庸才論2015 #830

諗SIR,你好!觀看了你的文章獲益良多,謝謝你的指教。小弟今年28歲,月入約24K,澳門人,與父母同住,打算在一至兩年後與女友結婚。女友26歲,月入約23K,兩人扣除還樓按,家用,生活開支後,合共每月可儲蓄二萬六。 物業(一),2013年2.5M購入,樓齡19年,實用500尺,月供8300,收租8000,現銀行估價約4.3m,按揭餘1.9M左右 物業(二),2014年加按物業(一)套現四十萬加兩人儲蓄以2.9M購入,樓齡23年,實用365尺,月供10500,收租6800,物業(一)加按後供款增加2.3K 物業(三),2012年父母資助下於珠海關口附近以1.35 M RMB購入,現銀行估價2.4M RMB,如收租約$5000 RMB,不用供款,此物業會給父母日後退休之用。 問題一: 由於物業一,二都是唐樓,兩口子都有計劃生小朋友的打算 ,所以希望賣出物業(一),換取4.5-5m的有電梯樓房,但居住環境和樓房質素與物業(一)差不多。還是把物業(一)轉按套取800K投資債基收息,令自己吾使供樓,日後待跌市再添樓房,那方法較可取 ? 問題二: 內地物業環境很好,十分適合父母退休之用,但本人更傾向他們退休之時留在澳門,方便照顧,如賣出內地物業可套出3m資金,加上入息及租金收入,應可換取6m左右較優質樓房,待父母退休時才入住,此方法可行嗎? *銀行對於租金計入供款較寬鬆,只須提供租約及租金入賬記錄。 *澳門只有SSD    ANSWER: 首要解答是讀者揸住兩間澳門唐數,應唔應該放? 一是睇澳門樓市前景,呢個各位都明。二係要留意唐樓比新樓之抵押力低而令其價格低下,此為不少人時常忽略之道理。其實舊樓價格低主因不是那殘舊感,因對物業投資者而言物業舊對自己無影響,佢地判斷是否價格低水只睇數字而不是外觀。讀者手持兩間唐樓好應換走,加上澳門經濟單一、好靠濠賭股、在銀娛(0027)近半年一浪低於一浪之走勢之下,股市走在實體經濟前、應澳門呢一至兩年不見有好景。兩重負面因素下、澳們舊樓好應賣走。   有電梯的樓房可抵押性高,應該換入。將兩間樓去比較不只比環境、希望本blog能予更多考慮角度。讀者及女友之收入都不算高,現金水平普通,界定為庸才格局。比起昨日提及的「窮中產」及」低稅數人仕」、「庸才」是兩頭唔到岸,惟社會大部份人是庸才。 「窮中產」及」低稅數人仕」:  http://homebloggerhk.com/?p=30620 庸才 專才可利用資訊不平衡去從人家口袋舒服攞錢,通才懂得接駁供求缺口去求財。庸才兩樣都無,應作之事係多儲蓄及找人襄助。貴人不一定是良朋或親戚,銀行亦可。懂得同銀行打交道、把行將眨值既貨幣先捧在手,此為本世代應作之事。貨幣濫發,由宋朝時紙幣廣為人使用時已開始,紙幣之最罪惡,是再印貨幣時連原有貨幣都唔使煩收番黎重鑄、亦不用擔心鑄幣時要投入之金銀含量比率。順帶一提、宋朝予人影象積弱、丟失燕雲十六洲。可是在中國貨幣發展史及航運史上都有重大突破。紙幣及洐生工具鹽引便在那時首發,筆者看來最錯兩件事,一係任用秦檜、致便屢誤戰機。二是在敗走路線探用東南向而不利用西南天險而退入四川,最後宋帝被逼到退無可退投身怒海。相反到國民黨蔣介石便吸取教訓、敗走通往西去、在陪都重慶同日本打足八年。所以讀歷史對面前決策、很有幫助。庸才一味慳都唔係辦法、改變自己思想致日常行為改變、每天轉變累積引致遇上既人同事都變、最後事業有成、咁就唔使再諗麵包係唔係十蚊一塊,騰出更多空閒時間去將麵包給予有需要既人。     讀者就是庸才格局,暫不宜在旺市持有過多樓房、一間起兩間止已足夠。若看倌家庭收入過八萬,那才有起碼條件在旺市持有幾間樓房而不賣出,靜待跌市再臨。假設到跌市政府加諸辣招全去除,十萬家庭月入有借貸力100,000*50%*2.59/10000 = 12.9MIL。持有2-3間樓及做埋按揭應仲有些少借貸力去抵禦跌市、再趁低撈貨。       近日各國政府一係減低一係行量化寬鬆、變相從各位無產庸才的口袋裡「合法掠奪」了財富。有資產者反因資產升值而拉遠了同無產者的距離、無產者感到點樣辛勤工作都無法收窄同富人既差距,此現象為現代的奴役制。上次奴役制在工業革命(1752 – 1830)後取消、原因是機器取代了人手要求、唔再需要奴隸。200年後電子革命開展,至今已有電子貨幣首現,係紙都唔需要印既時候、虛擬幣的內含值必漲跌更快速。各位賣力後好應換得米同麵包、又或水資源、而不是日趨虛無的銀紙。  

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辣招應對、九成上會、借貸力重組#822

諗sir,你好! 最近讀了你的兩本大作,學識很多買樓的知識,亦打算稍後報讀你的收息課程。本人係庸才一名,今年30歲, 一直認為三十而立,應該在30歲完成一些目標,希望向諗sir請教應該如何部署完成一生三宅的目標. 背景: – 現與父親及弟弟同住一間好多年前已買下的公屋,打算會繼續住落去 – 每月人工: 30K (另加年尾約有5-6個月bonus) – 每月支出: 家用$6K + 保險&基金$3K + 其他消費 $10K – 每月儲蓄: 11K 資產:  – 有一間已租出單位打理,估值4.2M,租金12K,每月還款少於4K (利息=H+1%),已只還剩560K – 股票,基金投資約200K – 現金約350K 問題: 1) 記得諗sir講過租金的8成可作為收入, 即借貸力 (30000 + 12000*0.8) / 10000 * 2.59 * 50% = 5.1M. 現可用借貸力 5.1M – 0.56M = 4.54M, 請問正確嗎? 那麼bonus又可如何計算呢? 2) 現在的想法是將現有單位加按1.5M, 再用來作首期於大埔購入一間約3.4M唐樓 (因有相熟地產), 再向銀行做mortgage借入剩下的1.9M. 單位已一早分了2個套房, 共可收租金15K. 請問諗sir這個部署是否正確呢?會否太risky呢? 3) 另外,有考慮過用親戚名義購入以避免俾double印花稅, 如果用親戚名義,是否一定需要用親戚的入息去申請呢? 4) 如今年購入,下一個目標就是在35-40歲後再買多一間以完成一生三宅, 請問有可能嗎? 5) 或者諗sir有沒有其他更好的提議以幫助我呢位庸才可以做到一生三宅呢? 希望諗sir賜教一下, 先向諗sir說聲謝謝!!   ANSWER: 以讀者各項問題而言,買樓教學課程較適合解答讀者現時疑問。例如non-regular的收入怎計作入息證明? 又或者無收入的人怎能為自己提出收入證明? 早前金管局收緊按揭成數,七成變六成已有很多人討論、不作論述。另一層面批第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   那原本計借貸力之方程,如果該人已有樓揸手,那借貸力要打折計數。當然收入是可調節的,當一個人工資增長10%,那由5成降至4成的招數即時作廢。但對10%即加了的收入怎作陳述才有人相信? 當然唔會搵老闆寫多張支票就攪掂咁簡單,要坐低再了解當中法門。   未上車者不需太負面去看待今次辣招,尤其讀者弟弟經今次出招後變得十分「馨香」。雖未見面但估計佢從未買樓,即現時仍可九成上車。在上星期總裁公佈,樓宇按揭保險最高成數將會由九成降至八成,不過首次置業及符合更嚴謹要求的人士可獲豁免。經這幾天更深入了解,筆者為大家查探了什麼是更嚴謹要求? A. 從來未登記過有房產既人先可合格借九成 B. 支票出糧或自動轉賬出糧皆可為符合更嚴謹要求的人士 C. 如自己一個人工資不夠只需找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成 D. 擔保過人而自己從未買樓的、不受影響   以上只是重點概括,日後有更多已批案例會再同大家探討!   所以如果讀者弟弟再買間樓,是可以借足九成。若將現時單位加按而買樓,搵弟弟做更為合適。至於買入唐樓之想法,先是付1.5MIL首期,借了1.9MIL而不能攤30年還(因為樓齡大,至於點計到攤幾多年要見課程解說)。估計每月供款為190/191 ~ 每月$10000。在租金15K之下,即讀者付出1.5MIL首期而換來15000-10000= $5000月正現金流,不見得是好投資。   現時應作是將4.2MIL的樓加按,可惜現只能降低至6成,按到4.2*60% – 0.56 = 196萬,借出息口要比H+1%貴,但仍不會超於2.3%。得資金後不好買樓,在新借貸方程下讀者未受影響,借貸力用 掉(196+56)/30000*50%*2.59 = 252/388 = 65%,已屬高水平。196萬應用債基收息而不該用流動性低之直債,月收息$25000/月,減去加按後令讀者多還的8000/月按揭,讀者月正現金流多了$12000。明顯比買唐樓收租多及少雜費。    

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力爭向上流之窮忙族#814

諗Sir,早期拜讀完樓換樓及最近之收息論。本人十分佩服其思路方式,唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,固知道每行一步也是十分重要,望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯及改善方法! 小弟29已婚,太太同齡有一小孩未夠一歲,因要照顧小朋友及儲多個錢,婚後同住退休父母已買未補價公屋,但始終希望三年內遷出,更望能遷往方便港島上班之地區。   小弟收入 $48K(未減強迫金),太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,夫妻二人可一直維持每月$30K儲蓄,另外每月須供A字基金及壽保分別$2K及$1K,現有一私樓於牛頭角以七成按揭。單名$4.45M買入放租 $14.4K,嘗欠銀行$3.10M,現市值約$4.70M,扣除地租管理費及 供樓$6.4K本金和 $5.04K利息後應可產出 $1.4K正現金流,但離財務自由尚遠,按諗Sir 4%回報計算小弟須達到持有一千萬資產才可製造約 $4M現金流,現時手上嘗持有$0.5M現金,及A字基金可於B計劃提款約$10萬,眼見基金多年沒有回報很想運用到其他地方唯提走後等如白供實是無奈。現有以下方案請諗Sir給些意見小弟應該如何準確佈部署,萬分感謝: 1) 太太用手上現金$0.5M作首期單名以9成按揭購入$4M物業長遠放租或日後自住,未知鑽石山居屋或紅磡區單橦樓是否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬(未知怎計可借多少及應去那裏借最為有利),再加用手上$0.50M現金買入債基收息儲錢等機會 (已報但未上收息班,到時請教點做債基)。     三年後希望供完債基能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用九成按揭買入另一物業;或 3年後希望能將本人單名物業轉按七成套現百餘萬, 再加3年後手上儲蓄之$100萬現金和$70萬債基所得等待機會full pay買入約$300萬物業! 請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。 2) 3年後賣曬所有物業套現重新部署,以9成購入第一個物業,之後7成,之後和太太聯名? 3) 咩都吾做,去借稅貸(吾知可借多少),再加手上$50M現金用作買債基收息儲住錢等機會。     另外請問轉按做5成將租金納入借貸力是否一定須要向政府打厘卬及會否交很多稅?現時新例5成按揭只計算70%租金收入會否太低不值得及不夠小弟實行以上計劃? 如要運用已購公屋出租或加按須先補地價約$120萬,此情況似乎留作自住更為合適?    ANSWER: 兩夫婦如只有一個人有樓在手,便可能享有按盡九成之好處。留意我們按錢是用銀行一般所予的2%年息、而唔係四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途,否則加按只能五成。讀者本年將是轉捩點,如太太能在轉工之前安排好套現,往後有多點資金在手,要完成一生三宅自然易很多。   相反太太轉工後收入跌至14k,家庭借貸力由(48000+40000)/10000*50%*2.59 = 12.7mil跌至(48000+14000)/10000*50%*2.59 = 8mil,加上儲蓄只屬一般,有50萬現金在手,如不趁現時利用太太將消失的借貸力,日後財自路必定更難行。若然看倌另一半之收入不及本案40k咁高,可找人擔保是也。   加按後4.7mil*90% – 3.1mil = 1.13mil,樓轉在太太名下,內含值其實很少更因九成按了有負資產危機,請在作前向太太解釋此事風險,唔係有樓揸手就一定筍,有間供滿既樓就真係先叫「有樓揸手」,可以諗上岸。靠自己一個人搵錢去供間樓,人就緊係做到癲啦! 所以本網不斷提供一些產生被動收入之法門。   樓要供4.23/2.59 = 16000,收租14.4k,計埋差餉離雜費月現金流為負$2000。原因是4.7mil樓月租$14400租務回報只3.6%,讀者在買樓投資上要再慢慢執。呢幾年先捱下月負2000現金流,得$1.13mil加自己50萬資金在手,1.63mil可以做咩?   對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債,回報因不同投入金額之融資成本而異,惟到期退還本金之情況不變。讀者明顯用債基好一點,將1.0mil資金投入債基收$12500/月,修畢收息更了解到出入應市要旨,好等收息之時不會丟失平價再買的時機。留意筆者用債基只100萬已製造了$12500/月正現金流,而讀者現時4.7mil-3.1mil = 1.6mil可套資金困係樓度只產1400正現金流,足見懂不同資金之配置,令本案讀者每月可多成12500-1400 = $11100蚊去洗!(或更好係儲起啦)   另一個儲蓄方法,係用保險,當然唔係讀者買既A字基金及壽保。不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉,令筆者每每要留低同大家解答,點解大家要花額外時間聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢? 為左唔阻人搵食,細明就不能在網上一一言明。不過筆者提及之保險一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。留意儲蓄或投資保險在香港是極難格價、因各計劃都是複雜及不透明,至於能格價的定期壽險,一般公司都唔會sell。所以淨比大家買的,好野見少。至於同學聽到唔願走的,係sell side之傭金低而又多工夫的,但係對大家buy side梗係極之有利啦。好似讀者就用個double保險方案,放40萬而5年後再多40萬,即可在34歲之年用自己名再上第二宅。   幾個變動後讀者一個月多了萬幾蚊洗,5年後買樓之事已備首期,其實再早些都有辦法。公屋補價是異常行為,一般好少用到。至於讀者自己提出的方案已全被否定,另未答既問題請自行在網search一下。答文已過千字,先行歇息。

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結婚前買樓再賺第一桶金?#810

諗sir你好,本人剛剛大學畢業,做建築工程,月入20k,因父母的照顧,大約有百五萬現金希望及早上車,但因本人收入不多,按揭需做到六成半才能購買大約三百萬的樓,而且在大埔區來說其實選擇不多單位亦十分細小,我有考慮過我等女朋友畢業聯名買樓增加購買力,從而能按揭做較多成數,把現金留在身邊;但亦有朋友反對聯名買樓,認為單名及早上車,就算是只有二百多尺的樓也好。我和女友起碼三年後才會結婚,想請問諗sir我應該先等女友一年後畢業聯名買樓,或是等自己加人工後單名買樓,還是現在應該先及早上車作投資作途?謝謝   ANSWER: 即係畢業生應否買樓? 一般畢業生因無錢係手,根本無需考慮此問題。可幸讀者有父母關照150萬,現可考慮買唔買?自己單名買定係加女友名買? 又或者九成上會買定係六成半咁上會買?   雖讀者現在的成功多因父幹,可是人生本是馬拉松,不必太介意起步是否超了幾個頭。當然買樓有人認為是人生大事,亦相信是現在的年輕人最關注之項目。見讀者朋友反對佢聯名買樓,因為在現行政策每一個買樓名額都很珍貴,聯名買就等於同時用了兩個九成借貸買樓上會之名額。豈不浪費了買樓可借盡而等時間慢慢將欠債眨去之道理?   讀者有一亮點,就係剛畢業人工即達20k。讀者應作之投資方略,是用小部份錢買樓、自己盡量儲多d錢、及開展一些賺錢投資,希望用自己能力撈到第一桶金。各位心想:「阿諗sir你就諗得真係好! 買左樓又點儲到錢? 我識投資賺錢就梗係會有第一桶金啦!? 弊在我買極股票都輸呢。。。」有請各位耐心再花一分鐘睇睇筆者點列出要做的幾點…   1. 讀者不宜用低於八成的借貸上會,因付太多首期去買樓實在太浪費。惟因自己年輕又有筆錢,在三十適婚年齡前後亦很有可能再遇上樓市低潮期,所以現在不妨買一間樓先做收租佬。令自己對買樓一事有所認知。最差情況都不過係捱下負資產,加上自己只用150萬當中之30萬作首期,萬一銀行review自己都仲有剩錢兼顧負資產情況。關於自己借貸力不夠之事,宜趁自己年輕而父母仲在職之時找他們作擔保,將全家人的借貸力用到一滴都唔好漏。   2. 計及260萬買入、26萬首期上會,攤30年而月供要$9000。對20000收入的人,是否帶黎太大壓力而儲唔到錢? 分別在於淨低之120萬是否作收息,投資物的波動在2008年極端點可達30%而每年收息約12-15%。不少人想知方案作法,亦有人因自己已行此法後覺得自己已全懂。在筆者而言因每人對風險的要求不同,自己都要不時留意新出的每一種債基而為不同學生之要求訂出建議。加上踏入2015年開始各國央行在貨幣應對策略不同,端郎的背信棄義加上中國耍套潛龍勿用,對預估那一種股或債行先很有挑戰性。   3. 當然有危必有機,無論各位有冇家人付予百五萬,不妨趁後生買下股票。最慘係臨老覺得自己有錢先去學投資,一鋪比人呃哂仲淒涼。香港的地皮正在補內地人收購、銀行已不少易名為內地商號、上市公司亦正被內地人收購而曲線注資。近年多人玩殼股就好比2005年開始的一段IPO上市潮,當年有實力公司光明正大申請上市而港人個個「入飛」抽新股、到2014年只變成無實力公司係後門買殼變相在港上市,一間公司業務特變而造就港人投機機遇而矣,要知此法,誠意推介下下方介紹的聶sir新課程,先在3月初聽其簡介,感受到他教書的耐心,有時間才跟他學習炒股目標為第一桶金。   4. 上面第二點提及用120萬收息,我地打「穩陣波」、棄用15來回報而只用10%收息策略,將屋企人比既錢減低投資波幅。就咁120萬*10%/12 = $10000/月,夠用黎每月供新買層樓。至於收樓之後梗係唔好咁浪費,有兄弟既叫佢地三個人夾份租左間屋,每人$4000,兩個人訓房仲可以用櫃間個廳,自己可以閒時上去打下機gathering之餘又可以收租。就咁正現金流為-9000+12000+10000 = +13000。每月咪用個突左既一萬蚊去炒股。   5. 炒股要認真一點,最怕就係唔上心去現個game,輸左又賴人又或者感到自己唔適合。其實係社會工作同炒股都有相同,成功與否在乎你有冇比心機玩!? 同留意下個規則當中是否有機可乘? 時下的年青人十分有頭腦及反應快,相信對捕捉機遇是十分在行的。

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30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?

某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多  概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現  現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄…. 現我下一步策略應該是那個方案比較好?  方案 1 本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬 你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?   方案 2 看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車 唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @[email protected]), 等樓價跌 20% 時再做方案 1 是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。   相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎?    買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。   當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。   細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。   那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。   搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。    

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雙租族與傷租族的分別#801

諗SIR 你好, 我係你FANS 同剛讀完你本新書收息論. 有D樓宇方面既問題想請教一下你. 我屋企係基層, 想向上流. 同CASE SHARING. 我本身27歲, 大學讀金融, 本身會睇好多關於金融經濟,地產, 股票等等既書, 雜誌等. 上網睇既都係呢方面既野多.  但係睇到諗SIR既書之後, 覺得自己好渺少, 想學多D野, 同今次請教一下諗SIR您.   言歸正轉,教問題如下: 本人27歲, 銀行工作收入22K左右, 月用5K, 其餘全儲. 家姐28歲, 銀行工作,25K左右.  媽子54歲, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再諗做唔做. 另外她本身係大陸穩定有收租8000RMB(10000HKD左右)係有曬契的.      我地三個都係住係公屋4百幾呎, 已經買左, 唔使俾租. 我同媽聯名係2012年9月30日買左屯門一手瓏門2房, 買入價450萬左右, 俾3成,借7成, 現在欠310萬, 每月供12000, 30年期. 上年11月開始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12個月), 管理費$1400. 2014年9月30日就過SSD, 現在有客想570萬買. 另外, 我全出錢用家姐單名在2013年9月在沙田買左個細單位,唔使俾DSD同用佢既借貸能力, 不過30年樓齡, 可能黎緊要夾錢維修. 買入價227萬, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理費$520, 現欠207萬. 現在都出租左 $8,000一個月.    ***問題來了,  如果有現金100萬可以再用來投資, 想再買一層樓, 有多個方案, 想諗SIR俾D建議. 1. 如果有人用570萬買瓏門, 那我就套現260萬左右, 加100萬, 有360萬, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右. 再買入多間300萬樓FULLPAY. 兩間都出租. 唔好處係我想自住有D QUALITY既樓, 想留瓏門自住, 同埋賣左就唔會買得唔番市值5百幾萬市值既樓.   2. 如果到左兩年, 仲有兩三個月後加按至8成, 570萬左右,  吐現456萬-310萬=146萬左右. 再加100萬FULL PAY 200-250萬既樓收租. 唔好處係唔知按唔按到146萬出來, 要加MC, 不知可唔可以.   3. 570萬賣瓏門, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右.  仲有220萬左右就實行你收息班中所講的收高息方案, 或做其他高息產物, 亦有想用50萬炒下期指. 唔好處都係買唔番500萬以上樓自用, 同感覺唔夠踏實,同炒野都係高風險D.   4. 乜都唔做… 請教諗SIR有何建議 係最明智同會係最岩財務自由既做法.  謝謝. BEST,想學野既小明上   answer: 幾個方面,讀者要提升自己: A. 理財概念 知道讀者好比心機儲錢,惟此法的儲蓄水平受每月工資所限。真正要改善生活,要先改善自己再去搵多D錢。 買樓投資的回報其實都比買股及炒期指慢,惟不少人見到身邊朋友靠樓發達,係因為買樓多會做足槓桿。河畔花園在2008年初至2014年4月升幅為約176%,銀河娛樂在2008年10月24日收報$0.94,今日由高位跌到而家都係$43蚊,咁你話一間樓FULL PAY黎買,係咪浪費左樓一些好吸引人的特質呢? 此為回應讀者在上方2、3點關於FULL PAY之看法。   既然小明咁比心機問,那筆者分享自己覺得最好的理財方法,就係每月為自己產出正現金流,正所謂每月出糧不求人、洗錢唔需要再諗。請讀者在訂立自己的理財行動時、每每為自己產出正現金流為目標。好似瓏門單位而家月供$12000、管理費$1200,而月收租為$12000,雖一次過可收取一年租金,惟成舊錢壓死哂係呢間樓連一蚊正現金流都嘔唔到出黎。   讀者喜愛住較新樓瓏門、其實大家都鐘意既。這是大家共同的消費需求。可是該樓房由於新淨及獨特而享有較高溢價,在現時水平未能滿足各位的投資需求。同學此時都應該知道,應租樓去滿足自己消費而入手投資價值高去單位去補貼租金,即「以租養租」、或成為所叫「雙租族」。   只租樓而唔買樓的「傷租族」、除非有保證每月強大工資收入、而在20-50歲所儲的更夠支付80歲死前應有洗費,否則在此錢幣被遺棄的時代背景下、手上未執資產很難適應變幻的貨幣系統。   B. 樓房買賣法規 要知個遊戲規則先可以玩得投入。最討厭就係規則會隨便改、或一言堂。其實只要有規則定必可找到方法「玩得羸」,所以大家勿輕易對社會感心灰意冷。讀者不可以將瓏門加按至8成,運用香港按證服務多只接受新買樓房加按至九成、而不是將原有物業重按(回應點2)。   回應點3,讀者認為借錢作炒賣是高風險,咁買樓要借錢,係咪叫高風險? 今日買一個月之後放走匯豐股票,係叫買定係叫投資? 當清楚明白多種投資物的特性之後,才可分辨高低。至於「炒賣」一詞實無定義、惟一般人將炒賣視作投機行為而非投資行為。那讀者可在看一下有關書籍,現在速食文化、最緊要number、睇幾多本財經雜誌在投資學問上牌少見進步。   當你明白自己做的投資本質如何、會影響風險的因素如何、自會踏實。有些人揸沽期指令佢更踏實、因為佢用黎對沖自己實貨睇升個倉。   C. 投資品特性 筆者在<<收息論>>已將投資品勉強分為賺價及收息類。天下投資品繁多、最好當然是將每物視為一類、不作劃分。不過由初學者出發,將物品劃分再去學習是有好處的。留意收息的物品不頻作買賣、一收高息就係幾年。所以亦因此在市場上少人類及,市場需要的,係大家每日睇下有咩好買再比傭金。   年青人學懂賺價反比收息更重要。如你好似讀者咁28歲都未夠,好應趕快明白賺價品所予之回報及當中風險。至於讀者4個方案,筆者會選2+4之後再3,即係先加按套現、再咩都唔做好好學習,咪亂咁黎一輸就係50萬,自己儲3年都唔掂。最尾有資本再出發收息未遲。另外買樓之區份、選盤之旨要還未習得。好要比些耐性學習。    

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諗SIR-年輕人如何部署達成五年計劃? 二樓樓主、萬五蚊正現金流 #792

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約 HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 – 2014年年尾與朋友買入日本樓,本人佔50%,預算投資HKD 10-20萬 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,預期回報10% – 五年內於九龍(油塘/調景嶺)或港島(太古/杏花村)購入單位租出/自住 問題 1. 屯門單位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人應否加按? 2. 再購入的單位可能會自住,想住近父母及方便上班,所以撰擇油塘/調景嶺或太古/杏花村, 將來考慮用作一拆二。哪一個地方增值潛力較好呢? 3. 如何部署達成五年計劃?    ANSWER:     從讀者的來文格式看得出她是從事會計。另段落構成工整,因而理財方法亦工整。是的! 筆者相信「行文如見人」、如果你未能理順自己想法用文字寫出、又或者你根本未係理財方面有個想法,麻煩你先寫一寫出黎,覺得紙上面既計劃「過得到自己」,先再用此作籃本計劃往後生活。   「五年計劃」!? 通常見工時常被人問及。世事多變,做好兩年計劃已是萬幸,筆者愚見是五年為計劃之上限。至於經紀常叫人作20-30年計劃,只好說此對賣方一面較有利而經常買家都在落堂後再筆者作解。可惜合約已成、在香港以理為論的地方、實不能將訂下合同全面推翻,只能予補救建議、令「病情」減輕一點。   讀者再加按不宜,只套30萬而因此聘請律師再做契約,花費數千。你問筆者認為此事不值得。何況讀者擺位應是想財政自主獨立,那我們不考慮讀者婚後有否夫君助力。若用讀者人工四萬黎計,個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已買一樓用掉1.9MIL借貸力,現居宜向降低此樓欠債水平作努力、一旦市值再升而結欠只為當時市值50%,可將其轉作出租用途而租約可作下次買樓的借貸證明。假設租金為$11000,讀者一到時的總借貸力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到時第一間樓的結欠應在1.5MIL左右,即讀者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借貸陣藥再買樓,要完成一生三宅變為樂觀。   下年如把握機會,上段將其轉用途之目標要達到不難。下個CHECKPOINT,請不要放在海外物業,時侯未到。而讀者在股票及債券的認知未足,宜了解此兩市場。一主賺價一主收息,做好基本上要小康生活冇問題。海外物業用作錦上添花為好事、可是對廿來歲的年輕人而言還穩好自己基本盤要緊。即: 成為二樓樓主及為自己爭取15000的月正現金流。   點解要用兩間樓作目標? 首先自己住一間係緊,另一間將其放租,自己體驗收租的好壞處。那才有能在35歲將理財經驗「昇華」、到時或成為物買賣活躍者、又或坐定定做個收租佬,一切都係由你有第一間收租樓的經驗開始。至於$15000足夠令自己日常衣食,一旦有好的營商機遇,都不會因要「養家」而放棄各外闖之機會。大部份人唔敢搞自己生意、明白是關愛家中老少。若趁32歲之前搞好萬餘元正現金流方案,那到三十出頭人脈豐厚即可把握漸多的機會。   那讀者要有15000月正現金流係唔係好難? 其實佢將現樓結欠減至50%,按揭供款自然減、而租金不變下要有4000蚊月正現金流不難。五年內再買一間樓、因只持有出租單位而到時已距上次買樓時間漸遠,要批出九成借貸再買自住樓不難,此事用掉讀者手上30萬資金。淨低的50萬,連同自己月儲$27000,3年後儲有81萬而手上擁130萬是肯定的事。不要儲哂錢先將其投放債基,可邊儲邊買,平均買入成本,此為一般銷售人員不欲而投資人應作之事。到總數130萬投入,月收息1300000*13%/12 = $14083,連同之前間樓的$4000月正現金流,合共已超出$15000月正現金流之目標。

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買樓上車需注意的事項#784

諗sir: 你好! 初出茅廬,剛踏進社會,對於現在市埸的結構和投資一竅不通。不過每天亦會閱覽有關資訊(Homeblogger),和筆者一次機會能閱貴書(樓換樓),覺得獲益良多,而且十分實用。你們專業的觀點及角度令筆者獲益良多。盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見! 個人背景 年齡: 將近24歲 職員: 公務員現居住於父母名下已供完的居屋(估值350萬) 收入及支出 暫時月入二萬元。支出給予父母家用三千元,每月自己開支不多於二千元 資產 有四十萬儲蓄。惜沒有持有任有投資產品(股票、基金、保險等) 目標 考慮假若十年一個經驗周期,盼在五年內,能夠置業作為投資收租,沒有自住需要。   問題 首先,請問我的方向/目標正確嗎? 作投資用途的樓宇,應購買什麼類型的樓宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市價……等) 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金? 我可以承擔較大的風險,請問我應該從那個投資方向發展呢? 在短期內我有置業的目標,我還應購買一些基金和保險? (擔心剎時減少首期的資金導致錯失良機) 筆者定必虛心學習,亦能透過自己例子勉勵其他讀者,望早日回覆! 祝身心康泰 ANSWER: 讀者年紀輕,勝在有危機感及早去計劃。從行文得知投資經驗尚少,不妨由本案講解年輕人起步買樓投資需注意的事項。   首先要談是,為什麼要買樓投資? 筆者解答有財務技術上及投資心態上的原因。在財務技術上,樓是少數在港能提供投資人高槓桿至9成(半)、低借貸息率至約2%p.a.、又可長年期攤還(30年)之投資物。你將其比與股票、的士、單購車位都未有類近融資條件。將樓的幾個條件混合、配上現今貨幣內含值不斷下降的現象,買樓即可令自己早借美金,再讓時間將債務貶值。最後得出供樓越黎越輕鬆既現象。樓作投資可以穩勝、但缺點是要贏面高必須長時間。   在投資心態上,人需要為自己退休前購入資產、為自己一日無工作能力既時候打算。由於資訊發達,你在大學學到的很多東西,很多五年後已不能為用。更何況現時社會大學生充斥人力市場、筆者相信做「補鞋佬」收入更勝BBA大學生。除非你一生人都具有高學習能力、否則讓樓房為你工作是個不錯的選擇! 要股票為你工作? 只好說筆者在金融界別打混過、長遠能在股票市場獲利既人找不到很多。 讀者年紀輕可更有時間去部署買樓、有五年時間不妨考慮用5年DOUBLE保險回報方案,假設投入37萬,5年後即產出約30萬即將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬   5年回報為38/37萬即102%。那此時間後讀者可用38萬作首期九成上會。自己人工兩萬餘,計若有$25000/月,借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,讀者自己一個可購入最大市值(0.38+3.23) = […]

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諗sir – 24歲儲夠錢買樓 #778

諗sir你好,小弟現年24歲,兩年前畢業。一直都係做sales,每月月入計埋份佣平均有35000,現有積蓄250k現金。無股票係手,亦都唔諗住買(特別係睇完你既文章,知道同覺得自己會輸多過賺) 受到父母同啲長輩影響,一直都覺得今時今日,要保障將來既生活,買樓永遠係皇道。最近有幸拜讀你既文章,亦都啱啱睇完你本樓換樓,加深左我要上車既決心。但始終可以參考既例子唔太多,所以決定請教請教 問題如下, 我每個月最少可以儲到15000,假設人工無加,我到2015年尾就最少有現金500k係手。依個數到時會夠我比一層400萬樓既9成首期,但如果將啲律師費印花稅其它雜項計埋(around 100k or up),到時基本會令到我手頭既資金變為零。 之前睇過你講,銀行最多可借比我既錢係3.5×2.5×0.5=4.3m(有錯請跟正),咁係未代表多出黎個100k雜費都可以問銀行借左先然後慢慢每月供還? 如果我條數計錯,又或者我係唔可以問銀行借黎比堆雜費,咁我係未會好危險?萬一樓價跌,我會無備用資金應急? 如果我條數計啱,而銀行又會借到錢比我應付埋個堆雜費。除左首期外,我應該夠儲幾多為備用資金?定係一於少理,一儲夠個手期就即刻上車?(eg我睇中一層350萬既,我只有35萬夠唔夠做呢?) 本人現正住喺港島區,但係睇黎睇去港島都只得一啲單幢唐樓,或者一啲比較二綫既單位。反而新界區比如嘉湖山莊既樓價一黎較易負擔,同時之前你有提及過香港未來發展會向西部移,個人對該區將來既前景都有信心。但如果要入到咁遠,一黎因為9成無得租比人,二黎我係港島翻工唔打算搬去新界,好似好唔划算。究竟應該主攻港島,即使二綫三綫都上?定係主攻新界? 其實問題仲有好多,但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘,自己都會再做下功課,報讀你啲course了解多啲=]   Answer:   呢位讀者24歲,懂得將收入儲起,亦有用自己能力去置業既打算,態度確實不錯了。要買樓難度就係: keep住儲$15000一個月,為期兩年。就當你收入未有呢位讀者咁可到三萬六,係將一半即$7500月儲起,兩年都有180,000,加多些少夠九成上會買翠屏或荃德花園了。與其埋怨,不如堅持向目標邁進。   關於買(二手)樓既雜費,有經紀傭金,一般為樓價之1%。從價印花稅,如果三百萬樓預7-8萬吧。再貴既樓印花稅再會高些少。至於此等價碼既樓房,現律師費要約$5000。同舊業主的管理費差餉對數就唔計啦,另而家問銀行借錢有1%貸款額之現金回贈,那330萬既樓,雜費約為33000+80000+5000-33000*90% = 約$85000。不過銀行回贈要正式成交個日先會攞到。所以買家一般要先預備13萬雜費,銀行不會加借此等使費比你。九成上會,除上述幾項外再要額外多比按揭保險保費,由於此保費一筆過付清都要十萬八萬(詳見HKMC的保費表),銀行可加借此保費予客戶。   讀者計借貸力之算乘應2.59得出4.53mil。2.59是指一個有能力月供$10000按揭貸款既人可借$2.59百萬。有此幣數,可很快粗略算出自己最多買到幾大銀碼既樓,而旺市更應只用一半借貸力入市,好等跌市有銀彈入場低價買貨。留意正常港人之真正借貸力會比2.59算乘計出的少了,原因很多,不在網上文章講述。至於讀者,入手四百萬樓令其銀借力用掉超過七成,故不會建議2015年尾買400萬樓。原降低目標至2.5百萬。   當然,不少同學都知筆者有計「借東風」,首期都可借而不影響借貸力。惟一般後生仔買第一間樓,實不宜用「借」去開展買樓理財之路。對於有資金而想保留實力等跌市者,「借」來的首期或是好方法。至於初心讀者不宜起手買入單幢唐樓,一黎唐樓借錢難而在拉長還款年期有限制,二來唐樓定價不似大屋苑,未花時間在該區打躉實在難掌握業主開價是否偏低抵買。就當兩間在同街同齡的唐樓,都可因建築質素不同而令價錢變異。點去查察一幢樓是否用料上乘,不是初始買樓人仕探討的範疇。   初心者宜在大屋苑出發。見屋苑中座各及高低不同而變異之開價,買家可快習得最基本影響一個單位價值之因素。另大屋苑單位出貨較快,實力不足者宜投資流通性較高之標的物,唐樓做按揭難做去接貨者都比較少。   買樓可滿足一個人的投資需求及消費需求(自住)。讀者可買潛力高而新西地區收租,再租住港島樓去令自己有地利之便,即以租養租。當然港島樓租金應貴於新西,要有方便當然要補貼些少。  

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初四債基15厘應市方略 #767

本人29歲有現金130萬,月入2.5萬,想考慮買一物業自住,樓價450萬16年樓齡。 母親61歲(有8千月入),有一私人物業48年樓齡,市價大約530萬,無按揭。 初步計劃:做重按(有一名擔保人,月入5萬,無按揭和貸款,可分擔重按還款),想趁樓價高按200-300萬出來,再買樓,一人做50%按揭)。另有一個家庭成員,打算未來1-2年置業,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期對沖利息。 或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息… 想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數?等等?)或者其他的財務安排才是最上算? 謝謝諗sir ANSWER: 年初四,睇清楚。唔想輸,要諗野。 筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保,不過唔係遠房親戚或朋友都可以,請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算,如果理財做法真係如此簡單,其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。 – 讀者第一步係要將母親樓加按,叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎,此物業如果係新淨同有lift既話,好彩就有銀行offer 十七年按揭,唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌,那銀行多不肯接受此作投資物,你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅,咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太,「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。 – 比筆者或會趁手賣48年樓佢,為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此,因如自住間樓都未處理好,請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手,做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前,都要知道會否對屋企人帶來太大壓力,更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30,自己又有錢在手, 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓,$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。 至於母親樓如要加按,由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用,有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算,擔保人借出了2.12mil,如只可用15年還,月供要成$13789,即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響,留待見面才更詳盡解說。 – 套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間,再加上原舊樓市值530萬,恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息,一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起,他日作首期買樓自住或收租都好。收息可用基金B(見圖)風險較高,未變法前都派高息,變後配合債基方案收15%。 基金A是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物,雖派息率較低但穩定性更高。由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」,所以除非個客自己識否則都唔想sell。   由1997年至2017年,基金A的升勢大抵都向上,死揸唔放起碼都叫有本回加每年派息,因債券本身就是到期有本回。如果死揸股票,你有幾多次可以回本? 你慬的… 下列為基金A過去5年之年回報。利用疊增可成事收10%。2月實行3月就開始收息。唔少人仲意先報收息101因為快靚正,下個月就收番學費(當然,投資有風險,呢個唔保證。不過101去到雞年收到第40個班次就保證要多謝大家) 2012: 20.1% 2013: 2.7% 2014: 3.5%  2015: 1.5% 2016: 13.6% 另外筆者不才,想問問:「2016年美國都有加息,點解債基之回報比往年更好? 加息令債價下跌之說是否不攻自破?」年初四,想清楚。唔想輸,要諗野。 見圖即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000 股票呢種咁「好」既投資物,見上圖匯豐(0005)/2017年1月中的價位,你自己考慮下仲買幾多血汗錢落去?

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