變出首期買樓唔再等上車 #816

諗sir,   你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經報了買樓001的1月班。發覺現金流可以這樣產生的。但我多番思量過,我嘅情況很難去做到一生三宅,有一生兩宅已經很好了。   我情況如下:   本人:散仔消防員一名,31歲,早兩年已婚(等緊宿舍,但應該可能排十年八年),月入23k ,之前問政府借錢在職讀書(欠大約 100k)。 太太: 文員一名,30歲,月入18k,兼職5k。   家人在藍田有未補地價居屋,08年買入1.68m,市值約3.5m左右。因未補地價,所以知道冇得加按,就算有,我都唔想麻煩到兩位老人家。現住在父母家,每月家用9k,保險兩人合共3k,每月兩人合共開支12k,每月儲蓄17k,現金300k。   小弟早年因結婚已花費了不少儲蓄,加上在股票市場亦損失不少,所以儲蓄亦不多,眼見樓市亦只升不跌,每年通脹高企,所以我都希望能盡快上到車,用諗sir 書中所講在低息環境下(借港元沽美元)的方法去做按揭攤長30年去還來抗通脹。   小弟亦知自己借貸力極為不足,(18k+5k+23k)x2.59/10000×0.5=5.95m (還未扣學生貸款),但小弟想用太太一個人名義去置業,用盡9成按揭,然後租給朋友住,所以是否揾一啲單幢式舊樓去入手?小弟亦睇過紅磡,土瓜環及屯門區,但尺價已升不少,請問諗sir 可否給我一點建議及應選擇邊個區分比較好呢?   還有,如果我親人是自己開公司的,報稱太太在那間有限公司做兼職,這樣銀行會視這份兼職能成為太太收入的一部份嗎?   最後想問諗sir, 我應否用綠表去買居屋,因為公務員用綠表去買居屋,可以用半成首期去買,但如果用咗這個褔利,就會失去住宿舍的權利,除非到時賣了那間居屋,然後等一年才可再申請宿舍。   盼望諗sir 的良方。   Sent from a good reader ANSWER:   祝大家新一年生活愉快! 盡快為自己產出足夠現金流,從公司「贖身」之後用多些時間從事自己熱愛的工作! 當然如你現在的工作令自己心中滿有熱誠,那真十分恭喜! 本案讀者是位捨身救人的消防員,救人於一瞬間。比對於理財,在財務上拯救自己實需長時間苦幹,那看有如何良方解救。   讀者是借貸力不足加上儲蓄都不足,自己屬無殼蝸牛寄居父母家。早年結婚用盡積蓄,建議大家如未有能力結婚同買樓兩兼顧,那用錢去為自己添置資產更實際。結婚選擇個較普通的時地,只要雙方肯花心思,場面一場可以好感人,好記憶不一定同錢掛勾。另外一點,「等」字確實係害人不淺。有人因為「等」而停止找尋其他出路、錯失時機。本案讀者「等」公務員宿舍,或因此而影響了自己在結婚的花費預算及個人事業定向,希望大家新一年先做好積極、再衡量是否願意付出「等待」的代價。   有一個方案其實好合讀者,係買樓的首期可以借返黎又唔使落信貸資料庫。由於讀者係消防員,借錢客易,宜問銀行用此方法再安排幾十萬,然後比太太單名買樓,九成上會。在太太九成上會時一般會問及借款人之首期來源,如申請人自己在幾個月內有申請過借貸,就當計唔計入信貸資料,只要比人望到有搞過借錢都十分令機構懷疑首期之來源是否由儲蓄而來。至於九成上會答首期舊錢係問人借返黎,一般申請都不獲批准。所以用先生名安排就好很多。   用先生名借、太太單名上會,夫婦同心合力即可完成,懂得此種安排即不用計落信貸資料庫,成個首期真係可以「變」出黎!當然借左係要還,樓都要供,只不過係為呢對夫婦先搞好上車願望唔使再同父母住,比起自己夢想3萬炒到300萬黎搵首期更實際。另外太太一個人上車明白借貸力不足,那可否搵親戚出份大糧比佢? 是可以的。不過唔係就咁寫幾張支票「扮出糧」咁簡單,讀者要完成「變」首期加「即時增大借貸力」兩件事,買樓001只能幫其了解基本,已在堂上指出如何深化技巧去令自己借得更精明。   最後係區份,已親身解釋了區份跑羸因素為何及未來跑贏區份。太太顯然最盡都係入手320萬之下樓房,雖借貸力可以因「控制」人工而任加但都要睇下自己供唔供得到! 大埔翠屏、青衣翠怡、荃灣荃德都有些好選擇。至於為什麼讀者在第一間樓不宜由單幢樓進發,相信他已在馬年習得! 羊年應有一個好開始!

Read more

如何比買樓收租更進一步? #813

諗Sir您好 我算係你半個fans,已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>,上了收息101至103及買樓001至003,之後做了以下動作: 1. 自住樓轉了單名,市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地區(為小朋友),月租14k 3. 停了所有基金供款,及encash了一部份出來 4. 買了一直債 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 買了基金 China market 9%,每月收3.8k, 夫婦共月入120k, 三十幾歲,還有cash 1.8M, 人仔 600k, 之後想diversify risk, 請問師父: 1. 下一注點買好?直債、債基、日本樓、劏房也在考慮… 2. 睇左個上水樓2.8M,如做劏房,應可月收20k,另一問:如劏房火災有人傷亡,我有刑責嗎? 3. 其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢,有何合法避稅法? 4. 美中歐,那個market和industry較睇好? 萬分感謝!!! 心急fans上  ANSWER: 年近歲晚,多謝大家仲有花時間睇下homeblogger,不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色,筆者有幸在當中擔任策劃角色,當中之經歷及對個人成長之啟蒙,實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既,唔係錢又或者什麼財務自由,而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色,看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作,實不枉筆者每日埋首文字工作。   要知道,書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的,除了一些親身經歷及見聞外,就是從書中學習到的他人智慧。   讀者修畢103,做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」,即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓,從而改善居住質素又可援近校網,每月自己收租再對比新租金的差額,同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財,此幾年應好潛行及努力儲蓄,在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次,利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。   現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月,直債$12000/月,供樓為280/259 = 10800加租樓-14000收租$18000,合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000,雖少但總好過不少人吧。   要分散風險,其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物,計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做? 好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套,融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年, 或$11200/月),係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差? 咁當然不是,對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債,變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易,又或有資產者可以有比樓更低的融資成本,所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。   比起大把人買的股票,筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告,真係叫人買都難(除了^2823)。 如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野,咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」,又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見,其實只不過因為金融機構在港「食水深」,將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食,最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。   回應讀者問的劏房,可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅,在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的! 主動報稅準時交錢係大家應作行為,有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的,那又是易一回事。  

Read more

無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

Read more

早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

Read more

35歲迷惘人變作organic! #760

諗SIR, 您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪. 本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭. – 本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧…. – 現在希望諗SIR指點一下小弟; 1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行? 2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見? 3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢? 謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利! 迷惘人上 – ANSWER: 最要比讀者既建議,係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄,一係已達成財務自由,向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功,明白讀者要支付父母支出及租金,惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加,恐怕未有方法去達成目標。 – […]

Read more

三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

Read more

公屋仔零首期買樓 #743

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,結婚都用左好大部份既儲蓄,結婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦,因為本人現在買不起樓,租屋的話會生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬),3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),儲10K 本人手上: 11萬 現金,4萬 IBOND,股票8萬 (現價值蝕小小,主要買恒生指數既股,諗住收息,現在睇完你本書,知道有更佳方法,有需要可蝕小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K 老婆手上: 30萬現金,2萬 IBOND – 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。 本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確? 以我們的能力,如果買樓收租,可以負擔到多小價錢既樓? 本人知道自己未夠LEVEL去財務自由或有幾個單位收租,所以先定目標是有一個400-500實用面積既自住單位,同一個出租單位。 – 另外,有經紀給我2個儲蓄計劃,話好岩本人,睇左本書知道“雋陞“計劃既“預期金額“係估計的,但經紀說最小一定有80%,咁值得買嗎?? 人民幣5年儲蓄計劃是否比較好一點呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 讀者係個典型香港人,其實人工都唔係佢描述咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。結婚用大錢是一個敗筆,明白一世人只得一次,可是審視自己情況後要知所進退,實為做人基本道理。況且根據讀者資料,讀者自己現每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真請讀者好生發奮,做賊都要諗掂條數佢,相信長時期月用$4000,應唔係一個女人嫁比自己之後想要既生活。 雖錢不是一切,亦可以選擇搬去深山住,但如決定仲要留係香港社會,打工理財兩方都大為進步。而家婚後老婆仲淨30萬係手、自己有11萬,同阿媽一齊屈係一間屋,讀者自稱呢個「老婆加老母」住埋一齊既格局仲未出事,惟各位男士都有感情況實在有幾兇險….. – 關於經紀給予的兩個計劃,請讀者叫佢經紀唔好再為生意而作孽,放你一馬啦。當然如保險有利用港元貶值特點,再加上儲蓄計劃本身再提供利潤那可考慮買入,但不是呢份。另外由於讀者的問題係資金少,所以買靈活性低既保險不建議。再想想讀者早年被勸供一份廿五年之投連計劃搞到而家儲到錢都冇得用,那更不應再另開新單。當然錯買投連單也不能盡怪他人,投資者本身都有責任。 – 讀者宜先訂下理財方向,由於錢少所以花時間鑽研股票為好開始,但不要因買股而打唔好份工,本末倒置。其實學股要有一個系統,唔係靠上網或睇報復閱讀零碎資料便成。筆者已將股票分為大、中、細價股,各有數十塊錢的講座予大家有個好開始,而講者均是重量級嘉賓,定時擔任電視台客席嘉賓。買股的錢可由IBOND退出,在讀者而言買IBOND係冇意思的,到佢死個日收既息都係十萬八萬(假設讀者有7X歲命)。債券宜「半上岸者」買入,當然大把香港人透過IBOND去賺餐茶錢是可理解,但資本少者無謂將錢壓死在此。 – 至於讀者買樓,計現家庭借貸力為(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就當減除自己本身有些少欠債,買層三百幾萬既樓仍是可以的,再次證明庸材婚後合兩人之力實可起死回生,。如果有人係人工低又搵唔到個盤(伴),雖呢件事通常都一齊發生,但請預預成個理財方案都好難打理,或要搵有錢親戚打救先掂! 講返讀者,可以用零首期買樓法,即首期都係借返黎,然後再問銀行借按揭上會。此舉主要時洞悉不同貸款之特性,放在借貸力進階班再講,學生更要先習成買樓001才有能力在進階班開展此項學習。 – 至於讀者收息未係時候,買樓只宜先想一間,更要現在準備而下年侯低買入。有錢人、窮人都宜留意市況捕位買進,套用德國股神話句:「有錢人同窮人都必須投機。」至於大家留意買樓需用六個月時間去準備,尤其新手。不知就裡就想借錢買樓,有人最尾發覺唔夠借而比業主殺訂,有人買左發覺間屋好唔掂! 總之大家宜先準備後出發。

Read more

男人給不到的幸福,小女子自救換出自由身 #741

<個人情況交代> 諗sir你好,先感謝你如此熱心為各迷途人士指點方向,行善必有好報. 本人32歲,老公35歲,有一子4歲. 夫婦二人都是公務員,月收入共140K. 我們都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活開支,供養雙方父母,交稅後可儲90K. 我們的人工在未來10年都有增長空間. 二人月收入共130K, 每月扣除生活開支只餘72K,未計租金 二人儲蓄合共4M,主要是債券基金1.3M,人民幣定期800K(在國內銀行),股票基金300K,其餘是現金. – <陷於困境之說明> 但我們還未有樓在手.因為之前收入未有這數時,一直傻仔地覺得要有3成首期去買樓才安全,而且以前心頭高,想買奧運站大屋苑,又誤以為樓價很貴而錯過了上車機會.加上投資態度超級保守,總之只可以怪自己! 我們現租住一實用2百多尺的大角咀老屋苑單位,是當年初出茅廬時開始租,所以租金到現在也只是7K.我們一直留守的原因是想儲大首期,也因為孩子要由居於附近的長輩照顧. – 現在孩子長大了,想改善一下生活環境,我們終於再去睇樓,看了奧運站的大屋苑,但覺得如果此時買7-8M的物業要全副身家都拿出來有點危險. 我是近日看到你的文章才開始醒悟,我們轉向老屋苑,目標單位開價四百多萬,可是業主叫價非常進取,和銀行估有大段距離,計算之下可能還是要拿出百多萬首期,令我有點卻步. – 我其實是相當想親自照顧孩子,但如果我做全職媽媽,家庭收入即時減半,老公不能接受. 近日小女子終於看完你的<樓換樓>和<收息論>之後,滿心歡喜地和老公分享你的見解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投資作風.但他只同意開始物色自住物業而不願買樓收租,一心要等樓市大跌才買入他的dream house自住,到時的舊居放租.就此算了. – <小女子自己搵方法> 個人收入每月約70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a. 300k stock fund,黃金同ibond 共 100k, 剛把500k 跟朋友夾錢投資工廈(我是小股東) 現支出每月約30k,人工每年會加2k 左右.沒有負債, 現打算用1.5M ,付5成,買入一宅收租,另再努力儲另1.5M再買,直至完成財務自由的目標. 我當然比較同意諗sir 的見解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我憑個人之力也可做到一生三宅,所以請諗sir 就我個人情況給予意見吧. 萬分感謝! 我希望可以用現有積蓄作投資帶來現金流,令我可以換出自由身,即使轉做PART TIME都好. 希望諗SIR可以指點下.萬分感謝! – ANSWER: 諗sir曾經自己都上過一堂課,講者問在座邊個男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(當然最happy梗係叫老婆你鐘意返就返啦…..,你估由朝到晚留係屋企真係咁幸福咩!?)。咁答案唔講都知,在場維持了十五秒的沉默,就好似為陣亡將士做默哀既情況。幸好有一個男人勉力、顫料地將手由口袋提出,又用了一個升旗咁長既時間將手舉起, 獲得了全場男士熱烈的掌聲。猶記得當時沙士完左冇耐,要男人作出此等承諾真的不容易。 – 睇到呢度筆者都有點感慨,讀者兩公婆收入其實都幾令港人羨慕,夾埋搵14萬一個月,仍然無返屋企照顧小朋友既權利,可知我們的老祖平日生活就係摘下生果、湊下仔打發時間咁,到了2014年已過工業革命後百年,機器多了而人的心境生活竟越見困難。係咁情況下亦難怪有「人」提出14000蚊人工以下係香港就唔可以投票權,話唔定遲下冇份交稅就唔比出街,唉大家都係醒定些少… 讀者個男人早年唔買樓,現在就惟有堅持而家都唔買。就好似你等左架巴士15分鐘,唔等落去真係好衰仔。如各讀者有近似情況,建議你再睇一次「放低擁有豪宅的虛榮」,不欲再此再重覆論點。至於十幾萬人工租大角咀二百幾呎真係令人難過的,明白兩夫婦係為左加快儲蓄速度去買dream house,可是在過往幾年都說明,dream house價格上升的速度,相信你要係「月球人」*先可以追到。間接表達人工升幅永遠追唔上樓價,想清楚咁當然係呢,公司有錢剩老細自己都用左黎買樓先啦! […]

Read more

理財一事如何開展? #735

諗Sir 您好, 本人已報讀10月的收息投資課程,一向對理財無甚心得,希望跟你學嘢 小女子今年33歲, 丈夫37歲, 二人月入扣MPF後6萬, 另每年約有共10萬花紅, 剛於澳門購入一層一房居屋 (丈夫為澳門居民), 約值港幣65萬, 90%按揭, 30年期, 按息2.25%, 月供連雜費約3000, 現給奶奶居住, 打算日後如有需要可在澳門退休。在港無物業, 租樓連雜費10000, 供養父母11000, 洗費9000, 保險共3000, 每月可儲蓄2.4萬 資金方面, 有90萬人仔(早年買落)現定期年息3%、港幣85萬、基金65萬、股票20萬。 – 1. 我們並無打算要小孩, 若將來移居澳門退休, 有需要在港買樓嗎? 2. 心態上想有港樓, 但不心急, 因樓價太貴, 怕用盡資金, 是否應以手上資金生息冚租金及滾大身家更好? 3. 股票方面無時間睇兼無心得, 多年來幾乎打和, 年紀漸長, 不想盲中中靠估蝕身家, 有否穩定高息之建議? 債券是否較適合? 多謝諗SIR, 期待上堂! YY answer: 看讀者來文,應未搞清為何去投資同埋應該點樣做。如果你抽唔到時間黎聽筆者現場講,那趁而家各大書局做緊折扣時好去搜刮<樓換樓>、<收息論>睇一睇。感謝大家在此相伴筆者,<樓換樓>第五版已近印好,昨天上堂時亦有讀者問除左上述兩本書外仲有邊D本人著作? 在未來一年筆者定必再努力,在此想提一提筆者予以的四件事當中的主旨及其不同之處: – 書本<樓換樓>: 主要係談及買樓同其他投資的不同之處,亦用成為千萬富翁的故事作書本起始,談一談港人如何利用地區特點去作出相應理財。之後更計出不同人應如何去樓換樓作應對,及舉出26個港人理財個案,活用一下書授的應對之策。如果你想買樓但又唔知點做,睇呢本書係個好好既開始。 – 買樓教學課程(買樓001): 六小時之課程講解如何活用及加大借貸力、選區、買樓各處要留意的細節(如兇宅、法規、稅項)等等。不少年過四十之仕到堂聽書之後都覺有收穫。堂上介紹之買樓要點及準確計出個人借貸力,是書本<樓換樓>不會講解的。 – 書本<收息論>: […]

Read more

如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下: – (筆者撰文) 會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚,各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣,2012年9月購入。買入價6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文– 完) – 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約,續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? – ANSWER: 那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000萬)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。 – 讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月,有關後市的走勢不在免費頁展示。 – 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000至$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室