不看好後市應否賣樓?#808

  Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位學生既問題為不少人所有。早年買落樓一間、現在獲利一至三百萬不等,不想再買樓,咁莫非要係咁等而他朝萬一值650萬既樓又跌返去300萬,咁咪見財化水? 要解答此問題,首先要避免「點子想法」。即只考慮一投資物之升跌同抵唔抵買,作為考慮自己出入市的決定。本案讀者未有提供個人的資產及薪金,但為了多謝參與收息101課程,加上今天作者未有時間深入解答一些發問詳細的題目,所以用點列方法及舉出三個假設去回應學生發問:   1. 假設讀者家庭月入3萬,月儲4千,而手上儲蓄50萬 那讀者將樓賣走是必然的! 筆者建議如賣樓得10年儲蓄所得,不妨賣樓。樓市有周期,如果自己一年儲蓄只有$48000,而賣樓得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等於自己100年所儲,咁點解唔即刻賣樓? 何妨樓市必有周期,磨劍等十年,必有一跌。各人修為差異只在會否為對的事情作忍耐堅持。讀者賣走得錢再想想點去好收息都未遲。   2. 假設讀者家庭月入7萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 若讀者家庭月入高一點,第一個提高是個人借貸力、第二個提高是儲蓄十年金額為2.4mil,現在賣樓所得即有20年儲蓄,都非常吸引。惟賣樓所得同自己儲蓄所比已經無上一個假設(100年!)咁大。可考慮不賣樓而將其加按。   明白到政府政策是600萬自住樓可按盡七成,即借極都為420萬所限。那讀早將樓加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金額都很吸引,當然同5.2mil比仍有不及。家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按後用掉借貸力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可進可退。萬一樓市大跌令自己成為負資產(要跌40%),由於借貸力未用盡則仲有辦法可展期令自己在跌市保持良好心態。進取去想若自己在跌市時份工仲保得穩,可再動用借貸力去買樓。當然9.06mil是計算上的借貸力,真實的自我情況要學懂各加減借貸力的因素令成件事更有計劃。   3. 假設讀者家庭月入4.5萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 此例是舉出一個收入平庸而勤力儲蓄的家庭。面對手上住宅大升的情況怎去把握? 同假設二相比呢類家庭借貸力少而資金水平尚可,那不同之應對方法是只將自住樓加按至五成再改為出租用途,下次再買樓就可以出示租約將自己最弱的一環:「低借貸力」改善,即可對症下藥。樓房加按至五成得資金6.5*50% – 1.3 = 1.95mil。假設6.5mil樓租值$18000,家庭借貸力同時提升為(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫夠完成一生三宅,手先執兩間。因自住樓是已住租或「假租出」。   關於不同儲蓄水平點去應對,未在此文交待。 另一點要留意,是買樓最好的事情是可運用槓桿。就當讀者覺得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有責任提醒能同時再用九成上會買樓自住。例如放走6.5mil的兩房四小龍,再舉家搬遠同舊些少既荃灣廣場三房550萬,首期(550-480)=70萬,月供480/259 = $18500,而手上資金仲淨520-70 = 450萬,放債基可收息4.5*12500 = $56250/月,夠哂供樓仲有幾萬蚊淨。   如自己仲有資金係手,即可再upgrade用直債行堂上已授的14.8%保本方案,已當面詳細計了一次,所用物品亦已提及。有錢人,始終可得高息及保本兩全。所以,最改善個人理財取向係自己既財政實力、手上件貨係哂只佔考慮少部份。好似你個朋友小明,佢可以九成借盡用幾十萬買間樓,升可以賺價跌左咪宣佈破案又住返係公屋,同而家環境無變。又或者富如李嘉誠可以投放100萬美金去幾間startup company,幾年間回報百倍,輸哂都唔當係一回事。世間投資的點子多著,爭在你有幾明白自己情況才去做投資。  

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諗SIR-中年危機解救15點 #806

諗Sir, 您好! 本人為庸才一名, 踏入中年,驚覺過去只花時間在孩子和玩樂上,卻未曾為一家在財政上作長遠計劃,非常後悔,剛拜讀《樓換樓》,獲益良多。 但對於自己情況還是感到迷茫,因家有2名小孩,不敢妄下決定。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見   背景: – 本人為家庭主婦, 36歲, 先生45歲, 月入60K, 因先生工作上有危機, 希望有其他收入來源, 減輕先生壓力 – 2名小孩, 5歲及1歲 – 不用供養父母, – 2005年聯名買入西九龍1兩房單位, 市值6.8M, 餘下按揭1.8M, H+0.7%, 每月還款約15K, 餘下10年還款期   手上資產: 因不懂投資及較保守, 大部份為定期 1. 股票+債券 HKD0.67M 2. 港元定期HKD1M 2%pa 3. 加元定期 CAD0.1M 3%pa 4. 人民幣定期 RMB0.7M 3%pa 5. 港元CASH HKD1.4M   希望: 1開2, 現居放租, 買多1間3房單位, 要九龍(考慮黃埔花園OR市區居屋)或港島市區, 不考慮新界, 但a,手上資金好像不足夠, b,第2層要額外印花稅, 賣掉現居, 以先生單名換入3房單位, 等樓價回落再買細單位收租, 但會損失現時H+0.7% plan 立即買入約$3M 細單位放租, 但怕摸頂     庸才   answer:   昨天氣節立春, 筆者謹祝大家羊年進步、財源廣進。新的2015年,試用下列15點解答讀者問題:   1. 請勿輕視理財上的學習。同打理家務不同,理財不建議假手於人。 2. 年輕不計劃理財,到中年再發現有此需要、未免太遲。本案讀者到中年之醒覺,算是遲黎好過無黎。 3. 買樓放租最緊要回報好。計2007年至2013年中原分區指數回報(港島、新西、新東、九龍),以新西為最好 – 124%。當中細明不在此述,但仍抱有港島樓才是blue chip的心態明顯與筆者不同。 4. 不下決定唔得於無錯。這亦是一個錯的決定。 5. 作個人理財策劃之前先要計算借貸力,60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。現在借了1.8mil,即23%。可以有再借空間惟在旺市仍以50%為限 6. 再買樓可借1.8-2.5mil,加埋手上現金以3mil市值樓為理想區間。由於已擁一樓加上工作不穩,在用樓或用債去收息、較債向用債去提高個人資金流動性 7. 要遊戲玩得好自要認真了解規則。現時買樓放租要5成首期上會、更要付雙倍印花稅。可是一拆二後可九成上會(即只要一成首期)、更可避開印花稅。其實簡單進行一拆二連本網既堂都唔使花黎上,筆者想同學加強的,係點去選盤及將單位回報提高,以及明白影響樓市的因素等自己日後好去明白樓市升跌之規。 8. 賣走現居再用先生單名買樓都係要先付雙倍印花稅。政府係答應如屬半年內換樓可退回一半,可是無講幾時入到你戶口。至少筆者都等左好耐。 9. 買補價居屋投資、令人唔知佢想點 10. 損失hibor低息plan、在1.8mil欠款額之下淨10年供每月要還15k。筆者寧願將此按拉長30年而月供1.8/2.59 = $6900。雖然供款期長了20年、可是十幾年後6900蚊仲可以買到d咩都未知!? 而當下讀者可每月省回15000-6900 = 8100作投資。樓最可愛的地方、就係可以定額咁拉長筆債還。 11. 對應上點10,關於貨幣貶值同樓價升跌之關係在<<樓換樓>>已有所提及。看畢讀者提案,筆者有感呢本書確實係寫得差兼爛。 12. 6.8mil的兩房樓、比6.8mil的三房樓較不吃香。在未來香港兩房供應多於三房的情況下,可先趁高加按 13. 現單位加按可套240萬,買債基收息可月得2,400,000*15%/12 = $30000,隨時贖回。較切合讀者工作不穩而希望有其他收入來源 14. 人民幣有機構新出了人民幣債基方案、每月收息超10%現可做到 15. 請問讀者知道現時每月家庭支出多少? 需要產出多少月正現金流去補償萬一先生失去工作而出現的資金缺口? 有感讀者不是庸才一群、而屬自我感覺良好的中產。     總括而言讀者的發問多是心理性、較少技術性。如怕摸頂、怕損失咁。希望將數字說清楚之後、有助各位判斷。

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想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….   本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500) 每年可儲200000. 太太33歲, 2016居港才夠7年. 女兒 6歲   資產如下 1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年) 2) 現金加股票0.68M, 3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500 4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m 本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會? 所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M 另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車. 剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)   宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋 A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M, 收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000. B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓. 因為上收息101變左去買樓的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。   由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。   至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。   買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…   更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。   筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。   當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。  

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不孝子起死回生的方案#804

  你好諗SIR, 本人40歲, 已婚, 有一女(2歲)一子(2個月), 本人入息31000, 老婆10000, 每月開支差不多35000-40000, 儲蓄率接近0%, 手頭資金約12萬現金, 10萬人仔定期。   有幸父親早年把握2次機遇, 佢老人家已完成1生3宅。(自住完供未補居屋, 將軍澳私人2房, 已補價居屋3房)。 但小弟不才, 要佢老人家提供1宅居住, 由本人供樓每月8000。(已補價居屋3房, 欠按揭200萬, APR2%, 現估價540萬)。   本人將於今晚上101課, 希望想諗sir能比D意見提供起死回生的方案, 能盡快把住宅還給父母, 好等兩老安享晚年, 弄孫為樂。方案: 小弟3年後可能會搬去沙田(91校網), 令子女有更好的讀書機會。把現居加按至7成, 得現金170萬, 樓月供增至14200, 用30萬買保險DOUBLE方案, 115萬債基, 月收14300, 以低消供樓, 其餘資金45萬留在 ML 戶口作為失業安全線, 以支撐1年的開支, 每月儲回8000, 5年過後有100萬資金。 小弟現在唯一的優勢是兩人都沒有物業, 希望等待機會可9成出擊, 完成1生3宅。 不孝子上  ANSWER: 不盡早理財,未到退休都會早早得到報應。筆者責任是堅實的提供方案,至於本案讀者是否不孝,就留待大家去細想了。最重要的當然是讀者點看待自己,任何人都不會比自己更清楚了解自身情況。有時放在口邊的「了解」、只是一種藉口。   讀者所謂的「起死回身」、說到底就是將屋企間樓加按,然後利用現時供樓的低息環境,再配合收息課程提供的10-20%收息方法為自己每月產生息差,將利息用作供樓、更將「收息」用作儲蓄(有點怪…)。由於讀者儲蓄水平很低、就當加埋加按後計劃預留的45萬係袋,仍然不夠應付萬一市況波動下需為自己提供的流動性。在此情況下,選取的投資物應偏向低波幅,要點為:   1. 債基都要睇內裡各容物為何,已面授在同加息環境下,邊類直債是會有下跌反應而邊類是可不跌反升。當掌握到升跌韻律,自可明白眼前投資物的下跌是有延續性、還是短暫的調整 2. 直債市場一向更易估計,因參與的投資人很少短線、亦有些是管理養老基金的基金經理。相比股票不時有恐慌性拋售、如果一心博殺梗係無問題,可是如果是由樓房加按出的穩定錢、如叫人將其買作股票實在是太殘忍、若投放於某類老千股、簡直係擺間樓出黎比人呃走。 3. 讀者需要的反而係保險。首先請放心、筆者對於賣保險一事都好煩厭。因為係街不斷SELL緊比人既都係不合身的保險。或更深入說,是傭金高供款年期長只對保險公司有用既保險。保險實在有強迫儲蓄、保本、加上高質按成的特性。希望讀者將資金攪到手之後,同屋企人交待保險幾可肯定5年後將其本金DOUBLE。更可以放夠60萬入去,那3-5年後即可將本金還比家人、自己黎過遲黎的買樓。 4. 唔係潑讀者冷水、一個連儲蓄都未做好既人請勿計劃一生三宅。基本功未攪好而同時好高騖遠、有感是不少人遲遲未見進步的原因。   5. 170萬在手宜60萬放保險、而淨低110萬將80萬放債基、每月收息800,000*10%/12 = $6666/月,足夠補貼供樓而自己請再慳些少每月儲夠八千蚊。留意此債基的方案由原本12-15%減至10%,因使用了另一債基,在跌市時的波幅遠比談及的為低。2008年金融海嘯只有3-5%跌幅、合只持少量現金人仕。 6. 看上圖見10%的債基波幅為15%之低。請大家勿盲目將錢投入高派息的債基 7. 讀者夫婦令借貸力產出為(35000+10000)*2.59*50%/10000 = 5.82百萬。要買兩間以上既樓很有難度。所以怎樣能完成一生三宅、自己努力之餘亦可向父親學習 8. 至於直債方案、資金太少者不宜考慮  

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諗SIR-買樓收租乜乜乜? #800

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<002>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter ANSWER:   昨天答文千字,見http://homebloggerhk.com/?p=28835   分析了新盤如東環,5B座32樓3室兩房入場單位售價$476萬,即供減10%,實呎計408呎究竟好買冇? 在即供先比20%,那476*20% = 85萬的投資,換來估計30元呎租,即月收$12000。而分30年供樓月供3.43/2.59 = $13200。在月產出正現金流為12000-13200 = 負1200之下,此投資未被筆者考慮。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。

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應否買新樓收租?#799

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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好後悔賣樓的笨笨豬 #796

個人資料: 年齡40,女,單身 (應該不會結婚及生BB) 月入:港幣34500 x 13月 (已扣MPF) 支出每月27500 (連供樓, 養亞媽, 稅, 保險, 生活費等) 每月儲現金7000元 – 資產: 現金:港幣280萬 (是賣出自住市區單幢樓賺 + 儲蓄) 因買入樓花後, 不想比DSD, (好後悔 – 若早點認識諗SIR, 必然會走去加按入手, 因為之前的單位買入價平, 所以那時我係可以同時在同一間銀行 – 出糧, 做曬2個MORTGAGE) 股票:約港幣5萬 (都不是好股) 債券:ibond港幣2萬 – 樓宇:跟男友聯名(各50%) – 供樓都係一人一半, 燈油火蠟都將會各一半 男友月入:港幣27800, 不知他的資產多少 (除了此單位, 沒打算要跟他再有什麼資產共享, 他應該沒什麼SAVING, 佢應該有少玩股票) 2房單幢市區樓花 (將用作自住 – 下月入伙),於2013年4月用599萬即供買入(8成按揭保險, 供30年),每月約供款18,500元,剩餘29年供款期,利息H+1.95%厘, 剩餘4,698,850 (截止30 Oct 2014) (2人借貸力) : $62300/10000*50%*2.59 = 8.067 – 4.7 = 3.367 mil (旺市不要用過半, 那現在是不是很危險?) – 問題: 個人係對物業較喜歡, 因真係替我儲到錢 (但其實當時賣出單位也是有少少諗住等樓價跌時先轉購入其他好物業收租, 因現在的樓花係覺得有點貴), 因自己對其他投資工具沒有心機, 時間投放 (但現在已惡補及正在上諗SIR的收息課程), 希望能可以做到一生2-3層樓 (1) 之前本有經紀介紹QUARRY BAY 42年樓有電梯的樓 (已間3個套房, 可收租17000), 開價288, 很心動, 想用5成作收租, 因覺得比起放銀行收息多很多, 但由於膽小, 而且那幢樓沒有被收購的價值, 再做下功課, 2天就已經給人買了! 若再有這樣的機會, 我應該購入嗎? (2) 上次收息堂上聽了諗SIR的直債方案, 與及平時在網上看到的債基都很吸引 (還有ETF, 但下次開的日期不合自己的SCHEDULE), 現在我應該怎樣處理現金, 先買債? 等樓價回落20-30%再入手還是就用50%買單位收租較適合? 還是放MORTGAGE LINK好? 希望可以得到諗SIR的指點~ Thanks. 笨笨豬敬上   ANSWER: 是的,讀者錯賣之前單幢樓,雖收回二百餘萬,但在2013年再入手六百萬樓花,等於在旺市加碼。搬大屋改善環境絕無問題,但前題是不可令自己借貸力運用超過一半。如花太多借貸力用於入手樓一間,將令自己借貸力被縛死,失去在跌市下再投資的機會。  – 那將全部樓賣哂! 等市跌又點? 此舉為賭單邊買跌,除非個人資金幾千萬,買賣樓房之市值只等於資金1/10,否則在樓市賭單邊萬一睇錯可要5-10年去補救損失。中庸之道,係保有自住樓房,再衡量自己能力是否再持有第二三四房。  – 讀者正確咁計到自己借貸力,惟有不少人提問自己到銀行再計一次發覺係借唔到既2.59 FORMULA計出黎既數。 那當然是的,因筆者未提及一些影響個人借貸力之因素,最明顯亦都係廣為人知既,就係信用卡數及私人貸款。惟我們可再進一步計出假設有10萬銀卡數,究竟借貸力被扣減多少? 另外有些因素係影響左自己都未知的,實在需買樓前多加溫習。至於有錢人多煩惱在點合法避稅,惟報明收入太少又令自己借到既錢都少,點樣可以魚與熊掌兼得?   一個錯誤的財務決定令自己輕則損失幾萬銀(單比多次經紀傭都幾萬蚊),最慘係成世人都有呢個後悔。筆者朋友的奶奶同佢講,佢老爺最叻就係娶左佢,同趁後生買落一間樓! Well,樓房及引申出來的收息需要,實在是改變人整個生活之決定。   由於「種死」左舊錢係樓花,原本走去買間套房可為自己產出高正現金流,在一負一正之下勉強可以打個和。另一可惜是當時讀者未有預備,白白浪費了一個投資機會。希望讀者的分享令人家明白,投資唔係需要到個陣先去問的,筍野係會不知不覺之時黎到,而賺錢與否看你是否睇得通面前是機遇抑或騙局。   讀者當年條「魚」,兩日之後就「游走」左。288萬有電梯,即可借七成,即借200萬而月供200/259 = $7700/月,三間套房收$17700,月現金流$10000,而投放金額係$10000*12/288*30% = 13.8%。即投入86萬淨袋$12萬一年,仲未計有幾個租客同你供樓。好抱歉當年筆者未有空寫BLOG。   讀者提及的等跌20-30%再買樓,呢個係人都明白的。不過係要等幾耐? 同埋係等呢段時間筆錢可以點搞? 280萬做債基方案較為合適,另加保本的DOUBLE 保險方案會較合適40歲女仕。始終保險保本,必能五年將幾十萬DOUBLE為讀者下次買樓再提供首期。債基無年期而當中12-15%年回報可將100萬投入,即月收約$12500,現金流產出效率為15%,比劏房仲高。不過留意劏房租金有對沖通賬風險之功用,而債基收益不能。   近日政府派人打擊工廈劏房,筆者不感意外。始終一層工廈整到公屋咁既款打開LIFT廿幾伙,唔比人掃先至出奇。近年有DAN6的出現,相信已為工廈轉成出租「辦公」提供了一定守則。關於係住宅內間套房,政府已提及主要係去執正個消防措施,因戶主始終無改變單位用途,比夾間要係工廈內住人又另一個分別。何況要取締估計香港15萬個套房戶,又唔比住係工廈,真係唔知點收埋班人好。

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諗SIR-債基混入歐羅賺取超20%年回報#795

諗sir,   看完了你的著作,明白了自己過去理財方面真是毫無方向,錯失了甚多機會。 幸好現在還有機會向你請教! 本人36歲,已婚,有兩個小朋友。 本人正職月入$36000,副業月入約$10000-15000,收入已差不多到頂。 太太只有副業,月收入約$25000-30000 每月固定家庭+個人開支約連供養父母約 $30000 (未加欠債還款) 本人有股票約65萬,現金15萬。 尚欠銀行私貸約27萬(之前借來買股票,月供還款,尚雖還約20期) 本人現住在家父的物業,最近家父決定賣樓分身家。樓現價約值3.7m。 賣樓後,家父將取回1m, 另外1m分給兄弟, 剩餘的1.xmil 可以歸我擁有。 雖然可以增加百多萬現金,但在這情況下,我便需要到外租屋住,並每月多付出萬多元租金。 抑或是,我應該將現樓轉至我名下,然後把樓按給銀行,套取約300萬。 200萬給家父和兄弟後,我便可有約100萬流動資金作投資,但代價是每月萬多元還款給銀行。 真是很困難的決定,請諗sir 幫幫我。謝謝   何先生   ANSWER:   如果將樓轉比自己,要付印花稅,可套出金額最盡是3.34mil,供樓要3.34/2.59 ~ $13000。惟此法要付印花稅,約8萬元。好處係唔使再搬過,當中洗費及心力都可省不少。   如不將樓轉比自己,可取回約1.5mil。此法不用付印花稅,又唔使供樓。不過要租屋,亦要花心力搬屋,搵樓租都要比些少經紀傭。   1.5mil用作租樓只可「捱」百鬆個月,關鍵係讀者如何懂得將1.5mil錢搵錢,將其收息作補貼租金。   若讀者懂得運用金錢,咁係唔係撈多d資金係手,由租樓變自己供樓更妥當呢? 供樓是消費加投資行為、租樓是純消費行為。即供樓要多冒投資風險。你問筆者,在港持有3-4百萬既樓風險不大,最低工資加上銀紙貶值之下,樓要返回一百萬一間真係很有難度。瑞郎脫勾,擺到明就係唔想同兌1.2的歐羅沉淪。至於近日指租樓不能再以租金之80%作核實證明去借貸再買樓,筆者認為影響有限。你睇下本BLOG有邊幾個CASE既讀者係識攞張租約去借錢? 加上而家買樓投資既人都係有實力人仕,這好比禁止大家再搭船過海一樣,大家當冇事發生。   有件事讀者要留意,由於太太冇正職,家庭借貸力只36000/10000*2.59*50% = 4.66mil。呢個數目只夠比佢搞好今次套現,再買樓難免構成困難。要將太太之借貸力浮面,即將原本散工的收入集結作證明,否則要完成一生二宅都見難度。    3.34mil可有咩攪作? 近日很多同學問用歐羅行債基「有冇睇頭」? 趁低入手內地A股又是否明智? 急跌的歐羅令同學產生買歐羅計價股票基金的念頭,筆者睇急跌的尖刀固然難接、可是外界對歐羅的看法實過份悲觀。一旦歐央行公佈的方案比想像中輕手,歐羅對美金之反彈即時展開。上次在將9.3的幾年低位亦是在急跌再復升之中結束。在世界由美獨一方變成中、美、俄多頭領導之下,歐洲要找到朋友比之前容易,幣值大跌不難。惟新聯盟興起與美勢力鬥爭、一場更令人意外及損耗性更高之風波正開始蘊釀。   近日有機構放寬人民幣借貸條款,過繼早前可無限兌換人仔,而家可以抵押人仔投資物再將其買外幣。該機構見是初做,個配額只夠用半年相信係初起唔敢做咁大,即係手快有手慢冇。筆者會點運用? 可用其入手103提及過的10%年息月派之人民幣債基,再借出歐羅即轉美金投放於直債或債基收息。即如有300萬人仔,年收息人仔約30萬,再提出210萬人仔但我們用歐羅幣值借出,轉做美金入手債基收多一轉息,210人仔之12-15%即28萬人仔一年。兩者共收30+28=58萬人仔一年。由於歐羅QE息再減,借貸成本好低、只1%,將210萬借出之利息成本減1%,我們就將12-15%之回報減去1%成本,那成件事回報有近6萬銀港紙一個月了。即投入300萬人仔,回報為約720000/3750000=18.9%。此事更有CROSS-CURRENCY之便,同時沽空了歐羅,一年後歐羅如跌,你更可賺埋第三浸,回報即超20%!!!   當然初心者操作不容易,惟外幣再混合債基,回報可以很驚人!  

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諗SIR-人民幣債基收息新方案#790

你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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諗sir – 2015樓市走勢及部署(下)

>>回 2015樓市走勢及部署(上) 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER:     昨天文章講解了邊類樓房更受歡迎,本文要預測2015樓市走勢,要同尋日一樣引用「買樓同借貸密不可分」。由2012年至今,筆者在下圖引用了某數據的走勢、而將其對比中原城市指數走勢,發覺某數據的升跌領先中原城市指數。換言之,數據走勢有預判香港樓市升跌之能力。雖在免費文章只引用2012/4-2014/11之數據,惟兩者的升跌亙動在2010年有辣招之後至今都是準確。2012年4月數據由11000急升至20000水平,中原城市指數在特首當選後由2012年7月105點升至120點為止。2013年1月初數據由180000跌至12000,中原城市指數即在2013年3月見中期頂約在121.95,及後在高位爭持,慢慢回調至2014年中118點。大家都知2014年尾樓市再升,數據在2014年3月已有反應,在3月12000升至18000水平。   咁,最緊要的往後如何? 見圖數據在2014年10月見頂,及後稍為下調,在未來一季樓市較大機會升幅會停止或微調。若等埋1月尾公佈上個月整齊數據,筆者應可作更準確判斷。至於一些盼望樓市大跌的人、只好說筆者未見到有此可能。美國加息、美俄角力都已在不少人預計之內、就當爆大鑊香港樓市調整有限。今年羊年,註定多事,1967, 1979, 2003年都係羊年,地緣政治影響因素或加劇,可以為上升軌跡中的樓市帶來10-20%的調整。其同大家估估下,不如好好談及各類人在2015年應作之部署: 未有樓而有能力者: 應選細價樓「以租養租」,始終單邊賭樓市跌唔係辦法 未有樓而冇能力者: 無樓又無能力,即N無。身無分文,必須賭博。供得樓黎自己又冇錢儲,不如賭樓市真跌。 欲再上一層樓: 看借貸力如買樓後仍未過半,宜向C類或大B單位進發 五(間)樓樓主: 如借貸力用超過一半,應將跑輸地區及不利作抵押之樓房賣出。關於18各區之看法,未能公開只宜面授。樓房之抵押性及個人借貸力,已在不少場合提及了。   根據上方分類,本案讀者係未有樓而有能力者。那應選細價樓,不過讀者有23.2MIL借貸能力,不用由B類單位3-4百萬市值樓出發,應選取更少供應之C類單位,買作收租而自己再租樓。如果係一般讀者,七成上會將其租出都有可能。可是本案讀者係公務員,更有打算用政府allowance供樓,所以偷雞將樓租出行不通。另外1.7%息借3.2mil做首期,此福利不覺合適。比筆者自己寧願比貴些少息而攤30年還,要知買樓其中一個最好處,係用時間將債務貶值。既然讀者話自己睇左<樓換樓>,咁佢一定明白點解。   為公務員度身訂做方案,最好係買間樓比阿爸阿媽自住,再將爸媽原居所賣走或加按,應可享福利之餘自己又成功對沖樓市再升之便,更取有由`福利。另一方面,將250萬現金用黎收息,計每100萬收約$12500計,250萬可月收$31250,租金就咁被抵銷。此乃將人的自住需求及投資需求分割安排、更覺安心。買海怡在選取住宅類型已不合,對讀者而言更是過重注碼的投資,勿為日後挫敗埋下伏筆。  

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