長勝將軍怎爆煲取下債市首級? #1007

諗Sir, 您好!有幸拜讀諗sir <收息論> <樓換樓> ,確實令小弟眼界大眼。小弟剛初出矛蘆,希望得到諗Sir寶貴指點。 本人現為23歲,從事專才,現工作已一年多,日後希望兩年內考牌成功,考牌人工大約為32K+ up,現為單身,希望日後能夠達到財務自由。   先提供每月財政壯況如下   現月入:$19,000 家用:$4,000 日常開支:$3,000 餘下每月為儲蓄 (沒有任何儲蓄保險,但本人自小有培養儲錢習慣) *不用還讀書債   儲蓄(不包括股票):$110K 股票:$50K (皆為藍籌) 政府債券: $30K   資產:自住約$280K 私人樓 (已供滿) (現名下為家母擁有,日後將轉會轉給本人)   計劃如下: 1. 本人日後結婚後,將會一起與家母同住 2. 家母年紀漸大,想早點轉名給本人,唯本人有意購買樓宇作收租之用,轉名後會影響本人借貸能力,請問諗sir 是否也認為待小弟日後置業後,才將自住樓轉回小弟名下? 3. 有見現市場一手樓平過二手樓,假若日後有能力購買,愚昧一問,如作出租用途是否一手樓更有潛力?(若比較同區) 4. 看完<收息論>,市況現在不太理想,現在是否更適合購買良好債券作投資? 自從在書局遇上諗Sir 著作後,發現得到諗sir啟發及幫助後,希望得到諗SIR指點.如果有更多好點子, 請介紹相關course 給小弟長長知識. 初出矛蘆的90後上   ANSWER: 是的,發問的問題亦很配合自己初出矛蘆的描述。母親樓房是否自己名下不為重點,若想套取樓價升幅可自作擔保人再由母親向銀行加按,在加按金額上效果相同。惟此法只能合規咁按六成、而唔係八或九成。想進一步知道按爆八成技巧要修讀「一拆二」內容。而若想日後將租金收金計作借貸力,在用途及租約上都有考究。   買新樓再租比人是愚昧行為。業主買新樓支付高溢價去購買新淨內籠、而參考幾區新同舊樓租金同間隔上只差四到六千蚊(大埔、元朗、荃灣住宅區份),明顯所付溢價與所得根本不平衡。加上新樓收樓是天量租盤供應、令業主不時被壓價。了解到近年一般屋苑的管理費都可過$3/呎之後,買個三租收下租每月管理費都成$2000蚊、而租可能每月只$20000,七除八扣令回報低下。   當然買新樓呎價貼二手、而借錢都容易,這是近年買新盤的好處。惟筆者見新樓所在一係就朗屏站、又或是將軍澳,觀乎這些新開發區域、發展商要大量出貨要令價格貼二手可理解。何況買家買既係樓花,所以貼二手價係貼今日個二手價、而收樓賣得已經是兩年後,到時咩世界真係唔知。不過發展商已有資金先回籠,每年收5%息兩年已穩袋了10%。仍然是佢「坐上家」:睇住你黎食! 對於舊區重建的新盤、及稀有地段的新盤、發展商的包裝手法完全唔同,用貴價珍品面去銷售的。讀者要開始,應在收息101了解投資概念先。   趁有時間談談,筆者提及的債基方案持有低評級債券、而近日此類債券價格急跌,會否令債基方案的回報有影響? 那答案肯定是有的,如果你只做單邊淨有債基、而不作對沖或合理分散投資類別。由於筆者提及的方案可用基金、ETF做,銀碼少至幾萬亦可投放於幾類資產。即假設係10萬蚊,買2-3項都夠。   […]

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28歲有100萬想置業, 應該怎樣好?#981

諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   answer: homeblogger上星期已送出過千份網上問卷,調查各位學生對香港股市及樓市之看法。應用之處為散戶的情況與後市的走勢有一定關連性。homeblogger更會將每星期之結果連成「homeblogger香港散戶情緒指數」,定時在本網站公佈。資料之用處可參考美國著名投資者肯恩.費雪(Ken Fisher)之論文:   美國散戶的情緒,是標普500指數非常可靠的相反指標 個人投資者的樂觀情緒,與下一月份標普500指數的回報,呈負相關性 樂觀投資者數目每增加一個百份點,下一月份標普500指數平均下跌0.1個百份點。   另,跟大家直覺不同,最佳的相反訊號,並非樂觀或者悲觀情緒爆燈,反而是「中立」(Neutral – 意指投資者預期未來六個月,股價將會持平)的投資者比率異常高企時。當「中立」情緒異常高企時,隨後二十六周標普500指數的回報中位數(median)為8.6% (所有情況下標普500指數回報中位數為5.2%)。上述內容嗚謝由本blog博客「美股隊長」提供。   那,homeblogger擁有批資產在一定水平、愛收息而又有買賣股票經驗的學生。根據過千個同學的答案能否將一些偏離的答案排除、而令指數的準確性比美國的更高? 木宰羊? 相信當收集資料越多、日後會更清楚明白。而設立此指數目的為幫助大家更清楚了解股樓動向。   講返本案讀者,28歲仔儲到100萬,躊躇滿志諗緊點「發圍」。無奈2萬零蚊人工,想買九龍港島樓一定要排係眾多uncle之後。工作經驗比人淺而搵錢方面未見突出,買唔起人人所愛既香港九龍私樓實屬正常。讀者應作為調低心中目標,先入手偏遠既屋苑舊樓再慢慢一拆二,拆上拆,向三間樓在手進發。現時未買過樓既人仲可以九成上會的,350萬預算有河畔花園、荃景花園、翠怡花園、屯門市中心….大把選擇。一成首期35萬再加約8萬印花稅加及傭金連律師費共4萬。計及50萬可落樓買黎自住或參考過有些人係偷偷地租出的。自住當然要裝修一下、租出去就真係少作打理。點都好28歲仔開始供樓、做得差都可以40餘歲供完大半甩身。做得好你見本blog不好師兄40歲三宅在手大有人在。當中之秘訣的懂得活用首間樓的樓契及租約、令銀行首肯為第二間樓作融資。有得兩間樓買第三間已是駕輕就熟,而除了自住樓外其餘樓都係租客幫手供完。   其實買樓作理財的道理是易於明白不過,就係搵租客幫手供樓、另外快手將出糧個d銀紙早變做資產。正所謂銀紙遲用一日、價值又會低過尋日。再引用另一博客「亂博」引述<經濟學人>的文章,瑞典樓價在過去10年都升了一倍。雖然冇香港咁「勁」、但瑞典同樣都有低息環境加上在2003年否決使用歐羅、保留使用克朗(krona)。近年的歐羅泛值潮令瑞郎及克朗的雖求很高、同時擠上當地樓價。讀者除了被動地靠樓收租、亦要同時豐富自己理財知識。   按走勢沒兄弟姊妹既年青人會越見越多、雖可獨佔父母財富但老人家的退休期頗長、除時要掉轉撥備為父母日後打算。年青人應早出發為自己安排,靠估樓市升跌而作出買賣決定不可取。至少首兩房不需依靠走勢、而應用自己負擔能力去決定買入與否。  

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[諗sir]為升學鋪路、英國樓是否好米路?#970

你好諗sir   我是係101收息的學生。今年中有一次海外物業展,聽經紀講「五年後將軍澳係下一個太古, 那”Warwick will be the next London”」。我知有University of Warwick、但諗sir你認為英國樓好買嗎? 我聽完你講的收息物,實令我15/16,難作決定…..   本人夫婦同是40,穩定工作。一仔一女。月入各3.5萬。在港有宿舍住不用買樓。好後悔當時結婚無買、而家已經追唔返。好在儲蓄都有些少、現時夫婦合共300萬現金。見香港樓咁貴,300萬比首期都唔夠,將錢用黎買英國樓,第時就算冇人租都可以比阿仔讀書用,可以嗎?   小小明   answer:   英國予人的感覺除左讀書、仲有踢波。係呢個發展咁成熟既地方去投資、仲有冇機會呢? 剛好筆者有個friend李生真係於Warwick更北的伯明翰有個物業。李生係個打工仔,上年於英國工作時順道係英國買左間二手樓。情況有別於香港出版講英國樓的本書,由於唔係英國公民,在當地買樓遇上不少困難。筆者更同佢拍左段短片等佢講下當年點解決(下次連同文章附上video)。 亦談談潛在買家要準備既野? 最重要係問下我個friend覺得英國樓回報點(是否豐厚)?   由於非英國公民(only working visa)、試過打去幾間經紀問,都逐一被「耍走」,後來發覺係英國買二手樓同香港比較,確實大有不同。先講報價,英國買樓陳生話唔係用呎(或米)計的,樓盤資料只有幾多個廳幾多個房加上價錢。原來英國人比較價格多用幾多個房加上邊一區,例如荃灣既三房兩廳,就多在某一價格水平,好少細微到逐呎計。這也顯示了香港真的名符其實是寸金呎土。若樓房間隔去到複式大單位的,因特色關係會明示呎數多少。   回望開頭被「耍」原因,皆不知在當地買二手樓要先取銀行的AIP(Approve In Principle)。香港人買二手樓多是簽臨約、再去借錢。買樓001就是幫大家避免買左樓島知借唔到錢呢個困境,及做多步令原本借唔夠錢買樓既人變借足! 相反英國則是先問銀行借錢,睇下銀行可借幾多,再出示批文比業主才有賣家理你。   那究竟李生買左D咩? 係伯明翰既一個公寓單位,位於火車站旁。睇好當地學生客多,而買入價用1英磅兌12港幣計,買價為約1,500,000港幣。相比倫敦較內圍的,同埋格式要比3倍價錢或以上。入手後陳生好快放到租啦! 月收700磅。而當中究竟稅項及雜費要扣返起幾多,會再係下一集文章探討下。   伯明翰城距離倫敦1.5小時火車車程。筆者自己就未去過當地。不過亦再深入問陳生攞左兩個係英國選區既小TIPS。就當你決定左係邊個CITY(城)買樓之後,亦要小心選擇區份。比較好選保守黨勢力較大的地區,不要選工黨。英國地區分黨分派,而住在工黨地區的人一般治安不太好,比較窮,欠租機會大。若然你未搞好工黨保守黨係乜水? 可以由末代港督肥彭開始wiki一下,了解清楚。   另外,李生話要留意英國人流流量比香港少、工作速度慢得多,你睇英國要幾耐過妥一張支票就知。基建發展係有,但比香港慢。何況香港人幾辛苦都要買樓或要焗住捱貴租,惟英國人山窮水盡時有政府social housing(資助)。   先講講筆者自己,由於已做完李生的訪問,雖不在今集揭示稅項但點都唔及香港投資零稅率咁瘋癲,所以好似本案讀者咁有cash在手,應將一半投入債基實為恰當。計為1.5mil,收息10-13%,即月收$12500-$16250,呢個回報係外國買樓實難搵到。當然筆者亦同意英國的法治健全、加上歐洲大陸連同俄羅斯近年在不少不穩因素、這反而突顯了英國作為資產儲存中心的好處。係做好香港一房加流動性高的債基後、用餘錢買下英國樓亦屬可取。詳情如何、下章再解。

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壓力測試、一拆二、合法物業出租#962

諗sir 你好,我係一折二學生,我有問題想請教,我月入2.7萬和老婆月入2.3萬,兩位同樣公務員,預計5年內搬到宿舍,我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭,我老婆未有物業,請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎?小孩放在沙田娘家照顧,目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩,但怕現在耗盡購買力,將來沒機會再買樓投資,現在老婆收入不夠難過壓力測試,請諗sir俾建議。  ANSWER: 讀者問的幾個問題環繞幾個重點: 1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?   2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭,是否無路可走?   上述為001課程內容,而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩,保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。   當然,亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者,住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。   首先一樓在手者,點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注,實力低者不建議,何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢,自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供,這樣做退休有兩樓在手,當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間,為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!   當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年,希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成,中原樓市指數仍在146*70% = 102點,遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待,是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標,究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成,但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?   自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保,至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE,就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息,這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易,這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。   另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內,根據金管守則,首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%,如+3%計壓測,「供款與入息比率」上限放寬為60%,而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%,當然有少部份剛好爭少少夾在中間的,解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。     表1A:按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人) 物業價值 住宅物業 工商物業、獨立車位 自用 非自用或公司持有 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 (A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 < 1,000萬港元 60% (貸款額不得超過 500萬港元) 50% (貸款額不得超過 400萬港元) 50% 40% 40% 30% ≥ 1,000萬港元 […]

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初四債基15厘應市方略 #767

本人29歲有現金130萬,月入2.5萬,想考慮買一物業自住,樓價450萬16年樓齡。 母親61歲(有8千月入),有一私人物業48年樓齡,市價大約530萬,無按揭。 初步計劃:做重按(有一名擔保人,月入5萬,無按揭和貸款,可分擔重按還款),想趁樓價高按200-300萬出來,再買樓,一人做50%按揭)。另有一個家庭成員,打算未來1-2年置業,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期對沖利息。 或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息… 想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數?等等?)或者其他的財務安排才是最上算? 謝謝諗sir ANSWER: 年初四,睇清楚。唔想輸,要諗野。 筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保,不過唔係遠房親戚或朋友都可以,請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算,如果理財做法真係如此簡單,其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。 – 讀者第一步係要將母親樓加按,叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎,此物業如果係新淨同有lift既話,好彩就有銀行offer 十七年按揭,唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌,那銀行多不肯接受此作投資物,你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅,咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太,「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。 – 比筆者或會趁手賣48年樓佢,為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此,因如自住間樓都未處理好,請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手,做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前,都要知道會否對屋企人帶來太大壓力,更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30,自己又有錢在手, 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓,$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。 至於母親樓如要加按,由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用,有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算,擔保人借出了2.12mil,如只可用15年還,月供要成$13789,即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響,留待見面才更詳盡解說。 – 套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間,再加上原舊樓市值530萬,恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息,一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起,他日作首期買樓自住或收租都好。收息可用基金B(見圖)風險較高,未變法前都派高息,變後配合債基方案收15%。 基金A是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物,雖派息率較低但穩定性更高。由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」,所以除非個客自己識否則都唔想sell。   由1997年至2017年,基金A的升勢大抵都向上,死揸唔放起碼都叫有本回加每年派息,因債券本身就是到期有本回。如果死揸股票,你有幾多次可以回本? 你慬的… 下列為基金A過去5年之年回報。利用疊增可成事收10%。2月實行3月就開始收息。唔少人仲意先報收息101因為快靚正,下個月就收番學費(當然,投資有風險,呢個唔保證。不過101去到雞年收到第40個班次就保證要多謝大家) 2012: 20.1% 2013: 2.7% 2014: 3.5%  2015: 1.5% 2016: 13.6% 另外筆者不才,想問問:「2016年美國都有加息,點解債基之回報比往年更好? 加息令債價下跌之說是否不攻自破?」年初四,想清楚。唔想輸,要諗野。 見圖即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000 股票呢種咁「好」既投資物,見上圖匯豐(0005)/2017年1月中的價位,你自己考慮下仲買幾多血汗錢落去?

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理財差劣的有錢人 #726

  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? – 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 – 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? – 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 – 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。

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套息賺首期買樓或收租#701

你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. – 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. – 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? – 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? – 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 – 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? – 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? – 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 – 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 – 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  

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我可以做到『一生三宅』嗎?#663

諗SIR, 本人數月前才開始看諗SIR的文章,對於諗SIR的眼光及分析能力,深感佩服。現想向諗SIR請教,因應本人情況,應如何部署『一生三宅』及為小朋友將來到外國升學作好準備,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人同先生37歲,家庭月入$110K,需供養3位小朋友(介乎2~6歲)及雙方父母,因家庭開支大,每月約儲20%。本人在銀行工作,可享員工福利1%息率借$6M貸款。 資產 1. 有一自住兩房單位(九龍區),剛完成加按。單位市值$5.7M,貸款$4M,先生單名持有,H+1.7%,月供約$15,000。 2. 股票 $1.5M 港元定期 $2.3M 人民幣定期 ¥1M 3. 各自私己錢 (以備失業時用,夠半年用) 計劃 1. 目前單位已不夠住,計劃於明年初,利用員工按揭福利,買入$7M~$7.5M三房單位作自住,用本人單名持有。夫婦在九龍區上班,小朋友在灣仔區上學,現正煩惱應在哪區置業?港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不太理想;目前較喜歡將軍澳區,因不論在價錢、樓齡、設施、社區配套上,都較適合我們。不過,知道諗SIR對該區前境不太看好,請問還有哪些地區可考慮? 2. 完成計劃1後,會將目前自住兩房單位租出,租金收入與供樓款項相抵銷。 3. 希望5年內,待樓市稍回落時,利用手上剩餘資金及額外儲蓄,再購入一個$4M收租物業,希望以租養租。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?風險高嗎?請不吝指教! 平凡人上  answer: 謙者收入都好過不少香港人啦,惟此等人仕在港生活質素仍然好差。筆者之所以用「好差」,係因為對白領生活有點感受。返工就因為受左個五皮幾人工誠惶誠恐,放工對住小朋友加上四個爸媽。此等付出,換來同工人屈就在400呎(實用)兩房,那筆者對此等人仕有何建議?   由於讀者借貸力頗豐的,所以不用將樓減接至5成或之下再租出去符合金管借貸規定。由於兩個人養七個人,如每每跟從政府政策「多返工少買樓每月準時供MPF」,筆者好肯定你的財富只會養肥電視機上看見的權貴。見讀者來文,好需要搞清買樓的投資需求及消費需求,再好好學習如何選舉區域及睇盤。相信看畢此回覆後要點時間消化,所以不要趕後天的8月買樓課、留待10月買樓課星期六班好好到堂大家交流下買樓投資上的各方思維及做法、好好運用自己借貸力又不過火位。   當然可趁此予些免費資訊,見讀者用700萬BUDGET去搵三房,引用讀者說「在港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不理想;將軍澳喜歡亦合預算,因在價錢套都較適合,不過知道諗SIR對該區前境不太看好。」筆者意見是大家可以換轉解讀,就是將軍澳點解7百萬有房合讀者之預算及配套的? 因為香港人給的答案就是該區樓市不看好。將軍澳樓能附合人的消費意欲、惟投資價值一般,所以走勢就……   留意筆者習慣將買樓的消費需求及投資需求切割。其實買樓一般是全盤考慮,可是見不少人總搞唔清,所以將大家思考模式理順後再解此案情況。至於可能最心急係讀者,問:「咁我即係要點做。」答案先免費予參考,就係買間有投資價值既樓、而租將軍澳。當然租樓有個唔方便就係可能每隔幾年要搬,不過筆者相信你要係該區搵屋租,應比其他區域易好多。   那讀者搬左去將軍澳,九龍兩房應租出。應租金及供款可兩相抵。十幾年過後即完成一生第一宅。另銀行予的STAFF LOAN優惠,好唔好袋埋落袋? 當然讀者可用STAFF LOAN買將軍澳三房自住、惟此舉會令讀者借貸力用得太盡,因家庭總借貸力為110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再問銀行借6.0MIL加上原有4.0MIL,讀者係咪肯定想係呢個moment揹一千萬樓債上身? 筆者看法是用銀行貸款去買間樓比父母住、再換返父母間樓收租(如果佢地係有樓係手)。地點可以是有西鐵但遠些少既荃灣美孚,老人家未必想住在市區,而該區有4-5百萬的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down買荃灣後借貸力應只用了一半。咁做萬一樓市下跌讀者可站在受惠者一邊。   至於讀者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民幣定期 ¥1M都在浪費著。你唔好以為放係銀行實無事,其實你的儲蓄每天正支付政府開支及官員消費。此不作解,詳看「儲錢不如儲現金流」。   1.讀者的1.5mil股票相信都係匯豐中銀那類大籃籌。建議減低股票組合至原有1/3,即50萬,而將當中50萬金額投於於3x中國ETF。原因係買大籃籌,咁不如買指數。買指數,咁不如買夠三倍。補回昨日有人提問的ETF走勢圖(上頂圖),價由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能問呢「味」野會唔會好大風險? 會的! 如上證綜指未來都比今日(約2200)低水,你可能要蝕錢。不過吾等對內地股市再大跌之風險不放在心上,所以用此ETF作進。咁做起碼冇供股、冇攤薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由於3倍升幅,所以只用原150之50萬去投資,已有近同150之效果。   2.那收回(150-50)=100萬,作什? […]

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為37歲初哥開展投資的路 #623案窮中產

諗sir: 拜讀閣下書藉及網誌日子不長,卻深深迷上,每天必追!皆因本人的人生目標與閣下所推崇的一生三宅十分一致,真的相逢恨晚。只是本人庸才一名,投資一直是靠好彩,卻財技窮絶,望得名師指點,感激不盡!   本人三十七歳,與三十六歳太太皆為公務員。本人月入70k, 太太月入32k, 有兒子兩歲,女兒今年八月出生。家有一父,已退休,每月供養25k。供樓每月11k, 而本人與太太平均每月可儲蓄25k。     十多年前沙士期間,本人一投身社會工作,便膽粗粗與父親合資買入人生第一間物業,用460萬賺了600萬(09年賣出)。於06年升職後又與父親再合資(二人聯名)用470萬買入將軍澳三房投資(現值620萬),但父親反對租出新單位,本人就搬出自住,而尾數已利用第一間物業的利錢還清。一年後本人又獨資(本人一人名下)購買了一間舊區蚊型商鋪,買時160萬,現在亦只值160萬,每月收租5000,已還清。至09年結婚,本人與太太聯名(二人聯名)以480萬買入將軍澳三房建立新家庭(此物業每月供11000,hibor plan,仍欠銀行210萬,現市值680萬)。同年把第一間物業賣出。父親就順理成章搬入06年買下的物業自住。總括而言,即本人縱然有兩住宅一商鋪在手,卻只得五千被動收入,實感愧疚。 而最可惜的是,本人與父親一直尋找機會,希望利用手上共同獲利的480萬現金和本人與太太的100萬儲蓄(還有我自己的100萬人仔,現在中港兩地收3-6厘息)再買入第三、四及五個住宅物業,目標是我們兩夫婦可自住一間,收租兩間,而父親就自住一間,收租一間,但是由09至今,看著樓市一直熾熱,很怕接火棒,把之前利錢敗掉,就辜負了上天送給我們的機會!所以現金至今完全沒動過!     本人與父親、太太多番討論後,有以下想法: 1,以轉贈形式把物業改成父親單名,又以轉贈形式把商鋪改成父親單人擁有。(因之前看過一個個案,才知道還清貸款的物業可轉贈他人,而不用交額外印花稅。) 2,最後一住宅改為太太一人名(太太是否必定要交額外印花稅?因仍欠銀行210萬。而且是否要被重新評估?有機會不批嗎?)目的是把本人的借貸力釋放出來。 3,未來兩年內單人名再買千尺三房單位,目標價800萬,首期240萬,一家四口自住,之前買入的將軍澳三房放租,租金應有18k。目的是改善居住環境之餘又可增加現金流。 4,未來兩年內父親單名買入兩房單位,本人做擔保人(還是繼續以本人名義購買?但兩者都必定要付額外印花稅了),目標價400萬,首期200萬,父親原本自住的三房放租,每月收回租金17.5k。 5,最後,等辣招退,樓市跌30%,再與太太聯名買個300萬的市區兩房,付150萬首期,收12-16k一個月租,那麼我們三人的目標就能達到,而現金流亦增加到30k。 本人自問一直與太太踏實工作,是投資保守的普通人。二人皆是投資初哥,技巧笨拙,思考只是十分表面和粗淺,望得指點,以達目標。     請問諗sir, 以上計畫是否明智?以上計畫可行嗎?以上計畫是否最快達到本人一生三宅父親二宅的方法?還有其他建議可增加被動現金流嗎?會建議本人先報讀買樓班還是收息班?感謝關注!懇切希望得到回覆!萬分感激。 好彩老實人上 從我的 iPhone 傳送   Answer: 是的,同意老實人還有不少事情要學習。當然仲有幾年自身借貸力才由高峰下跌、現時趁樓市高為自己打算,總算合時宜。     永遠都唔想輸,對大部份人而言都構成問題。早前贏左480萬既讀者、只要將其中1/10投入樓市、現時又係另一光景。絕D既將小注錢投入外國樓、賭轉樓花輸哂都係初投資金。之前讀者看著樓市一直熾熱,很怕接火棒後將之前利錢敗掉。希望往後花些時間對投資一事認真理解,害怕源自不認識。但明白事情是在自己可控範圍之內後,根本用不著怕什麼。讀者家庭借貸力為(70000+32000)*50%*2.59*/10000 = 13.2MIL。     2006年將軍澳父住三房(父子合資)無按揭。舊區蚊型商鋪無按揭。將軍澳自住三房借了210萬。借貸力只用了2.1/13.2 = 16%。實在有不少地方可整理及產出現金流。先攪清物業轉贈他人之後、最少5年都做唔到按揭。在本BLOG有時提出的聯名轉單名是用有代價的形式買賣,不是用”Deed of Gift”的。那讀者一旦將樓轉比父親、之後將其加按套現的算盤就打唔響。至於將單位轉名比太太、額外印花稅(SSD)係睇持有年期的,第一輪SSD係2010年10月先實行,所以根本唔使比SSD。另估計讀者係咪其實想問DSD(雙倍從價印花稅)? 見來文理解她應本身無住宅物業、那將一自住單物轉到她名下,理解是不用付(DSD)雙倍印花稅。     在現行金管借貸指引下、合法夫婦的借貸力根本是可以共用的。其實讀者攪唔攪轉名比太太,佢既借貸力都可釋放哂出黎,根本無野困住佢。攪轉名很大可能是為了一件事: 九成單會借盡上會。可以讀者將自己名拆出後又七成上會,咁其實慳些少唔攪拆都得。至於買三房後自己借貸水平升至(2.1+5.6)/13.2 = 58%,水平還可的。不過花800萬係未來兩年有預計(2440+2153) = 4593新單位供應的西貢區(即包將軍澳)買樓實在令筆者汗顏,可能是熱天我大汗吧。2012年至今都未有在BLOG中提過將軍澳,供應為各區之冠係其一原因。讀者買左間唔升既鋪已要先作檢討、住宅選錯區係另一件事。另外在個人策略鋪排上、公務員買樓收租係最好架啦! 因借錢易另外在職場可考慮既事都唔多,直線盤球每隔幾年買間市區眼鏡房收下租吧。想住三房換下大屋咁,其實租都可以。   […]

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40歲一拆二謀出路#519案庸才

諗Sir,最近才拜讀閣下的blog及樓換樓一書,後悔太遲遇上,但真的可謂獲益良多,亦令我決心為自己重新安排,但自己已踏入42歲,離退休時間無多,現在若不趕快計劃,可能不能安老,所以希望諗Sir可指點一下。 本人為IT部門主管,未婚,銅鑼灣工作,月入60000,現有一層自住樓,9成按揭(有按保),25年期,Hibor+0.7%Plan,每月供12000,尚欠270萬,現市值約540萬,有現金加股票約120萬,無任何負債。父母自住供滿樓宇,市值約200萬。支出方面,除每月供樓12000外,給父母家用11000,自己及父母保險7000,個人駛費約7000。 現想買第二層樓作出租用,目標屯門、元朗西鐵站附近或市中心細單位,貪其銀碼細,交通、生活比較方便,較易租出。 有以下問題想請教諗Sir:   1.        本身Hibor Plan自住樓若轉按,改到5成/7成按揭,再出租,另外用手頭資金再買自住單位,做9成按揭,25年期,有著數嗎?因要犧牲Hibor Plan,及若買自住樓,希望地區方便少少。 2.            若keep住自住單位按揭,只用手頭資金買第二層樓出租,最多可做到幾多成按揭?第二層樓是否要交DSD或其他稅款?若說父母自住可以嗎?如果用父親名義買,自己做擔保,可行嗎?因父母自住單位為母親名義。 3.            屯門或元朗西鐵站附近值得投資嗎?有推介嗎? 4.            或保險少少,投資車位可行嗎? 答案   讀者的問題已幫諗sir解答了在一拆二之法上要考慮的地方。首先是原本間樓點處置,跟手係新買一間樓用自己名定屋企人名好? 同埋唔想比雙倍從價印花稅(DSD)要注意的事項。   原本間樓點處置? 大致兩個方法,一係租出去,一係自己住再買新。低借貸力的人偏向租出去,更只可加按至五成,因為要用此租約作增加下次借貸力的證明。借貸力高的像本案讀者,可留在原居再買。   2013年2月已有新措施凡有住宅物業在港人仕,若再買多一個住宅業權需要付雙倍之從價印花稅。例如買450萬樓由3%提升至6%,100萬之下樓房點都要比萬幾蚊印花稅,詳情唔記得,讀者有責任自己查閱最正確資訊。那像施老闆在我們講座說的一樣:「而家冇樓係手既人個quota好值錢! 個額可以炒!」那讀者轉向了父親,正如不少人事業有成有層樓係手,可是父母「仲有個quota」,那找來無產之人(不動產)買樓有兩好處: 一是不用付雙倍稅,二是好大機會可借足九成,用盡槓桿。   可是讀者父親年老,大家也一樣。那需加自己做擔保人。留意擔保人不是亂加的,借貸年期之長短亦要經計算,作法見買樓001課程。至於昨天有讀者不幸買入單位後發覺漏水,一連串睇樓失誤加上裝修及追討疑問,買樓101都可幫忙。用父親名買入後看會否租出,在協議上必需付50%首期才可購入新單位出租。有人問新單位不是有租金收入證明嗎? 首先如要證明,新買單位肯定要連約成交,要付50%首期。如交吉購入一般要等半年才可核實租金收入,還要順風順水租出再收租才成事。   投資車位大多不是好方法,最非讀者提出一個細緻想法。另外如買新單位作投資,那只管選擇高回報及多租客區域,不要由自身因素去考慮投資物價值。屯門是個好地方但留意不是每個單位都是好投資。香港新機建大多在西面,九龍東的發展未來三年未成形。Homeblogger已另開了睇樓report 環節,文章可見:   屯門市廣場、錦華、時代 http://homebloggerhk.com/?p=19419   河畔花園、海怡半島 http://homebloggerhk.com/?p=19481

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