財務自由難道好似天上既月亮咁,得個睇字?#418

你好諗sir:   我已結婚,和太太都是三十出頭,三女剛剛出世。   我在一個今年不知明年事的中學教育行業,過去五年由 13K 至 25K 都試過,現月入18K,不過八月約滿拜拜已成定局。由於十年內行業前景實在麻麻,我已報讀part time碩士課程,打算另謀一條出路,講句唔好聽,係置諸死地而後生。太太收入比較穩定,最近加人工至 18K,將來有穩步上升空間。   早前因為三女快將出世,父母本來已退休,又出番黎做保安,幫不到手湊仔,不得不請工人照顧三個化骨龍,所以將不夠住兼已升值150%的兩房自住樓賣出,以月租 13K 租下同屋苑三房。賣樓簽約前未曾接觸到 homeblogger,思路受限,不知道當時的決定是不是最佳決定。   賣樓將套現2.5M。如不計套現所得,我和太太合共只有30K 存款,還要預留 20K 交下半年的碩士學費,還有7K 請工人之洗費。   現時計入供樓,比錢父母,養兩個小孩,保險,最慘就係當年收入高時受氹,月供4K 基金(A字頭公司既 101)無得走,幾乎已經月月清。現在就算太太加人工後,都只能抵新請工人開支,而三女之洗費和供樓變租樓之額外開支(以前供 4K,而家租 13K,扣埋地租管理費都要額外比多 8K),再加上學費,都不得不係賣樓所得度扣。   現在我的短期問題就係,賣樓筆錢點投資?這兩年每個月要抽番 12-14K 出黎,當然我不期望 12-14K 都係回報所得,只希望本金盡量少縮水。長遠黎講,如果讀完碩士轉型成功,收入三級跳當然好好,但失敗的話,有好大機會係最少十年內,都會受困於月入 15K-30K 之困局,財務自由難道真係好似天上既月亮咁,得個睇字?   再補充一點,我仍打算最少要買自住樓,長租始終唔係辦法,兩年後二仔升小學,應該會搬到其他地方,打算那時再作決定。   答案 為人師表搞到每年都擔心續約、人工高低起伏、由上文已見為何高官們紛將仔女送往海外受教。而上述「錯配」事件之引起不能全數抵賴予教師校長們,而是一個好的人,入到一個差的制度,要麼就同流合污、一係抽身脫離行業。近年政府不斷撥錢去教育、醫療機構,唯制度不公,上樑不正,錢始終去不到有需要的人手上。   賣樓套現2.5M,自己同太太的存款少量,支出減去人工仲要每月抽番12-14k出黎,即你賣樓筆錢可以頂(2.5mil/14000)=178個月,即十幾年。如果樓價同物價跌就冇計錯數,不過如樓價不跌,再加上生活指數在十年升一半(其實每年通脹只要有4%,十年買到既野已少一半),好可能五件過後你筆錢已花掉一半,到時冇樓在手份工又危,肯定遇上男人最大危機。   筆者建議你係2.5mil抽10%出黎,買入間2.5-3.0的舊樓,再搵朋友住入去,得閒叫佢幫手同你仔女交學費。其實只要你將視線轉到荃灣、元朗、土爪灣30-40年樓齡的舊樓,是有可以買到有lift及可按揭攤長至20-25年樓的住宅。買樓的目的一來是當買注保險、第時有咩事仲可以有間屋收番黎住。萬一他日收入有波動,到時你想買都未必有銀行借錢予你。第二是舊樓其實收租回報頗高的,幾年後如真的轉型成功可轉打「進攻足球」,不妨將屋一拆三,計及現在荃元一帶大兩房舊樓價錢都係三百萬左近,窗位合的大兩房是可間出三間套,共收租$15000為現時市價。那些可將屋的正現金流幫補你家庭支出。   用了10%買賣,剩餘二百萬港幣,如果你肯比時間不斷係唔同銀行搬黎搬去做一個月定期,人仔定存平均息口收4%之上,收息月均港幣七千或以上,但有人幣兌換風險。有朋友問及點解仲有銀行報人仔定期3%咁低,那你要看年期。其實銀行給予一年期3%年利率,計及是比一個月6%年利率更高成本! 如果你唔想一屋都係銀行信,都係每三/六個月續下定期好一點,當然有時間亦好想去銀行涼冷氣,每月搬一次銀去享受新資金定存優惠亦冇問題。   由於讀者家庭月入暫不過40k,仲有三個小朋友,縱在三十歲出頭抱著二百五十萬,始終離財務自由還遠。在此起首有三個步驟: 一.    買間房子細細間。租比人讓時間為你工作。樓市跌亦蝕有限錢 二.    除去定期所收息的金額,務必令自己產生正現金流,此為理財第一步 […]

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收租好過打劫?#417

我個case咁既,兩年半前我股票賺左幾廿萬,就買左層250萬的樓收租,而家賣360-370應該冇問題的 換樓係想遲d自住的時候,改善居住環境 買多間就冇能力了,Income 約30000,除一間樓外無重大負債。   其實最驚賣左買唔返,或唔敢買返 又損失h+0.7 plan,月供$5700,樓齡21 本身收8200蚊租,最近加租到11000。 由於同個租客都兩年感情,11000租到11月放佢走啦,因佢買樓了。 就係咁所以起左放埋佢既念頭。另一原因,是搵新租客又要簽兩年!如何是好?    讀者是股票炒手,兩年前賺左幾十萬買入一間樓。現時如何是好?   答案 買多間就冇能力? 讀者家庭收入是$30000,借貸力為$30000/10000*50%*2.59=3.88mil。所借金額不詳,應該當年是九成上會,因為佢提及只用廿幾萬就買左層2.5mil的樓,所以已用借貸力為2.25/3.88=58%。持貨不是太重,如再有現金在手,等跌市買間細細地再收租都可行。如果用太太名九成上會,樓價又跌回2011年水平,是可以買多一間的,所以唔係冇可能。仲有,如果樓房用途本身申明是投資物業(或日後同銀行申請後批准),可將租金收入納入家庭收入之內,借貸力又增加了。筆者之建議是不用沽出現樓。   收租好過打劫 另一原因是現樓由於用低息按揭計劃,提供莫大現金流。所以有人話收租好過打劫! 即月供$5700,收租成$11000, 無啦啦多出$5300每月洗。當初投入首期加雜費約三十萬支出,回報為$5300*12/300,000=21.2%,試問有咩投資可有此穩定回報?   況且讀者收入不知是否穩陣,一下子全職做了股票炒手,未必再能維持原有借貸力,在跌市下更見艱難。至於換樓佢要自己衡量,因為借貸力不足,如只靠自力去換樓那要放出現樓,再買入時用盡借貸力,萬一樓市下跌買入新樓就如加倉,遇上跌市令早前所賺盡失。所以換大樓在旺市不宜,計及讀者的借貸力不高,更是不宜,請耐心等候。   其實在問題中他已有所感覺了,所以話:「最驚賣左買唔返,或唔敢買返」。筆者只是用數字解出他心中感覺到的風險,其實在數字上說,他亦承受不起賣樓後樓價再升之風險。所以呢百幾萬對此讀者來說,賺不得。

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唐六樓過五關四出買私樓建議#413

諗樣SIR, 您好,我跟我男友明年5月結婚,屆時我32歲他31歲,各自月入約2萬,均屬公營機構。 我們現時財政狀況如下,女:股票+儲蓄約25萬,來年將讀MASTER,需預留8-10萬學費;男:股票+儲蓄約30萬另加上家人襄助30萬結婚OR買樓開支,共有60萬。另外,現居住於弟弟聯名的元朗市中心40年唐6樓,市值約240萬(此樓乃長輩饋贈,沒樓按,將來可租可賣,但所得將與其弟對分)。 我們多次在元朗及大埔看樓,但有於有樓在手又變得心大心細,不知哪個建議較為可取,但想及樓價還節節上升,未知諗樣SIR有何建議。謝謝! 1.買入元朗350萬以下單位,實用400尺,付1成首期自住,唐樓賣出套現100萬左右,現有一極安穩管道收息約3-4厘 2.買入元朗/大埔洋樓280-300萬,實用300尺,付1成首期自住,唐樓出租收租約7K/2=3.5K/月 3.住唐樓,再儲蓄更多彈藥,待數年後樓價下滑在買入其他/或買入唐樓弟弟業權,但來年或有小孩,大肚婆上下6樓較危險。 由於男友較為抗拒租樓,故不贊成租樓住,出租唐樓這方案。 謝謝諗樣SIR分享。 煩惱人上 答案 過五關為: 結婚、買樓、搬屋、生仔、讀master 讀者最特別地方是只擁一半業權但可住在唐六樓,唔使供樓唔使交租。當然唐樓係越高越唔值錢,讀者大肚處境都解釋左有幾唔方便。不建議趁低吸納未來舅仔之業權,後果係點不難想像,除非是有人主動要求。   既然你都住慣了唐六樓,其實是應該住落去。因為綜看情況,倆夫婦搵錢能力一般,筆者不知道你讀master的「投資」如何,但大學畢業後,至人到三十在過往路途「跑」成點,相信讀者自己最清楚。   當然唐樓除了是行樓梯之外,真假老鼠都橫行,帶住小朋友真不宣再住落去,但發現有左到BB出世那半年,去屋苑簽個短期租約住半年得唔得呢? 假如你預約了屯門醫院,咁真係唔使諗租個兆康苑,又近而租都係八千有找。假如你book養和醫院,就…….   另外經驗一談,先恭喜你找到人生的另一半,其實錢講到呢都係其次的。諗樣見到d Uncle立遺囑或信託,佢都係講自己既威水史及二奶史再加仔女經成個鐘,然後求其就up左個數,咁就係張遺囑架啦,錢係重要不過如果考慮到親情、生與死,其實都係小事一樁。筆者認為你婚都未結,一般黎講到婚後有左都要近兩年之後,所以你應該利用唐樓此「天險」,再儲一會。結婚盡量慳些少都完成件事後再數下銀包、數下禮金、睇埋到時個市再決定點做未遲。   當然有人會問,諗sir,你唔係鼓勵無樓在手既後生先上會架咩? 正因為今次讀者有間唐樓,可以守一守。至於間唐樓其實租出都幾麻煩,正所謂咩人租咩樓,收租個陣真係慘過隻狗,讀者都係唔好連都樓都未買過就攪呢味野啦。假設人工冇變,其實兩人可買$(20000+20000)/10000*50%*2.59mil=5.18mil,真係要而家買其實比廿幾萬首期入手豫豐花園 、疊茵庭九成上會係可行的。不過現時等一下、唔好將結婚再搬屋放係同一年做、諗樣保證你兩位嗌交都少d。理財呢件事不時要顧及埋個人心理負荷,勿設下太繁重財務目標而令自己心理受壓。煩惱人現時當然為人生首件大事不斷深思、希望看完本樣意見令人減壓。仲有你既MASTER,計下讀完要幾耐先可由人工增幅去彌補支出先好報讀。除非你係一個為興趣而讀書既香港人啦。

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樓換樓要先fore水四百萬!?#412

諗sir你好!很高興認識到這個樓市問答平台讓我們對地產投資多一些認識。想請教管於樓換樓問題,因為身邊不少朋友也有類似情況,就是自已雖然有樓,怕大跌心思思想換,人工OK但手頭資金太少需要非常依賴銀行借多個7成的情況:   本人今年30歲,2年前380萬買了將軍澳清水灣半島695尺單位,供30年按9成(加保險O個隻),用一個不錯的RATE H+0.8%。因擔心該區前景極度不明朗(堆填區+太多地低價賣出,地點又不方便等)所以打算換過香港島。暫時target鯉景灣OR鰂魚涌一帶,個人感覺港島區即使大跌也無咁傷,亦好傻好天真咁唸住學老人輩由太古附近慢慢轉去太古再上半山。但由於由差區換好區,所以唔知道跟據前人經驗,應該在旺市時高價換更高價,定係市況差時更底價換底價??定係放租一段時間先?我比較不想立刻賣走出去租,不少同事09 10年以為會大跌賣左層樓,而家買唔返之餘又要蝕本,希望諗sir可以指點迷津。   個人情況:因為手頭銀根不多,所以都好需要按9成,銀行借貸是一個重點。我暫時流動現金只有30K,股票債劵100K,月入57K,有需要可另申請一筆為期10年每月15K的津貼。未來打算結婚,但暫不會要求另一半幫手,也EXPECT以後自已一個人負擔全家開支。煩請諗sir多多指點!謝謝! 答案 由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。   讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。   買入現值7.3mil樓房的洗費 首期(7.3mil-4.2mil) 3.1mil 印花稅7.5% $547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半)  傭金 $73,000  三房簡潔裝修 $300,000  總計 $4,020,500   可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。   如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。

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「大款」和褲穿窿的賭仔#409

諗sir您好!追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合,例如有得借就盡借,盡拖長年期去抗銀紙貶值,小妹也想請諗sir幫手分析下我應如何部署自己手上的物業:   本人30歲不是HK永久居民,每月穩定收入50k,於09年買過2個物業微賺沽出後現手持3個物業, 已過2年SSD期   1.     奧運站3房,自己名持有,2010買入693萬7成按,H+0.65%,30年,3月份租出27.8K,銀行欠442萬,市值約1000萬,月供15k,公司租客   2.     美孚2房居屋,借母親(非永久居民)名持有,2011買入228.8萬,現租10.1K ,full pay,市值約350萬,穩定租客   3.     西灣河3房新樓,公司名持有,2011買入樓花2012年10月收樓,816萬現自住,3.15% , 40年,銀行欠406萬,月供15k。另用美孚的樓按出80萬作首付,現欠78萬分27年,息口2.4%月供3千3,合共欠銀行約484萬,合共月供18.3k,可租25k市值約980萬   4.     其他資產如下- 股票+現金:HK$800,000基金:月供10k,現淨值約280,000,還有8期供滿   問題如下:   1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返,如果是,沽出哪個物業較好?或者租出西灣河物業,租返約1萬左右物業,由於一個人住所以無需3房,以租養租   2. 定系以不變應萬變(由於不是3粒星),手上現金等加息跌市時用男友名(3粒星)入返間4mil左右做9成按揭的物業,看好新界西/東九龍沙中線方位   3. 或者趁樓市還未跌時,用奧運站物業轉按調出資金做諗sir之前撰文提供的方法待跌市時用作投資物業和股市? 諗樣sir有否更好的建議?希望可以刊登,感謝您的寶貴時間, 謝謝! 答案   已用144%借貸力 今次讀者的問題格式和其他讀者近似,但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣,因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元,借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬,西灣河406萬,美孚又套現78萬,即現所欠的為(442+406+78)/640=144%,即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計,三單貸款月供為15000, 25000及3300,合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有,不知該公司有否業務可提供收入證明,總結是讀者的總收入不明,所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換,那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。   西灣河是買樓花,有望兩件期SSD快完,用3.15%分40年還,雖然年期是攤長了,但此息口欠406萬攤至40年,每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑,可行每隔幾年買間細樓收租之策略,此舉有幾個好處: 買樓都可以行成本平均,問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的,惟肯定有「外力」幫忙,所以唔好浪費 有兩間細樓合共市值為八百萬,是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓,不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯,你hold一間700-1000呎,同500-700呎比,分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比,而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!   另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋,因為賣樓比他人多一考慮,就是如BSD成幾年都唔撤銷,再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%),即防守力不強,還是先沽為炒,980萬新樓只租25000,仲要用3.15%比息,現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住,享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出,延遲收成嗎? 那還看讀者自己。   賭仔戰場論 奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金,放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機,而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險,諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級,都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」,平民根本賭唔起!   在社會 在賭場 在戰場 大款 […]

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二百萬食糊求番身

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟 小弟31歲, 太太30歲,有一小朋友4歲, 月入大家約共$44k, 本人收入不穩, 每月出現金約25k,太太收入穩定每月19k,  兩人資產如下:股票資金: HK$150,000流動資金: HK$200,000   兩個未供完物業: a) 自住居屋兩房未補地價:自己名, 6年前買入110萬, 現每月供$5300 b) 屯門兩房私人樓, 太太名, 上年買入220萬, 現租$7800, 月供$5900 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000  問題如下: 1.    自知收入不算高同儲蓄不多, 如現在放售自住居屋, 可放290萬, 增大現金流及購買力, 不知應該賣與否?如賣出後打算再買一單位出租, 自己就租住單位.是否可行? 請問諗sir有沒有什麼提議?   2. 另外本人想於36歲前擁有3個物業, 應如何部署? 自知投資技巧不高, 只會做基本投資, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野,  多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案   先計你們的購買力,由於你出糧出現金,要保存好受聘合約,每月入人工去同一個戶口,有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友,讀者算起步得好早,五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。     其實此家庭收入,有兩間樓係手再加上讀者收入不穩,算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間,實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬,當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起,二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到,仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋,套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。       放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅,另可在下次跌浪買入更優質私樓,所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間,老實說都係庸才一個,係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多,如不及早理財及借助時機,在此洗費早及銀紙貶值的香港,根本好難有出路。     賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本,二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月,稍進取可以有一萬元,夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧,那等跌市再用二百萬求一開二未遲,有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房,淨低另外一百萬再作打算。     本樣的書本快要面世了! 係同「有出路」有關的。希望我的意見可幫大家在此「亂世」,求一個出路吧!

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結婚買樓有籌劃

諗sir你好! 睇左諗sir個blog大約個幾月, 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟   小弟31歲, 女友30歲,月入大家約$22K (共$44k), plan 2014尾 / 2015年頭結婚, 我地都係港島區返工, 人工每年大約有5-8%加幅, 最理想係結婚後可以搬出係港島區買樓自住近返工   資產如下: 本人:  基金儲蓄共: HK$330,000 流動資金: HK$50,000 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000   女友: 基金儲蓄共: HK$100,000 流動資金:HK$400,000 每月儲蓄 : HK$8,000 她一家四口住筲箕灣居屋實用面積600餘尺單位 (已供滿但未補地價)   問題如下: 1.    本人跟母親 (59歲) 同住牛頭角區公屋 (交倍半租), 家姐搬出去自住, 暫時不能除去家姐和我名, 如除去我地名就要大屋搬細屋, 阿媽問過房屋署如佢到左60歲就算除去我地名都唔需要搬, 其實我想問諗SIR 係咪真?   2.    自知收入不算高同儲蓄不多, 結婚都可能用左大約$20餘萬多, 想係港島區買樓比較吃力 (唔知筲箕灣區的單楝樓 […]

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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