解救兩萬八要養一家六口的男子#1006

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讀到諗sir文章令小弟獲益良多,本人乃庸才一名,今年37,從事資訊科技工作,現時月入28000,太太為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。   資金: 現金約40萬, ibond 11萬, 股票:2萬 太太: 40萬現金,佢只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月亦要給自己父母及家人家用,儲蓄所餘不多有   我一生平凡,唯一好彩係沙士前無聽政府講去買樓,係2003年11月反而將用全部積蓄加親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值308萬,只剩30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。   問題: 想利用借貨力買樓放租。現香港價貴、應否買樓? 本人聽見買日本樓收租,有點似我2003年買樓的情境。即當地樓價即使唔大升都不會再大跌。因此因此有想按香港檈買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 或買本地樓收租仲有冇選擇?   answer: 讀者是一個負擔頗重的人,28000人工要養起碼六個人(夫婦及孖仔再加起碼讀者一邊父母)。理財的目標應為減輕自己每月支出、及為日後再買樓提供首期。   先答現時讀者買香港樓是不智的。既有樓自住、工資亦不高、逆政府意再買樓投資、一是先交重稅、二是萬一遇上樓市下滑會因持貨力不足而有覆沒風險。當然現時未有樓者依然應平買一間、按自己意願或專家意見去估市升跌實在不智。留意讀者可在港「生存到而家」的一大要點╴係早早鎖定左自己居住支出為$2600/月。   筆者自己在專欄提及的樓市升跌看法都只屬參考、真正穩妥是時刻保持至少一半借貸力在手等機會蒞臨。好似讀者、2003年只夠膽係屯門買左個細單位,出現樓市大跌你放手大買特買只屬個人幻想,真係要做個人資產要相對豐厚才成。若你仲等緊樓市低位來臨,要睇睇個人資金是否仲夠頂。唔買樓都可為人帶來風險。   買日本樓、可以是已有幾項被動收入的投資人再比自己的新一個收息選擇。惟讀者收入只單一而支出六個開,好應用最易明又籍單既方法為自己產出「多一份糧」。自己及太太有近90萬,可用當中50萬運用債基方案收息,50萬收12-15%即每月$5000-6000,應已夠孖仔再長大日後要讀書的新開支。另外自住樓好應力按,可以聯名一拆二再按爆八成,套出308*80%-30 = 210萬。按爆後還款多了210/259*10000 = 8100、而210萬當中30萬拎去做double保險,為他日再買樓的首期提供出處。而淨低180萬再做債基。呢舊錢可保守一點、只收息8-10%,所買債券類會平穩一點2015年全年波幅在+/- 2%之內、而產出利息為月$12000-15000,扣除供款後有15000-8100 = $6900。加埋原有的5000-6000讀者家庭收入已淨加$12900,等於老婆返工份糧咁滯。   淨低30萬、買double保險。幫加息,侏險回報可在double之上、而少都5年取會70%、即5年後30萬會約再變多30萬、那60萬於當時可看樓市有否新局面再買樓。宜現時趁樓市仲係高位加按、萬一大跌拆後金額減少、得出月息亦少。

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希望增加被動收入的人#993

hitler

你好諗sir, 本人已閱讀<<樓換樓>>及<<收息論>>, 剛已留位收息101/DV26, 本人庸才一名, 學歷及收入不高, 猶幸當年勇字行頭借盡幾年內買了兩個單位, 以後生活有了一點保障, 現想用現有資產增加被動收入, 及早完成一生三宅, 還請諗sir抽空賜教.   1. 本人38歲已婚, 有兩個小朋友, 太太33歲全職主婦   2. 月入42K, 每月儲蓄10-15K   3. 物業1: 2009年買入, 屯門兩房單名持有, 現值4.7M, 每月供款$5200, H+0.7%, 欠款1M, 自住(暫沒有換樓需要)   4. 物業2: 2004年買入, 屯門兩房跟父親聯名持有, 現值4.1M, 每月供款$4900, H+0.7%, 欠款800K, $8500租出(基本上全權擁有,當時只是借父親名)   5. 現金+股票+定期約值1.1M, 除按揭外沒有其他貸款   6. 借貸力 (42000+8500*0.7)/10000*2.59*50%=6.2M, 已用了29%   7. 太太沒有貸款及未曾持有物業   問題: 現想加按套現投資諗sir介紹的收息物, 用甚麼組合及投資額較為可取及低風險? […]

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加按後產出月入篇#978

美元兌人民幣-2

諗Sir,我是收息101(batch 25) 及在兩星期之前上完103的學生(坐在你枱前幫手釘notes那位),因為加按啲錢已經到手(每月要開始比息),所以比較urgent,因為年紀不輕了,好驚會做錯決定, 無得翻生, 希望你能抽空指點怎樣分配,不勝感激!   本人39歲,月入 $41,000 (另加傭金 $13,000– $29,000) 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有2小孩 (幼稚園和小學)   兩人資產: 問1)     本人名下港島自住物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市價$7.53M,已在原銀行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按資金的利息是$41xx利息),加按後total月供 $17,900   想問加按後我(未計丈夫), 共借了$4.16M,是否淨餘借貸力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31 還是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?   之前你的建議 — 在收息101下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。— 現在會向這个方向邁進。   要等到下年10月賣了丈夫屯門樓会返多1.2M,及才會入手舊樓間套房,現在連同按出的2.26MIL共有cash $2.61M   問2)     決定將$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 淨餘 1.61M, 怎樣分配? 在堂上介紹了3隻債基,應分散投放,還是只放HY Bond Fund? 或有什麼建議?    問3)     見double保險計劃近兩年也派小咗息,會否對double效果有影響? 另前幾天看見case#971,你提議將900K分3注,每隔1.66年買一份30萬的,由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%?為何能double 20%呢?   ANSWER: 讀者計借貸力的方程無問題,不過一般人的借貸力會比計出的數目小,因所持有的信用卡同貸款會不同程度咁影響最終數目。佢可以自己預鬆些少、至於想精確知道不同借款對借貸力之扣減、及怎為借貸力加添可參考001課程。另讀者已報的003,較傾向教授樓房投資人需知的租約點簽、劏房及一拆二再按爆呢D進階之事項。相比買樓001是基本的授予買樓應作步驟、筍盤何處尋及點計好借貸力作出哂預算先去買樓、唔好簽臨約「上左馬」先發覺借唔到之餘又要比未諗過既稅。   另,重申收息技巧只屬中期的。因債基或直債或乜乜乜保險,都只能隨時間提供同一銀碼的收入,相反人既洗費隨年紀大而上升。樓房值錢之處,係租金收入同通賬齊升跌。至於2.66MIL資金有1.0MIL放係MORTGAGE LINK戶口減少利息支出及備用。淨低1.66MIL,建議由最低風險的TTL BOND FUND開始,用港幣做穩打穩紮行埋債基方案收息7-9%。由於TTL BOND FUND風險較低,建議一投便可一百萬,在隨之而後的數個月觀察派息是否達標,即在月$5800-7500之間。到下年第二季開始才將原本在TTL的轉去同公司的HY Bond Fund,點解咁做已在堂上說明,其實不外乎都係慳洗費及免被銷售人員耍一輪,另外當然轉後息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,應符合讀者要求數目。至於點決定債基要減磅及出現咩信號要連債券都要「走鬼」,這已在收息103已授。   至於DOUBLE保險所派的息口是與外間息率掛勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分別不大),因此這幾年派息在低點,少不免。當上已計過用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回報只76%,無DOUBLE效果。如加1-2格(即美國可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保險可以達到倍回報。當然,另一個方案是唔理幾多息,放夠8年,咁存40萬可以多成80萬走。即PROFIT=200% 由於是保險,無CALL LOAN風險。至於保險公司的倒閉風險係要承受、惟只要你清楚呢類業務、或是根本擁有一間保險公司,你會知道保險公司擁有太多生意上的有利條件,要佢執實在太難了。   有關「每隔1.66年買一份30萬」係咩?,只不過是明白DOUBLE保險過後再行的一個小方略、令成筆錢享12-20%回報而平均存放期由5減至3年。其實5年將錢DOUBLE,較認真用複利計年回報應為15%。不過有人將100%回報就咁除5,得出每年20%之說法,若以複利計算作審核便知唔妥。點都好,依筆者所見無論一年15%定係20%,已令不少人滿意。

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超頻爸爸怎問老闆取回人生?#973

N4

Hi Lum sir, 我是收息班的學生也讀完你三本書,覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下: 本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。   資產 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k 4. 已行債基,投500k, 月收5k 5. 股票100k, 蟹貨 6. 現金300k   債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.   由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流及完成一生三宅。   個人想法如下: 沽出大坑物業,住將軍澳,得12m 開展直債,一年如收8%,每月可得80K,但這與一生三宅方向背馳而且在現行辣招下會令之後兩樓成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。   不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time (9+4+2.8*0.8-2.5-2.3-1)/2*2.59=12m , 10/12m =80%可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望lum sir 不吝指教走出正確的路。   萬分感謝!   超頻爸爸  ANSWER: source: 金管局 典型一個香港窮中產、出入大坑毫宅、生活質素很差。需要靠理財去改善自己生活質素、而唔係去搵錢。本案讀者已累有一定資產、月薪亦接近10萬水平,惟人近40仍靠自己雙手去爬,忽略了可搵人幫手及乘勢而上兩項生存法則。   如何出示合適證明、令銀行借錢比你是一種技術。低息環境應在2016年不變、而看倌亦需戒走「唔好爭人錢」呢個想法。沽空物品的方法就是要先借,只要你評估好自己借貸能力、及了解到息口是低廉的話,借入港紙「先沽為敬」實為上佳策略。試問歐洲同中國正發動印鈔機之際、美國怎可獨善其身將息口上推呢? 人行已幾度降準、歐央行有暗示12月會擴大貨幣規模,各位手上的鈔票每日都有大量供應。 […]

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[諗sir]為升學鋪路、英國樓是否好米路?#970

N4

你好諗sir   我是係101收息的學生。今年中有一次海外物業展,聽經紀講「五年後將軍澳係下一個太古, 那”Warwick will be the next London”」。我知有University of Warwick、但諗sir你認為英國樓好買嗎? 我聽完你講的收息物,實令我15/16,難作決定…..   本人夫婦同是40,穩定工作。一仔一女。月入各3.5萬。在港有宿舍住不用買樓。好後悔當時結婚無買、而家已經追唔返。好在儲蓄都有些少、現時夫婦合共300萬現金。見香港樓咁貴,300萬比首期都唔夠,將錢用黎買英國樓,第時就算冇人租都可以比阿仔讀書用,可以嗎?   小小明   answer:   英國予人的感覺除左讀書、仲有踢波。係呢個發展咁成熟既地方去投資、仲有冇機會呢? 剛好筆者有個friend李生真係於Warwick更北的伯明翰有個物業。李生係個打工仔,上年於英國工作時順道係英國買左間二手樓。情況有別於香港出版講英國樓的本書,由於唔係英國公民,在當地買樓遇上不少困難。筆者更同佢拍左段短片等佢講下當年點解決(下次連同文章附上video)。 亦談談潛在買家要準備既野? 最重要係問下我個friend覺得英國樓回報點(是否豐厚)?   由於非英國公民(only working visa)、試過打去幾間經紀問,都逐一被「耍走」,後來發覺係英國買二手樓同香港比較,確實大有不同。先講報價,英國買樓陳生話唔係用呎(或米)計的,樓盤資料只有幾多個廳幾多個房加上價錢。原來英國人比較價格多用幾多個房加上邊一區,例如荃灣既三房兩廳,就多在某一價格水平,好少細微到逐呎計。這也顯示了香港真的名符其實是寸金呎土。若樓房間隔去到複式大單位的,因特色關係會明示呎數多少。   回望開頭被「耍」原因,皆不知在當地買二手樓要先取銀行的AIP(Approve In Principle)。香港人買二手樓多是簽臨約、再去借錢。買樓001就是幫大家避免買左樓島知借唔到錢呢個困境,及做多步令原本借唔夠錢買樓既人變借足! 相反英國則是先問銀行借錢,睇下銀行可借幾多,再出示批文比業主才有賣家理你。   那究竟李生買左D咩? 係伯明翰既一個公寓單位,位於火車站旁。睇好當地學生客多,而買入價用1英磅兌12港幣計,買價為約1,500,000港幣。相比倫敦較內圍的,同埋格式要比3倍價錢或以上。入手後陳生好快放到租啦! 月收700磅。而當中究竟稅項及雜費要扣返起幾多,會再係下一集文章探討下。   伯明翰城距離倫敦1.5小時火車車程。筆者自己就未去過當地。不過亦再深入問陳生攞左兩個係英國選區既小TIPS。就當你決定左係邊個CITY(城)買樓之後,亦要小心選擇區份。比較好選保守黨勢力較大的地區,不要選工黨。英國地區分黨分派,而住在工黨地區的人一般治安不太好,比較窮,欠租機會大。若然你未搞好工黨保守黨係乜水? 可以由末代港督肥彭開始wiki一下,了解清楚。   另外,李生話要留意英國人流流量比香港少、工作速度慢得多,你睇英國要幾耐過妥一張支票就知。基建發展係有,但比香港慢。何況香港人幾辛苦都要買樓或要焗住捱貴租,惟英國人山窮水盡時有政府social housing(資助)。   先講講筆者自己,由於已做完李生的訪問,雖不在今集揭示稅項但點都唔及香港投資零稅率咁瘋癲,所以好似本案讀者咁有cash在手,應將一半投入債基實為恰當。計為1.5mil,收息10-13%,即月收$12500-$16250,呢個回報係外國買樓實難搵到。當然筆者亦同意英國的法治健全、加上歐洲大陸連同俄羅斯近年在不少不穩因素、這反而突顯了英國作為資產儲存中心的好處。係做好香港一房加流動性高的債基後、用餘錢買下英國樓亦屬可取。詳情如何、下章再解。

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應否趁機入市買樓?#969

investdollars1

(Translated by google) 親愛的諗sir,   非常感謝您的分析和博客!我們從你身上學到了很多東西。非常感謝你。 我們非常感激,如果你能分享一些你對這個案子見解:   年齡:40 收入:港幣50,000元。 自用房:丈夫家庭擁有的財產。無抵押貸款。再融資是不成問題的。 現金:4百萬 投資: 收租樓1:買入價:1.7 MIl,市場價值:4mil;每月房貸:5500;月租:11K。 收租樓2:買入價:3.7 MIl,市場價值:6mil;每月的按揭:10500;每月租金:15000   目標:產生被動收入港幣50,000相當於未來退休後的購買力。目前,就當未計供樓成本都只有50%完成   問題: – 如果為了實現目標可在當前的市場再買房? – 你對工廈建築的看法? -Leveraged債券也是一種選擇,但如果債券有到期日會有再投資風險(re-investment risk)嗎?   非常感謝您提出的寶貴意見。   answer: 要知道讀者應否再買房,先計讀者總借貸力為何及用掉了多少。讀者有租金收入,加先生人工,借貸力為[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房貸可計為(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil,需假設收租樓1及2的樓齡不超30年。當然更精準的物業衰齡界線不在此談,其實間樓新舊令價錢走低主因不在外觀、而是其抵押力。   必須戒掉單憑估個市升定跌去買樓,香港人估樓估股票升跌估左咁耐,修成正果的無邊幾個。知自己借貸力有多少後、再計現用掉了多少而決定買唔買樓未遲。好似讀者咁已用掉一半,再買樓是不合適的。換作有些人的說話,就係:「你要有一定實力,才能食得起個類大茶飯」。筆者自己再添些想法,就係「突然中獎」只屬「痴心妄想」。窮人奮鬥成富翁的故事可能用一集「鏗鏘集」帶過,但其損耗青春之程度實難用言語而喻。各位嚴禁打機或睇卡通片上腦,以為「上位」只係一瞬間好像「變身」般既事。   樓就叫左佢咪鬼買,那讀者未來一個年頭,應怎去渡過? 首先老婆雖無做野但如安排得宜絕可提供借貸力。惟未有經驗者去自行試作小心被銀行懷疑騙貸,變出借貸力可參考買樓003。另外樓好應趁高加按套錢。因加按息口只2%、而收息息口可達10%或以上,即可賺取息差。了解各收息物的風險及特性後,安排1-2種為自己產出正現金流。   有人質疑加息會否令按錢成本上漲,從而令賺取息差的行為受阻。先了解如用債基收息、據過往樓據收益同美國息口掛勾,即如按揭息口加至3%、債基的派息可上調至13-16%,同樣的息差仍在。何況債基無年期,收息計劃可隨時停止計數。至於double 保險、直債做的融資有cap息口上限,保險計劃一般派息跟隨美國息口,即如老美加息可令double保險更double。當然如老美有能減息,可能double保險會做唔到100達在5年內之回報的! 留意保險及直債方案好大機會令投資人達成70%或115%的目標。但如保險公司倒閉、或美息口竟可在0.25%再減,在此極端情況下投資人的收益或不能達成預期目標。世上是沒有全天侯保證年10%的投資,請花時間了解各投資物特性才作運用。   對於工廈看法、一是選工廈單位老闆在行、打工仔唔在行。因真正用家係老闆、而唔係工廈返工既同事。二是經濟下行工廈不能租出概率高、相反住宅就一定點都有需求。   最後很高興有讀者發問債券之re-investment risk,因較少讀者會睇到呢個範疇。意指萬一直債到期後萬一搵唔到類似既直債投資點算? 其實企業一般都會作債務掉期,你幾年後到期的直債自有同公司類近既直債比你再買。好處一當然係投資人減去再投資風險、二是企業又可以將原本到期要回水的債項再swap,一舉兩得!   

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勞碌半生仍得個桔嘅窮庸材#963

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  諗Sir, 本人有幸在Facebook 看見你的Blog及後拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>, 突然為自己人到四十而感嘆!雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘,但有感過去不善理財,實在浪費左太多機會!希望諗Sir抽D時間為我地呢班勞碌半生仍然得個桔嘅窮庸材指點一下迷津,不勝感激! 本人39歲,月入 $50,000 – $65,000。 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有1女(11歲) 及1子(4歲) 兩人資產: – 1)      本人名下港島東自住3房物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市價$7.53M, 現申請在原銀行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之資金会係2.15%息,加按後total月供 $17,900 2)      丈夫名下(因同朋友合資, 將來買出後各佔50%)屯門物業2013年10月以$3.25M購入,現市價$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,當時七成上會,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。現低於市價租給朋友,但只能cover供款及管理費。會在SSD完後賣出,太概可套$1.2M 3)      現金350K放在屯門物業存款掛鈎按揭存定錢 (大概2%息) 4)      股票值800K (除時可賣) 5)      有份Aviva 基金單, 月供$1,500, 已夠10年隨時可賣, 值$220K – 家庭支出龐大,因要照顧雙方家庭,子女在私校讀書,每月只能儲$15,000-$20,000 本人對投資一概不通,債基、直債、保險也不知道是什麼,真正的庸材。未來意向買樓發展 (尤其想打造套房),要實行一生三宅之目標,因新套出之資金会在9月至10月左右成交(加按資金后每月$42xx利息),現不知應怎樣運用理資金。自住物業加按後,只淨餘丈夫的借貸能力,但有尚未有物業之家人可合資打造套房 (每人佔50%)。在物息到合息單位之前,有什麼低風險之收息方法? 等家中新工人到港後打算收讀諗sir 的課程,那个課程合適呢?買樓003? 心急的庸材 ANSWER: 勞碌半生仍得個桔,原因一當然係支出大,為了仔女的教育。另外係兩個人搵錢超過4個人洗(起碼兩夫婦兩仔女未計高堂),好應趁後生就招幾個租客同自己一齊儲錢,自然行得快,亦可提早係40歲為自己鎖定「勝果」。   好似本案夫婦,收入算高而儲蓄力低,是典型的窮中產。庸材依筆者<樓換樓>一書所述,應是收入低但仲可靠部署去用買樓去改變命運既人。可能不少讀者對「買樓能改變命運一事」有質疑,但本BLOG至少有一半個案的低收入讀者都係靠手上間樓改變自己命運、例如每月多幾萬銀收入、或提早做全職媽媽。有人問而家買樓是否仲合適? 若你手上兩間樓都未齊,仍應考慮買樓。樓價走勢預期雖未及之前樂觀、但不代表樓價會大跌提供入市良機。何況樓市大跌永遠配合失業率高企加上銀行收水、趁大跌市就當借到錢入市,心理壓力比揸股票蟹貨更難受。   丈夫間樓要放走是大方向、自己港島樓要按盡是另一大方向。丈夫同人夾份買樓未用盡槓桿,好應在45歲之年把握最後機會先舉債再讓時間令其貶值、而用套房收租比一般單位提高更高之回報率,正現金流產出率為10-15%。至於股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保險不合現時理財目標,好應贖錢。   […]

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月入三萬的香港人#954

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Hello 諗sir,  本人38歲,月入33,000, 儲蓄: (股票+現金) = 450,000 每月可儲: $20,000, 沒有負債 如果現在想買新樓自住, 想請教以下問題: 如果買一棟450萬新樓, 買家提供二按, 是否可以負擔? (因為我是新手, 不知道他們的優惠是如何計), 又免30個月免息免供是否優惠? 2. 因為銀行批360萬, 可否借足90% + 發展商的二按? 3. 你認為我應否儲多一年錢, 本金多些時先去買新樓? 如果要增加現金流, 買股票是否可行? 多謝你的意見.   answer: 讀者未有提,假設為單身。38歲半百萬在手3萬銀月入、都算一個典型的香港男士。正所謂呢刻餓唔死、但遠望前景睇唔到什麼好風光個隻。當然筆者不能幫讀者代答、只是為大眾港男之心態演繹。既然施老闆話佢人生第一次買樓係36歲,咁讀者而家拖到38歲,想趁發展商「幫」你借埋二按上會,買返一樓在手是否可行?   要知發展商提供的二按,是要符合一定的條件才能獲低息借貸,唯買新樓一簽已是必買必賣,繳付訂金後才「包借」的條件比想像中苛刻,到時要賠訂之餘更要補差價,50萬積蓄隨時「沒頂」。咁樣講到買樓好似太兇險,惟業權交易一事大家仍應努力去學習箇中細節,因樓房是在港穩定而又最有把握令人致富的法門,缺點係慢,最起碼都投放10年才有所成。若不想等那要考考自己有冇眼光買股賺錢、不過筆者在銀行工作一段時間,見到買股贏錢既人太少。   尤其資本少的,無坐貨能力、入場都是被宰殺多。有讀者問收息課程是否適合初學者? 客觀地介紹課程扼要 :  其中一部份會交待筆者建議之投資概念、解說香港人的投資心態為何被銀行及經紀扭曲、及講解有那些法門才是真正助人累富的。但說明一朝致富無可能、知自己位置而作出改善、用樓的良好抵押品因素加上債券保存勝果之功能、再依時在股票市場進取,究竟時機及資金分配應在何份額、這一一都在面授時講解。   筆者今年初在博文已叫大家留意新樓條款,在「應否買新樓收租?#799」提及:  呢個新盤即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。不少人簽約後先發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。 咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5%是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。   當然,每間新樓的條款都唔一樣。但而家用15萬就可以上車做招徠的、不其然令筆者想到專搵樓市新手蝦佢唔識唔問最尾被死焗供樓上會的故事。另外留意新樓呎價同二手樓在同區呎價貼近、但地點就肯定係二手樓多在已發展區域。經紀能「補飛」的、就係sell新樓周圍有基建、有發展潛力。係正確不過唔知買家幾時等到。30個月免息免供是否優惠? 最緊要其實睇30個月之後你間樓比而家平5%/10%定係另有睇法。現在長期樓花湧現、再一次重申: 樓市唔升唔代表佢跌,可以在+/- 10%之內橫行。就當上落夠20%,而家中原樓市指數跌20%都仲有120點、都係不少人未能負擔之價格。     至於讀者借唔借到錢? 這要看讀者本身職業、所提供文件才能決定。另外留意佢唔應該問借唔借到、係應該問「能否用低息借到錢買樓」。樓市新手遇上老練經紀加發展商、只好說少事多磨、筆者無謂阻人發達。              

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補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

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*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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低收入低儲蓄怎保本增現金流?#946

[龔成] 跌市追揸沽Q&A

諗 Sir   上星期偶然發現了Homeblogger, 閱讀數位個案後己忍不住立即買下<樓換樓>及<收息論>, 而以上兩書的內容更令我這隻井底之蛙由如跳出井外去, 自知投資方面一曉不通, 特別債券, 基金方面原來可在保本的情況下還可有相當的回報o 本人自小只有儲蓄概念而收入低微, 現只希望可將緊有的儲蓄來增加正現金流,敬請諗Sir可提供一些意見及方案給我解困, 謝謝!   本人40, 月入只有16000,自住家庭雜費及父母生活費用 7000, 自己日常日活費用2000, 儲蓄 7000. 丈夫42, 月入約26000-30000自僱人士, 承擔退休父母的所有生活費用及15歲兒子之所有生活費用, 自用搵食車供款及自己生活費, 零儲蓄.   家庭資產: 1)2003年49萬買入自住居屋(未補地價), 無按揭, 本人單名持有, 打算一直自住 2)2013年以238萬, 由丈夫單名持有八成半按揭, 30年還款期購入沙田細樓給兄長自住, 收8500, 供7600, 利率H+1.7%, 本金 4300, 利息 3400, 尚欠200萬. 儲蓄: 60萬只存於按揭戶口收取同樣利率   由於家庭負擔較重未有勇氣大膽投資, 請問在如此低收入及低儲蓄的情況下, 有否保本方案可令正現金流増加來應對通脹? 心急人上   answer: 更正讀者所述、筆者原本想示的意思係債券、ETF、保險都可有相當不俗之回報。至於保險同債券、是有保本功能的。關於基金的見解筆者在堂上再述、必定令學生省回不少洗費。相反免費可獲的窩輪number令人輸多贏少、不少人更淪為股票number推銷員、大家好要留意。希望配合blog文閱讀、書本的知識可更有效傳達。有讀者覺得自己係井底之蛙、皆因香港人被一眾輪商、券商及經紀蒙蔽太久。   讀者家庭收入確實不高、更致命的是先生為自僱人仕、借貸力不被銀行計算。好在2013年有買落私樓一間、夾埋未補居屋起碼叫有兩樓在手。係成家人儲蓄只7000的情況之下、有咩辦法在40出頭開展些正現金流、為退休生活開始部署? 先說明、若看倌是月入十萬再三宅在手加上平時冇咩洗費、40出頭仍未需為退休打算。但若好似讀者咁只得一副微型引擎、早想早出發為自己打算是必要的!   […]

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