租樓定買樓再論 #492案偽專才

諗 Sir 你好, 小弟現有疑難望諗 Sir 解答: 狀況: -本人32歲, 現與太太與家人同住 -租金由父母支出 財務: -本人月入30k, 太太月入18k -股票有:150k -債券有:160k -現金有:470k 現打算搬出來, 2013年底, 2015年打算生BB Option : 1) 租金預10k, 租2年, 等樓跌, 月儲12k 2) 現在買樓, 預320萬, 做9成, 分30年, 首期42萬, 預18萬裝修, Total 60萬, 用本人名, 留下18萬等跌市買入200萬樓用太太名作收租之用 3) 如果真的是買樓, 因市場沒有320萬的心水樓, 會否買350萬樓, 但首期同月供就因此而高了 小弟問題多多, 煩請諗 Sir 抽空解答 租買兩難的人上 ANSWER: 讀者問題也不是什麼租買兩難,基本上十個後生有一半都正受此困擾。由於讀者人工都有成三萬蚊個月,得不到政府資助。現在老婆及屋企人一齊住,作為一個男人當然想成家立室,搬出黎享受下二人世界再生小朋友啦。呢個原始過原始既香港人願望,究竟點去實現呢?   為何要計借貸力? 那計算一下讀者最盡可以借幾錢,然後再決定買樓是否應作。不少人問買樓不是等跌價咩? 關自己借錢咩事? 買樓是消費行為亦是投資行為,在投資方面當然想贏錢啦。要贏錢請先睇自己荷包有幾深,再睇出面件貨有幾抵都未遲。不少人是見到件貨抵(其實自己冇諗過,悲哀既係人話抵佢就信),就夾硬借錢去學人蛇吞象,保證食左你都唔安樂,學術些少可形容為「持貨能力低」,一有咩風吹草動就心驚驚沽貨,而最慘就係懷著無比自信同件貨既價格一齊石沉大海。所以說本樣的理論是買樓還是看自己,九七後咁多人破產係因為自己計錯可承受能力,件貨基本上幾廿年都係度,出不了問題。   […]

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被束搏的苦惱80後#473案窮中產

你好, 小女子今年29歲,之前一直傻更更覺得買樓投資同自己無關,人到30被業主狂加租先覺得有危機,現想請教買樓策略以達財務自由.   本人現況如下: 月入:40K 現金: 400K 人民幣: 40K 現和父母同住大圍村屋,月租$7300由本人出,父母因理財不善雖有工作但只能照顧自己生活,可謂月月清亦冇醫療保險,有事只能由本人出錢.本人亦有借大學non-mean, 現還有80K債務. 現址租約將在12月底完結,業主說將會加租至$10,000以上,雖明白這是市價但仍心有不甘因現居村屋其實十分陳舊,玻璃窗裂,天花漏水掉灰問題嚴重,加租$3000有點過份.   現想有以下options, 想請教哪個比較好一點: 1.因父母在粉嶺工作,租一間約7K的細屋而自己搬出和男友租住另一間市區屋, 待跌市時再以本人名購入約250萬樓給父母住/出租  (名一定要是本人而非父母,否則可能連樓都被賣拿去賭錢)   2.現在買一間約250萬樓給父母住/出租   3.以市價繼續租住現址, 待跌市時再購入約250萬樓 謝謝!被束搏的苦惱80後 答案 講左幾日買貴左樓有何處置方法後,番去幫下未曾置業既讀者。今次讀者要還大學貸款,加上父母理財不善,情況實在艱險。不宜搬開住,分開兩間屋住令洗費不只上升一倍,記緊一闊三大。讀者一人借貸力有$5.2mil,還要減除外邊貸款,或已有擔保。幸好在30歲前醒覺,真的要趁後生咬緊牙關才有日後好走的路。     與其在外租兩間樓,平都要萬五銀,到不如租間大些少既唐樓,或細心行盤,其實有些元朗大圍荃灣舊樓,是二百六十萬可以再傾的! 如慣了和父母分開住,更可間開不同門口,更有私隱。租一間樓已是不智,租兩間樓只好同業主講多謝哂你! 時間過後力氣漸減,個人借貸力降低,令自己更難翻身。     那問題剩低是租樓好? 定係買間樓? 如可住細些少單位,那可細細地買間兩房上會,目標找二百六十萬左右有lift的單幢樓,連附裝修絕有可能,當然肯定沒村屋那麼大。如想新居同村屋同大細,只有唐樓幫到讀者。唐樓現時樓梯乾淨,環境此之前好多了,問題是上落要辛苦一點,先住幾年應問題不大。面對自己的困難,減低開支再將租金轉作供樓款項,肯定個令個人實在一點。   日後想改善生活即搬出唐樓,再租予不同租客,隨時每月幫手增加一萬幾千落袋錢,11月26日有堂細談作法。至於買賣樓房流程、法律、講價、借貸要點,還看買樓101、102視頻。   買一間樓,又再租一間,會令居住支出大增,怕讀者一個人承擔不起。租樓一萬、供樓又一萬,手頭現金又用了作首期。加上自己又有貸款,萬一買樓遇上市跌,無處可退,令困局更被困。買樓不是看標價、而是看自己持貨之能耐,防守時可每月收回之租金。如你只看升跌而不花時間作了解、自身永遠沒有進步,他日難題角度稍轉又被困住了。   開首買入細價樓一間,風險不大。始終蝕本比起中價樓少很許多。他日結婚再加埋另一半之購買力,跌市對讀者反而是好事,可以加速由舊樓搬出,獲得低價購入理想安樂窩的機會。對於一眾有能力但未置業的朋友,筆者建議是不要等,平平地買細些少住一排先,記緊剩低子彈再在跌市出發! 未有能力的,請善用時間、專注工作!

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怎樣判定應否買入資產?#452偽專才

你好呀諗sir!   睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉,工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。   男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。   由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000 其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?小女子想法是較為保守,對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適?由於工作較忙,分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威/荃德花園>,九龍灣<得寶花園>,城門河<河畔花園>等上車盤,如今年內購買引起三個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 […]

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筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。   我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。     現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, […]

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