活在香港的求生術#944

諗sir,   你好!本人31歲,單身,在內地工作,月入RMB45,000(約HKD55,000),有借貸,所以每月還款HKD1萬(至2017年1月),現每月可以存款最多HKD2萬。由於早年揮霍,股市失利,只有基金加基金約30萬,儲蓄亦只有10萬。完全沒有方向,如果不靠父母幫助,如何有效地增加現金存款?有適合的投資方法?希望諗sir可以教路,盡快買到樓。   迷茫上   answer:   相信讀者財務情況反映了不少港人、三十之前有錢就洗,淨低就炒股。最尾發現「洗錢好過炒股」絕不為奇。因發覺食飯同睇戲至少係「洗左」係自己身上,買股如倒錢落海。其中亦有些人得出「投資無用既結論」,只花錢而淪為月光族。   做法過了火 有時在尖沙咀教室遇上些同學頗不修邊幅的,同意人不可以貌取,惟發現呢類同學很專心在股票投資,外表觀感少去打理。他們均覺得「投資是唯一出路」、專心鑽研。筆者看法是他們做法過了火,成幅身家拎去買股票希望一朝發達。其實股市專收叻仔,打工要贏只需同全公司幾百人鬥、炒股票要同全世界幾億人鬥。較好處理手法是,25歲前全輸無所謂,25之後每月儲起既錢一半存活期、一半作投資。勿讓投資失利打算個人買樓結婚之部署。   至於另一討論是:「人係唔係一定要買樓!?」先表達同意前輩曹仁超所言,收租對整個經濟是最沒幫助的行業。亦想指出中國歷朝崩壞之前、土地價值都會飛漲。什麼貨幣貶值同買唔到樓、其實在中國每朝皆現。今時在港經歷的不是新鮮事,只是每時代發展之循環當中之一節。自2010年起的辣招對阻止富豪作土地兼併有減慢之效,令炒賣土地的情況實有所舒緩。但若你相信事情蘊釀萬一過了拐點之後便無法停止,香港的地價長遠而言仍會在高水平、要生存在城市不好創作、只好買地(樓)。這樣看很悲觀,但亦是實情。所以正因如此、坊間出現了不少講移民既書。由於筆者在此範疇不熟悉,所以只好說說要留係度既話點去投資。   1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的 正所謂大富由天、小富由儉。對社會好又想搵錢一定係創業,但若你一心只想(又或被迫)做個打工仔、你的理財目標最好先架置在「每月唔返工都有糧出」過位置。敢講1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的,因為$30000*12*30 = 10,080,000。即你搵三萬銀一個月,成世唔食唔住都只可用30年儲到一千萬多少少。當然如你打工搵十萬銀一個月又另作別話,小眾討論,不妨另發電郵予筆者。要「唔返工都有糧出」,要有兩個朋友: 1.本金  2.回報   400萬係邊度黎先!? 若你的本金係400萬,而回報有7%一年,即一年收280,000,每月唔返工都有$23,333。 講到呢度當然會諗:「xxx, 400萬係邊度黎先!?」 明白一個人儲好難,所以,你應該搵多兩個租客同你儲。你認為每日睇下你隻股票升定跌易掌握定係問你個租客收租有把握? 好明顯筆者選後者,然後用原本睇股票既時間去同家人相處,又或同班中佬踢下波,試圖找回人真正應有的生活。至於一年7%之回報,在面授時再談,已是保守假設,當然要超22%一年亦先說是不可能。   或者你又再諗:「我有x首期呀?」其實,首次買樓只要付樓價一成作首期、次者兩成。當然用途基本上係自住。不過既然而家車都可同朋友共用,只要你稍有知識一定知點去規避風險。另外什麼收租煩又驚租霸,其實只要你見慣了,來來去去又咪係個幾個問題。筆者可傳授經驗、又或看倌可選擇自行去累積。很多時只要你用心去開展了事情,會發覺成件事無你想像中咁艱難。 講返買股票,後生同中年都應買,不過緊記係輔助而不是主要。即萬一輸股票、不會影響你到目的地的時間。贏就行快一點。不少人很熟練買股票落盤,但想問問各位買股前有冇睇清楚在港上市的規則呢? 踢波打聯賽都要先講明踢幾多分鐘同贏波有幾分啦,大家買左咁耐股票都唔睇下上市守則、亦不為股票之估值方法作了解,咪就方便左有些上市公司主席亂搬龍門去搵你銀攞。本篇不談方法、先講想法。希望幫到筆者自己同各位。

Read more

買樓投資那屋苑最好? #839

  諗Sir你好。小弟今年32歲,月入11萬,可月儲2至3萬。太太為家庭主婦,有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後,修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出(賺320期,實套現430萬),政府出新政策之後,唯有先用8成借貸,用太太名計劃買入一個單位比朋友住,就算樓市再升都有間樓揸手,預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金,我應該如何部署?   希望諗sir賜教。謝謝。   ANSWER: 讀者將原自住樓放出,再買樓都係「收租」為主,唔會自住,是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的,此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多,不會一味賭樓市下跌。   既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開,那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意,所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求,此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量,若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少,那該房投資價值極高,雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度,讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方,此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。   投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博,不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓,說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處,先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料,我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅,在此選錄了新界西及新界東區之屋苑,升幅及排名(共44個)見下圖:   荃威花園 104.86% 沙田第一城 96.87% 盈翠半島 59.43% 知道回報後亦要計算風險,而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差,再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅,我們得出了回報/波幅比,數字越大,代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資,而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下: 排名7/44 大埔中心 4.31 排名12/44 荃威花園 3.68 排名26/44 麗城花園 3.52 排名39/44 盈翠半島 2.64 讀者若有全港之排列表,即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資,貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間,即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金,有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。

Read more

按揭辣招印花稅一幅圖作解#833

諗sir,本人有幸拜讀<樓換樓>,深受啟發!之後,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 現請諗sir指點迷津。 本人今年37歲,公務員,月入29k,太太30歲,月入20k。 於2012年尾聯名買入自住樓,買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,銀行現估價4.3m。 兩人現金40萬,股票20萬,每月可儲15k。 小朋友剛出世,唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工,可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井,那應該賣走深井樓套100萬,再買北角樓房? 請諗sir賜教。謝謝。   answer: 讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓,可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得,筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖),希望幫到大家,如有錯漏請[email protected]指正   借盡480,即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房,換唔到大屋更令自己負擔重重,不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」,要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?   其實買樓同是消費行為及投資行為,而當中的需求按消費類及投資類劃分為:   消費需求: 近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感   投資需求: 校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應   不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值,將軍澳好多盤就專攻呢類客,即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值,即未必是個好選擇   又有人一味搵平價筍盤,可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣,那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。   惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此,讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓,咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000,舊樓絞租返$11000,當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。

Read more

80後係咪已經無希望?#828

*2015/MAR年個案   諗SIR, 您好!   小女子最近兩個月開始睇諗SIR 的BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,准備報名參加2月份的課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。   自知早年過度消費,導致早年錯失上車機會,現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。煩請明燈諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分!   小女子34歲,月入28K (另外有2-3個月花紅作交稅),有儲蓄50萬,每月可存7K,沒有其他收入,不能與父母同住公屋,現租樓,眼見樓價狂升,究竟而家買唔買樓好?   眼見現時香港社會十分亂,開親電視都見到人打交叫罵,我呢一群收入唔高既80後係咪已經無希望?    請Lum Sir指點。Cream 上   ANSWER:   2015年初香港金管局再行按揭收緊措施,買樓要比四成首期。如使用按揭證券公司服務可以減少首期至兩成。若然你係從未買過樓,加上自動轉賬出糧或堅實的支票出糧證據,可以出「皇牌」九成上會,惟此法真係同「瓜老襯」一樣,堅係一生人只得一次。那其他市場人仕、怎去應對呢?   讀者上述困難在老一輩身上較少看見,同意其中之一個因由是公屋換樓至半山呢一條「換樓階梯」已告斷裂。當然將個人未能置業結果全歸咎於政策失誤,損失既只係自己。   50年代香港有大批難民湧入、先講明該年代湧入的不一定是從內地偷渡來港之移民。越南內戰,不少人投身怒海坐船到香港,一批又一批難民令房屋需求大增,用磚起唔切惟有依山搭木屋。當年無煤氣只用火水爐,可預見出事只係遲早既事。災星照向到石硤尾,大火催毀了無數家庭,惟在危機當中往往可找到另一生機,港英政府自事件後落力推行公屋政策、無數家庭在後因而受惠。為求與民同富,政府再訂立居屋計劃令原先肯放棄公屋既人升呢做業主。當有了首個資產在手加上自己工作努力,買私樓再換大屋實可預見。     97年回歸後港人自己當家作主,首個影響港人的房策便是至今仍為人掛在嘴邊的「八萬五」。此策最令人感受深的,是市場有大量供應下樓價下跌、因而產出了負財富效應。老闆冇樓做抵押問銀行借唔到錢做唔到生意,打工仔都唔會好得去邊。Donald上場之後即將政策扭向另一邊,停起居屋、市場近乎全由私人發展商供應單位。此策可獲短期掌聲、樓價在幾年間即復上升。可惜換樓階梯因而斷裂、無左居屋供應之後上段提及的公屋轉居屋一法便不能復施、很多人便不能隨樓價上升而獲利、尤其投身社會未夠廿年的80後。社會出現明顯階級斷層,因此而起。   現今已40歲開外的,20年前已投身社會工作,即1995年前已經開展打工生涯。無論今日撈得掂唔掂當年都曾經受惠97泡沫,依筆者所見呢批brother一般都怨得無咁深。可能見不少中學同學當年食正條水飛黃騰達,自己今日仲係兩袖清風只好怪到自己頭上、怪不得人。當然,現時的局面因每人手上的銀紙正每即「被貶值」、快手去裝備自己求出路是必然的。     讀者是80後的一群,未受惠過97旺市。早年居屋供應少所以要自己想辦法上流。在現時按揭收緊政策下未曾買過樓的讀者不受影響,照可九成上會,用30萬首期入手300萬樓房。月供270/250 = $10400。雖樓要再升真不容易、但要跌像樣都係好難。2010年第一次辣招之後便少人買貨(樓),那即是高位接貨的人好少,要重演97年雪球效應不理性人疊人大跌不容易。讀者一個月租金都$10000,兩年交租都$240,000。若入手樓房後樓價跌一成,即帳面輸30萬,但計及省回租金24萬,再加上供樓金額當中有一半都係還本金,其實輸既都係30萬-$10400/2 ~24萬,那算叫供同租打個和。惟不幸如樓市再升,讀者有樓在手便不怕此風險。所以一間樓都未有既人,只要買樓後供樓金額仍未過入息一半,仍然是買樓比較上算。至於買樓後仲淨資金,可用債基收息為自己提供利息幫補供樓,如果不結婚單靠自己儲蓄真係較難。只望債基收息能幫補供樓支出,收息課程亦會交代債基可隨時贖回的特性及其他更重要資訊。

Read more

怎去讓錢為自己賣力工作? #827

你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬,尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見.  ANSWER: 最決定性既,係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨,你申報十萬一個月佢都信,否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法,例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等,已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下,細節做妥幫自己行一拆二,好處如下:   可套出490*80% – 該樓房的現欠值,那可套出資金為490*80% – 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬),惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。   另拆出先生單名,佢再買樓可八成上會,減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。   162萬套有後應再買樓定收息,要睇家庭借貸力用了多少,要假設先生人工35000是可以計足先,關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因,係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人,否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬,借貸力已用392/750 = 52.7%,在旺市不用借貸力過半之下,讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸,揸錢要輸、有資產者贏,買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER),輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤,看來本月租金要攀升已幾成定局。   不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署,先幫樓加按再將錢收息,放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險,好處係放兩年無風險賺30萬港紙,另第一年已可BREAK EVEN,筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法,只要將錢投入保本直債,一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂,而堂上首提及的直債例子已9%,比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬,大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。   坊間予的,是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人,尤其自己已有一定資產的,若果只專心自己的專業,到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金,任由人魚肉。

Read more

零投入本金而每月出糧三萬三#826

諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

Read more

一套或許適合港人理財學習章程#825

問:諗sir你好, 本人33歲, 結了婚, 有1個1歲小朋友. 本人從事金融業, 月入$6萬, 而太太月入$2萬, 本人於08年買入一層樓自住,10加按買了另一層收租, 11年將二樓賣出再買入現居單位(本人單名,現值800萬, 仍欠約500,曾加按,現供16000), 同年買入一180萬單位收租, 於14年因受不住80萬利潤售出單位, 現後悔不已… 由於本人不善理財, 又愛炒賣賭博, 兩年間輸去很多積蓄, 現時個人現金連股票約有$130萬. 本人希望現希望保守一點,畢竟也是辛苦錢… 我現在應該和如何買入單位收租嗎? 我手頭現金也很緊張… 10厘債基我很擔心利率市場影響其價格… 謝謝!! 迪  ANSWER: 看畢讀者來文,感覺是讀者事業上還可以的,每月搵六萬銀在香港都算不錯吧! 可惜在理財方面有感是小學生都不如,為求各方賜教,現拋出一套或許適合港人理財的學習章程: 1. 了解什麼是貨幣、延遲享受與儲蓄、各種稅項、正現金流是否自己的理財目標? 2. 世界貨幣史 3. 實戰: 以小博大班 4. 投資與賭博、投資心理學 5. 股票入門及各種研究工具 6. 資產分佈、分散風險的正確觀念 7. 細價股、牛熊証妥善運用方法 8. 買樓入門、房策入面及應對 9. 了解借貸力、脫離只得工資一個收入來源的生活 10. 保險正確運用方法 11. 市場學 12. 研究樓市走勢 13. 加按一拆二、除工資外為自己產出第二份正現金流 14. 債市理論及風險管理 15. 收息法門去產出更多份正現金流 16. 股票進階: 發掘價值偏低股、財務報表參閱 17. 股票進階: 技術分析 18. ETF對沖風險 19. 期權入門 20. 期權對沖風險應市篇 21. 海外物業投資篇 22. 私人銀行累富方案  (以上章程已包括了金、油、股、匯、債、保險、期權投資物的學習)   讀者現時投資策略偏向保守、主因應是賣樓後胡亂投資、自己有感輸了大錢。心態即由過份進取傾向十分保守。如果當然做好資產配置、自己可將投資損失限制在心中數目以內。至於應否買入單位收租,筆者不建議。因讀者如新敗之軍、好應重整及訂立理財目標,有系統地先向脫離返工生活這一個最基本的checkpoint前進。手頭現金緊張,是否因為讀者已習慣高昂洗費? 現時每月出錢多過入錢? 致使自己有130萬現金在手都覺現金十分緊張? 這要從第一課延遲享受同訂立目標進發。由於很少人會大談自己理財史、男仕更是對自己過份自信,所以不少身居要職、已近不惑之年既人仕,其理財心態仍有「博一博」、「10倍再10倍」、「放定期唔輸錢就係贏」的想法,敢講這是不要得的。筆者少時都有參考錢志健先生的文章去學習,現在以學習建立一間機構為目標。很認同錢先生的說法、為一個成熟的投資,要做好對沖法門,很少要單賭一邊之升跌的。   至於筆者收息班的債基、波幅根本比很多大價股仲低。至於利率市場怎影響其價格,先要了解債基有什麼類別? 不同之組合對於利息升跌有什麼不同反應。這也是各位同學應習之題目。不明其原理而自行作法,市場有咩風吹草動就急急賣走債基躲避、或「很傻豬的」不了解形勢而胡亂加碼。輕則浪費了之前買入時所付的手續費、重則輸齊兩邊,有點像股票的「被刮兩把」。大家勿用自己的年齡去判別自己的投資水平。一個不明白再加上內心的某些貪念、阿婆都會無端白事買bitcoin而輸錢。   看得更遠的要知道自己有錢之後都要知點去管理財富才成,有能力先可以長時間將錢留係自己身邊。筆者本身無材亦無財、不敢再行說教。「君子無罪、懷壁有罪」,此為文末筆者送比各位想開展理財路或想致富既人的一句贈言。  

Read more

辣招阻換樓怎自救?#824

Lum Sir你好,小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多,希望多多指教。 本人三十四歲,老公三十八歲,仔六歲 本人跟老公入息各25-30k,save10-15k/month 老公為公務員,有宿舍,但等到而家都冇,就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子,家人住洪水橋另一屋苑 本人大學畢業庸才,做多幾年無問題,到四十歲唔知(Umbrella之後更加唔知,亦想相夫教子 現居洪水橋某屋苑,二十年樓質素ok,有電梯,極近輕鐵站,但管理費貴要兩蚊同法團無錢。 現居兩房單位住得舒適,永恆開掦景觀,不過個㕔比隔離上下都望到。 買入為2012年,自己單名,一百八十萬七成按揭,P-3.1 當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買 2013年五月加按套出五十萬,現總有現金120萭 現樓價二百八十萬,轉按可套三十萬,H-1.7有其他優惠諗落都有so 問題 想生多個,未來幾年住洪水橋,過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍,現想買多一個單位出租/自住,但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成 考慮老公單名買3房自住,現有單位出租,但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬,十多年三房套厠過五百萬。 現有單位出租可得八千(may be) 亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租,但大西北比較好的兩房都過三百萬,自己人工唔夠。 請指教  answer: 明白由讀者發問至今已三個月,按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行,對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆,如是收息課程學生希望在三星期之內。當然,如來文資料較詳盡則可作清晰回覆,這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。   雨傘危機之後,中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點,升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例,呢間屋冇幾個月又賣貴28萬,而各位荷包係過完年及應付稅局之後,莫講儲多兩萬八,就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解,與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做,倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新,推動創業,筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑,創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員,應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。   另一個觀察,係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣,都只係對各個樓市既參與者出辣,令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎,這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌,可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票,每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。   本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會,就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需: A. 從來未登記過有房產既人 B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧 C. 如找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響   至於加按,亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決,都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬,對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬,佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以,亦不會令借貸力過份運用,可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間,這對本案讀者十分重要。因為人工不高,係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額,就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。   應作之法,是用身上120萬現金收息,投入債基方案,即可月享$15000月入。原有自住地方可反租,那即夠錢係唔同地方租到三房,即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走,可是衡量過個人能力之後,不失為一好方法!    

Read more

八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819

> > 諗sir你好! > >   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。 > >   本人與丈夫年35歲資產如下: >   本人 >   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣) >   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   供樓:12,000 >   股票:500,000 >   恆常支出及家用18,000 >   保險4,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄31,000 > >   丈夫: >   資產:354萬(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610萬) >   供樓:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恆常支出及家用: 34,000 >   保險7,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄8,400 > > >   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。   先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。   10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。     由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 – 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。   公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。

Read more

小市民財源廣進之道路#818

本人有幸拜讀<樓換樓>一書, 頓然茅塞頓開, 有意繼續跟諗SIR 學習投資理財方法, 但現時有一急切問題想問諗SIR 意見, 本人跟先生財政狀況如下: 本人, 33歲, 任職文職, 月入19000(己扣MPF)先生, 34歲, 公務員, 月入31000(己扣MPF)家庭總收入: 50000   資金:1) 25萬現金及股票2) 15萬RMB 定期(於16年1月到期, 屆時收回16.2萬RMB)3) 20萬基金(先生10年前購買, 於15年3月到期)5) 本人於2010跟家人合資, 購入港島一私樓作投資, 現己放售, 放售後, 家人會大約給我60萬(己包括投資成本及利潤). 此私樓以本人及本人妹妹名義作樓按借款人.   開支:1. 現租住長沙灣私樓, 月租9000, 鄰近先生家人, 因要照顧家人, 所以就算將來置業後,會將物業出租, 仍舊租住長沙灣私樓, 鄰近先生家人.2. 本人有一月供基金(AIA), 每月供款2000蚊, 由2010年起,供30年後才能取回. 有感管理費高昂, 有意在完成最少供款後, 暫停新加資金, 現在戶口有10000美金, 還需注入6000美金才能停企供款.3. 本人保險(有儲蓄成份危疾, 住院,意外等 ), 每年供款合共: 19500 ,先生保險(有儲蓄成份人壽, 意外等), 每年供款合共: 228004. 扣除所有開支(包括以上開支), 每月可儲蓄15000-20000, 本人跟先生沒有任何其它貸款.5. 暫時沒有小孩, 打算1-2 年內要小孩.如將來有小孩子, 需另聘請工人, 計過小孩兩歲前, 應可還住在同一私樓, 不用加錢租大一點的地方. 庸才不能開源, 便要節流吧!!   問題: 1 由於現時樓市前景不明, 都不知是否應自置物業. 先生可以申請公務員宿舍或以綠表申請居屋. (只能二擇其一).A) 如選擇買綠表居屋, 好處是先生將來就算不做公務員, 都不需交還居屋. 壞處是單位不能放租, 就算補回地價, 套現力仍然偏低. 但是買樓應以投資考慮吧! 況且, 本人如以上計算應有足夠現金買私樓. 請問是否買私樓比較有利?B) 如選擇等宿舍, 大約需要2-3年後才有機會上樓. 屆時每月需付先生月薪2%作租住宿舍, 慳回的租金, 需當收入報稅. 我們打算就算置業, 入住宿舍前都住近先生家人. 那麼如置業, 應該2015年買嗎? 還是可以先觀察多2-3年?C) 如置業完全以投資角度考慮, 應該以先生單人購買嗎? 本人單人不足借320, 而且本人剛與妹妹出售私樓, 再於2015或2016年買樓, 印花稅對我們有沒有影響? 如購買後, 是本人跟先生的第一個物業, 但我們選擇不入住, 而出租, 這樣有違反條例嗎? 怎安排餘下資金去準備買第二層樓.   2. 本人的月供基金手續費高, 現時回報徘徊於5-10% (不是每年5-10%, 而是3年的總回報是5-10%). 你認為應放棄以月供基金投資嗎? 只供到最底供款後, 就停止注人新資金.   3. 本人於一個月前剛購買一份保單,在投保時, 是可以選美元或港元, 我己選定了以美元結算,請問諗SIR 認為保單以港完結算還是美元結算有好處. 如港元永遠跟美元掛鈎, 應該分別不大, 只是不知道港元何時被邊緣化, 或會掛上RMB, 都不知道港元還是美元好. 謝謝小市民  answer: 讀者未去學習,以下幾個錯誤造成之財務損失可自行估計: 1. 上個月讀者又買了一份儲蓄保險,究竟係自己有很多保險需要定係該頂投資回報好? 投入資金又要被縛死幾耐? 就當筆者提出的5年DOUBLE回報保險方案,都要放5年才近乎保證有倍利回報。保險好處是價格風險低,懂得借上借更可有買樓倍大回報之效果。可惜坊間介紹比人的保險多有同一缺憾,真正好的計劃估計因傭金低的問題所以未作講解。讀者係買保險時被導向考慮保單之貨幣值、之不去考慮計劃本身,有可能是被引導去走大圈。   2. 至於買入投連保險後才發現手續費高未免太遲,又中一招。完成了最初供款期後停供是一般人對此問題的處理手法,其實係供同唔供之間仲有其他選擇。現在所投入本金未見回報前要每年焗支付4-5%之手續費,讀者花3年合共只獲5-10%回報,因為基金之升幅大部份被扣去了作管理費。   3. 另一問題係只一樓在手就去試圖捕捉樓市高低點。在2010年沽走香港島物業,雖然有可能係家人意思,但此決定令讀者無樓在手,變相承受樓市再升要捱貴租之風險。亦錯失了利用貨幣失效去賺錢之機會。要知道現時樓價升主因唔係人住樓的需求大、而係錢紙內含值急跌,所以大家有人工賺極都追唔上樓價升的感覺。其實再靠「人搵錢」真係沒路一條,不妨去網上查找歷史,貨幣失效原是每朝代沒落時必發生的事,當中最受苦的係平民,到後期嚴重會成千萬都買唔到一袋米。所以大家生活在此世代,最好一出糧就將你手上既銀紙換做實物,否則變相交稅。   基本上是但犯少一個錯、成年搵既錢都係番哂度。可以看倌有感此為馬後炮,那大家各前望睇睇邊方面讀者好要去加強 A. 買樓無論用人名買或公司名買都要印花稅支出。現時買樓有關我印花稅有三種: 特別印花稅、買家印花稅及雙倍印羌稅。對於一個未有住宅物業在手既人、只是特別印花稅有影響 B. 買樓的好處是高槓桿而低融資成本,單名買樓係最佳成就此事方法。惟一個人名若薪金不足去承造按揭,可找另一半作擔保。在面授時再深入解釋擔保人應付之責任,遠比只擔保一樓房之債務更高 C. 將買入後的樓出租後無問題,但如果將其抵押做按揭而有違同銀行之承諾即一般要負上商業責任。若嚴重攪錯更有機會負上刑事責全。不過點解咁多人踩界將報稱自住既樓出租,係因為佢地有睇清楚月台條界係邊。 D. 讀者其實可以享有公務員住公屋福利而又持有私樓在手的,見局長一例即可見切入點   大家請勿自居庸才,不認真看待學習。要知每日返工已經幫老闆處理工作,知識近乎零增長。自己再唔爭氣,新一年又怎求財源廣進呢?  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室