中年辭職創業開拓新天地#940

(Translated by Google) 尊敬的先生/女士,  我是“中年危機”,48歲,已婚,有只有一個兒子(22歲,大學生,第3年及將畢業)。我自己的細節:   擁有四住宅物業,按揭尚欠HKD9.2M 而市值HKD42M   1.HKD16M在紅磡,未償還貸款額是HKD3.6M,獨自佔用。 2.HKD12M在大圍,交通極好貸款金額HKD4.2M,月租金在HKD26,000 3. HKD7M在紅磡,未償還貸款金額HKD1.4M,月租金在HKD13,800 4. HKD7M在新蒲崗,免費,無抵押貸款,我母親所佔據,   我個人的現金+證券:圍繞HKD8M   每月租金收入:HKD39800(HKD26,000 + HKD13,800) 總計每月按揭還款的HKD53,000(HKD28500 + HKD9,500 + HKD15,000) 每月家庭薪金收入在HKD143,000(HKD75,000妻子+ HKD68,000自己) 每月家庭開支:HKD60,000   我想請問我是否可以開始自己的公司,投資HKD2M和辭退目前工作。我剛加入新公司數個月,還沒有通過試用期。但對現職業不滿足。辭職後,家庭月收入將下降減少到只有HKD75,000。請告知是否是太冒險了這一行動。請協助我的電子郵件詢問。感謝和問候   中年危機  answer:   讀者在一般港人評估水平當屬有錢人啦! 四間樓揸手只欠9.2MIL,家庭月入143K,現想詢問應可辭工幹別的? 不少人可能心想:「我每個月搵十萬就一定唔返工啦!」可是每人對生活的要求有不同,而「能退休」的第一步就係家庭開支等於被動收入。被動收入就係你唔返工都可每月出現的正現金流,用讀者個案,就係租金收入減按揭供款,現為39800-53000 = -13200(負數)。再顧及每月家庭開支$60000,即若讀者明天就開始唔返工、即要保證每月有60000+13200 = 73200才可生活下去。就咁睇聽日唔返工係可以,但過幾個月心理壓力變得好大。     讀者太太收入為75000,其實就算讀者收入為零、太太一個人打工份糧都勉強可維持家庭支出的。但既然有心來信提問,相信讀者唔想攪到要靠老婆一個養家的。更好的安排,就係趁樓市高位快手用低息將錢按出黎、再用高息收取每月現金、利用高息收息及低息套現當中之息差為自己爭取正現金流。你或會問:「若然加息點算?」是否令供樓支出大增? 所以筆者為各位選取之收息物、都是在加息周期會增派利息的、好去補貼提升後的供樓支出。   方法如何? 明顯讀者忽略了一間樓之可抵押性、未有提及持有每間樓的重要資料。買樓除了location,還有不少特徵會令樓好值錢或無人要。另外有人問買樓收租若租客自殺變兇宅如何? 首先了解現市況兇宅比其他單位賣平20-30%,其實相比起你這幾個月來持有的股票,一間屋「兇」左比股票跌得仲算少些少。何況輕生個案、比人買股票輸錢既機率少很多。據金管按揭規限、讀者可考慮將自住樓加按至5成,套有16mil*50% – 3.6mil = 4.4mil。加上自己撥3mil現金落去,利用Jackson師兄早前發問的方案。   事源jackson完成了收息堂後到銀行拿了個意見,內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。   即保本又11%的收息策略、垂手可得。讀者投入7.4mil收息、每月收入為7,400,000*11.4% = 843,600,即每月產出收入$70300。咁套左4.4mil按揭每月供幾多? 係4.4/2.59*10000 = $16988。即產出正現金流$70300-16988 = $53312。已等於讀者唔撈前的收入之53312/68000 = 78%。成大份人工就咁攪左出黎。   當然,如你冇700萬,只得70萬,有冇得攪? 咁要行債基收12-15%息、但唔保本。我們對於投資上近乎無可能的事會如實告訴你。資金只幾十萬又想保本又想收高息這是近沒可能的。最後是攪生意、對讀者生意內容不清楚所以難comment。惟人到50攪生意有感難上難、生意要做起佢、當初需投入的精力頗多。當然讀者當比二百萬了左個創業願,以佢財力而言是可以的! 記緊在開始前為自己安排足夠月正現金流。

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中坑學神如何盡早上岸?#858

諗SIR,你好! 本人42歲, 太太40歲是「雙租族」,經過98後,09年急急賣走自住樓,前年後知後覺,見唔對路買回一樓收租,自己租間3房近女兒返學樓住。自參加收息101課程後之後,重新整理資產。現有Portfolio: 資產: 現金 $ 1,000,000 股票+I bond $ 650,000 環球股票基金 $ 220,000 實行了收息101教授的(5年115%回報保險方案) – 本金$ 300,000 太太-年金計劃(供滿) $ 1,000,000 樓宇A(新界西, 我的名) (現價大約$ 5,900,000 – 欠銀行$4,200,000) $ 1,700,000   每月收入: 本人和太太 (60K+45K) $ 105,000 股票基金月息+ Mortgage Link $ 1,100 放租樓宇A $ 16,000   每月開支: 家庭開支 $ 45,000 樓宇A月供 $ 16,000 月租自住樓 (香港東) $ 18,500 […]

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40歲窮老板不知怎樣走#841

  唸sir請救命,你好 我41歲,夫43歲有一子大家都是老板 我是開hairsalon每月25000-30000 夫用貿易公司每月25000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000,欠錢行1900000有現金有500000, 有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休, 我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和 有工人,仔私校又補習,之前輸了500000萬股票,所以想將層放先再租。 拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見   Answer:   此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。   1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。   各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。   2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。   3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。   咁諗sir,你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下: SOURCE: 香港政府統計處   樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) SOURCE: 差餉物業估價處 […]

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唔買樓投資仲有咩好? #820

諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*[email protected]….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。

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羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815

諗sir:   你好!   本人和丈夫皆為40餘歲,有一自住物業,原持有另一收租物業,去年中由於見樓價己升了不少,且打算送女兒往外國升學,便把它賣掉,得款約800萬(賺幅為約1.5倍),其中1/3己轉為人民幣做了定期,另1/3由親人進行股票投資,後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班,由於對債基認識不多,所以只小試牛刀,投入1M買了債基,現銀行己批出第二轉錢再買,加上本人手上仍有1.2M可作投資,加起有約2M,但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,,之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險,所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?   懇請諗SIR抽空回覆,謝謝! 心急人上  ANSWER: 由於本案同學有800萬資金係手,亦持有一樓在手,將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案,私銀予之直債投資法門有幾個不同:     債基 直債 保險 股票掛勾再融 年期 無年期 一般為1-5年期 年期為5年或更長 3個月到2年 回報 由報約10-15%p.a 回報6-20%不等 回報14-25% 回報20-50%p.a. 風險1 波幅1-10%(海嘯年可年達30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 風險2 遇上海嘯或有機會被call loan 很少機會被call loan 不會call loan Call loan 機會50/50   以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物,知所由來,定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候,有多「幾把刀」係身去應對低息環境,保住每月份糧的購買力更為容易。   有人話,樓價低咪就係因為息低囉,其實未然。見上圖17息口在97年之前上升,樓價又升。息口維持在高水平,樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時,樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較,找不出有什麼關連性。有實力既,宜做足準備在跌市時入貨。未有能者,先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢,係羊年重新出發!   近日比亞廸股價上升,很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了,不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的,12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市,個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%,到而家剛好一個月,可以開始每日贖回,點知呢幾日個價就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物,維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數,知道聰明錢係邊,即刻係過年前認輸找數。   點都好,朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾,比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨,融資成本只1.2%,那300萬收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇錯,係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500,月息為4.9%,年息為58.8%(簡單平息計),直逼大耳窿收數水平!   那如果看倌未能開私銀戶口,點算? 都有得玩,不過要4%融資成本,利息支出為$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息為46.6%,不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本,何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險,有資產可由此處出發是也!   至於直債,由於借貸成本在2%或之下,吸納些直債而將其50%借出,到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早兩天的文章解說了。此法回報係低左,不過冇用股票及到期可保本。至於債基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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諗SIR-買樓令我金錢及精神損失非常嚴重#802

諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!   現家庭情況如下: 丈夫48歲,月入28K,15個月糧;   小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱); 家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。 1) 現有資產: – 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。   2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:   原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有   銀行2014年5月估價 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還)  每月供款 每月收租 購入價 工廈A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工廈B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工廈C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共貸款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工廈C – 自用加部份租出 (已分間) ## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750   想法:  l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。 請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。   學生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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諗SIR-44歲用七傷拳投資

諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% – 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

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單身人仕產出雙份糧#791

諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    

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怎處理現金賺取最大回報?#789

諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]

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諗SIR-賣樓後怎收息唔使做?#786

Hi, 諗SIR, 拜讀   貴作「收息論」後,獲益良多,深感認同,與此同時,亦對自身投資策略作出各方面檢視: 本人和丈夫今年47歲,同為澳門長俸公務員,現扣除退休金、職業稅款項後,實際月收入合共8.5萬,擁有澳門半島中區千餘呎、時值共2千萬之自置物業及車位1個,尚欠銀行貸款30餘萬。2人打算10年內退休並可各自每月領取約現時收入80%之長俸。   資產方面包括: 1.          人民幣定期30萬 2.          基金總數42萬 3.          外幣、股票及流動現金合共30萬 4.          人壽及兒子教育儲蓄保險約值85萬 由於兒子打算2年後中學畢業往英國升讀大學,故於較早前在銀行加大原來按揭,套取400萬現金,並已於英國購置2個共值300萬之物業,每年可收取約20萬租金(平均約7%之回報)以預備其往後作住宿及繳交學費之用。   支出方面包括: 1.          全家保險每年支出15萬 2.          日常家庭開支每月2萬 3.          原樓宇按揭每月1.7萬 (尚欠大約20期 ) 4.          加大現有按揭400萬, 20年分期,每期償還2.2萬 5.          扣除所有家庭開支後,每月可儲蓄2萬   扣除購買英國物業所需款項後,尚有大約100萬流動現金。現請教諗SIR如下:   1.                    購買海外(尤其是英國)物業以作收租投資是否可取? 2.                    投資中國內地(尤其是橫琴或珠海)又如何? 3.                   餘下現金應否再購置例如澳洲或加拿大之海外物業,利用“以租養房”方式增加被動收入(大概每年有5%回報),   或等待樓宇升值後出售以賺取差價。(鑑於近年澳門樓價已颷升至一個不合理水平,且租金回報相對少)? 4.                    利用100萬作股票或其他投資(例如人民幣定期)?   如有任何投資良方,務請賜教,謝謝!   Answer: 澳門的樓市,是少數比香港仲升得犀利既地方,澳門自賭權開放後,樓價升值十倍。據無線新聞在2014年12月18日的專題報導,在手信街擺檔的周小姐指現在工作不需要太拼搏。她的生意怎樣好也及不上樓房賺得多。 她有樓收租,自己則住在新口岸。這單位二千呎,有四間房,樓齡廿五年。02年她用112萬元買入,近來有人向她開價二千萬元。澳門中心地帶,十多年前,一個車位十萬、八萬都有交易,現在動輒升至三百萬元。有澳門人表示,賣掉車位,可以去香港買樓。那….澳門人怎利用此機遇去部署日後生活? 此事又對香港人有什麼啟示?   筆者認為如賣樓可得自己十年家庭儲蓄所得、不妨賣樓。樓市有周期,十年至少可等到樓市一個中期低位,所以先收未來十年既錢套有再謹慎收息,基本上可捱到下次低位及提升自己呢幾年的生活質素,至少在理財進度方面。最忌係不少高薪族心想百幾萬好多錢、不加思索將自住樓賣出,係乜息都冇收既情況下幾年已將套有百幾萬洗哂,後悔之餘又在更高位入市、成件事進退失據又冇計劃,比市場懲罰是必然既事。   讀者的儲蓄率頗低,只2.0/8.5 = 23%。原因唔係佢地大洗(月支出只2萬),而係每月(2.2+1.7) = 3.9萬元的供樓支出。此點令人有感澳門的樓價是與當地人工有點偏離,讀者只將二千萬樓加按了四百萬、供樓金額已經將月入消耗了一半。再次證明將澳門樓換做其他投資品實為上算。英國樓回報7%要受兌匯風險,簡單而言會否考慮另一條直債? 近日債價調整令收息率更吸引。   德意志銀行/永續性/9.2% 或如想到期保本,不妨考慮仲有幾年到期的: Travelex financing/2018/6.2% 即每年淨收都可以由6.2%至9.2%不等。視乎自己了解後點去選擇。由於債市在港透明度不夠高,價平價高未必能自己分得清。筆者會面授如何為百萬投資省下幾個%的差價,此資訊一般金額機構不會授予。另如果想用番港幣投資、有另外之選擇。     讀者心態,只是停留於買股或買樓、此為一般港澳人仕「被教育」之心態。銷售者希望高波幅投資物可增加玩家出入市的次數,反而靜態收息的投資物不會提及。不少到堂上收息的朋友、五十之年才驚人為何收近10%年息是如此簡單,其實最難的不是習得方法、而是叫行業以傭金為主的參與者積極介紹以客戶利益為主的投資物品。     另外,用澳元入手債基可將12-15%回報提升至19%一年,惟面對澳紙兌美金之匯價風險,要懂得怎去對沖和應對才好參與。收7%年息實為一般,留意本blog不時有5-20%的收息方法,在用債、股、又或間套房方面都有介紹。

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