三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) #752

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) ANSWER: – 好耐無寫過連續集。 – 昨天筆者提出了三十男要發力向上追,雖名聲不高惟參考三位港產特首之成功之道、更應知道錢從何來。錢的魔力何在? 就是當你越擁有它、越能從旁觀者的心態去看一眾人為追求錢所出的百態之後、更發覺錢所能推動的事情竟比原先想像的大。羅斯柴爾德提及:「如果讓我掌管一國的貨幣體系、我就用不在著乎誰在制定法律。」如果大家認為法律真可被錢收買、那更應先滿足自己生存條件,去追求一些金錢根本買唔到既親情及感情。 – >>回上集文章 http://homebloggerhk.com/?p=27335 一個人要生存就要有野食、或者間唔中睇下戲去旅行咁,明白而家香港人的「生存條件」已不能和廿年前相比了。 公屋仔出發之前,好應該為自己先定下生存條件。佢現時月入$30000,月儲$10000,即每月洗費$20000。當然公屋仔係要結婚的,所以將洗費乘2都不為過份。可能你心諗:「阿老婆自己唔識搵錢咩? 咁你要睇睇自己想做一個幾有承擔既男人。」 – 要為自己提供$40000被動收入,關鍵係儲到錢、同找一個高產出效能的資產作提供正現金流。即係你想飲鮮橙計都要先買橙、同搵黎勁既榨汁機。點去「買橙」在上篇已提到、今篇主要講一講大家有咩「榨汁機」可以用。惟有一點可提,就係世間有「賭場」,有運氣或能力可你一個橙投入換返三個的,不過你要肯定自己係聰明及贏面高既一位,絕不易事。勉強投入1個換1.3都或者可以,長期成功1換2跟本太貪心、或你應該係「偉人」。筆者會形容此為「賺價」行為、在<收息論>一書有詳解,本文不解賺價投資物,主解「賺息」投資物。 – 賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借,唔通你借條毛比人去收錢咩? 所以大家唔該係年少時比心機累積資本、到中年有收成再借錢比人、在港可通行的借出再賺息法門作幾個建議: – 三百餘萬香港樓。七成上會。月供$8500 投入96萬不裝修 月收租$13000 效率 =5.6% 三百餘萬買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5% 債基 投入100萬 每月收$12500(不提供算式。只從本BLOG讀者實行後留文所誌數字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15% DOUBLE保險方案 投入31萬 5年後利潤約為30萬。忽略通賬因素,每月收益為約300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 […]

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公屋、三十、一事無成(上集) #751

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 answer: 筆者知道blog中解答的個案有時收入太高,予其他讀者不夠真實的感覺。此點回應有二,首要是如果你本身無財在手根本無野需要理,至於是否儲錢去改善人生是個人選擇。另外由無錢變有錢固然令人選擇更多、生活改善,可是更重要的是豐厚人生經歷。呢樣野帶到落棺材,更幫忙了身邊關懷你的人。  – 三十而立,坦白講如果男仕們到此階段仍然不見起色,在殘酷的社會要再追趕可真有難度。就借用我地香港三個特首為例,他們的「成功」模式正是由三類不同助力而成。當然人的成功很複雜,唔可以用一個因素就解釋到點解今日你咁掂,惟根據坊間資料,三個特首的成功之道係頗為不同的。董伯伯大家都同意佢係一個老好人、當年家族生意失敗由中資撐起,成功源於屋企勁有錢既董伯對於中方的支持是義無反顧的,冇愛國商人霍英東注資打救東方海外,伯伯既game一早係85年over。明白董伯呢條成功路大家得個聽字,而你仲坐係度應因老豆都唔夠錢。可是留意有錢人的言行舉止、政治取態,可能比街邊一個阿伯「走到既位」更少。受人恩惠、真係年老至70都要走返出黎回報。所以呢,最有作為都係提升自己! – 至於donald,選舉都不忘提打工仔,證明佢真係好識上位。同意係香港要突圍,做一個成功的推銷員是必經的。你連自己都sell唔掂,點叫老闆升你呢? 可是對自己的定位太官僚,人一走再沒人斟茶。即大家對佢的敬畏是源於其職銜、而唔係其功德。年輕人在發展自我同時必要參考donald的往史。 – 最後係當今「紅人」梁生。首先講筆者對梁生係好支持的! 唔戴返個「頭盔」恐怕呢篇文好快被和諧、更有滅版之災。只不過作為納稅人之一想提個意見,就係梁生既成功、大部份係源自於年青時既貴人。大家係狂x@#$%!佢之餘,要知道梁生係31歲就成為基本法咨詢委員,即82年中英敲定香港前途後既三年。當時英資洋行正考慮從香港遷冊、香港人仲大多諗緊移唔移民,而呢個「死靚仔」竟然同鄧蓮如男爵(當時未受勳銜)坐埋同一個room開會。諸位30諗下如果你有個friend正擔任呢件事情,你點都會覺得佢有些少勁啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung簡直係super! 有此果的原因、按現時資料係因為有貴人引薦。當然懂得為自己招徠貴人,是一門很有技巧的學問。 – 所以三位港產特首,上位分別係靠老豆、識上位、及遇貴人。筆者敢講識上位係見效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔係點解要係在位幾年狂搲野落袋呀? – 咁讀者30歲3萬人工只得30萬儲蓄係手、係聽完呢三位人兄既故事之後可怎自處呢? 那關鍵解決點當然係「錢」,咁你要先明白世間的錢從何來? 最直接梗係諗每個月打工出糧就有錢,可是在世上有三類(法)人是可自行制造金錢、而不是由人打救的。一是政府,批出國債比人買、就有錢了,此事之成來於大眾對該政府之信心。二是銀行,收你一百萬做1%息定期就借返比人、假設將其中70%用4%借比商人、咁利差當然有3%,而更重要的是社會上有多了70%既錢。因為你存了的一百萬仍然在你的戶口,「無」借走比人的。 – 正因為咁、做政府及銀行都要「攞牌」、人總係為自己利益而走在一起、成立商會、醫生會同律師會咁。口講係提升專業、真正原因由自己判定。最後亦係大家最有機會得到的逃脫口,就係搞創作,係獨一無二的創作,最好係有專利而極難被抄襲的。正如你是畫家,每出作品一幅都係錢,當然係現今網絡世界點搵人欣賞你,就係另一技巧。其實30歲人搵幾萬蚊都唔錯,但如想有突破性發展,好似方程式咁做跑頭既車甩開主車群,照樣「人打工你打工」就當加足鞋油都不見得可突圍。大家每日掛住搵錢既人不妨重新組織一下想法,從基本定路向再開始出發。讀者要往後生活改變,最大助力係改變「玩法」。當然懂得財技亦有次等既幫助,答文已千字,明天再續! […]

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公屋仔零首期買樓 #743

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,結婚都用左好大部份既儲蓄,結婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦,因為本人現在買不起樓,租屋的話會生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬),3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),儲10K 本人手上: 11萬 現金,4萬 IBOND,股票8萬 (現價值蝕小小,主要買恒生指數既股,諗住收息,現在睇完你本書,知道有更佳方法,有需要可蝕小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K 老婆手上: 30萬現金,2萬 IBOND – 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。 本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確? 以我們的能力,如果買樓收租,可以負擔到多小價錢既樓? 本人知道自己未夠LEVEL去財務自由或有幾個單位收租,所以先定目標是有一個400-500實用面積既自住單位,同一個出租單位。 – 另外,有經紀給我2個儲蓄計劃,話好岩本人,睇左本書知道“雋陞“計劃既“預期金額“係估計的,但經紀說最小一定有80%,咁值得買嗎?? 人民幣5年儲蓄計劃是否比較好一點呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 讀者係個典型香港人,其實人工都唔係佢描述咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。結婚用大錢是一個敗筆,明白一世人只得一次,可是審視自己情況後要知所進退,實為做人基本道理。況且根據讀者資料,讀者自己現每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真請讀者好生發奮,做賊都要諗掂條數佢,相信長時期月用$4000,應唔係一個女人嫁比自己之後想要既生活。 雖錢不是一切,亦可以選擇搬去深山住,但如決定仲要留係香港社會,打工理財兩方都大為進步。而家婚後老婆仲淨30萬係手、自己有11萬,同阿媽一齊屈係一間屋,讀者自稱呢個「老婆加老母」住埋一齊既格局仲未出事,惟各位男士都有感情況實在有幾兇險….. – 關於經紀給予的兩個計劃,請讀者叫佢經紀唔好再為生意而作孽,放你一馬啦。當然如保險有利用港元貶值特點,再加上儲蓄計劃本身再提供利潤那可考慮買入,但不是呢份。另外由於讀者的問題係資金少,所以買靈活性低既保險不建議。再想想讀者早年被勸供一份廿五年之投連計劃搞到而家儲到錢都冇得用,那更不應再另開新單。當然錯買投連單也不能盡怪他人,投資者本身都有責任。 – 讀者宜先訂下理財方向,由於錢少所以花時間鑽研股票為好開始,但不要因買股而打唔好份工,本末倒置。其實學股要有一個系統,唔係靠上網或睇報復閱讀零碎資料便成。筆者已將股票分為大、中、細價股,各有數十塊錢的講座予大家有個好開始,而講者均是重量級嘉賓,定時擔任電視台客席嘉賓。買股的錢可由IBOND退出,在讀者而言買IBOND係冇意思的,到佢死個日收既息都係十萬八萬(假設讀者有7X歲命)。債券宜「半上岸者」買入,當然大把香港人透過IBOND去賺餐茶錢是可理解,但資本少者無謂將錢壓死在此。 – 至於讀者買樓,計現家庭借貸力為(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就當減除自己本身有些少欠債,買層三百幾萬既樓仍是可以的,再次證明庸材婚後合兩人之力實可起死回生,。如果有人係人工低又搵唔到個盤(伴),雖呢件事通常都一齊發生,但請預預成個理財方案都好難打理,或要搵有錢親戚打救先掂! 講返讀者,可以用零首期買樓法,即首期都係借返黎,然後再問銀行借按揭上會。此舉主要時洞悉不同貸款之特性,放在借貸力進階班再講,學生更要先習成買樓001才有能力在進階班開展此項學習。 – 至於讀者收息未係時候,買樓只宜先想一間,更要現在準備而下年侯低買入。有錢人、窮人都宜留意市況捕位買進,套用德國股神話句:「有錢人同窮人都必須投機。」至於大家留意買樓需用六個月時間去準備,尤其新手。不知就裡就想借錢買樓,有人最尾發覺唔夠借而比業主殺訂,有人買左發覺間屋好唔掂! 總之大家宜先準備後出發。

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按父母樓、收高息之策不行 #728

Hello lum sir,本人 (37yrs)與丈夫 (45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay 物業。儲了六十萬。看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策, 但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。現住物業如出租,租金 $9000 歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓. 這情況你建議我買樓搬出嗎? 時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?還是在現在有更好的建議給我?感謝 lum sir ! ANSWER:

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窮人買樓三部曲#721

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你好諗sir 小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝! 本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。 – 本人開資 父親4000 工人4000 保險300 電話費200 兒子學費500 兒子泳班1500 自己使費5000 每月儲蓄8000 現有現金150000(銀行活期) 本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢? 想法1 儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮) 想法2 儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。 公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎? 希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真! 謝謝 ANSWER: – 知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。 step1: 看自己能力 第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。 – step2: 考慮資助房是否適合自己 到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。 – step3: 尋找資金 如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。 – 係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。

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年青人如何理財出發?#712

諗Sir 你好, 本人快29歲,遲小小升職月入大概40000, 可儲約 25000, 同父母住,暫冇家庭負擔. 冇物業,大概只有55萬現金,15萬股票,冇負債. 之前冇乜去理財,所以財不理我,主要靠儲蓄. 最近先開始係 Homeblogger 學野, 實在覺得要努力直追. – 屋企人有間奧運樓想賣,市值約550萬, 月租應可15000。自己借貸能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的話, 1) 我應否向父母借20 萬, 加自己 35萬做首期, 買樓收租? 2) 由於是由家人轉讓,屋可以低價交易(e.g. 4百萬)我再慢慢還多150萬,計算方法又有冇分別? 3) 定係我自己先學買債增加現金流,再去買間新界細價樓收租 (3佰萬左右)? (因為我樓價咁高,唔知奧運樓抵唔抵買) 4) 父母有現金約100萬做港幣定期收1%息, 我可以運用這筆現金,加埋我自己既借貸能力會唔會有更好出路? – 感謝指點迷津 ANSWER: – 讀者係典型後生仔,感覺做得不錯,未夠30歲起碼上到4萬人工,如果唔大洗再努力些少起碼可保有基本盤(即有家庭事業及住處)。可能大家會覺得讀者好庸俗,將人生同工作又或者係錢掛勾了,更比不上要追求理想上的層次。可是大家十幾年來每日忙碌,不就是為自己家人安居樂業而作嗎? 對於呢個後生仔,計劃是有,可是要「落地」實行,還有不少細節要注意。 – 首先讀者將自己的借貸力預計到好盡。將屋企人間樓買入要借550萬之九成,即495萬,惟現在金管指引借到盡都係480萬,所以70萬首期先要預備。另外留意大家計出的借貸力會因一些因素要有加有減的: A. 一些你未為意的借貸會影響你借貸力 B. 準備不齊文件令自己人工計唔哂。其實支票出糧既人只要文件妥,一樣可以借到鏘。自由工作者做些預備、 更可令自己借貸力突然暴增。留意銀行批貸係睇你借錢個一刻,「呢張相」點映靚d,視乎你會唁會搵人埋你映相前執下頭髮化下粧咁 C. 一些潛在的借貸力你未必知竟可運用,例如單親媽媽既贍養費,究竟計幾多係買樓借貸力入面呢? 當然有其他收入可計入去幫到手。亦有些收入是借七成適用,借九成不能用的。 – 讀者要買屋企樓需預鬆小小,另外他只有70萬現金,入手屋企人樓好難搞。當然筆者是建議他買樓的,係現今時代實在係有資產者勝,揸現金只係政府既主張、唔儲錢既「肥龍」更當年搞左個強積金,收集哂大家份糧比基金公司再撈一筆。所以呢,政府臭屎不時都有,當然同意好需要公關手段去搞好個門面。另外不時有人將屋企人間樓平價賣比自己人,筆者都係。但只會比市價低10-20%,因如550萬樓400萬賣,萬一比差餉物業估價處或稅局搵左出黎,此交易之印花稅會用合價處應予之金額再計算,如果佢到時話620萬,你就冇得走。所以有時咪做得太過份,小心「偷一罰十」。 – 建議後生仔去入手同級之新界上車盤,買樓件事如返到350萬就會輕鬆好多。首期少一半、比稅又只約8萬,借貸亦只300萬餘,讀者一人可應付。當然將九成樓租出去是違規的,要搞清楚責任同風險。加上萬一樓市真係要跌,300餘萬既樓輸極有限,但有一層樓在手令讀者可收住租再諗第時結婚會唔會收番黎住,29歲完成「坐一望二」,令往後道路通順一點。 – 當然父母有錢可作支援,大家睇左本blog亦知100萬只收1%年息真係「唔要得」。至少都可收「1%月息。」感謝各位whatsapp番黎同筆者講已經上完堂實行左債基或保險「五年double」方案之同學,希望每月15號出多既一份糧令大家多份安全感。亦留意市況不穩,無年期既債基係有升跌,有年期既「double保險」方案係冇升跌風險。世上萬物必有利弊,弊多於利之物必會被取締,而兩相共存之品必有利害可兩相比較。 […]

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年輕人置業方法

無殼蝸牛如何解決居住問題? 在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如果是好?你對很多大學生要住在ṃ房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!     所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如30年前到荃灣、或者20年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了45歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!   屯門私樓200餘萬有貨   說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200餘萬左右的私樓,兩小口子儲蓄3至5年就可以儲到1成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年輕的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了! 政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。 汪敦敬/祥益地產總裁

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計一計數 上車不難

上文說到屯門200萬或以下的放盤量開始有增加趨勢,個人認為這個是上車的好機會,尤其是在屯門及天水圍區,屯門因為放盤量較多,而在未來一年政府推出的土地竟有8幅,成為了「短期看跌!中期看淡!」的局面,不過公道一點說,屯門因為港珠澳大橋的關係,長遠應該是看好的!如果打算短中期內放盤的業主,我認為應該早減價,但如果打算長期持有的,我覺得絕對不用擔心!亦因此現在屯門的而且確是上車天堂,有甚麼投資比買的時候偏低,而長遠的升值能力高更加好?本文就為買200萬樓計一計數。 200萬物業(上車一般)可承做一按七成至九成(按揭保險),但當然買家必須要在落訂前向銀行做好估價,才能確保不失預算。 以九成按揭保險計算,20萬首期就可以做業主了!這個數目是任何年輕人兩小口子儲蓄三年可以達到的目標,如以2.15厘及供30年期月供僅$6789(未包按揭保險),這個供樓程度和租樓的租金相若,但是單是在首一個月,其中利息支出為$3225,本金為$3564,之後月供利息愈少,本金愈多!即是說由第一個月開始,實際的支出其實已經少了一半左右。 如果用三成首期60萬做七成按揭更經濟、輕鬆,月供約$5280比交租更平! 如果還想負擔輕一點,可以買免補地價的屯門居屋或是公屋,屯門仍然有100萬或以下的單位出售(當然要合乎有關白表或者綠表資格的人士)。 說現在年輕人買不起樓,其實在數字上並不現實,當然很多人會回應不想入屯門居住,這樣其實並不是買不買得起的問題,而是想不想搬入傳統較偏遠的地方居住而已! 一些年輕人會計劃十年後置業,其實我並不同意,人的儲蓄和物價去比併只會愈跑相差愈遠,我會建議年輕人儲錢三至五年,然後「睇餸食飯」!到時能買到甚麼就買甚麼,遇上低潮買到市區自然慶幸,遇上高峰買屯門公屋住又何妨?已擁有資產後再過三、五年,一樣能換到更好環境,但命運就掌握在自己手了。 by 汪敦敬 祥益地產總裁

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結婚前買樓#508案屋村仔

諗sir, 你好,近幾個月拜讀你Blog文章,令我完全改變左買樓既觀念。於是近呢幾個月開始好好計算自己既財政狀況做計劃,改變使費習慣,每日record番d開支收入,對將來做下打算。 我想將我黎緊既諗法比諗sir你睇睇,希望如果有時間可以指教下! 年齡: 24 收入: 16K+1.5K (正職+PART TIME 補習) 學歷: 本地大學畢業 目標:  1.27歲前儲到300K入層2.5M-3M細價樓做業主收租,增加正現金流  2. 30歲前同女朋友各儲到250K作結婚買樓之用 現況: 同父母一齊住係九龍東公屋,住屋方面比其他人有丁屎咁多優勢就係租金開支不大,結婚前一定會同父母住減省支出。 財務狀況: 每月: 5K家用,6K基金投資,1K保險,4.5K日常支出,1K現金儲蓄 資產: 90K 基金, 55K RMB, 10K Cash 因為細佬揾唔多,所以係投資方面都比較進取,大部份都投入基金,雖然風險比較大,但我都清楚明白自己承受能力。 工作方面,畢左業兩年工作待遇尚可(不過細佬都一直投考政府工,但呢d野隨遇而安,都係以而家行業發展作計算)。無拖欠卡數Grant Loan,短期無進修打算。如果一路係而家行內發展,相信每年待遇都可以有所提升。 因為細佬興趣比較廣,都有唔少使費用下係學習興趣方面,自知日常開支大左dd。 如果無左呢d興趣其實可以減到3k一個月,但個人年青確實唔想太harsh。 講左咁耐,其實我主要目標係唔想30歲之後組織家庭要租樓住,又幫人供樓自己又草唔到錢。先係30歲前做業主揾租客幫手供樓,再係結婚既時候入多層細樓住,到事業發展穩定,層樓供到咁上下可以一開二,二開四。 唔知諗樣對於我呢個計劃點睇,還望指點。 猛車邊80後上   妨礙讀者更上一層樓的是薪金,讀者現時月薪可產出借貸力去購入一間細價樓。借貸力計為16000/10000*2.59*50% = 2.07mil。在現今香港再加入未來樓市下調因素,二百萬餘借貸再加入手上現金可買入細兩房,在未來亦較難見到好像以前屯門以前「一百萬單位通街都係」睇既情況。當然讀者年少所以有大把機會去增加薪酬,但留意要把握三十歲前將工薪加至三萬元或以上是成為「一生三宅」之基金。人工唔高借唔到錢則借貸力不能伸展,往後道路更難行。   建議反轉理財概念,係結婚之前就買入樓房收租。此舉有幾個好處 1.     男方買樓時可不考慮就用單名。因未結婚。當然第時成家時可再用太太名買另一家。比起傳統想法結婚先去買樓更進一步 2.     買入樓房即租出,不用裝修。在結婚前已用了一筆錢去買樓,令自己不用在結婚時一次兼顧買樓、結婚、裝修支出。計及都至少要70萬。先買樓等於將幾十萬首期支出早幾年從70萬當中拆開,降低壓力。 3.     先買入樓房再租出可以將原有裝修都用殘,及後收回自住再落工序整靚,等於將買樓附有裝修用得更盡    可能不少人會覺得買樓難,比結婚早兩年買樓更難。其實只不過將買樓支出提早兩年動用。而看讀者在三年之後有30萬在手是不難之事,原因是每月儲六千基金,三年可儲二十萬,再加上原有十六萬資產,九成上會買樓實不難。當然買入後應否租出用租金抵銷供樓支出實屬個人選擇。筆者當然不可建議,但如年青人有心盡高開始一生三宅之計,可比別人更早去買入樓房。加上用租金去供樓等於多個租客同你儲錢,原有月儲6000既讀者可一下子增加月儲蓄去一萬以上。當然此舉要假設買入樓房是放長線的。 答案   妨礙讀者更上一層樓的是薪金,讀者現時月薪可產出借貸力去購入一間細價樓。借貸力計為16000/10000*2.59*50% = 2.07mil。在現今香港再加入未來樓市下調因素,二百萬餘借貸再加入手上現金可買入細兩房,在未來亦較難見到好像以前屯門以前「一百萬單位通街都係」睇既情況。當然讀者年少所以有大把機會去增加薪酬,但留意要把握三十歲前將工薪加至三萬元或以上是成為「一生三宅」之基金。人工唔高借唔到錢則借貸力不能伸展,往後道路更難行。   建議反轉理財概念,係結婚之前就買入樓房收租。此舉有幾個好處 1.     男方買樓時可不考慮就用單名。因未結婚。當然第時成家時可再用太太名買另一家。比起傳統想法結婚先去買樓更進一步 2.     買入樓房即租出,不用裝修。在結婚前已用了一筆錢去買樓,令自己不用在結婚時一次兼顧買樓、結婚、裝修支出。計及都至少要70萬。先買樓等於將幾十萬首期支出早幾年從70萬當中拆開,降低壓力。 3.     先買入樓房再租出可以將原有裝修都用殘,及後收回自住再落工序整靚,等於將買樓附有裝修用得更盡     當然有人會想等到最平先買。只好說比年青人早十年投身社會的先輩也不敢(或到时冇能力)在低處撈底。年青人還是有能力先買間樓,出租又好自住又好,你一定用得著。唔自住既用法,就是利用香港容易加租的環境讓租金同通賬一齊飛。另外不要以一間樓做目標,其實只要仲有九成上會,或你抵不住耳比人叫左去買新樓,基本上買一層樓是不難做到。現在於社會上的未置業的人少是真冇錢,多是想捕低位買。那只好說等完一年又一年,筆者其實都好想係2014年比佢地等到。大家千祈唔好驚買貴左怕蝕底,這也是貪的一種。如你有需要,不管是居住或投資需要,有合適的就買,可以買細D,但不要以僥倖心理希望個價大跌。仲有就是等得既人,通常是跌左20%又想再等跌另20%的。 […]

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低收入讀者追趕一生三宅理想#502案公居仔

Lum Sir有幸這幾天發現到你這個BLOG(遺憾自己咁遲先搵到你個BLOG),拜讀你的BLOG,獲益良多,小妹愚笨,還需要時間一一細讀,了解當中的理財道理。我讀10+頁未見有類似案例(咁低收入想買到樓),本人年紀唔輕,希望LUM SIR可以指點迷津。      背景: 本人35歲,未婚,與退休媽媽住公屋,我於教育機構做文職,如不被裁員,收入穩定。2個家姐已婚,大家姐有講過同我一齊買樓,她現居私樓,估計有mortgage約<500K,月入$25K,年尾有花紅,實際年收入約$400K – $500K,她有子女2名,開支大,月光族;大姐夫在大陸做生意,在香港冇收入紀錄。     收支:   月薪:11K (己扣MPF) 股票:280K (HSBC 5: 3K股), 140K (939: 22K 股) 現有現金儲蓄 160K   支出 個人: 4000 MUM家用(大家姐給家用MUM交租),人壽保險+危疾+醫療(醫療不足,其實需要加大,但我年紀大咗,保費貴,唔捨得加): 2-3K 每月現金儲蓄: 3-5K    目標: (我自己希望自己搞得掂買到樓,就不要麻煩家姐姐夫。)  買2層樓收租制造現金流,作退休及給媽媽住安享晚年,幫媽媽買醫療保險   方案:  細讀LUM SIR BLOG(或參加LUM SIR COURSE),學財技,賺更多首期錢 (第一個一百萬),再買第一層樓(媽媽單名持有); 沽出股票,420K + 160K (現金) = 580K 做首期,買村屋或屯門,元朗樓,但要$1,500,000 或以下 (如我個人承擔),收租用。之後再看有冇錢買第二個單位。有冇好的盤介紹?   […]

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