5年double 保險比直債更好嗎?#965

[美股隊長] 不容小覷的跌浪

你好,諗sir, 本人已看畢你的著作,昨天並上完收息堂,本想課堂後留下請教意見,但人太多,我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答!萬分感激!   資產: cash $210萬 基金$12萬 內地定期CNY34萬(mid-2016到期) 2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)   收入: 本人$53.7k x 13M 丈夫$38k x 13M 每月可儲$28k 借貸力: 12mil, 已用23%借貸力   計劃: Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k Step2: 本人用公司staff loan 買樓,target 樓價<$700萬,最多可借$630,自付$120萬首期雜費,每月供款$27k, 已用借貸力83.3% Step3: $150萬直債,期望15%回報,每月利息$18.7k Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金,15年後變$640萬 Step5: 出租現居搬入新居,收租每月$13k   問題: Q1: 是否應現在高價買樓?怕如不現在買,日後加息令每月供款上升,可借金額將少於$630k;但現在買會在旺市用盡借貸力。 Q2: 想買港島樓,那區較好?北角,測魚涌,天后,海怡? Q3: 我的投資分佈如何?好像5年double […]

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儲蓄為零的四十歲如何解救?#832

  諗sir 你好! 本人36歲 月入40K; 未婚夫40 月入30Kx13mth + 2mth 共值70k 股票bonus。 我地在廿幾歲時搵幾多洗幾多, 而家開始後悔 加上計劃買樓結婚, 所以上季開始有所行動,呢排like左你個page,好inspiring,好多野想請教。   1. 報你咩course學投資好? 我地岩岩開始草錢….. 月儲$25K, 想4年草到$1.2mil買400呎市區$4mil樓 我地計過, 只要我地keep住save $25K+年終bonus就可以, 但淨草會追唔到inflation,加上樓價日日升, 想利用本金作invest 收取回報盡快上車, 所以呢排有投資股票, 好好彩有朋友提供消息, ROI好高;但長遠靠朋友供應消息唔係辦法,想自學,學下唔同既products去砌一個岩我地既portfolio, 我應該報你既咩course 好?(唔介意高風險,Expected ROI 15% per annum)   2. 初次買樓 借盡9成定7成好? 其實點解我地會有$1.2mil/4年 既plan, 好大原因係源自儲三成首期既理念。本人其實想2.5年後用$800k+8成半mortgage 買$4mil樓放租, 再幾年後買第2層; 但因為未婚夫係淡友, 認為如果再有金融風暴會變負資產, 所以唔想借盡9成上車; 但我認為, 未婚夫同我份工其實係鐵飯碗咁濟, 淨係佢份人工都過到stress test, 只要我地唔resign, 基本上再遇到financial tsunami都唔會對層樓有影響…我覺得呢樣野會好影響我倆短期買樓以致長遠投資計劃,諗sir認為? […]

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我可以做到『一生三宅』嗎?#663

諗SIR, 本人數月前才開始看諗SIR的文章,對於諗SIR的眼光及分析能力,深感佩服。現想向諗SIR請教,因應本人情況,應如何部署『一生三宅』及為小朋友將來到外國升學作好準備,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人同先生37歲,家庭月入$110K,需供養3位小朋友(介乎2~6歲)及雙方父母,因家庭開支大,每月約儲20%。本人在銀行工作,可享員工福利1%息率借$6M貸款。 資產 1. 有一自住兩房單位(九龍區),剛完成加按。單位市值$5.7M,貸款$4M,先生單名持有,H+1.7%,月供約$15,000。 2. 股票 $1.5M 港元定期 $2.3M 人民幣定期 ¥1M 3. 各自私己錢 (以備失業時用,夠半年用) 計劃 1. 目前單位已不夠住,計劃於明年初,利用員工按揭福利,買入$7M~$7.5M三房單位作自住,用本人單名持有。夫婦在九龍區上班,小朋友在灣仔區上學,現正煩惱應在哪區置業?港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不太理想;目前較喜歡將軍澳區,因不論在價錢、樓齡、設施、社區配套上,都較適合我們。不過,知道諗SIR對該區前境不太看好,請問還有哪些地區可考慮? 2. 完成計劃1後,會將目前自住兩房單位租出,租金收入與供樓款項相抵銷。 3. 希望5年內,待樓市稍回落時,利用手上剩餘資金及額外儲蓄,再購入一個$4M收租物業,希望以租養租。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?風險高嗎?請不吝指教! 平凡人上  answer: 謙者收入都好過不少香港人啦,惟此等人仕在港生活質素仍然好差。筆者之所以用「好差」,係因為對白領生活有點感受。返工就因為受左個五皮幾人工誠惶誠恐,放工對住小朋友加上四個爸媽。此等付出,換來同工人屈就在400呎(實用)兩房,那筆者對此等人仕有何建議?   由於讀者借貸力頗豐的,所以不用將樓減接至5成或之下再租出去符合金管借貸規定。由於兩個人養七個人,如每每跟從政府政策「多返工少買樓每月準時供MPF」,筆者好肯定你的財富只會養肥電視機上看見的權貴。見讀者來文,好需要搞清買樓的投資需求及消費需求,再好好學習如何選舉區域及睇盤。相信看畢此回覆後要點時間消化,所以不要趕後天的8月買樓課、留待10月買樓課星期六班好好到堂大家交流下買樓投資上的各方思維及做法、好好運用自己借貸力又不過火位。   當然可趁此予些免費資訊,見讀者用700萬BUDGET去搵三房,引用讀者說「在港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不理想;將軍澳喜歡亦合預算,因在價錢套都較適合,不過知道諗SIR對該區前境不太看好。」筆者意見是大家可以換轉解讀,就是將軍澳點解7百萬有房合讀者之預算及配套的? 因為香港人給的答案就是該區樓市不看好。將軍澳樓能附合人的消費意欲、惟投資價值一般,所以走勢就……   留意筆者習慣將買樓的消費需求及投資需求切割。其實買樓一般是全盤考慮,可是見不少人總搞唔清,所以將大家思考模式理順後再解此案情況。至於可能最心急係讀者,問:「咁我即係要點做。」答案先免費予參考,就係買間有投資價值既樓、而租將軍澳。當然租樓有個唔方便就係可能每隔幾年要搬,不過筆者相信你要係該區搵屋租,應比其他區域易好多。   那讀者搬左去將軍澳,九龍兩房應租出。應租金及供款可兩相抵。十幾年過後即完成一生第一宅。另銀行予的STAFF LOAN優惠,好唔好袋埋落袋? 當然讀者可用STAFF LOAN買將軍澳三房自住、惟此舉會令讀者借貸力用得太盡,因家庭總借貸力為110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再問銀行借6.0MIL加上原有4.0MIL,讀者係咪肯定想係呢個moment揹一千萬樓債上身? 筆者看法是用銀行貸款去買間樓比父母住、再換返父母間樓收租(如果佢地係有樓係手)。地點可以是有西鐵但遠些少既荃灣美孚,老人家未必想住在市區,而該區有4-5百萬的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down買荃灣後借貸力應只用了一半。咁做萬一樓市下跌讀者可站在受惠者一邊。   至於讀者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民幣定期 ¥1M都在浪費著。你唔好以為放係銀行實無事,其實你的儲蓄每天正支付政府開支及官員消費。此不作解,詳看「儲錢不如儲現金流」。   1.讀者的1.5mil股票相信都係匯豐中銀那類大籃籌。建議減低股票組合至原有1/3,即50萬,而將當中50萬金額投於於3x中國ETF。原因係買大籃籌,咁不如買指數。買指數,咁不如買夠三倍。補回昨日有人提問的ETF走勢圖(上頂圖),價由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能問呢「味」野會唔會好大風險? 會的! 如上證綜指未來都比今日(約2200)低水,你可能要蝕錢。不過吾等對內地股市再大跌之風險不放在心上,所以用此ETF作進。咁做起碼冇供股、冇攤薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由於3倍升幅,所以只用原150之50萬去投資,已有近同150之效果。   2.那收回(150-50)=100萬,作什? […]

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32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產

Dear Lum Sir, I am Mr. A. 傭才一名,請賜教! 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。   股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。   在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。   我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。   我和太太生活節儉,收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用,每年可儲70萬以上。2015尾,保守有140萬現金。   問題如下,請賜教: 1.      由於工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好處,錯過了靚rate,現在怎辦?現在才轉H按加套現,值得嗎? 如套現,應套多少才是安全水平?   2.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?   3.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?   Thank you very much! Mr. A    ANSWER: 即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物,錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車),唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan,莫非真係要等足十幾年到下個息口低位,即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品,成箱貨運返內地既價差,已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。     留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平,這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講,內地人在香港的消費金額下跌,原因係人均消費金額下跌,而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」,本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會,本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。     7.1過後,大幫香港人遊完行又坐係office食花生,不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後,有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高,當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來,惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港,筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄,今日都司機出入幾個小朋友,有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了,其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。     那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成,你買間樓都只揸十年八載,此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現,夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障,根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財,咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可),在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = […]

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交多五百換大樓,人人可以住公屋#421

本人36歲, 丈夫38歲,與未婚夫月入共$84K, 文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友, 於2011年時買入192萬2房單位, 單棟34年舊樓, 現在只值260萬,升幅不大, 不過租金回報高,有4.6厘,按揭做H+0.8, 25年供款, 尚欠120萬, 月供5K ($4,062 本金, $948利息) 首2年租出去收$7800, 現已收回來作自住之用。   由於這層樓是我媽媽名,我做担保人,所以現在我還可用9成按揭,兩公婆還可1人買1間, 現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去, 可收$9500。想問諗sir以我現在的狀況, 有足夠能力買入第2間自住物業嗎? 還是我現在租層大的單位為結婚之用才化算? 有感將來供養仔女的費用頗大, 我應是用了手上的資金去準備將來的需要定用來投資? 結婚之費用由男方支附, 不包括以下手上現金。      我的夢想是老來有4層樓收租,希望可在50歲前達成。  2人手上共現金: 60萬 2人手上共基金: 30萬     支出(包供養父母): $25K (未計將來有小朋友和工人的費用) 2人現在可每月供儲蓄:40K  謝謝諗sir抽空回答。 答案 由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,盡量抓著資料作答。   借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:   舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!   由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?         舊樓的槓桿儲蓄(還本部份) $4000   舊樓供樓後淨落袋$3000  $3000   新樓利息支出   $4500 新樓的槓桿儲蓄(還本部份) $7000     其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!   比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

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