儲蓄為零的四十歲如何解救?#832

  諗sir 你好! 本人36歲 月入40K; 未婚夫40 月入30Kx13mth + 2mth 共值70k 股票bonus。 我地在廿幾歲時搵幾多洗幾多, 而家開始後悔 加上計劃買樓結婚, 所以上季開始有所行動,呢排like左你個page,好inspiring,好多野想請教。   1. 報你咩course學投資好? 我地岩岩開始草錢….. 月儲$25K, 想4年草到$1.2mil買400呎市區$4mil樓 我地計過, 只要我地keep住save $25K+年終bonus就可以, 但淨草會追唔到inflation,加上樓價日日升, 想利用本金作invest 收取回報盡快上車, 所以呢排有投資股票, 好好彩有朋友提供消息, ROI好高;但長遠靠朋友供應消息唔係辦法,想自學,學下唔同既products去砌一個岩我地既portfolio, 我應該報你既咩course 好?(唔介意高風險,Expected ROI 15% per annum)   2. 初次買樓 借盡9成定7成好? 其實點解我地會有$1.2mil/4年 既plan, 好大原因係源自儲三成首期既理念。本人其實想2.5年後用$800k+8成半mortgage 買$4mil樓放租, 再幾年後買第2層; 但因為未婚夫係淡友, 認為如果再有金融風暴會變負資產, 所以唔想借盡9成上車; 但我認為, 未婚夫同我份工其實係鐵飯碗咁濟, 淨係佢份人工都過到stress test, 只要我地唔resign, 基本上再遇到financial tsunami都唔會對層樓有影響…我覺得呢樣野會好影響我倆短期買樓以致長遠投資計劃,諗sir認為? […]

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加按資產去儲到首期 #478案庸才

致諗SIR:多謝諗SIR的無私奉獻教導,看畢諗SIR的樓換樓以及上了換樓101後,有不少切身的問題 相問的士問題: 本人父親有一架未供完的士 詳情:欠銀行1.3M,年利率2.12﹪,每月供款11000(利息2000/本金8000),2024年 才供完現在計劃如下: 1.反按架的士﹐拎1M左右出黎出架新車﹐然後租出,每月收番2萬左右,以租還借貨 2.同樣反按的士及拎1M左右﹐放於債劵,定期或穩建藍籌(但其實錢是父親及留意美國 會開始減少買債,看好美金會轉強,所以不敢貿言將錢換其它的貨幣來買入債券)每個月 賺回5﹪回報,2,3年後等樓價跌2成現用7成上樓,目標放於將軍澳居屋或細價私樓,以 後出租 但有不少問題: 1.以現在情況可否將其反按及風險? 2.如轉銀行或車行做反按,舊的貸款要轉去新做的一間嗎? 3.的士最多做5成嗎?年利率最少要3厘? 4.如果加埋舊供款及新供款,可否計到總供款數目? 5.有相熟的車行或銀行會有夠好優惠嗎? 6.有甚麼網址或書藉可豐富呢方面知識嗎? 樓宇問題: 1.本人正自住官塘居屋,樓齡26年左右,如補地價大約多少﹖(書中所提及的計法,係唔 係要看番地契當時的買入價) 2.如補地價後,向銀行反按,可以按多少成?投資問題: 1.看到建設銀行有種叫人民幣遠期不交收合約,以現在人民幣的平穏升幅會是一項好的 投資嗎?(因合約訂明保本,不達標有2﹪,達標有5﹪) 2.如果想投資美國,中國或其它國家的股票,有甚麼途徑?自身問題: 本人及女朋友庸才一名,月入只得(15000+17000)左右,借貸力也知道應是4M左右 1.除了加人工外,可有辦法加大銀行的借貸力? 2.多口問句諗SIR平時會留意甚麼書或網址去增強自己對樓市或投資市場的觸覺?好感謝諗SIR抽時間解答我那麼多的問題,也不知怎樣報答你無私的斆導,唯有積極支持諗 SIR的Homeblogger及活動庸才一名 答案 筆者只可將所知提出,而日後將自行決定方案實行就是讀者。建議大家多接觸業界人仕,問多幾位,答案就在口邊。知道有不少讀者對問題中一系到問題都會有興趣,那在此逐一解答。   首先要了解的士價格走勢,要知道借錢前要預期被call loan的一天。由下圖之scale表示,2008年至2013年的市牌價波幅約為325-700萬。即如此刻將的士加按至價值五成,在市差情況有可能被call-loan。而車行做法會否像樓房咁? 只要續供一般唔會打擾? 筆者實在答你唔到。筆者見的士投資始終日常洗費大,槓桿不高。讀者父親有架的士,請務必細心籌劃投資方案才好將的士抵押作投資。   另外一件事要搞清,就是居屋補地價後吸引力大減。你住居屋就係想享受唔使補地價之福利。如將居屋補價,除非對錢銀方面冇咩所謂,否則很少得出補地價後又住係該居屋之建議。一係補價後即賣,此舉十分顯然,就是要賣居屋套現,那反為可理解方案。   如讀者想有筆錢在手,那將的士加按,留意息口3%之上亦只一般借至五成,更高成數可能是高息財仔辦法。加按後用車租抵銷新借貸支出為一可行之策,可是此後會大減的士提供之正現金流。借新錢的息口,好可能同舊的不同,請多行去車行了解。賣居屋要補幾多地價可在homeblogger主頁右下方見房署電話打去買實。將父親之的士按出金額後就如讀者所講,做個穩當的人仔投資,等待時機用資金作自身置業首期。     「人民幣遠期不交收合約」不用作細想,一家大銀行同散客成功做到生意的,數目少到可憐。文章出爐之日,人幣定期息率已經提高至近3%,將資金作一年定期補貼息口是好作法。至於投資美國、外國國家的好方便。   至於點樣唔加人工都增強了借貸力,要由成立公司打理的士牌入手,係一個投資含量高之攬作,不能一言而盡。當然讀者亦應努力工作,或由改善處事方法入手,好肯定你有幾個月之後,發覺機遇比你以往增多! 當然睇書都係一個扶助方法,如果我係讀者,我會先由改變心態、加強執行力及尹善自己工作程序之書本入手。    

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

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港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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五至八年內有兩間樓收​租

    大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)   – 我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000   沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中   – 因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C   – 現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你… 答案   對不起遲覆了,諗樣同大家一樣,希望盡用每一天,休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況,係想運用借貸力時都唔想見到既,情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了,係呢個三高一低情況下點攪呢? – 首先如將唐樓賣比姐姐,先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔,即將47年唐樓賣比家姐,假設借一百萬,每月都要還近5000蚊,恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%,即個人總債項超過總收入的50%。 – 你賣左間樓比姐姐,就當租金係八千,冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交,係做按揭時提供租約,但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親),諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金,個租值可以同市場價差好遠,所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一,未必可行。 – 另一點要注意,係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓,47年既自住樓有兩個諗法,一係趁高售出,但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」,谷高回報。除非你間樓有機被人收購,或有可能整做樓上鋪,否則你要諗諗趁高出貨。 – 或者唔駛諗得咁複雜,其實手上約一百萬港元現金可等時機,過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左,賣唔成就算。不過為長遠計,你自己一定要整番d收入,用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬,如父母超60歲更可埋父母免稅額,有祖父母免稅額亦可報埋上去,計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府,睇下佢有冇建房福利惠及你啦,請你自己暫不要做業主,看政府有何「梁策」!

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