點因應不同收入決定賣樓換樓?#859

諗Sir你好,之前修讀你的課程及拜讀樓換樓,收息論等書籍獲益良多。本人想搬出市區,心儀荃湾或沙田等樓房,葵芳亦是考慮之列。本人考慮了2個方案,想問那1方案較可行,或者有否其他更好方法,請諗sir賜教。   背景:單身年過40,公務員,收入27K。持自住物業在屯門西近中轉屋宝田邨的私人屋苑,購入時1.25mil,現值3.4mil,巿值租金8.8k/尚欠0.68mil,連蟹貨股票,債券及債基值0.5mil。 方案一: 加按物業7成,借盡4mil加0.5mil,購買巿區樓,但資金有限,agent都5係好想招呼,因選擇性(樓盤)極之有限。   方案二:換樓,賣出單位,但因鄰近有2個私樓地盤竣工中,可能对賣價有影晌。償還余下貸款0.68mil。手上淨2.6mil左右,租樓住然後再上車。等待時機。   answer: 是的,問題就係「想搬出市區」,可是一個人一份糧在現今香港要做好理財或完成一生三宅是很困難的。在本案我們較精確去計出讀者應何作決定。   $27000做法 讀者收入月$27000,如將原居加按至5成合規租出,即舉債3.4mil*50% = 1.7mil,套出資金1.7mil – 0.68mil = 約一百萬。由於早前金管收緊借貸,下調出租物業的租金至七成計作借貸人收入。那讀者的借貸力餘額為(27000 + 原居市值租金*70% ) / 10000 * 2.59 * 50% – 已舉債項 = 4.29mil – 1.7mil = 2.59mil。   將原居加按至五成租出很適合收入中間偏少的人仕,相比將成間屋賣走去套錢這想法,觀察讀者如賣走原居後借貸力為27000/10000*2.59*50% = 3.5mil ,再套多2.7mil 現金在手。而加按至5成再出租有2.59mil借貸力淨加上套多1.0mil cash。計及賣走樓首先要比傭金及洗費、假如再買更要再比多次傭及印花稅、若不再買即令自己無樓在手、賭單邊更加危險。兩重考慮之下筆者偏向保持原居套盡5成此想法。   $20000做法 當然如收入更低人仕有此機遇,若月入在20000之下、筆者反而會建議賣樓全套錢。因為此類朋友更大機會獲政府資助住房、及收入基數較低、一旦套出2.7mil現金再用收息101方法收息、每月可得現金2,700,000*13%/12 = $29250。基本上等於1.5個月糧。可是風險是樓價若再升可能50歲人冇野揸手。真係要博一博樓價跌,惟俗語有云:「身無分文、必須賭博。」呢個選擇就是約要附合此意。當然手上有270萬資金可慢慢洗、不過真係成家人靠佢用到「完場」可真要好慳至得。   $70000做法 若家庭收入達七萬水平、借貸力豐盛至$70000/10000*50%*2.59 = 9mil。那此類朋友可將樓加按至七成套有更多現金。因借貸力基本上夠用,唔使將原居合規租出為自己提振借貸力。   那讀者應用最上一個的方案,請勿賣樓再耗盡所有去投入一間市區樓。加按至5成後擁2.59mil借貸力再加自己有資金1+0.5mil […]

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懶人買樓摸貨有利可圖?#838(下)

(續解答昨天的個案) 你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做?   1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?   我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝!   張小姐 answer: 昨天此個案張貼後在線上及線下都有同學討論: tong calvin: 「38歲先得個20萬?果400萬好心就留返比兩老過世啦,d錢唔係自己賺既,會好快蝕九晒」 maggie wong: 「非常同意,唔係自己賺既錢係好難留得住!」 calvin: 「我得30歲都已經明呢個道理,唔係自己辛苦賺既錢,係好快敗晒,係真架,半澤直樹套野都有講啦,如果個女人未樹用男人既錢開鋪頭一定會倒閉。」   你問筆者,意見係好好將錢管住都係一種能力、而在此世上立壞心腸既人少、但想富有既人太多,所以錢係難以交比另一個人管理的,理財呢件事唯有靠自己。另外在年青時走一段難行既路唔係壞事、大家亙相勉勵。至於讀者,有朋友就問佢好唔好買海外物業? 投資海外物業對某些人而言是好事,若你已在香港建立好基本需要既資產(即至少是一生二宅,及起碼市值都比結欠多三成唔太怕樓市下跌被call loan),那買海外樓可令你重拾摸貨的好處。   在香港買樓限制多多,但不代表外地樓房在少限制下價量必比香港升得更多。澳洲綜合樓價2014年升6.8%,在2013年則升9.48% (source: http://www.globalpropertyguide.com/)。若單計Sydney,2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元,2015年1月3日報6.27,即匯價在2014年一年跌10.5%,早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓,因澳元下跌而引起國內的資產升值潮,資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引,可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。   英國樓又如何? 不少富豪都考慮將仔女同銀紙都放係英國,那價格是否長升長有? 看數據呢幾年英國樓價確實每年攀升,惟按執筆時數據,不少當地估價行或借貸機構都預計2014全年英國計升幅為7-9%不等。而2014年英鎊年初由$12.72跌至$11.88,計為7%。所以在香港人睇英國樓,是賺價但蝕匯最後約打和。當然如買倫敦地區會比北部跑贏些少,但是否一個值得投資項目實在值得商榷。加上英國買樓有稅項,同澳洲比筆者認為好處在於英國息口比澳洲低、萬一樓花期完左要「上會」都較容易守。   至於日本樓有坊間已有不少資料,筆者不再詳述。2014年日本樓投資概念已廣為人知,若在年初持有日本樓在匯價全年約兌美金蝕14%,而據筆者所知日本樓係2012開始廣為台灣人投資至2013已升了不少,2014有升幅都只屬平淡。   對於投資初心者而言、做好儲蓄學好堅持、買樓讓自己不被貨幣失效潮而淹沒、再由最就手既股票至外地樓花去分散閣下在各項見的投資風險為正路。昨天收息堂後不少同學留係度問債基方案點配置及執行最佳,筆者意見是有100蚊將50投資債基、基本上要輸的情況很少。當然100蚊只投50蚊收14%息、那100萬成個portfolio去睇回報只拉升至7%,但風險低好多。30-45歲的又唔使保守到咁。  

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懶人投資法(上) #837

你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做? 1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎? 我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝! 張小姐 ANSWER:   筆者對非上堂同學好少會係三個星期內作回答,不過張小姐係例外。因一個能力不高既人無啦啦有舊大錢係身,往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚,福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識,現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行,要知君子無罪而懷壁有罪,再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。   講返讀者自己,其實佢應坦誠面對自己一次,在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去,而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現,莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。   關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓,萬一投資錯誤,那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡,咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期,這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL,所以首期為3.0-1.94 = 106萬   筆者提出,將10萬投資去債基收息、10萬去投資買股票賺價。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物,係收息課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期,其實讀者有此金額而若學習得宜、將400萬放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不過樓要從地面起、所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。   至於賺價,利用股票去做係港人首選,而讀者要修習一套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同,應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既,懶人就算只收息都要係開首時努力。至於關於外地投資樓花之建議、下篇再談。    

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樓價下跌要什麼?(下)#835

諗sir高人: 您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租 本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000 手上有資金約80萬 因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住 看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?   感謝! 庸才   answer: 究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:   要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。   與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。   要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。   梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。   所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

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樓價下跌要什麼?(上)#834

  本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.  由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回,後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500,或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力,不忍見。 answer:   有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力,終有一日樓價會大跌,不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。   要樓價下跌,要等政府再出招? 其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法,辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的,就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售,只消幾天便即被市場吸納,這個情況很易被確證,只消你去地產鋪待上幾天就明白   要樓價下跌,要等新增供應?   住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的,因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享,因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司,因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市,惟祥益只在新界西紮根,要睇哂全港二手真係未有指標可示。   關於一手,運房局其實有數字提供,見下圖示(2014年12月報告),未來三年供應估計為74,000個。表面上睇,年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。 – – 2014年預計供應 – – 棒型圖 – 可是估計還估計,筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100 即詨差近一半( 34100 vs 62000),那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事,真係….. – 2011當年預計供應 – 今日分析先講到呢度,讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期,解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」,八成單名上會再買樓送比朋友住,再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升,讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住,而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬,行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月,收回利息應可作大部份幫補。 其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。

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儲錢只會令自己同dream house越行越遠#831

Lum Sir, 最近無意中在網上發現您的BLOG及兩本大作<<收息論>>和<<樓換樓>>,讀後實對本人的財務智識裨益良多。已剛於本年一月完成收息101班,及將於2月上收息103班。亦計劃繼續修讀其他課程。   小弟和太太夫婦二人實屬大庸才(一直以為買樓比利息很貴好唔抵,一心想靠儲錢一炮過不用做按揭咁去買真正屬於自己的樓),現希望能完成一生三宅,望Lum Sir能賜教,給予心急的我倆寶貴意見。萬分謝謝。   背景: 本人38歲,月入43k,太太36歲,月入41k。 有一女兒3歲。 現與父母同住於已供滿未補地價居屋。計及日常所需,供養四老,姐姐人工,人壽連儲蓄保險等等支出後,每月大約可儲25k。 資產: 本人有一已供滿但未補地價居屋(上述),巿值約3.5M (剛以送契形式轉了名給父母,因此5年內不能轉售)。轉名目的為避免日後置業要繳付DSD及可借九成上會。太太名下有一為其家人供的物業 (只是掛名擁有卻要供款),估值約3.5M,剛加了按至7成,現欠2.5M按揭。   現金:  3.5M (包括加按) 股票:  40k 負債:  2.5M (上述之按揭) 借貸力: $(43000+41000)/ 10000×50% x2.59 – 2.5M = 8.38M 計劃:1) A)  1.9M 放於債基每月收息約1.6萬(以保守10%計) B)  35萬投入5年保險計劃 C)  1.25M 存入Mortgage Link 戶口收息以扺銷上述按揭一半利息支出 (因太太要求保守一點;會否建議不將1.25M放於Mortgage Link 戶口,以用作加大債基及保險的投資額)   休養生息3至5年,屆時望樓價有較大的調整 (樓價自2009一直上升至今已有6年,以十年一個周期估計),然後以本人名義九成上會買一400萬或以下單位自住,及以5-7成上會買另一單位出租 (要付DSD)。   計劃:2) A)  現以本人名義九成先上會一間巿區兩房小單位自住 (以400萬計), 計及厘印裝修傢電等各項開支後,預計使費約1M B)  2.15M投入債基每月收息約1.8萬(以保守10%計) C)  35萬投入5年保險計劃 Lum sir, 計劃一或二可行嗎?還是有其他更好的方案? 選區方面也望Lum sir能給予一些意見。 萬分感激謝謝! 火海中的心急窮庸才夫婦    ANSWER: 到40歲先發現樓此投資物的特性,及望用餘下工作時間附有的借貸力希望力追,這是趕搭尾班車。早年讀者同父母同住居屋,死慳死抵希望儲夠錢一炮過買間屬於自己的樓房、為不問銀行借錢去省回每月幾千又或幾萬的利息支出。此為只望住張statement理財而不綜觀全局去作決定之行為。社會正急速向前、就算你想耕田都唔係咁容易過d了無煩牽的生活。每星期應花時間睇睇時事及了解社會上各正發生的現象。同意不少人在求學時期「讀得太狠」致使踏入社會工作後對事物完全無好奇心。可是就讀者而言,若了解借入的美金正長時間在貶值、自己份人工亦正被通賬侵蝕,知道儲錢只會令自己同dream house越行越遠,那三十年華便早就行對方向,不會到四十之時才心急尋回丟失了的時機。   當然若人到50有此情況,因成數及批出年期已同40歲大大不同,買樓投資受惠的好處再減弱,用債基、債券或保險收息似是更好選擇。決定下一步點做理財,個人收入、手上現金、及年歲都係考慮因素。讀者儲蓄率約為收入之1/4,借貸力在答文今日新政策已出籠,已買過樓既人就算報稱自住想再買樓,按盡最多借八成。好在太太之前趁機七成加按了家人自住但在自己名下之樓房,套得1.9mil。而家再加、只可按六成。至於先生、將同家人同住的居屋轉贈予父母,自己無樓在手為買真正屬於家庭的自住房出發。   現正為買唔買樓而煩惱,筆者看法是唔買比較上算。因為讀者太太有間樓對沖了樓市再升風險。另外工資亦在不俗水平、就算「不幸」樓市再升讀者夫婦是有能力再置業的,唔會出現後生仔「而家唔買、呢世都唔使旨意再買」既情況。其實工資較低既後生仔唔會成世都買唔樓的、不過若樓再升而呢5-7年都未搵到位入市、自己又焗住比人狂加租,咁倒不如買樓paid off左住後或要承受既風險好過。   那唔買樓讀者應做既係努力收息,mortgage-link戶口,指一種按揭計劃假設客戶借出了300萬,那最多可存回借貸額的一半(即150萬)到銀行作活期存款、利息等同按揭計劃收取之息口,變相利息支出少了一半。咁讀者應否先將一半錢效係此類靈活按揭帳戶? 筆者認為是可以的。而所選取的投資物應為債基、因手上資金少於200萬,買直債係保本但流動性低、要擺到到期。買保險都有年期而回期確實係唔錯的、有收息同學當保險係一隻15%年回報而要放5年之直債、或22%回報但要放8年之直債、惟讀者現階段都係用無年期既債基好。逐步將錢由mortgage-link戶口投到債基收息、逐步幾十萬咁買平均買入價,更令債基入手價平均在較合理水平。不過要用債基作賺價是不對的、在<<收息論>>已有提及賺價可用其他投資品、而收息的價格是平穩,10-15%年息可先為自己產出$12000-18000每月收入。

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窮中產與低稅數人仕何需套現?#829

Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲 answer: 不看好樓市、究竟係睇跌定係點? 筆者看法是樓市下跌空間有限,自2010年有SSD後樓市成交大減,見上圖2008年全類樓宇成交合約每月穩座10000宗以上,到2013及2014年每月為6000-8000宗。留意2008年係金融海嘯年(2008/9/18 雷曼倒閉),年尾樓房買賣成交急速下跌,由一月16000宗跌至十月6054宗。時至今日成交熾熱既一個月都係9000單deal,少既4000單。即而家點比都不及有SSD實施以前的2008年,引致參與市場的人少了,即引出兩個社會現象: 1. 樓市價格由更少數人決定。之前每月買賣雙方16000對,而家每月只7000餘對。即要再推升樓價、只要少數人肯再買上去便已攪掂 2. 近幾年樓市上升帶來的財富效應只得少數人可分享,貧富對立更嚴重。   樓市要大跌必要無序大瀉,惟近年「高價」承樓的只係少數,加上金管不斷收緊按揭借貸,而家仲可以比四成首期買到第二套樓既都被歸入異能人仕、要呢班人驚青咁不問價去沽樓比人!? 難矣。成個政策只收淨一個空位比實力少既買家同呢班「異能人仕」陪跑,就後成世未買過樓既後生仔,可用廿幾三十萬首期九成上會買個上車盤做業主。 讀者顯然係現今房策既被打壓者,再買第二房的難度被收緊按揭政策提高,加按可至360萬,即360-130 = 230萬。比次前可盡套420萬又少60萬。你問筆者好唔好加按套現? 筆者繼<<樓換樓>>一書提出「專才、通才、庸才輪」之後,本文想提出兩個新類別,一係「窮中產」、二係「低稅數人仕」。   窮中產 此類朋友指收入高、而儲蓄率不高既人。呢班朋友既特徵係識享受、一年或會去3-4次旅行、而銀行儲蓄只得廖廖可數幾十萬。如有此症狀藥方如下: 1. 減少無謂支出、分清「想要」同「需要」先好用錢 2. 人工高而儲蓄少、即家庭借貸力高的、可是在買樓一事,欠缺了做首期的頭寸。如未曾買過樓可九成上會,為自己添自住房。如已買樓但小朋友長大了需要換三房,那要好行「以租養租」、即成為雙租族。 3. 如已有一房的,由於手上現金少,宜利用自己借貸力高去套出現金,補償自己手上現金少既特點。令自己借貸力及現金水平都維持在好的水平     低稅數人仕 此類朋友係「窮中產」既反轉特徵。即收入低、而又手上資金多的。可能各位心諗係咪玩野!? 即皮幾野人工但手上有500萬CASH!? 香港有呢類人架咩? 當然係有的,去除富二代一類後、有人係報比稅局既人工低、而自己每月實質豬籠入水,此類brother大多係做生意的。可能不少打工仔對老闆交稅仲可能少過你恨之入骨,呢件事其實政府唔係唔知道,打壓老闆令佢地冇心機創業,最尾中招既又咪係打工仔自己。   讀者profile當然係簡單一點既窮中產。聽完筆者講完呢個拆局之後佢都應該知點做。至於低稅數人仕點為自己補強借貸力,有一個一堂過既課程係5月開辦,先修畢買樓001知道取用借貸時有咩要注意,再學點將借貸力由冇變到有吧!     至於直接將樓放售,可即套5.2mil。要決定賣樓定加按好,要考慮到讀者自己準確的家庭收入為多少。如放售後再買配合新政策仍未令自己借貸力用超過50%,可行也!    

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兩個保本又收15%年息法門#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 筆者同意住宅樓價再升有限,但不代表好快就會跌。讀者40歲未有樓在手,宜先為自己買入細單位一個,對沖樓市再升風險。萬一往後低息期維持十年八載而樓價到讀者近50歲都未有大跌,讀者起碼仲有個單位仔自己搬入去,一個人用已經很夠了。至於長遠目標,一個人生活肯定用爭取正現金流為目的,不容有所犯錯。四十歲一輸大錢往後要追都無時間,亦因此現時要忍手不好買樓。   正所謂民不與官鬥,現時政府政策係要除了比成世都未買過樓既後生仔(樓市處男)上會之外,其他業主或前業主都要從樓市縮手。估計讀者應已註冊過曾擁有物業、即再買700萬之下樓房都要比兩成首期,若再入手500萬價值之上樓房要首期過百萬兼月供16000以上,實不建議。   當然讀者儲蓄率高,為可取事項。買細價樓,應以流轉量高的大屋苑及400萬以下單位為目標。在港島應未有此類選擇提供,相反沙田第一城、將軍澳、荃灣都有類近供應,宜買一間再「偷偷地」將其租出,再行以租養租。即用租出第一城既租金去補貼自己係港島東租屋,即可同時滿足自己的消費需求及投資需求,特點用兩間樓完成兩種需求,避開大部份人希望買一間樓同時滿足自己兩方面。可惜好既樓自然貴,往往買到dream house卻令自己供得好辛苦。變相減低持貨能力,到樓市一跌焗賤賣令自己輸錢。   資訊日益發達,泡沫形成及爆破也會比以前快得多!現時內地亦有融資及融券服務,即內地股市可買升及買跌。此事影響為市場不會再長時間持續上升或下跌。因為個市一跌得耐,就會有人賺大錢。,當然如你係好友,點會企定讓此事發生呢? 錢要安全留係自己銀包都要靠自己既本事,成語有云:「懷壁有罪。」看倌有太多既錢係袋就係錯,一係你分哂比其他人,一係你諗到辦法唔分比人。係咁既情況下經濟起跌的週期,會由以前三至五年,變為6個月至2年!那即是市場恐慌提供良好入市的機會變得更多,但大家應早為自己準備更充裕的Holding power(持貨力)!   買完樓比兩成首期,淨低約220萬,做法是不好買有價格上落的債基,反而保險更適合讀者,貪其零價格風險,唔會輸! 當然唔係街邊有人sell你既保險,而是可抵押及提供超20出年回報,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保險方案已提及。那讀者放入80萬,5年後保証又多近80萬,那買第二間樓的首期,就是用保險產出來。   至於另一樣唔會輸既事,係擺舊錢係李生既永續債券。息係低d、但李生永不會走數,每年收6.6%起碼令自己心安。進取一點,選另一個香港地產發展商,收12.9%一年,在收息課程已展示。若果讀者有近5.0mil現金,更可入手些REITS再做融資,借貸成本只是1.2%-1.3%,計及REITS有4-7%年回報不等,一槓之下過10%亦可以。當然呢件事有價格風險,無之前兩件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。讀者萬事小心,穩妥為上。不要急於一生三宅。      

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天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?

  諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。 諗 Sir , 您好,本人剛拜讀你的著作”樓換樓”後,即茅塞頓開,本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑,希望諗 Sir 能指點迷津。   由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作,一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子,發現獲得兩所物業後,把其中一所物業供至五成後,租金可當作收入一部分,以作日後購置第三物業之用。   本人年齡36,與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K. 2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$350萬! 問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅? 問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智? 問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何? 問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎? 唔該哂!! ANSWER: 數年前筆者朋友曾講過一句說話:無錢的人必須投機,意思係如果財政唔夠充裕,就只有進行高風險投資去搏一鋪!不過睇番讀者個case,本身有層九成按自住樓,如果現價吐現可以套到二百多萬,呢個數比上不足比下有餘,又無需要走去加大自己風險,例如走去兩公婆各自買一層九成按樓,一來個借貸比率大幅上升,只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的,坊間會有好多人同你講,銀行唔會check的,咁只係代表對方執唔執行,而唔係代表你咁做無問題,總結一句,現時市場環境底下,唔值得咁做。 回答番讀者4個問題: 1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。 – 2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,真係想食呢水升幅,都起碼單工程開始先諗啦! – 3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了,係唔係穩陣一點呢? – 4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!

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新方法! 零本金產出$11000月入#809

  諗SIR你好,有幸拜讀閣下〈樓換樓〉及〈收息論〉兩本大作,獲益良多,猛然醒覺要為家人計劃一下日後的生活。本人己完成十月的收息課,正等待上收息103課程。希望可以及早實現一生三宅的目標。以下是本人的資料:       本人和太太分別35歲,均從事社福界,收入穩定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分別5歲及2歲的小朋友,現自住九龍灣2房聯名單位,幸好早年買入,現市值 660萬,剛轉按7成(轉按時仍未認識一拆二的概念,因此仍然是聯名),吐現約400萬,現欠銀行按揭 420萬,每月供款15k,供30年。每月儲蓄扣除供樓按揭、供養三老、兩小朋友、月供基金及保險等使費,每月最多可儲3-4K。另外夫婦二人手頭現金有15萬、股票5萬及月供基金約10萬。       本人家庭收入不高、儲蓄率低。在修畢十月的收息課後,本人計劃投入200萬購買債基,收取10-15%的年回報,另外投入30萬購買(5年115%)的保險方案,改善正現金流及增加儲蓄,為下次入市作準備。現在希望諗SIR指導一下,以上計劃是否正確及如何才能夠完成一生三宅的目標。 社工仔 answer: 讀者明白了自己情況,低儲蓄率及少現金流。至於收入在對比香港水平算是不俗的,兩個人搵七萬幾,其實已為不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只係用剩幾千蚊,萬一咩大病都只可由街症排起,實在令人感唏噓。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而無暇陪伴家人,呢類香港人用窮中產黎歸類。   要解此象,一是放棄窮中產所謂的享受,二是要找出資金為自己套多份糧。正所謂人搵錢辛苦而錢搵錢更容易,好在讀者早年有買樓可套出一大舊錢,我們本案對套到四百萬或四十萬既人都我比方法應對。   套到四十萬既人 先講賺少既一位,即係如讀者遲買樓而只能加按出40萬,咁加埋手上都係70個,可以點搞呢? 由於套有40萬令每月利息支出減少,每月只七百幾。咁讀者不妨在今年看好亞洲債,入手年予10%的人民幣債券基金。留意現時有一間銀行提供將人仔基金轉為債基之服務,更能同時轉變貨幣本位的。我們存人民幣而提走澳洲紙,變相沽空澳元。澳元另投放債券,夾埋人仔債券基金我地約用70萬就收到115000利息。回報16%。當中之風險,係澳幣升而人仔跌就大鑊。不過在2015市況,中國政府開始實行寬鬆貨幣政策,而澳元剛減息幣值亦不看好,上述之設置,為睇淡澳幣而設,令收高息之外更有賺價的能力。   由於讀者已將手上資金用盡,為求保險,宜在實行之前向一家銀行開立循環貸款戶口,萬一要動用資金或自己慘被call loan, 雖循貸收4至6厘不等更有年費,不過逐日計息加上借一晚都得很切合作流動補倉資金的需要。當然呢個方法係假設一個人去到盡,現實上未必會用哂每一蚊去投資更要利用循貸。留意認識不同類別的貸款之特性,對理財好有幫助。就好似諸葛識借東風一樣,靠實力之餘亦要他人助一把。   套到四百萬既人(行零成本) 至於賺多有400萬既一位,宜利用一些新服務。可以將錢存在一銀行,而享有該行提供的無抵押借貸服務,年息4%。息口唔係平,勝在存在該行的400萬可以隨時動用或轉走,另亦由於無需硬性規定存款金額,所以只能將有證明的資金之30%作借貸上限。變相只要出示400萬,即有120萬資金用4%奉上。淨低環節,當然係選取超10%的收息物。計120萬每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班債基方案為120萬之15%,月收$15000。那每月淨賺11000。四百萬資金保存完好,可以轉走買股票又得,在該行當新錢做定期都得! 無啦啦又有11000落袋。筆者定必努力落區,將每月最新可找到的有用銀行服務提出予大家!   所以讀者,可以保存哂400萬在手而用借番黎既120萬收息,每月為自己月入提升11000。當然400萬用作收息或其他投資、產出月入將很不錯。本篇先介紹零資金變出錢之法。    

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