為樓傷感情賣樓要醒定(答)

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上   ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。  

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為樓傷感情賣樓要醒定

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上 ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。

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有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

Alan 諗樣兄你好! 本人有一些問題,希望閣下能賜教一下。本人和太太都是44歲,有一個17歲,中6的兒子,如無意外九月將入讀本地大學。我月入約16.5k,人工平均每年只加約$150-200,太太part time收入平均約4k。99年以首貸借95%買過舊區的唐樓自住(近1m),捱過負資產後於08年頭差不多價格賣出,在親人的屋”借住”了2年多。死慳死抵下,於2010年中借90%,以個人名義1.71m 自由市埸買入TKO一居屋單位,連裝修及其他使費接近耗盡現金。係一間細行上了差不多1.6m會,30年 H+0.65%,現在約供$5100 (利息~$1100)。近日樓價急速上升,HXBC估到~3m。拜讀閣下的blog後,發現其實可能有不同方法,比慢慢捱多27年更好。 資產: TKO居屋自住 估價~3m (按揭欠 約1.45m) 現金 ~50k RMB定存 ~40k 教育基金 ~200k (預留給兒子的大學學費) 我諗過番按套一筆錢出來,轉做人仔定存又好,又或者買兩電加Covered Call收息+期權金。希望等樓市跌時有機會入多層樓,盡快財務自由。但亦有以下一些顧慮/限制: 1. 番按以我現時的年齡,未必能借足30年 2. 番按的話供樓利息會提高(現時~2.15%, 我的Hibor plan是 ~0.9%) 3. 樓是我一個人的名,若番按可能受壓力測試所限,借不足70% 4. 妻兒皆在區內上班/學,若換樓亦會在TKO區內 5. 現時家庭收支大致平衡,沒有太多餘錢能儲下,要等兒子大學畢業才有新的收入來源,但到時可能會因照顧家父而要resign。 6. 現時的居住環境+裝修太太很滿意,若非必要,應該不會搬遷。 希望諗樣兄可以提出一些意見及建議,幫助小弟,謝謝。 答案 Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。  相信讀者是一個活躍的投資人,好像其他香港人一樣主動進出股票,得到結果一係不滿意、二是同理想越行越遠   實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。   請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。 因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。   至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。   人和不合、時勢失利、等係最好之策略。

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