有關保本項目、讀者請要作較深了解。究竟係由匯豐銀行保本? 和黃保本? 定係恆大地產保本呢? 三個描述都可作保本。投資物亦按到期保本、由第三方擔保保本、又或於某條件之下(如外匯匯率)保本去劃分。   結語為投資路上、人要長知識、而唔係去搵產品。知道不少長者著眼「保本」、有心人就利用此弱點,猛咁解釋佢隻產品係點「保本」。最後利用長者及銷售者雙方在「保本」一詞上的不對稱了解去做生意,雷曼債券就係咁出事,你亦見到有一大群阿婆為受害人。再一重覆,投資前要長知識。原因係每人都對錢有興趣、你好應花時間去學習怎去保護你每日返工8小時而黎的財富。相反踢波唔叻你勉強都可以落場,無人會有興趣特登踢傷你。 長者揸股票去收息的看法已在課堂計出答案。今日55歲好應買債為自己收息。為免有投資價值的債價被外人搶高價,本文列出都不是hot selling,請見諒。而讀者更有能力參考jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案,佢將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,到期保本。   債券會因加息而價跌嗎? 昨日文章已有解。   相對想再計一計,若loan out ratio減至50%、而本身債券100萬可收息6.0%那槓桿後回報又如何? 計為 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同學應已對槓桿及息口之選擇上有領悟。 讀者年收息11.4%之後,基本上都唔使急於撲入香港樓市買樓。當然此計劃用的債要持有3-5年不等。對讀者而言應可做到。不時同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介紹的方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深,冇人肯SELL。」

Read more

臨老變富貴、全不用炒樓 #980

3

*上圖借用,source: http://www.edigest.hk/ (部份用google translate 翻譯)   諗先生,謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述:   上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬,總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。   2. 我還有另一物業,銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點,看看我是否應該使用$(1.5+0.3)=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。   3. .我將在2017年退役,到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流,我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。     個人有一個聯名自住房: 值:5M,貸款:1.2M, 月付:9K, 租金收入:15000 有另一物業,加上手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票)   謝謝, 劈炮老兵   answer: 再將讀者情況睇一次,將問題主要歸納為讀者將得360萬,究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前,相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時,會有唔識處理既情況。   當然,偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目,惟就以本案老兵去睇,佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬,若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓,咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。   另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」,在稅局定義上有3個(但不只於)因素: 1. 太短單一物業持有期 2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修) 3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣 惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點,可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。   而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過,即中原城市指數停留在70點,一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂,樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢?   這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵,由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答,希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智,直債太錢少,上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖,黃線個隻係老兵上完既收息103有講的,這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價,即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦,筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。   將360萬收息,就當年12%,一個月都收$36000,已近達讀者目標。   另一隻是股債混合之基金,第一個缺點係呢類基金再融資能力不高,已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格,籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。   有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房,租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。  

Read more

最不要犯上的人生錯誤#977

1

我:平均:大約數2300000元,因股票浮動而增減。 姊:估約2000000元,因股票浮動而增減 聯名:1000000元隨股票而浮動。 姊65歲 本人56歲;體弱難找工作。 我有的士司機證,沒野做可否買樓做按? 樓在1966年父親買的 是唐樓九樓頂層。 – 1:現在有天台屋清拆令己出多年。別人買我們層樓銀行不按揭。 2:我們單位兩間房本來是一個石屎上篕露臺。現在要驗樓,問過屋宇署說不用拆。 3:層樓天臺屋面對將來遲早要拆。拆石棉瓦天花;拆後要補地台漏水。下面又要驗樓維修。另多年沒裝修。 需要用錢幾多不知道。 – 舊唐九樓308呎實用:二面單邊光猛。地點在旺角,旺中帶靜有人用二百萬買, 賣後業主說可能租給我們。 我們現在未決定賣不賣。 我因去年加入聯名 賣了後我的半份比10%印花稅,扣除賣樓搬屋費用約餘1850000元 – 姊與我若賣了層樓全家財產約共:7150000元 有一個年老體弱行動不便91歲父親需人貼身照顧。所以要請工人。 現在他一個人申請公屋,己有信見,可能年底前有。(有屋後不知可否申請代他買較私樓便宜的居屋或公屋?),然後寫張遺產證明。 幾個人的洗費: – 工人:6000* 家用:食4000 水電:2000 雜用:1500 共計:13500=162000 租屋:12000=144000(如不賣樓、冇此項洗費) 合共:25500 一年:306000元 – 賣走樓: 上方用法可能唔駛十年用晒聯名加賣屋錢3000000萬。(沒有通漲計,投資平手計,好定衰這要講運氣!)仲要無左間屋。當然賣走樓後有機會因樓價跌而加些錢買入有電梯樓。 唔賣樓: 有維修費估計25萬頂十年,因為要拆石棉瓦頂天台屋及補漏。另重新裝修屋。及現在要驗樓維修。係唔使租屋下十年要用1620000加25萬,即用了1870000萬。即係比較賣走樓餘1130000萬係手及一層舊爛樓。但就沒換電梯樓的機會,更因而此到年老體衰時面對上樓問題。當然有將樓維修再租比人之選擇,應可跟賣樓比一年節省7萬,十年即70萬。 – 最後如老爸到公屋,數月後即可申請居屋證,買居屋。預計要約一年多時間。老爸有變嗎?同時會用去三十餘萬。還有甚麼可想嗎?好頭痛!   ANSWER: 呢個案例發自無上過筆者堂既同學、仍選出作答一是睇見佢來文亦有感頭疼、二是十分能反映一個開始退休的人之洗費如何。見讀者細列之雜項,佢同家姊加上老爸一年用30萬已是底線,3個人夾埋只花4000蚊食野。真係唔知咁落去幾時先等到自己百年一日。今日香港40蚊出街食妟已有感困難,而讀者在支出項未有加上醫療支出,縱使手執700萬得值資產在手仍叫人擔心。   不要留下唐九樓、房地產要有價格、必須抵押力高、能提供流轉機會、及產出月入。可是唐九樓三件事都冇。何不將其換作屋苑樓? 既有lift亦方便救護車在有事時快速趕到? 想指出讀者現時感到非常頭痛、係因為佢長時想留在comfort zone,對事愛理不理的態度而造成。若不趁現時仲行得做出改變,他日將付出更高代價。至於有些人專搵訂契既唐樓買入等收購、對於成家都屬老兵既讀者不建議。反正人地有消息有壯漢、你見到人地輕易落袋既錢、實情絕不為簡單。既然人人都愛財、豈有銀紙輕易到?   時機已過、無需再諗趁後生利用槓桿搵租客幫手供樓。現時賣樓得1.8mil,應可入手3.6mil樓房5成上會,供18000/25900*10000 = 6900而收租約9500,月淨落袋約$2000。聯名戶口之1.0mil,20%入手債基、另80%入手直債。直債有兩個選擇,一是入手利豐的永續債、不槓桿,年回6.39% 若再要更穩陣可不槓桿買誠哥既直債、10萬usd一條、有4.3%p.a. 當然後生仔可以行槓桿,就當銀行收借貸息口年3%,用近乎「無死」既誠哥去做回報都有(4300 – […]

Read more

中六合彩(1143萬)之後既部署#953

wwh

諗sir, 您好: 我及丈夫都是52歲,沒有子女。    我及丈夫都是是自僱人仕,每月收入不穩定,大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。  我及丈夫每月開支:$25,000 (不包括還供樓貸款) 。  我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000  物業  1. 青衣居屋 : 父母聯名,市值$3M (2房),沒有按揭但未補地價,補地價後約值$2M,父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名,市值$9.45M (3房),未償還貸款$2.35M,每月按揭還款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。  3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名,市值$7M (1房),未償還貸款$2.67M,每月按揭還款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。    目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。  方案 :  A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站,而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值,故考慮繼續持有。  B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ,謝謝 !  ANSWER: 睇完讀者既個案,真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極,夾埋先搵4萬,但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工,即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得,讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!    當然凡事無完美,讀者無仔女,往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪,羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢,加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位,無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%,而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你,會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎? *E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕,現多為香港50-70歲的一群   由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變,所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬,要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700   建議將聯名樓加按至六成,由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後,覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% – 2.67MIL = 153萬,留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還,最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既,咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。   153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出,債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流,計及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%,即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點),那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。   最後一點想提出,讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。

Read more

9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

Read more

套現預示樓市下半年走勢看法 #577案窮中產

追讀唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指點方向 本人50歲,夫60歳月入共8萬,自住單位2009入3.6M, 月供$11500,現欠銀行2M, H+0.7. Plan 現估值5M,流動現金1.5M,國內物業1.4M, 居屋未補地價現估值3.8 M零按揭。 另已買入村屋,暫未有滿意紙,上會日期不明確,買入價2M 明年家庭月入下降至4.5萬,恐到時村屋上會有阻滯,小妹想先行加按套現金後,村屋零按揭, 想法可行嗎? 方法1 :轉按至其他銀行七成要用新利率2.15厘有1%rebate 方法2 : 原銀行加按得1.5M要用新利率2.75厘,舊欠按揭2M可保留H+0.7 plan 方法3 : 以靜制動,將來村屋上會儘做按揭,差額用流動現金付 小妹此舉想留現金作其他投資,希望唸Sir賜教,謝謝   Answer: 讀者個案教曉左大家新加按部份息口會唔同,至於原有低息hibor plan係有銀行肯保留的。當然銀行為左跑數,一向叫你將原有及加按部份成舊用現息借出、可是當大家對銀行按揭有更深的了解後,實可避免一些蝕底事情。早年筆者為大家行多一步,就是解答如何將套出資金或現有銀紙好好利用,讀者應趁現在市高套現,他日樓市回落,紙上富貴隨即化為烏有。   咁諗sir你係咪樓市睇跌呢? 今年係,可是跌幅只會輕微。樓市下跌源於一手樓供應將大增、一手樓開價越開越低會將二手樓價拖低。由於需求旺盛、加上租金高踞不下,樓市不會有太大調整。2017年前更好有可能出現社會動盪、此事對大家是機會或構成損傷,視乎大家有幾好準備。   財金猛人出書好可能成為後續事情之藥引,想香港好,林鄭可能係冇選擇中最好既選擇。至於一男子同林鄭既關係更見迷離,究竟真正香港營點出招同一男子作出抗衡,2015年應見真章。今年內地新官上位大家未坐定,想定必以和為貴至年尾。所以敢講香港會好到第三季、從現象黎睇大家都係試探階段、大家唔好咁心急要趕住睇正場。收窄至樓市、租金跌不下皆因香港對樓房需求有增無增,政府招數只係迫人由買轉租吧,一旦樓價下調,承接力應不俗。需求之一是新生嬰兒大幅增加、雙非嬰兒淨係呢四年夾埋都過十萬,佢地比本地父母更需要係香港覓一居所,好等令仔女融入香港社會。可是四年香港新屋落成量夾埋連50000都無,即人仔比屋仔多了一倍。加上香港人自己都有將家庭分支之需求,原本無辣招投資者可將樓房放出、平衡樓市。可是現在不少人有樓係手都傾向放租、在一、二手樓供應少之下,一班想樓市大跌之愚民只好求奧巴馬比人開槍打中、或大亞灣個核電廠有咩三長兩短。   由於讀者明年家庭月入將會下降,所以加按已成定局。不少女仕唔撈之前趁仲有借貸力去借錢買樓亦是好主意。讀者可行方法二套有1.5mil,新利率2.75mil,可有不少方法沖銷此利息開支,等村屋按揭有所定案後,才決定將錢(1.5mil)繼續收息定係一砲過找清村屋條數。   村屋如有得借、一定借的。可以由於讀者年歲已50,相信借貸年期不會拉得太長,買樓課已講了不少多變例子。至於套出1.5mil,太多選擇啦。筆者懶,抄左一位同學自己係個案寫出的收息方法比你參考: (自http://homebloggerhk.com/?p=18454)   high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000(已扣借息) 股債混合基金 150 萬,每月收息$15000(已扣借息) 140萬一次性保險每年收3.6%利息,因當中100 萬OD可隨時動用,銀行只收取2%息   當然課堂後筆者評核過讀者想承受風險、因份量去再加強了。但此初階部署對本案而言是夠用的!

Read more

五十男: 儲錢幫唔到我解決問題! #541案窮中產

諗Sir,  庸才年50;现已供滿自住楼( 约面值690万之北区私楼);约有流动资金二百万.兩个仔女:女大二仔中四. .兩公婆月入约6万;每月洗费2万 .如何作買楼增值作60岁退休之用?    感恩 答案 今日解答個案的讀者年達50,在本blog中屬於少見。希望大家明白年長令借貸力下降的事實,及早為自己計劃一下。時間是寶貴、亦是免費的。分別是你懂叫時間為你工作、還是你為時間去工作。   一個未上岸既人去供滿間自住樓實不合適,剛又收到另一位讀者在facebook留言問:「如果是自住的樓,係有咁長時間就借咁長還是早點完成供樓?」由於發問者語句未能表達意思,那筆者稍作更改後再隱名貼出。其實兩個問題都有近似答案,就係趁後生拉間樓拉長還,九成都無壞。拉長年期令供樓利息支出增加、可是2-3%年息計的利息開支、絕對低於你所欠債務的消失速度。咩話? 債務係會消失? 是的! 你份糧唔用都會慢慢消失,你看現時近十蚊先係美心先買到個有肉既麵包,你就知銀紙越見不值洗。如果放大黎睇,一間1990年賣30萬港幣既樓、而家要400萬先買到。如果你將1990年搵落既$36000年薪全部儲起(*在1990年前一個中級公務員月薪約為$3000),到而家成年搵埋都唔夠去歐洲一次旅行! 此等現象造成我們用通賬去解釋。   如果唔想輸,請你站在另一邊,即先借錢再慢慢攤長還,每月還款額$10000到十幾年後根本不是什麼。你話有加息? 按揭要還好貴金額? 正是銀行息口貴時通賬亦快,況且1997年極高息口時你間樓仲升到飛天,咁你想加息呀? 定係減息? 2007年銀@几定期有3.0%年息,恆指319XX點,所以就算筆者供樓既金額上升左,自己都好希望老美能聯同香港銀行一齊加息。可是就係班美國佬唔爭集、又或者孤寒唔肯為美國國債負多點利息。由2013年5月說好了的收水、現在越講越縮、更就見「收皮」。     讀者應利用手上一張重牌,就係加按值6.9MIL的私樓、套出一半即約340萬,再加上手上二百萬現金、連同60000*50%*2.59/10000 = 7.8MIL之借貸力,情況頗為落觀。可是由於讀者年近50,借貸力之因子不能再用2.59,要向下調用1.91、借貸力因50歲減為60000*50%*1.91/10000 = 5.73mil(假釋太太同讀者年齡一樣)。將5.73mil+現金及新套金額,11mil購買力在手。   讀者可選擇一些新興區域之三房作投資、更可考慮將樓房間格更改,將房屋租務回報提升至11-15%,買樓103有解。今年是不是入市時機? 如果你是買三百萬至五百萬的700呎建呎以上單位,可以買進。500呎單位未來有不少供應、睇淡一線。至於想等樓市跌50%先會入市的人、只好說本blog幫唔到你、你可以close browser走人。讀者宜起步先入手一間樓、因年紀已不容讀者作長時間等待,同埋一間如能提供正現金流5000以上的樓房、而價位又在500萬以下,買左都唔會點錯,搵唔到可以由堂上授予方法。   讀者是儲蓄率高的人,達66%儲蓄率。可是不靠穩健槓桿、退休生活依然會遇上問題。再次證明儲錢係好、但不能幫你解決問題。儲錢只是基本功,要改善生活要有方法。    

Read more

你有為交稅深深不忿嗎?#480案窮中產

阿sir, 看了你的文章很久,很喜歡,最近有個問題一直在糾結,不知如何下決定。 我現在和女兒住在公屋,入住時是全新的,現在住了六年,女兒今年17歲,明年考大學,我們的公屋是2-3人單位,現在女兒大了想改善居住環境。 我現在有130萬可用資金,我雖有工作,但沒有工作證明、我是私人授課,收入還穩定,每月大概$25000左右。 現在考慮 1用綠表7成買居屋,馬鞍山的錦泰苑 2明年5月女兒18歲了,我想以她的名義買一間荃灣的私樓,愉景新城,我做擔保人,到時就要找一家公司聘用我,這個不是問題。 我糾結的就是到底買居屋還是私樓? 煩請阿Sir給指路,還有應在何時買樓? 明年年底?我是一個不太會理財的人,只是很努力存了這點錢,想把它運用的好一些,我今年43歲了,期盼您的回覆! 答案 大部份人也落力工作,惟從少未有理財培訓。欠缺良好的理財慨念,就當你賺錢再快,也可以在別處「輸出」血汗錢。例如買鞋買袋、買錯股票、信錯人都會或快或慢將錢由口袋取走,很讚成MARIA在fanspage留言:「理財概念要由小培養。」由閱讀本blog見各人道出自己case,相信同意不少人是公司掌舵手、可是自己銀包便管不了,或忽視理財之重要性。   要知理財要時間、要等耐。理財從來很少是急切的問題。,很少人會搞到債主臨門,要周圍「撲水」解困。可是十餘年的疏忽積壓下來,要解決絕不是兩天到辦妥之事。另一個閱讀本blog之發現,就是年越近四十之讀者,對其問題之擔憂會越深。前兩天(11月4日)個案之讀者會失眠、早陣子有「中年哀樂人」發問。今次讀者由來文所見,真是忽略了為自己建立一些基本的概念,希望今次答覆能作個開端,惟前路仍然漫長。   首先是借貸力之忽視,亦是大部份人所有的。自僱教書教琴固然唔使交稅,可是問銀行借錢就沒有依據。問朋友公司「僱用」自己可以,已傾清楚是受僱還是合約形式嗎? 另外不要臨買樓先去搞咩僱用信同「突然」轉賬出糧,恐怕資歷再淺既checker都知你搞咩。   另外自己可以借幾錢呢? 如果用月入$25000作收入,借貸力為$25000/2*2.59*50%= 3.23mil,再加讀者購買力,為3.23+1.8mil = 5.0mil。以愉景新城一個610呎之單位,而家平左都四百萬,讀者好樂觀咁計都要用八成購買力在此旺市買樓,實在不見此舉是明智之舉。   再者將樓房交比女兒,筆者深信讀者未有在子女年幼之時作財商培訓。而讀者將近乎成幅身家比個剛夠18歲既女打理,未免為子女年青時加上太大負擔。你見筆者一向支持大家買私樓,因為私樓在加按及轉售上都未有限制,所以比居區更勝一籌。可是本身如工資不厚,那接受政府資助,打好根基再睇準時機出擊為上上策略。所以讀者應交出公屋再做95%按揭買入居屋,享受免繳地價優惠。   當然交重稅的一群看到此會深深不忿,為什麼自己交幾十萬稅仲要比地稅差餉!? 而「收入為零」的讀者可免補價買入居屋呢? 仲要超低管理費! 只好說懂得適時運用借貸,其實真係可以幫你慳唔少。如讀者在三十出頭時有更好之理財概念,建立資產,現在不用工作相信也可有兩萬幾蚊現金流收入。時間是免費,但又最具威力!   至於買入時間? 由於讀者已有公屋居住,實在不用太急。現在我們每月都有課堂為大家講解市場走勢,而方法不是介紹睇住宅空置率或中原城市指數那麼「行貨」。在此時候讀者可將1.8mil cash好好運用。已有同學知悉30萬穩步幾年收回60萬之方法及風險,期權以小博大之特性,及債券買賣之要點和平價入手方法。上面幾個方案見12月加開的收息101、102,已火速近滿,詳情見下方,欲報從速。

Read more

如何避免老來住在蝸居?#461案窮中產

92年220萬買入兩房, 有子女做銀行用員工息月供五千多元, 但及後減息變了街息比員工息還要高, 沒理會, 至兩年多前才轉按到市面銀行, 套現三十萬元做定期, 再月供5900多元再供廿年 本人已年過六十退休, 現只有子女每月給家用共15000, 及一約值380-420萬的物業每月收租6000(扣除公司持有開支, 實收5800左右) 現自住樓已升值至465萬, 有子女想將早兩年套現的30萬元用來做裝修, 到時可能他們還要再補十萬八萬.     本人的其餘現金只有約十多萬元, 由以上擁有共值八百多萬的物業應如何再分配 因四名字女應陸續會結婚遷出, 可能最後只留下二三人住, 應否拿三四十萬來大裝修(現很殘舊,雜物極多, 人亦多) 還是應有更好方法重新分配資金供款, 或換過另一居所     如換大屋, 由子女供, 他們將來結婚遷出也要自己供自己的樓, 再由他們額外加碼看來沒可能 應怎可改善居住環境, 又能善用手頭資金及資產, 又令支出不會有額外增加?? 答案 相信有計劃的理財,會令讀者活得比現在更好。一句「沒理會」,錯失投資良機,降低自身生活質素。現在持有「380-420萬樓房」,可能因讀者未想透露內情,不知為何只收$6000那麼少的租。八百萬物業,當中有幾百萬仲未還清,當然賣哂兩間樓可套出五百萬再安排,惟相信讀者冇此氣魄,如有應全個故事與今日不同。由於讀者年輕時的收入已用來供養四位子女,現時老來只想住好一點裝下修,卻因積蓄不多令決定極為受制。最後令讀者以「五人住478呎蝸居」為題來信,作為後輩的筆者試行作答。   由於讀者已達「耳順之年」,相信自知要改善居住環境,又沒有沒有額外支出是很難的。現在有舊居一幢,在之前市旺之時錯失套現良機。另外收租樓可能由於讀者太好人定係「唔知市價」,只收租六千,便宜左人又害苦自己。明明仔女全部成人,倆老可享清福,現卻要用「現很殘舊,雜物極多,人亦多」形容住處。有緣看到本網頁的讀者請加緊一下,學懂理財(不是交比人打理),就似上星期六本站邀請講者上市公司主席thomas所說:「想係冇用,今天細小的行動為你日後改善不少!」你見筆者都唔係只做「諗樣」! 每日有同讀者親身見面接觸的。   早年讀者努力養大四位為他提供一份$15000家用收入,可以能否維持此數實在不敢俘證。唔係話讀者兒女無孝心,而是他日子女有自己家庭,父母實在「不想打擾」。那各位應如何作法? 為晚年維持一個有尊嚴的生活呢? 首先明白現金不多,現在套有三十萬寧願第時比仔女做首期聯名買樓,總好過用於現時大裝修。可能到此會想:「幫得一個仔女,另一個問你「借首期」點算?」 所以現時裝修不好做,第時借錢講明要問過全部仔女通過先好做。老人家已辛苦了十幾廿年,難度幾十萬老本都要分埋比仔女? 太好的環境不能令人奮發,仔女要住好些少可自己出去租房。四個仔女唔係野少,「招呼」到一個都「攪唔掂」另一個。學施老闆的「無為而治」最可安身。   讀者自己已六十歲,借貸力大減,已經唔可以學筆者早前為其他讀者安排那樣,靠自己加按投資買樓或收高息去改善生活了。筆者的理財理念是用借貸力,可是年老最殺掉借貸力。故解決問題之關鍵,在於讀者有間收租樓能加按多少,同埋有冇仔女肯「借出借貸力」比佢,做擔保人。如果該樓有契在手,加按二百幾萬絕有成事。搵個仔女黎做擔保,可分廿幾年還那每月只還萬餘元,年青人收入加上該房收回租金還可抵銷。   比著我係讀者,如查明該收租樓係自己控制,即召開家庭會議,同仔女講想計劃自己百年後想留番一人一間樓,等孫仔有屋住。但現時只有兩間,間過銀行又唔肯借錢比自己,要搵仔女擔保,套現後再等下年先買一間樓。那要看你邊個仔女最有能力同遠見了,其實只要仔女肯簽個名做擔保人,就有半間樓落自己名。加按了的樓可靠加租去抵銷萬餘元套現支出,四百萬樓一定可收租萬餘元,除非讀者攪錯。新買的樓可三成上會,自行考慮會否租出。如租出又係收回租金即可抵銷供樓支出。最先舉手參與「此計劃」的仔女就咁搞掂婚後一間樓,或穩獲老豆分到一間樓。過幾年再買一間,那手持四間樓「千幾萬資產」實在有可能。如仔女一聽見要供樓就掉頭走,那他在知識及心態上都要調整一下,勞煩父母為他上可能是最後一課。   作者較複雜,字數都比較多,唔明可以再問,或到課堂查詢。到肉分析只為客觀道卞讀者環境及警醒各人,希望利用星期一用心再想。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。