低學歷街市仔買樓疑難#757

街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! – 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! – 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! – 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 – 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 – 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 – 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! – 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 – 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 – 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。

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我的儲蓄能有什麼作為? #753

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, …….以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) 這是連續集的最後篇。 回上篇>>三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另在港可通行的借出再賺息法門作出了幾個建議。先有就咁買樓,就當七成上會買330萬樓,首期要支付99萬,而收租約$13000。當然買樓收租要支付管理費、地稅及將租金收入打稅,不過如將七成樓出租,根本未合符金管指示出租樓房最多可按5成之法規,所以作七成或九成樓房出租者自有其方法去規限風險,另對於租霸及租約好應按一拆二收租睇市課(買樓003)之內容去同租客好去簽訂。點都好,不少人會將回樓打92折如真要將租樓支出雜費反映在回報在內,如留意到近季差餉收費大增(取消了補貼),那不如直接打九折。而產出正現金流效率為(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% – 昨夜課堂搞到好夜先落堂,多謝不少人熱心發問。期間提出了將屋間套房可以增加一間屋的產出現金流,惟對此就算毫無經濟既你應唔會買間西九四小去間套房。如要對此事開展、在幾方面之人脈都要有齊才可避免選錯地方及造錯內籠尺寸、更有人試過做哂成個改建先知原來師傅從未有同佢清泥頭、或水電根本不符租客所需,構成更大麻煩。當然有方法自然可準時收齊租、買間320萬樓(呢個係2014/7月價)間好套可收租$21000,當然要投送錢去改建、而總共投入為約$130萬,供樓照8500(七成上會),現金流產出率為12500*12/1300000 = 11.5%。當然有些人不將改建成本納入回報計算,因該房轉變後叫價都高左。 – 那什麼是債基? 就是收息堂提及之一個方案。那提供12-15%年回報,即一百萬放一個月產出$10000-12500月入。風險會否很高? 只好說投資物的本身在2008年金融海嘯之波幅少於匯豐銀行股價波動,而筆者更提出可入手走勢頗為自向的一組債基。見下圖兩債基價格在同一時期的表現,上方債基價格升時另一隻債基下跌,將加息風險調堂抵銷。留意兩者走勢不是完全相反,所以從未將風險完全兌銷過,將部份不預計性剔除已符一眾同學的投資要求。債基無年期之餘產出現金流效率頗高的、有15%、難怪為不少人所愛。 – 當然壓軸出場先係最「堅」。最令人驚的保險竟可有最高之現金流產出率!? 其實關鍵在此: 首先保險同樓一樣係個好好的抵押品,大家可參考文章「115%保險回報方案」。當然筆者對讀者來文另有別註,亦可不跟讀者咁存放五年。3年或8年各有不同結果,3年令回報低點,但比上方所講去買樓就咁收租之回報高、8年時間是長一點,但回報可超越20%,詳情在課程後半課會同大家再研究。

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公屋、三十、一事無成(上集) #751

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 answer: 筆者知道blog中解答的個案有時收入太高,予其他讀者不夠真實的感覺。此點回應有二,首要是如果你本身無財在手根本無野需要理,至於是否儲錢去改善人生是個人選擇。另外由無錢變有錢固然令人選擇更多、生活改善,可是更重要的是豐厚人生經歷。呢樣野帶到落棺材,更幫忙了身邊關懷你的人。  – 三十而立,坦白講如果男仕們到此階段仍然不見起色,在殘酷的社會要再追趕可真有難度。就借用我地香港三個特首為例,他們的「成功」模式正是由三類不同助力而成。當然人的成功很複雜,唔可以用一個因素就解釋到點解今日你咁掂,惟根據坊間資料,三個特首的成功之道係頗為不同的。董伯伯大家都同意佢係一個老好人、當年家族生意失敗由中資撐起,成功源於屋企勁有錢既董伯對於中方的支持是義無反顧的,冇愛國商人霍英東注資打救東方海外,伯伯既game一早係85年over。明白董伯呢條成功路大家得個聽字,而你仲坐係度應因老豆都唔夠錢。可是留意有錢人的言行舉止、政治取態,可能比街邊一個阿伯「走到既位」更少。受人恩惠、真係年老至70都要走返出黎回報。所以呢,最有作為都係提升自己! – 至於donald,選舉都不忘提打工仔,證明佢真係好識上位。同意係香港要突圍,做一個成功的推銷員是必經的。你連自己都sell唔掂,點叫老闆升你呢? 可是對自己的定位太官僚,人一走再沒人斟茶。即大家對佢的敬畏是源於其職銜、而唔係其功德。年輕人在發展自我同時必要參考donald的往史。 – 最後係當今「紅人」梁生。首先講筆者對梁生係好支持的! 唔戴返個「頭盔」恐怕呢篇文好快被和諧、更有滅版之災。只不過作為納稅人之一想提個意見,就係梁生既成功、大部份係源自於年青時既貴人。大家係狂[email protected]#$%!佢之餘,要知道梁生係31歲就成為基本法咨詢委員,即82年中英敲定香港前途後既三年。當時英資洋行正考慮從香港遷冊、香港人仲大多諗緊移唔移民,而呢個「死靚仔」竟然同鄧蓮如男爵(當時未受勳銜)坐埋同一個room開會。諸位30諗下如果你有個friend正擔任呢件事情,你點都會覺得佢有些少勁啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung簡直係super! 有此果的原因、按現時資料係因為有貴人引薦。當然懂得為自己招徠貴人,是一門很有技巧的學問。 – 所以三位港產特首,上位分別係靠老豆、識上位、及遇貴人。筆者敢講識上位係見效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔係點解要係在位幾年狂搲野落袋呀? – 咁讀者30歲3萬人工只得30萬儲蓄係手、係聽完呢三位人兄既故事之後可怎自處呢? 那關鍵解決點當然係「錢」,咁你要先明白世間的錢從何來? 最直接梗係諗每個月打工出糧就有錢,可是在世上有三類(法)人是可自行制造金錢、而不是由人打救的。一是政府,批出國債比人買、就有錢了,此事之成來於大眾對該政府之信心。二是銀行,收你一百萬做1%息定期就借返比人、假設將其中70%用4%借比商人、咁利差當然有3%,而更重要的是社會上有多了70%既錢。因為你存了的一百萬仍然在你的戶口,「無」借走比人的。 – 正因為咁、做政府及銀行都要「攞牌」、人總係為自己利益而走在一起、成立商會、醫生會同律師會咁。口講係提升專業、真正原因由自己判定。最後亦係大家最有機會得到的逃脫口,就係搞創作,係獨一無二的創作,最好係有專利而極難被抄襲的。正如你是畫家,每出作品一幅都係錢,當然係現今網絡世界點搵人欣賞你,就係另一技巧。其實30歲人搵幾萬蚊都唔錯,但如想有突破性發展,好似方程式咁做跑頭既車甩開主車群,照樣「人打工你打工」就當加足鞋油都不見得可突圍。大家每日掛住搵錢既人不妨重新組織一下想法,從基本定路向再開始出發。讀者要往後生活改變,最大助力係改變「玩法」。當然懂得財技亦有次等既幫助,答文已千字,明天再續! […]

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計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28歲,有穩定職業,已上買樓及收息課, 不過因為結婚一直未有實行. 現家庭收入$76000,每年加$3000, – 現有資產: 港元定期:$500000, 可收$10750; 人仔定期:RMB120000,收RMB3500; REIT:$100000,收$6000; 股票:$80000; 流動現金:$300000; – 兩人都未持有物業,無負債; 現住屋企人物業,不用交租; 月儲:$40000; 因為現金流及負債比率不足,希望可以得到啟發,先謝! – ANSWER: 讀者尚年輕,宜先定立方向再堅定進發,究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人,都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司,做自己喜歡既事,或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由? – 上方的話語,有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析,再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的,如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃,保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物,更要扣除行政費,那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與? – 大家都知筆者十分推介年青人買樓,原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同: 1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣,滿足個人心理上需要 2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金 – 時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤,如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋,恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念,可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目,咁一動不如一靜,現時勢唔好買樓。 – 好啦講返讀者,建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流,現時夫婦月入$76000而儲蓄40000,即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流,如後生仔用樓係最好的,因為工作較穩定而租金一旦產出,其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款,將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力,所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者,欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者,係時候考慮下會否是太大貪想賺過界? – 由於讀者有家人提供住處,夫婦資金共約一百萬,借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil,有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人,在他們而言屯門 或是個好地點,惟不是每屋苑皆合適,一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」,咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會,當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位,一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百,條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil,而每單位按揭供款係每月$10138,而還本係$5346。 – 讀者自己月儲$40000,唔計佢之後年年人工加$3000,咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?   X(5346+5346+40000) = 5,400,000 X= 106 – 即要106個月就可以供滿兩間樓,亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步,36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓,再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金,又有人工加,所以有更大可變性,亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字,筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。    

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真的一切都太遲了? #744

諗SIR 你好! 小弟是一名庸才, 個人財富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多點理財知識, 看見你在BLOG的分享覺得很有道理,之後亦買了你的兩本著作,並將收讀你的9月的收息班,希望可以學習多點好既理財概念和方法,為將來的人生籌劃.另外,因為父母可能將在2-3年內退休, 心感多頭收入來源的時日不多, 希望可以在他們退休前能幫他們獲取多一份穩定的收入來源(e.g.物業), 但現在理財方面欠缺方向, 希望諗SIR可以為小弟的情況作出一些建議, 謝謝! – 小弟27歲, 文職工作, 收入尚算穩定; 母親56歲, 學校文職工作, 收入尚算穩定; 父親59歲, 收入不太穩定. 我和家人也不擅投資(近乎沒有投資), 只有少量股票和IBOND, 面對銀紙眨值也很無奈, 幸好母親在2012年買入嘉湖, 才可稍為資產增值 資產與收入如下: 收入與開支: 本人收入: 27,000開支: 10,000, 收入(NET): 17,000 母親收入: 18,000開支: 7,000, 收入(NET): 11,000 父親收入: 12,000開支: 8,000, 收入(NET): 4,000 嘉湖出租收入: 8,600開支: 5,600, 收入(NET): 3,000 第一城自住收入: N/A開支: 10,500, 收入(NET): (10,500) TOTAL收入(NET): 24,500 […]

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佔中後市何從? #717

問題 我跟很多人一樣,近期才發現諗Sir名blog,爬了很多文章實獲益良多,自知hold住筆現金租樓等樓市跌並非上策,剛報名諗sir 9月的收息班,希望從債基方案等投資工具再獲啟發。但由於距離開課尚有個多月,近幾天反覆思量,想出2個理財方案,望諗Sir多多指教我這個傭才。 – 小弟今年29,老婆30,跟老婆剛於上年年尾結婚,當時眼見樓價好貴,決定租住先想等樓價跌再買,但租樓差唔多近一年,加上近日拜讀諗Sir的文章,越諗越唔對路,決定作理部署。現租金每月$15800,無負債,現金$1.5M,小弟月入$30000,老婆月入$16500另加佣金$17500 (平均每月計)。但礙於老婆需要調理身體生育,下個月開始會Home Office工作,屆時應該變成月入$7000另加佣金$17500 (平均每月計),家庭月入即是$30000 + $24500 = $54500,計算所有支出後每月可儲$20000。此外,小弟經常有freelance projects,每年可約有$50萬左右收入從freelance獲得。 小弟借貸力為$30000/10000*2.59*0.5 = $3.885M,由於老婆有部分薪金為佣金,所以唔知點計借貸力…. – 方案1 由於要跟家人同住青衣區,計劃先買入一個$400萬二房單位自住,用小弟個人名義做9成按揭,連所有買樓雜項支出為大約$53萬,拉長30年還每月供$14000左右。然後將其餘的$97萬投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$8000左右現金流,總計-$14000+$8000=-$6000。待樓價下跌後將債基贖回並以老婆名上會買入第二間物業收租。 – 方案2 繼續租住現有單位(月租$15800),並將$150萬全數投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$12500左右現金流,總計-$15800+$12500=-3300。待樓價下跌後將債基贖回,並一次過買兩間物業,一層自住一層收租。 小弟極期待諗sir的9月收息班的授課內容尤其是債基方案,但由於比較心急想知道小弟的方案有冇諗錯,或者有更佳方案,望諗Sir賜教!謝謝! – answer: 揸住150萬住$15800既單位,人工只有5萬餘,說實不是妥當。明白讀者有額外50萬freelance收入,可是一年交租近20萬而手上150萬現金只夠頂8年,太太更因要預備生育而「半脫產」(大陸名詞: 半脫離生產線。睇黎而家都要開始學習),只好說讀者要多添努力搵多些錢,否則太太唔做野加租金近16000蚊呢個支出,用佢現有人工可支持但不夠謀後路。另外收息堂可予同學10-22%不等之收息方案,惟在如何倍大個人借貸力、或解決bonus、commission出糧又計唔到入借貸力既情況要靠買樓教學課程補足。 – 雖然佔中令前路不明朗、亦有同學問未來半年是否現買樓時機,只好說筆者是烏鴉口,早前在<經濟一周>1698期提及的「第四季現入市良機」竟然被up中。筆者當時作第四季入市的評述完全未考慮有佔中呢回事,而係睇美國10年期「孳息通道」作之結論: – 美國政府非常願意貨幣印發規模及秩序在現時情況,你說美聯儲加息,是同意會發生的,不過加幅唔會多,因美國作為最大債仔,加息只會令利息支出大增。美聯儲再減息,或再大開印鈔門,又令美元之認受性及內含值(虛無的)太快下降。那兩相權衡下維持在現水平就天下太平,未來更要處理伊斯蘭國的因素,美元再印只會再催谷油價上升、令俄羅斯及「伊斯蘭國」更為囂張。 – 因上段起因,而有美國10年期孳息在通道內上落之結果。早前孳息率在年初觸底、當然係年尾是升的機會大,現符預期重向3.0%附近高位進發。在此期間,加息風會再吹、樓價會跌、股市向下。當然佔中令大家失了預算、做淡的大戶都因跌幅穿了獲利區,未可以係九月賺大錢。惟筆者只係做睇下大方向呢d小事,要求性未有期指大戶咁高,希望提出上述理論在此時勢提倡各位多獨立思考。 – 另一個問題係:「咁會跌幾多?」同意香港人是貪心的,最好同佢set埋個盤幾錢幾時買,自己乜都唔使諗就可以賺錢。人民普遍既質素,決定了地區點發展。當然睇得呢個blog既朋友,相信係想同筆者一齊教學相長的。因為而家搵人睇本書或比心機睇筆者回答近千字的文章真係好難! 人人都只係想「有圖有真相! 唔好要我諗野。」 – 所以真係多謝大家收睇本blog。亦提出答案如下: 細單位跌極有限、而大單位跌幅或可至30-40%。因香港人普遍收入上升、對居住需求殷切。針對消費(居住)需求的中小型單位應有一定支持,惟價格點都要跟大市調一調,整理10-20%不等。收入上升之說,見下方稅局資料(部份節錄): – 2005年至2013年香港增長家庭數目: 21.47萬戶(9.9%) 月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目,同期由20.35萬戶增至31.43萬戶(增幅54.5%) 月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目,同期由11.22萬戶增至18.41萬戶(增幅64.1%) 月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目,同期由6.60萬戶增至12.77萬戶(增幅93.5%) 月入超過HK$100,000的家庭數目,同期由4.95萬戶增至9.17萬戶(增幅85.3%) –  既然大家「受惠」於最低工資。「加左人工、生活好左」。買樓自然出得起錢,細價樓私升幅相信未到位,仍然看強一線。至於豪宅,回報一般較低但點解仲有人買? […]

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年青人如何理財出發?#712

諗Sir 你好, 本人快29歲,遲小小升職月入大概40000, 可儲約 25000, 同父母住,暫冇家庭負擔. 冇物業,大概只有55萬現金,15萬股票,冇負債. 之前冇乜去理財,所以財不理我,主要靠儲蓄. 最近先開始係 Homeblogger 學野, 實在覺得要努力直追. – 屋企人有間奧運樓想賣,市值約550萬, 月租應可15000。自己借貸能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的話, 1) 我應否向父母借20 萬, 加自己 35萬做首期, 買樓收租? 2) 由於是由家人轉讓,屋可以低價交易(e.g. 4百萬)我再慢慢還多150萬,計算方法又有冇分別? 3) 定係我自己先學買債增加現金流,再去買間新界細價樓收租 (3佰萬左右)? (因為我樓價咁高,唔知奧運樓抵唔抵買) 4) 父母有現金約100萬做港幣定期收1%息, 我可以運用這筆現金,加埋我自己既借貸能力會唔會有更好出路? – 感謝指點迷津 ANSWER: – 讀者係典型後生仔,感覺做得不錯,未夠30歲起碼上到4萬人工,如果唔大洗再努力些少起碼可保有基本盤(即有家庭事業及住處)。可能大家會覺得讀者好庸俗,將人生同工作又或者係錢掛勾了,更比不上要追求理想上的層次。可是大家十幾年來每日忙碌,不就是為自己家人安居樂業而作嗎? 對於呢個後生仔,計劃是有,可是要「落地」實行,還有不少細節要注意。 – 首先讀者將自己的借貸力預計到好盡。將屋企人間樓買入要借550萬之九成,即495萬,惟現在金管指引借到盡都係480萬,所以70萬首期先要預備。另外留意大家計出的借貸力會因一些因素要有加有減的: A. 一些你未為意的借貸會影響你借貸力 B. 準備不齊文件令自己人工計唔哂。其實支票出糧既人只要文件妥,一樣可以借到鏘。自由工作者做些預備、 更可令自己借貸力突然暴增。留意銀行批貸係睇你借錢個一刻,「呢張相」點映靚d,視乎你會唁會搵人埋你映相前執下頭髮化下粧咁 C. 一些潛在的借貸力你未必知竟可運用,例如單親媽媽既贍養費,究竟計幾多係買樓借貸力入面呢? 當然有其他收入可計入去幫到手。亦有些收入是借七成適用,借九成不能用的。 – 讀者要買屋企樓需預鬆小小,另外他只有70萬現金,入手屋企人樓好難搞。當然筆者是建議他買樓的,係現今時代實在係有資產者勝,揸現金只係政府既主張、唔儲錢既「肥龍」更當年搞左個強積金,收集哂大家份糧比基金公司再撈一筆。所以呢,政府臭屎不時都有,當然同意好需要公關手段去搞好個門面。另外不時有人將屋企人間樓平價賣比自己人,筆者都係。但只會比市價低10-20%,因如550萬樓400萬賣,萬一比差餉物業估價處或稅局搵左出黎,此交易之印花稅會用合價處應予之金額再計算,如果佢到時話620萬,你就冇得走。所以有時咪做得太過份,小心「偷一罰十」。 – 建議後生仔去入手同級之新界上車盤,買樓件事如返到350萬就會輕鬆好多。首期少一半、比稅又只約8萬,借貸亦只300萬餘,讀者一人可應付。當然將九成樓租出去是違規的,要搞清楚責任同風險。加上萬一樓市真係要跌,300餘萬既樓輸極有限,但有一層樓在手令讀者可收住租再諗第時結婚會唔會收番黎住,29歲完成「坐一望二」,令往後道路通順一點。 – 當然父母有錢可作支援,大家睇左本blog亦知100萬只收1%年息真係「唔要得」。至少都可收「1%月息。」感謝各位whatsapp番黎同筆者講已經上完堂實行左債基或保險「五年double」方案之同學,希望每月15號出多既一份糧令大家多份安全感。亦留意市況不穩,無年期既債基係有升跌,有年期既「double保險」方案係冇升跌風險。世上萬物必有利弊,弊多於利之物必會被取締,而兩相共存之品必有利害可兩相比較。 […]

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唐樓換新樓三房個案#707

諗SIR你好, 多謝你一路以來在此BLOG跟大家分享一些樓宇買賣的心得, 令大家獲益良多. 本人現有一問題, 希望諗SIR能幫忙解答一下: 本人30歲, 月入$28000, 14個月糧 女友28歲, 月入$25000 二人每月可儲$25000, 收租$12000 – 我們聯名擁有一個單位, 200萬買入, 按揭H+0.7%, 供25年, 月供$6000, 尚餘$140萬欠款. 現值380萬, 正在放租$12000. 另本人名下一唐樓單位自住, 現值250萬, 已供滿. 我們二人資產如下: 現金: 140萬 股票基金: 45萬 人民幣定期: 75萬 除放租單位外無其他負債 – 因為遲些我們想有小朋友, 希望買入一個約6M到7M的三房單位 (要俾DSD). 現有方案如下: 1. 用盡現有資產, 買入三房單位, 按7成. 保留手上兩個單位收租($12000 + $8000), 並作為新樓按入息. 2. 把自住唐樓賣出, 保留放租單位 ($12000), 再購入三房單位. 3. 把手上全部單位賣出, 再購入三房單位 4. 其他方案?? […]

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20歲月入5萬之後的路 #681

諗sir你好,這兩個月有睇開你既文章,亦開始上你既堂,獲益不小,十分感謝。 小弟剛廿歲,大專剛畢業,與女友感情穩定。由於我倆一年前已返兼職,本身讀音樂,亦搞音樂,因此都有小量儲蓄,不過就不是固定每月金額,始終是自由身人士。 – 小弟現每月有大約五萬人工,女友一萬,兩人相信還會有增長,尤其女友。現時儲蓄有一半在股票,其餘有人仔定期,港幣,共約二十萬多,金就不會動的,因此不計。每月與女友大約用一萬,九月會俾家用,不需太多。由於暑假會正式開始工作,九月底希望會有三十至四十個的儲蓄。 – 小弟目標係用一切方法滾大錢,最終想錢搵錢,因此接受高風險投資,而且感覺還年輕,nothing to lose. 心也想五年內置業,一來為未來自住,二來想過在有能力之時買來収租。但對樓真係唔多認識。有想過現在就買平價的樓,首期家人可代出小小,因為驚樓價越來越貴,家人亦有穩定收入,可代自由身既我做九成按。 究竟我應該點樣運用我既錢,投資應如何分配,最後達到有樓,同時又錢搵錢呢?十分感謝。 來信者:普通九十後 answer: 20歲月入5萬,真係幾叻仔! 當然讀者教琴收入不穩定,這也是他要改善的重點之一。先講兩件事,一是覺得讀者做得好既,就係行左條香港人少行既路: 搞藝術。現時太多人畢業之後一心想打份寫字樓工,無冷氣又話唔做。導致一些洗豌、補鞋、又或教琴這些不好用機器替代的工作反而搵到錢。白領中產會向下沉已為事實、每次裁員都係一些人工高的管工,像匯豐都選「三條四」:4年年資40歲四萬幾蚊人工的! 有賴excel老闆已可更易管理下屬,未來一間公司只會有老闆同跑腿。 – 第二件事係覺做得差既,就係滿腦子只係錢。當然對於一個廿歲的年輕人實屬正常,惟年近30時要改善。當然筆者在堂上說自己都十分貪錢的,可是你越想找辦法搵錢,你越搵唔到,或者只放工去seven做散打的工作,人生格局不會因此而改變。那想錢到應作何法? 去幫人。上次同陳振康先生係茶記吹水,身經百戰更坐係上市公司頂層的他亦同意比錢可以係代表了你認同一個人、想獎勵一個人。而正在辦公室的你、做了什麼廣為人認同的事? – 筆者認同25歲之前應多做賺價工作。賺價方法,可用股票及期權。不少人都想抄小路行捷徑,那應選取最能以小博大之工具,此為期權,最虛無物而產出的價變為最大。可惜大部份香港人投資選最就手的股票,筆者仲未識到好多只靠炒股就搞掂成世洗費既人。讀者買股票要有個方法,對一間公司的升跌分析,有三個角度: 基本分析、投資分析同財技分析。學習宜由基本分析學起、正規咁了解一間公司何謂賺價? 盈利預測如何影響股價。不少人本末們置,先看一間公司搞出來的財技,想鑽空子同上市公司主席共富貴。結果當然係「成為香港一千個上市公司主席之一」。我們股民百萬,如果上句行得通既香港就唔只得千餘間上市公司咁少。 – 筆者絕不是否定買股,但工具要用得正確。當頭幾年花錢花時間係股市賺點經驗後,讀者對自己能否賺價一事應有個預計,不少人因而更腳踏實地做人。一般人在年近三十時錢應儲得快了,讀者亦有個好開始廿歲已賺5萬一個月,希望能從現時控制每月只用月入一半去買股賺價,另儲蓄現金30%。假設過了8年人工冇變,到時都儲到96*(50000*30%) = $1440000。即近百五萬在手。相信不少人已參考過<收息論>當中的case23:百五萬收息攻略。 – 讀者如28歲有此金額,40萬就作首期九成上會買樓,行趁後生借盡的道理,記緊要放低擁有豪宅的虛榮。要住就住係半山、唔好搞d不文不類既假豪宅。另豪宅租務回報一般較低、需要對錢無視之人仕才可入住。又或自己可租豪宅而投資舊樓,希望大家明此道理。 – 用左40萬而淨低100萬,到時樓市低可再買一間,同未婚妻每人一間九成上會。或到時辣招已撤,買樓借錢係好易的事。假設有100萬係手又唔想買樓,不妨學其他師兄踏上收息之旅,100萬保守都收7000蚊,或進取可收至15萬一年,即年15%回報或月12500,隨時贖回。當然佢後生更可做些有年期的,回報超20%,更是有人保本。點都好,有一百萬係手,月收$12500月月11號入落戶口令人更安心。當你有三份此類收入,即每月產出之正現金流多過你自己打工份糧,咁咪可以同老闆say goodbye,做些更有意義的事。 – 那借鑒了不少師兄之經驗,年輕人條路應咁行嗎?

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80後結婚置業的煩惱 #676

看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 – 本人 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工– 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) – 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工–平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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