小康之家起步點 – 上車篇

一個係屯門返工既人應不太抗拒住荃灣。當然有人想一起身跨個步就到公司啦! 將公司變左做屋企既人亦為數不少。 由於商業區遂各外移、又或一條西鐵將尖沙咀和荃灣(10)、元朗(25)分鐘連成線,在錢紙同返工方便兩相選取之下,荃灣是搵細價上車盤的好地方     當然同學們又想方便、又想間屋又有升值潛力既、用香港人既角度真係最好比十蚊乜都有! 那筆者會先行介紹荃灣。 荃灣大致分五個地段,確實每個都有野好講。近年自由行(我知會引起人討厭、不過都冇計)加上西鐵效應實令該區水漲船高。 五個區是「兩大、三細」   1. 荃灣站一帶(即錄陽新村、千色店附近) 2. 荃灣西站一帶(由爵悅庭至荃灣廣場) 3. 悅來酒店範圍(即有人叫的熊貓酒店、東亞花園) 4. 荃灣西約(即麗城花園、灣景花園) 5.荃景圍(荃灣中心、愉景新城)       當然是兩個車站為大、其餘三個細各有特色。那為何是荃灣呢? 同大圍相比荃灣既唐樓及洋樓選擇更多、更舊、更實用。 今日先提出的是荃景圍,點解佢先? 因為佢由幾個大屋苑組成、冇唐樓、三百萬有大海景 三百萬係荃灣有海景!? 絕冇呃你。因為荃景圍位於山上,個地勢高左咪見海law,成個青衣係面前更可以望到中環。可以正因為係山上,交通較不方便。以下係幾個屋苑之比較: 愉景新城: 地勢最低、交通最方便。有天橋接駁地鐵、樓齡最新! 所以…係最貴呎價的。較不實用,不過唔算太發水 荃景花園: 行五分鐘即回到愉景新城,所以便捷只是愉景新城+5mins,可接受。樓齡廿幾年、新鴻基樓,呎價第二 荃灣中心: 位處比荃景更高,年齡最舊、不過都係比荃景花園老5-6年,加上大番新了,可以接受的。呎價又平一d。實用性荃景及荃灣中心分別不大。 荃威花園: 地勢最高、要搭10mins巴士先到地鐵,理論上不可步行至交通方便地方。當然呎價最平,屋苑車位回報不時有6%。樓齡比最大的荃灣中心後生2-3年       在以上屋苑居住,你要預樓齡為20-30年,更無奢華會所,當然管理費平些少。不是地鐵上蓋,說實如你不是九點返工,那自住十分合適。九時上班者要預15分鐘歧地鐵站,而屋苑有30x去荔枝角、旺角、紅磡一帶。 正因為咁,大部份人都係選排2-3的荃景同荃灣中心,近期成交如下: 荃灣中心南寧樓(404/329) $2.53mil 荃灣中心南寧樓(490/374) $2.96mil 荃景花園一期六座(521/428) $3.28mil 當地2.5mil-4.0mil既樓盤太多,至少筆者相信,這是小康之家的起步點。其他地區日後再談。

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只要肯去諗,三十歲可將物業一變三

阿明係一個屋村仔,自己搵$22000蚊個月,穩定autopay出糧。比上不足,比下有餘。出黎做左五年野,成廿七歲人先儲到「十皮野」。佢知道自己再儲錢落去都追唔到樓價升幅,由2007年望樓價跌到而家2010年都未見到。係一個悶熱既夜晚,阿明同佢老豆提出自己買樓之策。 係冇辦法之下,唯有打老豆間屋主意。佢間老豆係荃灣間樓可唔可以加按出黎,係2010年間荃景花園市值210萬,只欠銀行40餘個。係2010年樓宇可加按至七成,阿明將老豆間屋加按至五成,套現2.10mil*50%-0.40mil = 0.65mil。佢將供款拉長至30年,欠銀行1.05mil每月還$3540年息1.3%。佢借左老豆間屋加按後都有良心,幫佢供哂成間樓,自己又可以多舊錢做首期。唯一唔好係原本間樓就供完又要重頭黎過,供樓重擔由老豆pass左比阿明。 阿明當時廿七歲又未結婚,心諗買間屋收租遲幾年攞番黎自住都未遲。一心嚮往住村屋養番狗既佢,膽粗粗定入去西貢科技大學附近睇樓。阿明認為屋要拆開租先高回報,最好租客非學生莫屬。基本上唔難招呼又易話為。就咁佢係同年用240萬買入西貢大埔仔700呎村屋一間,租比大學生三伙夾埋租金$14000,回報達7%。當然廁所同去水位要比錢執過,廚房位可改為廁所,佢夠膽死搵個裝修既老友邊學邊做,慳返些少人工又快手完成! 間村屋做七成上會,供25年每月還$6500(本金佔$4742)。阿明入息$22000夠兩間樓上會,就算唔夠自己仲有些少私己可降低每月供款。收入就非常犀利,$14000蚊租可以供哂兩邊樓,仲有$4000蚊淨。間村屋仲叫學生同佢簽一份過租約報稱月供$14000。唔可以分租因銀行唔會接受分租租約當入息的。 三年過後,阿明三十歲,間村屋假設升值一成,至2.70mil,而欠銀行只剩1.50mil。而每月收租淨低$4000蚊又儲起,現金有約15萬。係2013年,小明只係等一個機會,就係政府批准物業可加按由五成變返做原本既七成,咁小明就可將村屋加借至2.70mil的七成,套出2.70mil*70%-1.50mil=0.39mil,加埋原有0.15mil有成0.55mil可同女友拉埋天窗買新居結婚。大埔仔村屋太好租就咪鬼賣出啦。 可惜2013年樓價都係跌唔落,政府都只准加按至七成,阿明唯有唔打村屋主意,叫女友夾幾萬加埋原有自己十幾萬,比廿萬出黎買荃德花園做九成上住會先。阿明買呢間樓之前諗左好耐,因為佢可以收番村屋住,又或者租屋搬出去住都得,但阿明條數係咁計的: 租屋住平均洗費係樓價3%,村屋碼大值2.70mil而回報有成7%,減埋按息回報都有5.7%,自己租間細些少既樓比3%洗費都可以用村屋收既租cover番出面租樓條數。所以趁早買間收租樓,可「以租養租」,減少自己婚後居住開支。 最後阿明手頭上同女友有廿幾萬,決定買樓。因樓市在2013年已累積升幅不少固買入size細既荃德花園兩房二百餘萬。女友冇任何樓係身當然可借九成上會,每月還$7600,最不足既係2013年按息已升至2.1%,做唔返2010年1.3%年息咁平。但阿明係房屋上既開支,只係$(3540+6500+7600-14000)=$3600。用幾千蚊hold成三間樓,策動被動入息,實是阿明廿七歲時認諗同肯去間屋企人借「第半桶金」所賜。希望阿明既故事啟發到你早一點去準備,認清阿明咁做亦都有佢既風險。今朝既安樂需要你提早去付出的!

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買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列: 買樓收租再買樓 朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下: – 個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。 係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000 當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000 老婆月入HKD25000 兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業 手上現金HKD500000 30年樓最長按揭可攤分年期 朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37 一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。 即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。 – 租出自住樓?? 攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。 – 即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。   計掂數上會 咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。 買樓收租再收租   另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(即statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名! 佢最多可以仲有幾多還款能力呢? 就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332) 咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢? 樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇? 荃灣中心,大興花園,嘉湖可也! 筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期? 下次再談。   成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同 […]

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