人搵錢點都唔及錢搵錢?#414

Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:   1.      男友30歲我就細佢幾年 2.      兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF) 3.      男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月 4.      兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券) 5.      二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用 6.      男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬) 7.      婚後會同男友父母同住   問題如下:  1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?   2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)   3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.   4. 或諗樣兄另有更佳提議?   感激不盡! Thanks ! 答案 讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好,希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住,有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現,補價少都100萬(如補價因子是30%),   居屋不用補價,因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃,即借錢比你先補價再分期還比銀行,每月讀者供款要先增五千幾,仲有利息支出比一般樓房借貸高,在此樓價高企之際,不宜趁高位去補居屋價。   反而由於讀者儲蓄有法,可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000,到2015即約三年後可以儲多二十萬,可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定,要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的,市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高,那先和父母同住,養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧,其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法,緊記成事要堅持、及堅持!   由於第一間樓只用單名買入,另一間可以用太太名再九成上會,或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完,未能擁有。當然借貸力不高,兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓,或學藝高可以買舊樓拆開收租,專注於錢搵錢!   […]

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進擊之年輕人適用的六個置業步驟#410

你好諗sir,小弟有日無意發現此blogger,讀咗好多唔同讀者嘅問題,心想:如果可以二十歲頭可以比我睇到呢個咁實用嘅網頁就好啦。首先好多謝大師教曉很多。 本人三十庸才一名,月入23000到(有時會多啲,季節問題)公司auto pay 的。減埋家用雜费三餐出街食飯,大既save10k一個月,家住已買掉嘅公屋,雙親都係知慳識儉,屋企無咩大資出,父母有買開保險,我自己現金有450000,現在無任何投資,以前有買大笨象同內銀股,最终等咗幾年先平手(怕怕),女朋友還算後生可以等多幾年先結緍。   本人深深明白到要有一條出路,一定要save更多的錢買樓租出或者將來找一點小生意做(例如特許經營),而現在我也有進修希望増强技術來増加收入,睇到好多讀者很有實力同好多上進的年青人,我都會加油的,諗sir我還可以有機會買到樓嗎?請可以給我更多寶貴意見嗎~ 答案   好開心homeblogger可以結集一班上進的年輕人,在現今九唔搭八的香港找條出路。正如本人在新書的版面亦放上庸才有出路一詞,目的是無論20、30、40的大家,都可以在此平台找到些參考,或在看人們的故事上對自己作出反省。本人已不下一次在課堂上同大家說明,我不會對大家說教的,講多都無用。最重要是用數字實在的令你知道自己的情況,就好似做個財務body-check咁,然後量化你同目標的距離,至於選擇最終是自己做的!   讀者在儲蓄方法已做得不錯,婚前將至少收入40-50%儲起是必要的,如否你在婚後情況一般更差。其於你最主要的問題是能否買到樓吧? 月入$23000而儲到$450,000,憑此你可在現今旺市買到樓,跌市只要保住份工,更有能耐。你的借貸力為$23000/10000*50%*2.59=2.98mil,加起現金購買力為0.45+2.98=3.43mil,今時今日仲有三百萬既上車盤。無樓在手的你可循下列步驟打好財務根基: 開始去睇下樓,大部份人的壞習慣是臨買先黎睇。由於你未有逼切居住需要,可以睇下不同區域 借貸力要人工高先可上升,後生花輕時間學習是必要的! 他日有埋小朋友你根本坐唔定讀書 未結婚根本可以先買樓。當然要你比五成首期上會要艱難,亦違反後生借得就借之主張。筆者有個好爛玩既朋友,就係因為出黎做野無耐就比父母被逼買入樓一間,今日不用煩買樓之餘,樓房升值同收租仲多過佢打工搵既錢 買樓可以唔裝修先租出去,用盡埋個裝修。等租客住返幾年先收返自己住,到時大裝未遲 當人人諗緊結婚上車既時候,三十出頭既你已經計劃第二間樓了,咁咪就快人一步 所以後生肯落力儲多一蚊,勝過你年過四十先黎發奮 另一問題是讀者對股票怕怕,其實不妨敞開心扉,用小部份錢入市再研究一下,畢竟大部份人到三十三,都覺得打工去人搵錢已再無進步空間,不斷黎同本樣傾下有何錢搵錢之法。故在打工努力賺錢之餘,錢搵錢之修行是不可間斷的!  

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低收入80後,但想置業, 是妙想天開嗎?

諗SIR, 本人是無意間發現了這個禁好的BLOG. 看了數篇文章後,覺得好多資信都很實用.所以,我都想POST自己的問題上來,希望諗SIR可以幫幫我. 本人月入: 12000 ; 老公月入: 17000, 負債: 本人借LOAN用來讀書,現在還有7-8萬要還.(每季還錢) 每月支出: 基本是入不敷支,因為自己現在和老公租住村屋, 俾阿媽家用, 養狗,還錢,保險等等… 而我們現在想買村屋住, 而要買全橦. 因為老公阿媽已賣左自己間居屋,搬來同我們一起租住同一橦村屋. 雖若我們買村屋會有老公媽媽支助, 但一橦都要成800-1千萬(天文數字..) 所以, 覺得購買自己的屋企是一個遠遠無期的夢… 現階段我是否只需著重還了所有貸款才去想其他事呢? 因為自己有了孩子..覺得沒有一個安穩的家, 是很沒安全感. 希望我的問題不會太…煩吧.   ANSWER:   正在煩擾妳的問題,相信亦煩著不少香港人。房屋問題攪不好,人自然少個安全感,難怪走上街的人漸多。當然將煩惱的出處歸咎於政府,不見得可以助你解決問題,本站的設立目的不是派糖,而是希望大家可以自助,免存於困境之間。筆者主觀意見是,讀者顯然是做錯了,仲要錯了幾次。搬出黎住有私人空間梗係好,但今日「先享受」,是會延遲達成買樓目標之時間。另外仲要奶奶賣埋間居屋搬黎同住,自行放棄政府資助居所,雖然錢可以套返一舊,但小朋友出埋世都唔知用到幾耐。至於讀書唔一定正確,可能你會想有個學位人工自然高。如果付出廿萬,有信心令自己人工高八千餘元,那三年回本期是可以接受的,但諗樣見不少學子讀完書都係原地踏步,又或者半途而廢,如果是看了學院那清晰前路的佈景版廣告而報讀,自己又毫無頭緒讀完作什,那請不要浪費金錢和時間。     由於不知道讀者本身學歷和狀況,可能要交換更多資料才有更真確之判定。但同意的是,讀者現時諗住買入全幢村屋之理夢想還不能實行。讀者現時借貸力為(12000+17000)/10000*50%*2.59=3.88mil,仲要假設沒有任何負債,在現時想買入全幢村屋再配上複色單位(即1400呎),就當$2500蚊一呎賣比佢都買不到。如買入一個村屋單位,即700呎,冒上和奶奶同住之「險」,都要找個開價$5000一呎以下的地方了,不見得容易找著。所以經歷此事,希望你都我都進步一點,首先你眼見別人的幸福,安樂窩加上仔女同住一堂,在香港是要付出奠大代價的,如果你叫兩聲又有人比間複色單位你,未免大對唔住比左千幾萬買入同類單位的人了。另外買賣樓房前請想清楚,你賣走樓房再想買村屋之事,細心計下應該幾勉強。現在你樓賣了,村屋又要比三成首期先買得成,而家又大緊肚仲要比錢比心力裝修生小朋友,真係要好有能耐才能一次過做好。     但凡理財都是由節儉開始,就當你中左六合彩但唔識計數又不懂節儉,早些文章都有提及難免打回原形。養狗實在是積福德本樣不建議你放棄,但其他無謂支出,請能省就省。原本有間居屋,最懷情況就係同奶奶住1-2年,將現租金省回及後做首期買樓,他日老人家有間屋淨落,你們仲有些少機會出生天。現在請你趁後生想辦法(老公做兼職又好、奶奶未夠六十歲出黎做返幾個鐘又好)儲多些少錢,起碼每月有錢淨先有故講。如果唔能夠放棄隻狗,又唔想住屋苑樓那搬入坪洲長洲真係不錯方法,其實當地升幅顯著,如你以為我是說笑? 那便讓真的作假吧。     低收入80後,如果奉行節儉,知道能力所及而先買屋苑私樓,是有辦法置業的。

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換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。 我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。 我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。   照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K) 由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。 – 1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。 2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約) 3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?   盼望回覆,非常感謝!   您的忠實讀者   答案 你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢?  筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。     由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。     相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。 多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。     如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年 後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。     如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。 4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!  

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成功為什麼與努力工作無關?

諗樣兄你好! 讀過富爸爸,知道只靠勞力收入只會讓自己一世在營營役役,因此我們需要尋找被動收入。而讀過你的blog,被知道在香港這個國際都會,尋找被動收入的。深感興幸能在如此年紀便能接觸到你的blog, 讓自己能好好準備﹗ 小弟今年23歲,月入21K。與家人同住葵青,現樓約值330萬,尚餘50萬供款。 本著早儲蓄,早收成的信念,小弟現月儲$7K。由於要還學債,養家庭,這水平己是十分極限。現手上有流動資產約100K。本計劃再儲蓄兩三年至流動資產300–400K,然後再置業。但又眼見樓價節節上升,及認為愈早置業愈能及早建立被動收入,因此正思考現在是否置業時機。而首期部分小弟打算與家人商擬,把現住樓加按借出,以四十年按揭攤分債務,讓通脤減少負債。(兩年後,小弟月入可提升至38K) 今天借此機會,希望諗樣兄你能在此指點指點!首先謝過! 另外,由於如「置安心」計劃推出,又是否合適的買入機會?   ANSWER: 今次讀者宜將父母手上樓宇加按套現,為自己第時結婚買樓做準備,等樓市有變才買入。23歲根本就係一個本錢,等得。以廿歲來說,如果兩年後有38K收入是不錯了,但有冇諗住趁後生未有家庭負擔時多作準備,及利用本身才幹,將兩年後感覺secured既38k人工先提升到50k呢?   眾所周知,新畢業加入四大行既會計生工作頗為艱苦,在公司掉盡年青歲月而老黎孤家寡人既女仕更比比皆是,月薪只是一萬幾千,時薪計仲低過老麥。相反,每日工作六小時既地區總監卻年薪百萬為起步,坊間究竟有冇文章,為此現象作出歸納及總結呢?   三個層面論搵錢 從事專門或極厭惡工作令人可獲取更多報酬,此乃第一層面,亦是最易明解。專門知識加上予人方便又可得另一重報酬,生意人也! 而要更有效取得報酬,需要將自己從事的工作所發揮既影響力提升至第三層。即係如果你係強國海關做野,你係一個決定全關貨品出入口既官員,你既報酬隨時多過省長。權力貴乎在可影響資源分配或成件事既結果,各位年青一輩要努力加上把握時機由第一爭上第三層。第三層既madam簽個名就有錢落袋,麻甩佬紮成世鐵都搵唔到!   當然諗樣唔係歧視紮鐵工人,睇而家香港走勢建築業人工調升可期。但係希望此文幫到成十點仲係公司捱緊既你,好好思考未來去路。仲有最後但係最重要既係, 點解人幾廿歲仲係停留係低效工作,性格使然也!   希望讀者參考本文心法,在工作上更上一層樓。誠信、工作投入感這些量度唔到既素質,才是老闆在晉升時最為看重的! 至於2012年可去銀行搞個靈活按揭戶口,將父母間樓套100萬出黎,一半可以存係靈活按揭戶口而收番同按揭息口等同既息。另一半可買入一些港元存款證或換做人仔做三個月3%年息定期,再過幾年先低吸自住樓吧! 如果你比心機儲錢同埋工作順利,2015/2016每年買一層都冇問題,樓市係唔會只升不跌的。   至於置安心同居屋近似,投資價值稍低。除非免五成地價而自己又想住係該屋十幾廿年,否則有能力者都不建議買入。

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