28歲人修身齊家的部署#994

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諗Sir你好:   最近係書局見到你既書,<收息論> <樓換樓> <雙租族> 全部拜讀完後,發現諗Sir 見解獨到,再上完收息加買樓2堂,從中學到很多新知識,視為聖經而計劃之. 初步計畫已有, 小弟初出矛蘆,希望得到諗Sir寶貴指點及糾正.希望12/12前得到糾正後於買樓003 再詳細請教.   先提供現況如下:                                父                     母                    自已                 弟弟 月入                             22000       6000              30000                    0 年齡                             59                      54                      28                     24 信用卡                          2                     0                           0                     1 保險                            1000             1000                     0                     0   家父於8月申請渣打貨款.因有沙田1自住物業,1按 80減 ,2,15%,母作擔保人 240萬借10月已到手.弟弟準備去3月去外國,2年後回港,故沒有工作,   計劃如下: 1) 希望父母年老後可以同住,因為父母怕住老人院,故希望同居親自照顧父母 e.g.屯門 美樂花園 3房 700萬 / 另有好推介嗎? 以家庭而家既情況可以做到嗎 ? 定係買一手樓好?而家可以做到8成按  700萬以我目前黎講風險大嗎 […]

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怎釋放幾年在樓市的賺幅 #990

crown

    本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?    ANSWER: 本個星期答左幾個「重型case」、一係成千字既提問、又或者半億身家再加千字提問,身心疲累。今日選答個短問題,發現原來案主係金句王,短短274字已可帶出不少有意義的討論。先係:「我不捨得買單位的原因是因為我不捨得」。只好說有錢既人確實可以任性、掉轉咁講「大劉捨得幾億買粒鑽石比josephine係因為佢捨得」、而再反轉套用讀者身上,實明白佢暫時未有能力支付「價值幾百萬港元的任性」。   投資是一個經計算的理性考慮。投機可以不問概率而用部份資金去捕捉眼前的一個機會。而筆者暫未有能力將讀者樓市行為歸在那一邊。   再黎:「我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多」。小意見是人類唔同野獸、係因為人類是唯一懂運用及製造工具的地球動物(如有錯請猛獸專家指正….)。筆者<樓換樓>一書已提出庸才可番身全靠懂搵銀行幫手。讀者強項係借貸力強、家庭借貸力為(130k+30k)/10000*50%*2.59 = 20.72mil。由於未有數據提供,而讀者亦有提及佢儲鏘少係因為比哂首期,所以若三間樓當初都係5成上會,借貸為(115+100+300)/2072 = 24.8%。買左三間樓借貸力都只用掉25%未夠,都個就係讀者勁既地方。佢要明白。要改善就係善用自己優勢而盡量改善弱點、平衡前進。   相信讀者投資經驗不多,建議不用賣樓。將雍雅軒兩房按至60%,即可得500*60% – 115 = 185萬(當然115萬欠款係假設有待讀者提出確實數字)。若樓是租出合規只能按至50%、惟行一拆二實可將樓按爆八成,即可唔賣樓又釋放哂呢幾年在樓市的賺幅,詳細在12月買樓003再述,拆得懂稅慳洗費而按得又盡,實早趁樓市在高位去做按得更多錢,反正低息、亦唔怕美國可以加到幾多息。若配合埋mortgage-link戶口,加息亦可減免利息支出、可攻可守。錢到手後投入收息債基年收12-15%,2百萬即可產出$20k-25k的月入、近乎讀者人工。   再再黎:「過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?」。小小意見是賣樓主因為自己持貨過重、唔關罰息期事。如果樓市睇跌,一間樓跌1%已蝕7萬或更多,而提早還錢比銀行最多咪嘔番個現金回贈比銀行、只當初借貸額的1%,4-5萬蚊? 而最尾一年之罰息期更pro-rata計算,那應否等罰息期完先去賣樓已有答案。最尾提出當你不斷累積財富之時、就應去學懂理財。而唔係當儲到錢之後、先開始去學理財。李生懂得保存千億財富在手冇比人呃,係因為佢由一百萬、一千萬、一億咁樣慢慢學上去。當中佢睇漏左一件事、就搞到victor比人綁架啦。明白咁講大家會覺得距離感遠、知道用中六合彩再打回原形的例子亦不能解決。那唯有靠看倌意志自行決斷。

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「迷妄」80後謎離置業史#985

以退為進的策略

    你好,小弟行年30歲,月入2萬9千蚊 (未扣強積金),單身,本人現與家人同住,無供樓負擔,本人近日見見樓市回落,一路希望上車,心儀區域係元朗,屯門一帶,但心大心細,又唔知買一手樓定二手樓好,而未來元朗區一帶好似好多新供應,請問諗sir, 依小弟現時收入,應該如果部署才可以做業主? 如果決定是買二手樓的話,以下是心儀單位,可以就各樓盤給予一些意見供本人參考考慮嗎?   1. 天水圍 – 嘉湖山莊 (大約400呎單位) 2. 元朗 – 原築 3. 元朗 – 采葉庭 如果決定是買一手樓的話,好大機會是想買入就黎落成的YOHO 3期 (大約300呎) 單位,定係反而應該再等等才入市? 補充資料:   收入 : 2萬9蚊 (有13個月糧) $280K股票投資 $360K 港幣活期儲蓄 希望你給予寶貴意見給我這個青年人指點迷律,謝謝。   一個想置業的迷妄80後   ANSWER: 唔知讀者有係有定無意,「迷妄」正字應為迷惘。但若佢想指自己係處於迷失與妄想之中,那「迷妄80後」確實創新得黎又幾合意。近日將軍澳新盤CAPRI帶出新盤劈價潮,據東方報導:「CAPRI首張價單推出88伙,價單售價497萬至1,196.6萬元,呎價約13,317至15,717元,買家可享最高16至17.5%總折扣優惠,折實平均呎價約12,080元,較同區六月開售的帝景灣平均呎價約1.46萬元,折讓近20%冀提高吸引力,折實入場費417.5萬元起。」筆者睇法是過去一年雖不斷有盤推出,發展商仍能送印花稅加些少優惠將名義賣價維持在高位,惟今次CAPRI以「平、劈」字作招徠,不排除一手樓會爭相減價、而出現你減我減的惡性循環。   過往有先例值得大家參考:1998年金融風暴時,青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰,由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售,隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客,迫使新地要大幅割價逾一成來還擊,同時使到其他區域新盤一同跟隨減價。時至今日大幅減價既先例係將軍澳開始、其實都屬預期之內。將軍澳有兩項數據都屬「雙雙」的,即兩項指標都屬18區之冠,其中一項是供應量。至於元朗、敬陪第二。當你個二手單位面對源源不絕既新盤,你想加租或搵個好D既租客既難度倍增。   至於天水圍、客源較差。實在買青衣翠怡都唔見貴過嘉湖好多。何不作雙租族,有需要住都可以買青衣收租去補貼自己反租元朗。那業主便享跑得較好之區份的優勢、而自己留在方便自己的區域消費。當然、青衣是一個平手唔跑輸大市既選擇、更好既地方要留在買樓003之18區分析再講。   買一手樓筆者唔反對、但本案讀者能夠負擔的一手樓多在低價碼。既然寧為雞頭、不當鳳尾。筆者建議寧願買間四正既二手樓、都好過夾硬入手一間細而附近新盤大把既一手。何況細價樓(一房或STUDIO)供應將增、現在買入實為不智。講返最後、應否現在買樓? 筆者自己習慣為喜愛年尾出去睇樓、因為市淡少人同你爭、較容易遇到心急業主就趁機執死雞平市價10-20%入。若你認為筆者可每每助人鋤價20%或更多去入市,筆者重申沒此能力。買樓每口價都講至少1-2萬蚊,有電腦CHECK清個市價後肯相讓既人極少。至於觀察讀者自己情況,個人借貸力為29000*13/12/10000*50%*2.59 = 4.068MIL。若冇樓係手應當趁香港樓市呢2-3季將走弱、再乘聖誕節農曆年淡季出擊了。不要相信自己能估到樓價升跌、奢望自己可以低買高賣。至少、頭兩間樓唔應該。   最尾討論技術問題,就係只比兩成首期既樓點合規租出呢? 首先合規就冇可能、但了解過被捉之後既後果、有人規範好自己風險後將單位租比人。詳細討論此景況,我們在買樓001再談。至於佢手上既資金,可先將當中100K先試投入債基方案,收年12-15%利息,看看究竟此慢收息方法是否比自己買股票博賺價的更好!

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迷途小羔羊儲蓄乏力、月儲多1萬之良方#984

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    諗sir你好,   本人深感儲蓄乏力,還望諗sir指點迷津,不望榮華富貴,只求生活安穩。   本人30歳,月入22K 太太30歳 月入12K,育有1名小孩,於09年購入沙田愉城苑單位(二手自由市場),按7成 借120萬 20年還,月供6K,剩15年,現時網上估價約430萬;儲蓄約60K (慚愧)   本人支出: – 家用 7K – 供樓 6K – 雜費 1.2K – 食飯搭車 3K   現在還有月供屋苑維修費2K,約1年 每年差餉地租約 5K   太太支出 – 家用 2K – 保險 1.5K – 食飯搭車 3K – 買野約 2K   計除所有支出 以我們的薪金水平頂盡只能儲 3-5K,有時人情世故一出已經清袋;現時小孩出世支出就更大。想儲多個錢,連出街食晚飯都要計住計住,更唔好講去旅行。   餓我唔死但生活逼人,本身收入不高,想知如何運用現有資本打破這個困局?增加儲蓄能力令自己安心。   (將來或有契機搬去外父母家住,騰出現有單位作出租)   謝謝 ANSWER: […]

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28歲有100萬想置業, 應該怎樣好?#981

以退為進的策略

諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   answer: homeblogger上星期已送出過千份網上問卷,調查各位學生對香港股市及樓市之看法。應用之處為散戶的情況與後市的走勢有一定關連性。homeblogger更會將每星期之結果連成「homeblogger香港散戶情緒指數」,定時在本網站公佈。資料之用處可參考美國著名投資者肯恩.費雪(Ken Fisher)之論文:   美國散戶的情緒,是標普500指數非常可靠的相反指標 個人投資者的樂觀情緒,與下一月份標普500指數的回報,呈負相關性 樂觀投資者數目每增加一個百份點,下一月份標普500指數平均下跌0.1個百份點。   另,跟大家直覺不同,最佳的相反訊號,並非樂觀或者悲觀情緒爆燈,反而是「中立」(Neutral – 意指投資者預期未來六個月,股價將會持平)的投資者比率異常高企時。當「中立」情緒異常高企時,隨後二十六周標普500指數的回報中位數(median)為8.6% (所有情況下標普500指數回報中位數為5.2%)。上述內容嗚謝由本blog博客「美股隊長」提供。   那,homeblogger擁有批資產在一定水平、愛收息而又有買賣股票經驗的學生。根據過千個同學的答案能否將一些偏離的答案排除、而令指數的準確性比美國的更高? 木宰羊? 相信當收集資料越多、日後會更清楚明白。而設立此指數目的為幫助大家更清楚了解股樓動向。   講返本案讀者,28歲仔儲到100萬,躊躇滿志諗緊點「發圍」。無奈2萬零蚊人工,想買九龍港島樓一定要排係眾多uncle之後。工作經驗比人淺而搵錢方面未見突出,買唔起人人所愛既香港九龍私樓實屬正常。讀者應作為調低心中目標,先入手偏遠既屋苑舊樓再慢慢一拆二,拆上拆,向三間樓在手進發。現時未買過樓既人仲可以九成上會的,350萬預算有河畔花園、荃景花園、翠怡花園、屯門市中心….大把選擇。一成首期35萬再加約8萬印花稅加及傭金連律師費共4萬。計及50萬可落樓買黎自住或參考過有些人係偷偷地租出的。自住當然要裝修一下、租出去就真係少作打理。點都好28歲仔開始供樓、做得差都可以40餘歲供完大半甩身。做得好你見本blog不好師兄40歲三宅在手大有人在。當中之秘訣的懂得活用首間樓的樓契及租約、令銀行首肯為第二間樓作融資。有得兩間樓買第三間已是駕輕就熟,而除了自住樓外其餘樓都係租客幫手供完。   其實買樓作理財的道理是易於明白不過,就係搵租客幫手供樓、另外快手將出糧個d銀紙早變做資產。正所謂銀紙遲用一日、價值又會低過尋日。再引用另一博客「亂博」引述<經濟學人>的文章,瑞典樓價在過去10年都升了一倍。雖然冇香港咁「勁」、但瑞典同樣都有低息環境加上在2003年否決使用歐羅、保留使用克朗(krona)。近年的歐羅泛值潮令瑞郎及克朗的雖求很高、同時擠上當地樓價。讀者除了被動地靠樓收租、亦要同時豐富自己理財知識。   按走勢沒兄弟姊妹既年青人會越見越多、雖可獨佔父母財富但老人家的退休期頗長、除時要掉轉撥備為父母日後打算。年青人應早出發為自己安排,靠估樓市升跌而作出買賣決定不可取。至少首兩房不需依靠走勢、而應用自己負擔能力去決定買入與否。

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25歲攞100萬做債基然後餘額置業?#958

未命名

諗sir您好, 本人今年25, 早在一年半前曾於此發問, 之後拜讀樓換樓和收息論,並參加了收息101,獲益良多。   小弟現有疑難,希望諗sir能給予意見。小弟現在協助家父打理生意, 月入37k,   流動資產 550K (276k 股票, 151k外幣, 37k 債券, 36k基金, 17k黃金, 33k 現金), 不動產(國內物業) 約750k。   因本人較節儉,扣除所有開支(家用,強積金,個人支出等)後每月平均能儲30k。本人女朋友正在外地申請居留權,未有固定正職,故暫沒法一起儲蓄置業。以小弟的牌面,究竟應先追求一生三宅還是利用收息產生正現金流提升購買力?   另外,小弟因家庭原因,欲提早於香港置業,以200-300萬作首期的話,應一筆過買一個單位五成上會放租還是拿100萬做債基然後餘額置業?另外因考慮將來住屋需要,如置業傾向於沙田,大圍,黃大仙,新蒲崗四區作選擇,那一區會比較好,萬望賜教。 心急人上   ANSWER: 就當女朋友有正職都不建議佢同讀者一齊置業,因要付買家印花稅15%。讀者係一個牌面自僱而行為像打工既人,一般打工既人儲蓄能力較低及借貸力都是弱項,可是由於家族生意每月可支取穩定月入更可將八成收入儲起。25歲未有資產配置的方向見550K資金樣樣買D、點都好年輕人有儲蓄意識已做好理財基本步。   由於「家庭原因」、讀者有200-300萬做首期,咁真係恭喜哂。相信與有些年輕人一樣,女友感情穩定後獲父母一筆過注資,解決上車煩惱。睇到呢度勸慰公屋仔不要「葡萄」,若你用時間上街及成功改變遊戲規則、更假設成為埋議員將權力交到閣下手上,只要內心未有能耐對抗溫飽後產出的腐敗行徑、惡運一樣會轉個頭找上門。到時唔係無錢、可能係要坐監。先高後低既人生更令人難受,緊記自己不是一無所有,健全既家及健康生活已要好去珍惜。   相信是上左收息課而未有時間上埋買樓班既原因,讀者對於樓的獨有性未全面了解。既然自己公司出糧比自己、只要依法做好文件基本上儲貸力再上一層樓係可以的,當然如果你係打工亦可自製多一個SOURCE OF INCOME 幫忙,但留意唔係搵朋友開幾張支票比自己扮出糧咁簡單,你用一個鐘諗到出黎既野,專業既approver一眼就睇穿。另外點解要趁後生買樓? 因可運用時間去「磨死」條債,窮人只看供樓要幾十年好困難、但叻人識將時間拉攏去自己一邊,讓自己最擔心既野變成自己助力。當然真係叻既人,好應趁年輕擺脫每日搵錢既生活。   好啦講講做法,當然係用少少首期上會再用餘額買債基收息著數,但點樣做得靚仔又慳傭金支出,更比對後將錢投入高效益的,這種種已面授了讀者。   點樣好去將550k按自己年紀配置入投資工具是個大題目,收息課已為資產配置這題目開了個頭,但由卡承諾要教好直債、債基及保險之原理及操作,所以遺憾未能面授分配法則。當然債基是幾個之中較易入口的,因無年期及息口,而對沖其中風險之事,明晚的ETF課會談。   最後是沙田,大圍,黃大仙,新蒲崗四區作選擇,答案是大圍。原因不述。你可以睇睇筆者於2014年頭的文章: “7200蚊月租套房真係痴x線?”

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人工由10K奮鬥至33K再換樓既居屋仔#951

諗Sir: 你好!小弟看了貴網沒多久,但感受很深,不停回顧自己的人生。   以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。 但自從找到貴網之後,獲益良多,就像找到了海上的燈塔,引導我的思維走向正確的方向。 – 最近小弟差點就做錯了決定,幸好遇上貴網,令我不致於到中年時才後悔。 先說說小弟的背景,出生草根家庭,中學懶散,讀書不成,差點就上不到預科。之後一心以入大學為目標,雖然是走多了路,讀了一年副學士,24歲人,總算得到了現今社會最基本的入場劵。 一畢業就遇上金融風暴,當時有10K人工已經算好,可惜當時還未有理財概念。過了3年,雖然有儲錢但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140萬7成按揭買了一屯門兩房居屋(自由市場),與外母聯名,月供$4700,半年後結了婚。 – 小弟及後一直努力工作,務求增加收入以支撐將來的開支並及早儲錢投資。 太太因為要還早年借下的政府 Grant Loan 給外母,而且人工一直維持只有14K左右, 所以扣除家用後,基本上都儲不了錢。 – 2013年誕下女兒,小弟人工雖然加了但照顧女人的開支抵銷了增加的收入,現在只儲到4萬左右。今年因為轉了工,人工加到33K,加上打算生多一個小朋友,所以開始盤算換大屋。 在未遇上貴網之前,小弟一直打算換同區的村屋,一來近外家,二來將來兩個小朋友大了也可以各自有一間房,三來供樓負擔沒那麼大。 正當我已找地產放盤時,機緣巧合下讀了到貴網一篇例子之後,看到村屋其實不值得買,再看多十數篇例子,發現諗Sir的理論當頭棒喝,一解我多年的疑惑及錯誤的理財模式。 – 現在我決定收回放盤的決定,重新部署。 由於小弟的自住物業已升了不少,現值280萬,欠銀行78萬,可作加按,套現118萬。 應否將大部份作收息去抵銷加按供款及將多出來利息作儲蓄,而小部份作5年double保險方案,留待機會才出擊? 另外,由於現時樓市橫行,而且加息快到,所小弟是否應該早點趕在低息時做了加按手續先? 小弟暫時5年目標是可把現居放租,另外租間大一點的屋住(或如果5年內樓價下跌,買多個物業自住,原本的放租?)  – 小弟的資產如下: 自住已補地價居屋,11年買入價140萬,現估值約280萬 , 存款4萬 , 股票4萬   希望諗Sir可指點一下小弟,萬分感激!小弟早幾日亦報讀了收息101(BATCH 25),希望能惡補理財技巧。 祝諗Sir桃李滿門! 忐忑不安的公居仔上  – *讀者提供的收入表(內容筆者未作核實) 收入 支出 本人薪金 $33,000 供養父母 $7,000 太太薪金 $17,000 保險 $2,700     供樓(1) $4,700     家庭消費 $18,000 總收入 $50,000 總支出 $32,400 […]

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應否賣樓? 加按?  再買樓?之演算全展示#947

character and magnifying glass

  本庸人性別女,年齡28,月入33000,大陸過來讀書之後留喺香港做嘢,仲有半年攞PR. 2011年以200萬買咗紅磡一間細單位,因為擔心還款壓力所以冇貸款(在下非富二代,因為親人已經百年,所以賣咗大陸唯一嘅樓)。依家間樓估價300萬,收租9200一個月,但因為係單棟樓,所以管理費好貴,要1400一個月。 依家嘅租客11月就會搬走,因為覺得間樓投資收入比實在太低(主要係管理費問題),所以諗緊係咪要賣咗佢。但又擔心賣完之後半年先可以買翻,唔知到時仲追唔追到樓價。 每個月駛費: ﹣ 同男朋友合租,每個月:3500 ﹣ 基金定投:2000 ﹣ 重疾保險+普通醫療保險(公司唔包):1400 ﹣ 食飯買嘢:6000左右 因為之前屋企人冇買保險,入醫院用晒D錢,所以冇咩存款。 依家真係諗唔到係咪應該賣咗個細單位: 1)如果賣咗佢,就要等半年之後再買。計劃以50%首付入手價值500萬左右元朗或天水圍單位,收租還貸款。 2)唔賣,以細單位作抵押貸款,借出150萬,等半年後再入手400萬左右細單位… 求教   answer: 一間樓應否值得投資,計其能產出之正現金流,不應用該樓房的升值能力作估算。因買樓為穩定月入為主、如要賺價博升應用股票或更佳賺價物,應按收息與賺價方針選取不同投資工具。   紅磡樓收9200租而管理費支出為1400,當初200萬一炮買入、此項投資的現金流產出效率為(9200-1400)*12 / 2MIL = 4.68% 重申筆者感興趣的是: 投放幾多錢出幾多正現金流 留意經紀說的買樓回報多用(年租金/樓價)去計,未計入你供樓同按揭首期之因素。相反計正現金流效率,遵從「比幾多錢又可以收返幾多CASH落袋?」呢個王道。   計出應否加按 筆者同意4.68%之正現金流效率已是不俗,因現時不少二手樓的投資方案只有3-4%的產出效率、租務回報更低至2.5%-3%,同美國30年國債孳息率相約、即買樓之回報比無風險利率差不多。所以筆者較傾向的、是用劏房收租、或用心選特色單位。當然放棄磚頭、用直債、債基同保險收息更能助你打出一片天。讀者若將樓加按至5成,得150萬而供樓150/259*10000 = 5800(假設樓房附合一些2.59方程之應用條件),現金流產出效率轉變為(9200-1400-5800)*12 / 500,000 = 4.8%。即得150萬在手而效率提高了(由4.68升至4.8%),故計得出應加按。當中的律師洗費可無視,因銀行一般提供1%現金回贈。但賣樓方向讀者不宜。非永久居民再買要比多方稅項。   計出應否再買樓 加按後再買樓應買多大的? 計這個應考慮讀者之借貸力運用情況。紅磡樓加按後借貸力運用了150萬、讀者原本的借貸力為(33000+9200*70%)/10000*2.59*50% = 5.1MIL,留意將租金計作借貸力要提供適當文件。而現已用借貸力為150/510 = 29%。係借貸力在旺市不好用過50-60%之情況下,再買樓都只能借510*60% – 150 =156萬。就當用埋150萬做首期,購買力都應止在150+156 = 306萬。係香港而家306萬樓比較難搵,還是先將150萬收息,待時機到才用306萬預算再買樓,反正讀者年輕,仲可以等。   收息物選債基有現金流效率12-15%的,比樓房高很多。因不用交管理費同差餉,已賺不少。當然同樓一樣有升有跌,惟在高派息而較低波幅之下、已在2008年海嘯一征證明持有債基遇上跌市的復原能力比買股好得多! 那150萬現金投入收15000-18750/月,已明顯示出此案比投入200萬一炮過好買好不少。當然150萬拆出1/3即50萬做保險、用5年將本金大約去DOUBLE,也是另一可取之做法。

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你唔得,唔代表別人#942

16 Jun 2015 - 從牛市有人買股跳樓說起

小女子今年24。買了樓換樓一書, 但看了當中例子, 似乎甚少談及我這類人的買樓例子, 故撰文請教lum sir。小女子是一間有限公司的股東兼董事, 月入10萬或以上, 首期資金80萬 另加20萬人民幣, 年尾報稅。望今年年尾入市買樓。但銀行只批7成首期, 因自雇人士關係, 本身無物業, 與父母同住。但有感錢在銀行貶值, 故想買樓投資, 如初置業應買何價樓是好? 心水地方是海怡半島500多萬的單位, 又會是昇悅居。 或lum sir有何投資計劃, 請指點小女子。萬分感激! ANSWER: 自僱人仕組織借貸力去買樓之法少在blog文提及,因成就此事的含金量較高同複雜、所以留在課程詳解。自僱人仕要不時為自己準備借貸力、而文件唔可以係買左樓之後先籌備、現時批核人員眼利即可分辨出來。就當你公司真賺錢而文件不足,那只好叫你台現金去full pay層樓、借錢就免問了。   昨天貼文「80後女孩當自強」,收到不少迴響。網民有fb回應: 「我當佢23 歲畢業, 唔食唔住唔洗坐車, 36 個月糧先岩岩55萬, 真係好叻, 咁都未死, 真係好勵志」、又或「我都好想知剛剛畢業,無什麼特別工作經驗,普普通通OL,都有3個月人工Bouns,我都好想知是什麼工?」。   筆者看法、同後尾留言的朋友OOcha WishOo近同:「我大學畢業時未夠22歲,26歲時有近17K月入,工作頭兩年都有兼職,幫人寫稿。工作第十年已加入政府從事專業工作,有近60K月入。其實唔係無可能,主要睇下自己有無用心工作及留意市場機會。講真,我唔覺得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表別人。AO大學一畢業已34K人工,年年請人。」   正所謂悶聲發大財、有財者有N個原因不道出佢賺錢既故事。或令人覺得富有之可能、根本在世上不存在。本案讀者24歲搞生意月入10萬、高到相信又會引人猜疑。其實筆者要主作討論的、是十萬月入的自僱人仕如何在買樓一事上決擇、而唔係「究竟有冇可能搵到10萬一個月」。搞好方向之後、先答應否買樓。在筆者的經驗、生意人要買樓將錢壓死是必需的。因賺錢模式快來快去、今年好生意可以豬籠入水、下年經濟逆轉要每月花錢去養住盤生意。當中對市場轉向之洞察及在擴張與防守之間做取拾,就是老闆要長存下來的必有條件。   第一步先組織基本的借貸力,讀者個案梳理後能擁7mil借貸力不難、而初次入手樓宇宜選市值4-5mil的、大屋苑為佳。貪其流通量高亦較易租出、加上睇樓搵筍盤一事在大屋苑較易掌握。海恰半島已在早前文章提及、過去兩年大落後、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步應知道有什麼因素影響18屋樓市跑先定輸之勢。最後才是學睇樓、知道怎避免漏水或多壞既單位、減少入手後裝修既支出。當然如你是買樓出租、怎去寫好份租約、另外租務基本小知識助你怎與租客溝通都係必要。其實一間屋有咩地方損壞、多總是幾個地方。大致係同風、火、水有關,大家好去再思索了。   按自己借貸力多少去預budget買樓,比試圖捉樓市升跌去決定買賣更好。尤其當手上只是發展首間或次間物業、只實確保自己不會用超過借貸力60%去買樓就成了。什麼睇市捉轉角位、留返他日手上有4樓或更多、到時因應市場去決定走邊一間先既時間再諗吧。另外讀者現有資金、可作收息、後生女一定係選債基。無年期又可隨時贖回、年收12-15%,收收下隨時多一份首期出黎再買樓!

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30歲收入微薄、冇屋冇樓、寄人籬下#857

你好諗Sir 本人喜愛每本閱讀財經的Blog,無意中發現這個Blog,不過有感現在樓市最旺時才發現,實在失敗。本人自小寄人籬下,求學時有感終有一天自食其力,所以自小喜愛投資,增加資本,初時投資股票為主,及後接觸期權,並一路利用此兩種工具互補及對沖。經歷過直通車魚翅撈飯及雷曼爆煲,簡直天堂與地獄,因為期權overtrade關係,搬倉搬到搬無可搬,每日都收到證券行call loan,當時借下銀行不少貨款,但都不能補倉,為有忍痛止血一部份,在意志力支撐下,捱左3年左右,慢慢重新上路。相反,在2009年時,朋友決定將股票不問價賣出以換取首期上車,當年我仲覺得此決定十分錯。及後到2013年,方知道原來最錯的是我,朋友已由四小龍,換到現在的博扶林道,我的資產現在應該只有他的1/5或更少,6年間,他比我行快5倍。假如世上有時光機,能回到6年前多好。 – 本人剛30,收入微薄,冇屋冇樓,寄人籬下,只有約年薪25萬,有兼職每月30k – 50k,股票約 2mil,由於現在不敢overtrade,期權每月只有約 $15000 權金,現金500k,基本上自己每月開支 $5000 – $8000,間中會支出10k – 20k 給苦養我的恩人,每年先當 80k。 現時想法是希望樓市回落約20%才上車,繼續寄人籬下或租樓住,請求諗sir 指點迷津 謝謝 失機主義者上 answer:   呢個問題寫得非常好,筆者抽先左黎答。好在很令人有代入感、及極之有教育意義。建議大家現時漫步在股市大時代、不妨將呢篇文印出黎放係個mon隔離,落盤買股之前先睇一睇致使能三思而行。   佢既收入結構都好特別,正職年薪25萬、而兼職每月可達30k – 50k、更有股票二百萬在手!! 用「本人剛30,收入微薄,冇屋冇樓,寄人籬下」形容自己未免太離譜! 不過筆者都有感習慣節儉既生活未必係最難受既事、由奢入儉不時回首過去才最令人傷感。人到30參閱人生第一階段的工作成績表、發覺朋友住係薄扶林道而自己仲係乜樓都無,究竟當中有咩事搭q錯線呢?   除非係mon面前既你極之仰慕丁蟹哥大起大落既生活、否則下列12十個建議應會幫到你。   1.投資品可分為「賺價」同「收息」類。賺價為風險高而回報高、本金不預歸還的。收息為風險較低而本金預左有得取回的、所以收益較低。投資人應將此兩類投資品詳加了解(加參閱筆者<<收息論>>一書)及應用。   2. 投資首步是要去分配資產。你諗下,想當年如果讀者緊守只將70%既資金投放股市及其相關衍生物賺價、而淨低30%去收息。收息品如樓房、債券今天應已為自己產出不俗被動收入。   3. 不少人最大既問題,係想只搵一個最適合自己既投資方法。在2007年讀者選擇了期權、亦由於睇錯市及策略行錯令自己下墮地獄。   4. 推銷人員永遠同你講邊一隻投資品最好的! 因為佢只想你快速決定將全部錢投放入邊一種產品。   5. 有人屬於無人sell都習慣將錢作「一注獨贏」的、呢種人一係太貪心、又或太天真。   6. 樓係2000年後一直往上炒到咁貴、係因為於呢個時代好有用。   7.  一樓都無係手(失機主義者)既人宜細細地都買一間,因為零樓房等於睇單邊沽空樓市、其實同你滿倉揸股票只睇升唔跌一樣咁危險。   8. […]

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